中美酒店公寓的區別

　　●第一節 內涵區別

　　美國：酒店公寓主要是在酒店里加入可銷售的住宅成分，或全部做住宅銷售，住宅的業主可自住，也可將套房放入發展商或者酒店經營管理者的出租目錄出租以收取租金。

　　中國：酒店公寓主要是提供酒店式服務的公寓，住宅部分基本全部銷售?！熬频晔椒铡辈坏扔跇藴实木频攴?，多數僅取酒店服務的部分內容。后期經營管理模式則紛繁復雜，不如美國單一。中國主要有產權式酒店和非產權式酒店的區別，前者經營模式統一，后者則很復雜。

　　●第二節 配套區別

　　美國：酒店公寓一般配有多種物業類型和完善的配套服務，酒店、公寓、寫字樓、零售店、會議室、SPA、泳池、預定機票、清洗服務、傳真打印……一應盡有，就像在酒店一般。

　　中國：酒店公寓一般不會搭配寫字樓、酒店、零售店等物業類型，個別酒店公寓尤其是產權式酒店會有標準的酒店服務，其余則很難真正按照酒店標準執行，甚至連傳真打印、清洗服務都沒有，純粹以打“酒店式服務”旗號抬“身價”。

　　●第三節 開發理念區別

　　美國：美國的開發商大勢攜手高檔品牌酒店集團一起開發這種豪華酒店公寓的關鍵原因是可以與消費者分擔風險，增加現金流，并且，更容易獲得融資?！叭绻麤]有住宅部分，美國很多酒店都建不起來”。前幾年的美國酒店業其實很低迷，尤其是911之后，美國酒店入住率明顯下降，酒店公寓成為開發商“救命稻草”。據統計，美國傳統酒店項目需要籌集40％的貸款，而酒店公寓只需要20%的貸款，而且，貸款人明顯更樂意為酒店公寓貸款。

　　中國：在貸款這個方面的優勢中國并不明顯。對于產權式酒店公寓而言，與消費者分擔風險這個意義非常突出，如雅蘭酒店、丹楓白露，讓發展商、酒店經營者大為獲利，不僅緩解了開發時的資金壓力，而且獲得后期的租金收益。概言之，中國的酒店公寓多數只是取其形而忽其神，有行無神，裝模作樣，純粹靠概念混飯，靠概念來賣個高價錢，嚴重破壞市場和背離樂酒店公寓的真實價值。

　　●第四節 經營模式區別

　　美國：一般采取三種模式兼帶聯網宣傳。

　　1、流行較久的模式：開發商將多數房間都銷售出去，業主自住時間不受限，同時可以將房間放入開發商或者酒店經營者的出租目錄。出租的收益一般5：5分成?？鄢芾碣M，業主一般可以獲得45％的租金收入。這種模式中，開發商或酒店經營者一般擁有公共設施的所有權。

　　2、新興的模式：帶有住宅成分的豪華酒店混合體項目的酒店頂部幾層或者比鄰建筑的豪華公寓銷售給購房者，業主常年自居不作出租，同時享受酒店的服務和設施，如家務、健身房、游泳池等。

　　3、純粹居家模式：這種模式乃中國比較常見的提供“酒店式服務”的模式，也就是開發商或者酒店經營者為所有的業主提供酒店式服務，如Kimpton在達拉斯開發的Palomar酒店（這是Kimpton開發的第四個Palomar酒店），與Mayfair酒店有所區別的是，該酒店公寓只銷售作為住宅，不作客房出租。

　　中國：整體上分產權式酒店和非產權式酒店兩種。

　　1、產權式酒店的房間產權歸業主，酒店經營者一般會和業主簽訂5-15－30不等的協議，這期間，業主房間的使用權、經營權歸酒店經營者。業主首付2－3成的房價，之后協議年限中的經營收入一般抵沖按揭貸款，多余的歸酒店經營者。

　　2、非產權式酒店的產權也歸業主。這其中又大體有三種模式：

　　a、經營者提供酒店式個別簡單服務如代定機票、提供家政等的經營模式，沒有出租等服務。這種模式與中國普通的物業管理區別不大，買這種酒店公寓的業主一般吃了個“冤大頭”；

　　b、介于產權式酒店和上者之間的經營模式，經營者為業主提供代租代管代收代售的服務，業主還可以與經營者簽訂一定年限的協議，經營者代為出租物業，而業主也可以在此期間享受協議時間段的自主權，同時享受各項酒店服務。出租收益經營者和業主采取3：7或4：6比例開，如東海岸.藍色會所；

　　c、業主以一定的租金價格租給經營者，經營者擁有物業的經營權，而出租物業收益多少與業主無關?？傊?，中國的酒店公寓經營模式非常復雜。美國還會附以聯網等宣傳方式，對酒店服務做推廣，吸引旅客入住、租用，而中國的酒店公寓很少做類似的宣傳工作，這也是為什么長期或短期客戶沒有養成租用酒店公寓的習慣的關鍵原因之一，從而導致中國酒店公寓的呼聲多數留于銷售層面而忽視經營層面。產權式酒店在這方面做得略好，形成了氣候。

　　●第五節　經營態度區別

　　美國：由于經營模式所帶來的后期租金收益和保持自身酒店品牌的需要，美國酒店公寓的酒店經營商的態度一般都較為認真，切實提供酒店服務，并努力多渠道引進客源，提高租金收益。中國：產權式酒店的經營者態度一般都比較到位，尤其在“產權式”管理期間，在確保租金收益等方面多有行動，而非產權式酒店尤其是那些純粹打著酒店式服務旗號的經營者，經營態度從其不能切實提供酒店式服務內容就可見一斑。整頓酒店公寓，還原酒店公寓真實價值，從改變經營態度做起。

