物業經理人

商業摩爾名詞解釋

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  商業摩爾名詞解釋

  mall全稱shopping mall,音譯“摩爾”或“銷品貿”,意為大型購物中心,屬于一種新型的復合型商業業態。西方國家也稱為shopping center,即“購物中心”,但和國內通常所指的購物中心(實為百貨店的另一種稱呼)含義不盡一致。摩爾(購物中心)特指規模巨大,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。

篇2:辦公商業強電設計標準

  辦公及商業強電設計標準

  一、不同業態用電技術指標:

序號

業態類別

用電指標(用于區域開關選擇)

1

員工廚房(燃氣)

800W/m2

2

員工廚房冷庫

40kW

3

地下車庫

15 W/m2

4

辦公

120 W/m2(含區域內小動力負荷)

5

商業

150 W/m2(含區域內小動力負荷)

6

超市

150 W/m2

7

西餐

600 W/m2(含營業面積)

8

中餐(燃氣)

150 W/m2(含營業面積)

9

垃圾間

5kW

10

多功能廳臨時展覽燈光

250kW(不計入變壓器總負荷)

11

AV控制室

20kW

12

多功能廳舞臺燈光

80kW

13

屋頂擦窗機

15kW

  注:本表給出的用電指標僅用于計算公建不同區域的用電量,空調形式為集中空調;

  二、高壓供電

  1、從當地市政取得兩路10kV電源供電,應滿足當地供電局要求,爭取作高壓母聯;

  2、高壓電源的進線方式、保護方式、計量方式及對土建的要求應符合當地供電局的規定。

  3、容量在1000kVA及以下的變壓器,高壓柜選用六氟化硫開關柜,1000kVA以上的變壓器,高壓柜選用真空斷路器柜。

  三、低壓配電

  1、低壓配電室應預留安裝配電監控系統監控柜的位置;

  2、照明配電和動力配電盡量分開,以減少動力設備對照明供電的影響。

  3、冷凍機組及其水泵由單獨的變壓器供電,以減少對照明供電的影響。

  4、諧波處理:多功能廳調光設備處設有源濾波器,無功補償柜內設置合適的電抗器。

  5、對重要負荷或容量較大的負荷宜采用放射式供電;

  6、對小容量的用電設備,應按照設備類別,分組鏈式供電,不同類別的設備不應混合供電;

  7、當高層建筑采用封閉母線為各層供電時,每一條封閉母線所帶樓層不超過十層;

  四、柴油發電機

  1、當商業建筑內有大型金融、IT、超市企業時,應設置柴油發電機;

  2、柴油發電機房,在滿足通風、排煙、設備運輸的條件下,柴油發電機房應盡量靠近變配電室。

  3、柴油發電機應在低壓配電柜處取失電信號,發電機組應在10秒鐘內啟動。

  4、柴油發電機一般應采用閉式水冷散熱方式,當建筑條件不許可時,方可采用遠置散熱器水冷散熱方式。

  5、柴油發電機組供電范圍

  1、柴油發電機組供電范圍:

  a、非火災且失去市電情況下供電范圍:

  所有樓層的應急照明;

  員工餐廳及其廚房的排油煙風機;

  弱電機房、消防控制中心、安防控制中心;

  配電室、柴油發電機房配電箱;

  廚房的食品冷庫及其配套設施;

  廚房內的事故排風機(燃氣泄漏時使用);

  生活水泵;

  超市冷庫和收銀機;

  換熱站;

  b、火災情況下:

  全部消防應急負荷;

  消防控制中心、安防控制中心、電話機房;

  配電室和柴油發電機房配電箱。

  五、計量

  1、高壓柜內設總計量表(應符合供電局的規定)。

  2、每臺變壓器設計量表。

  3、對出租的寫字樓,對出租的區域設置電度表,其余公共部分的用電在配電室設置電度表。

  4、電度計量表應選擇帶遠傳功能的表記。

  六、照明:

  1、辦公層每層設照明總箱,其主開關預留30%裕量,并至少預留一個大容量備用出線開關。

  2、公共區域照明采i-bus智能照明控制系統,并納入大樓建筑設備自動控制系統。

  3、公共區域風機盤管控制應根據暖通專業要求,同區域內多個盤管集中控制,不設單獨溫控器,并納入大樓建筑設備自動控制系統。

  4、公共衛生間的照明、排氣扇及風機盤管采用就地控制方式。

  七、應急照明

  1、金融、商業交易場所的應急照明電源應采用集中供電式應急電源(EPS),EPS分層設置,容量按1.5W/m2設計。若每臺EPS容量不超過10kW,則采用單相EPS。除以上場所外,普通辦公場所的應急照明電源采用從配電室引來兩路消防電源經自動轉換開關供電。

  2、公共區域應急照明應考慮平時使用,平時納入智能照明控制系統控制,火災時由消防聯動系統強制點亮。

  3、高度超過< *mlnamespace prefi* ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />3米的大堂,疏散指示燈不采用頂棚吊裝的方式,應采用墻上和地面安裝的方式。

  4、疏散樓梯間采用紅外感應加消防強啟的方式。

  八、消防配電

  1、防火剩余電流動作報警系統

  火災自動報警系統保護對象分級為特級和一級的建筑物的配電線路,設置防火剩余電流動作報警系統。

  對于火災自動報警系統保護對象為特級的建筑物,采用全范圍兩級監控方案,即在末端配電箱和變、配電室各設一級保護監測點;

  對于火災自動報警系統保護對象為一級的建筑物,采用一級監控方案,即在末端配電箱設一級保護監測點;

  2、消防線路的導線(電纜)選擇

  消防設備的供電線路采用耐火電纜,消防設備的信號和控制線路采用阻燃電纜或導線。

  3、消防值班室

  消防值班室通常和安防值班室共用;

  消防值班室應安裝VRV空調或分體空調;

篇3:商業物業中央空調管理問題

  商業物業中央空調管理問題

  商業物業包括各類商業廣場及SHOPPING MALL等,由于商業物業公共設施配套齊全,每年公共設施能源費的消耗大都在數百萬元乃至數千萬元不等。中央空調系統作為公共設施中的一個重要組成部分,運行期間水電費的消耗頗巨,控制其運行成本,并有效地處理實際管理中遇到的各類問題,是商業物業管理工作中的一項不可或缺的重要環節,特別是對多產權、多業態的商業物業而言,尤為突出。

  筆者根據對江蘇省首家SHOPPING MALL四年多的管理實踐,對中央空調運行成本及相關管理工作在此做一初探。

  一、中央空調運行費用

  中央空調系統,由于管道多,覆蓋面積大,運行成本亦較高。在對商業物業的中央空調系統運行成本進行估算時,應主要考慮以上因素:

  1、用電成本(P1、K1、P2)

  主機(P1、K1)

  根據商業物業所配備的空調主機數量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等,對一年中夏冬二季的運行成本進行計算,然后按一年12個月進行平均,得出每個月的平均電費P1。

  在實際操作過程中,由于主機并非滿負荷運行,故根據具體情況,在計算中要考慮其負荷系數K1,K1≈0.6~0.9。

  輔機(P2)

  此處主要指中央空調系統中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風機盤管等??筛鶕嶋H不同的類型、數量和功率,進行估算。需注意的是因季節的不同,在制冷和供暖時,輔機的數量和類型亦有所不同。

  2、用水成本(P3)

  中央空調管道內的循環用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應根據空調供應期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

  3、用汽成本(P4)

  對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組,除考慮空調系統的用電成本外,還要考慮用汽費用。根據每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調運行的天數等,計算出每月的平均蒸汽費用。

  4、管道損耗(K2)

  冷暖氣在中央空調管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產生的管道損耗,以管道損耗系數K2表示,K2≈1.02~1.05。

  5、預溫損耗(K3)

  因管道內外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內要經過一段時間的預熱或預冷后,才能達到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預溫損耗系數K3表示,K3≈1.05~1.08。

  夏季預溫時間隨管道長短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預溫時間較夏季短。

  6、變損線損(K4)

  廣場內電能的變壓器損耗和線路損耗應由所有用戶共同承擔,變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調系統,該項損耗可在其用電成本中,取變損系數K4≈1.01~1.03加以考慮。

  7、電價差異(K5、K6)

  在估算上述用電成本中,注意各地動力用電和照明用電的電價差異,動力用電比照明用電通常約低15%左右,故應根據各地實際電價對之進行計算。

  另外,白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同,在計算中,應根據用電的不同時間段加以區分,在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

  8、周期變化

  由于一年中空調的使用周期主要集中在冬夏二季,同時冬夏季空調供應的時間和耗能量亦有區別。長江中下游地區,通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調外,其他月份每月耗能量均不同,因此計算中央空調運行成本時,在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價格向業主收取費用較為合適。

  9、成本匯總(P)

  以P表示空調運行總成本,則考慮到上述各種因素后空調系統運行成本可表示如下:

  P=K2K3K4(K5+K6).(K1P1+K1P2+P3+P4)(1)

  二、季節和溫度變化的影響

  在長江中下游地區(其他地區可根據當地實際情況進行修正),夏季空調供應時間平均為五個多月,冬季約四個多月,根據總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統計資料,如果將全年空調供應成本的平均價格定為單位1,則全年不同月份,不同季節空調所耗費用的不同比例詳見圖1。

  由圖1可見,中央空調的能源耗費高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個空調系統的運行成本下半年的支出大于上半年。

  三、公攤空調費

  對于單一產權的商業物業,無須區分自用空調和公攤空調的費用,但對于多產權多業態的商業廣場而言,計算公攤空調費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業主自用部位和敞開的公共部分設有隔墻,但由于冷暖氣的流動和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調溫度很快就會達到均衡。因此空調使用成本與空間容積大小成正比,故根據業主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內中庭、公共用房等)占商業物業室內總容積的比例,并由此初步確定公攤空調費的大小。此處系用容積比例法,對公攤空調費用的估算作一探討。

  1、氣體的不均勻影響

  由于冷暖空氣性質的差異,存有暖升冷降的情況,同時由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計算公共部位冷暖氣容積時,應考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數K表示:K≈0.75~0.95。

  2、計算步驟

 ?、偈紫纫罁┕た⒐D,并根據商業物業室內享用空調的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量,對存有變化之處,做好記錄,對實際容積進行修正,作為數字統計的基礎。

 ?、诎研拚^的實際數據填入表1中。

 ?、蹣I主自用和公攤空調費估算

  a、業主自用空調費用成本A(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕×〔


∑V/(∑V+K*∑G)〕?。?)

  b、物業公攤空調費用成本B(元/ m2)=〔p/(∑S+∑F)〕-A(3)

 ?、苁褂脤嵗?/P>

  時代廣場五樓由某娛樂公司經營,根據行業特點,開發商按合同未為其在室內安裝和配備中央空調設施,故室內空調全由業主另行安裝,室內空調費用亦由業主自行承擔。而對于公攤空調費用問題,業主認為應該交,但要求管理公司作出合理的收費依據,在我們將上述計算過程向業主交待并進行審核后,業主愉快接受了該項費用。

  四、延時空調費

  延時空調費指在正常的營業時間之外,按部分業主或使用人的要求,另外開啟空調系統所產生的費用。

  延時空調費在多產權多業態的商業物業內,使用較為頻繁,如揚州時代廣場因業態多,經營主題不同,在商場打烊后繼續使用中央空調至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應空調的商家。

  延時空調費的計算,除根據實際開機時間的長短,按第一部分所述內容逐一計算空調成本外,還需考慮加班人員的加班費用,即管理公司的加班成本。然后根據申請使用延時空調的業主的數量和實際享用空調的室內面積之和,計算延時空調費成本,由申請供應延時空調的業主或商戶共同承擔。由于單獨開機成本較高,如果業主較少或使用面積不大,則費用相對較高。

  五、小結

  根據四年多的工作實踐,對商業物業中央空調管理工作的幾個問題,小結如下:

  1、對于單一產權的商業物業而言,計算中央空調的運行成本和收費標準,是一項重要的基礎性工作,由于商業物業面積大,能源費用運行成本高,如對成本估算不足或對收費標準制定有誤,則對整個財務收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果,故應引起各級管理人員高度重視。

  2、對于多產權,多業態的商業物業而言,由于業主眾多,各業態經營時間差異較大,且業主入住的前期硬件條件又各有不同,故計算業主或商家的自用和公攤空調費用,是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

  3、在多業態的商業物業中,延時空調費的出現是一種常見的情況,由于前期建設和后期招商的變化,以及不同業態對中央空調的需求不同,導致空調運行成本增加,也增加了業主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設計并定位引進商家,或是在商家入駐后,根據具體情況對空調系統進行局部改造。從節省能源的角度計,應盡量避免長期延時使用空調。

  4、中央空調費的支出,在一年中起伏較大,夏季達到高峰,下半年的該項支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費工作,在全年應按月均價收費,年終決算。

  顧客是業主的上帝,公共部位的空調是供顧客享用,其成本則由業主共攤,此點業主已達成共識。公攤空調的近似計算方法有多種,本文所提出的容積比例法只是其中一種,僅供參考。在收取公攤空調費的過程中,應根據不同業態和不同商家的實際情況和具體問題,分別進行核算。同時,在商業物業內,由于中央空調在使用過程中,存有多種損耗,因此個別商家如在室內安裝空調計量儀,并根據表計數量單獨繳納空調使用費是不合適的,整個廣場應統一計算,按比例共攤,否則加大了其他業主的公攤成本。

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