　　●第六節　酒店管理品牌有別

　　美國：酒店公寓一般是不錯的酒店公司經營，并提供專業的酒店服務?！叭藗儗τ谫徺I一個品牌酒店物業的信心大很多，并認為這樣的物業更有聲望?！?/p>

　　中國：酒店公寓基本不是專業的品牌酒店公司做后期的經營管理，多數都是一般的物業管理公司號稱提供酒店式服務而已，許多酒店服務根本落不到實處，深圳某號稱酒店式服務的公寓甚至取消了打字復印的基本服務，深圳旭飛花園、名仕閣、匯展閣等早就名不副實。正是不負責任的經營管理，砸壞了“酒店公寓”原有的價值，對酒店公寓的功能和后期服務產生質疑的人越來越多，中國人購買酒店公寓的熱情實際是有所下降的。

　　●第七節 開發成本區別

　　美國：酒店公寓建造成本比傳統酒店高25％，studio、單臥室、雙臥室公寓要比酒店的客房大，又比傳統的公寓小。同時，公共區域面積更大，裝飾更精美，當然成本也高。

　　中國：中國酒店公寓有些建造成本相對比較高，大堂用材、配套設施、內部裝修都比較到位，這跟經營者確保自身后期的收益有關。有些酒店公寓比普通的酒店公寓成本高不了多少，部分酒店公寓連游泳池都沒有，更別說Spa、咖啡廳、健身房、零售店、寫字樓等設備了。

　　●第八節　投資回報區別

　　美國：對消費者而言：酒店公寓項目回報率一般在25％－30％左右，傳統酒店的投資回報率則只有10％－12％。對發展商或酒店經營者而言：當業主不使用公寓并允許酒店出租時，開發商或酒店經營者繼續分得部分租金收入，一般都是5:5.

　　中國：經營良好的酒店公寓，發展商或酒店經營管理者、業主一般可以獲得15％以上的回報甚至更高；那些僅僅打著酒店公寓旗號的公寓，投資回報不見得理想。

　　●第九節 消費觀點區別

　　美國：購買酒店公寓已經成為一種新興的消費方式，生活方式，至今讓人瘋狂，包括有錢人，一般以買來自住為主導，部分做投資。旅客也喜歡到酒店公寓短期居住，享受酒店服務。

　　中國：還沒有成為絕對的新興消費方式，因為后期經營管理的不到位，許多人保持清醒頭腦；也有買酒店式公寓來度假或者接待客商的，尤其是后者，在美國不多見，具有中國特色；最要命的是，沒有引導消費者養成積極入租酒店式公寓的習慣。酒店式公寓在這方面做得稍好。

篇2：酒店公寓興起回顧

　　酒店公寓興起回顧

　　酒店式公寓最早源于歐洲，是當時旅游區內租給游客供其臨時休憩的物業，由專門的管理公司進行統一的上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”。這些物業是酒店式公寓的雛形，酒店式公寓真正發揚光大則是在紐約。

　　酒店式公寓最初英文是Servicea－partment，是為常住型旅客提供居住的。在一些國際大都市，人流量很大，也有很多商機。許多外來商務人士必須長期住在這些城市，但是由于買房負擔太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因為酒店價錢比較貴而且沒有家的感覺。酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應運而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發商的主打項目。1994年起，酒店式公寓這個概念在中國房地產業出現，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。具體是指物業的建筑結構形式類似于酒店，而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務，如打掃衛生、預約送餐等。

　　酒店式公寓是一種新型的地產產品類型，該產品突出特點就是以自身的高檔酒店為依托，酒店是其地產產品的配套，可以享受到高檔酒店所提供的各種酒店式的管理和服務模式。這種投資型的酒店式公寓，將傳統的房地產開發與傳統的酒店式服務結合起來，通過酒店式服務，把物業變成一個酒店式服務的經營，滿足了投資業主的投資回報，開發商也把開發地的商業價值體現出來。

　　品與中國建筑的傳統精神相結合，創造出富于地域文化特色的建筑空間，也是建筑師今后要不斷思考的問題。

篇3：中美酒店公寓區別

　　中美酒店公寓的區別

　　●第一節 內涵區別

　　美國：酒店公寓主要是在酒店里加入可銷售的住宅成分，或全部做住宅銷售，住宅的業主可自住，也可將套房放入發展商或者酒店經營管理者的出租目錄出租以收取租金。

　　中國：酒店公寓主要是提供酒店式服務的公寓，住宅部分基本全部銷售?！熬频晔椒铡辈坏扔跇藴实木频攴?，多數僅取酒店服務的部分內容。后期經營管理模式則紛繁復雜，不如美國單一。中國主要有產權式酒店和非產權式酒店的區別，前者經營模式統一，后者則很復雜。

　　●第二節 配套區別

　　美國：酒店公寓一般配有多種物業類型和完善的配套服務，酒店、公寓、寫字樓、零售店、會議室、SPA、泳池、預定機票、清洗服務、傳真打印……一應盡有，就像在酒店一般。

　　中國：酒店公寓一般不會搭配寫字樓、酒店、零售店等物業類型，個別酒店公寓尤其是產權式酒店會有標準的酒店服務，其余則很難真正按照酒店標準執行，甚至連傳真打印、清洗服務都沒有，純粹以打“酒店式服務”旗號抬“身價”。

　　●第三節 開發理念區別

　　美國：美國的開發商大勢攜手高檔品牌酒店集團一起開發這種豪華酒店公寓的關鍵原因是可以與消費者分擔風險，增加現金流，并且，更容易獲得融資?！叭绻麤]有住宅部分，美國很多酒店都建不起來”。前幾年的美國酒店業其實很低迷，尤其是911之后，美國酒店入住率明顯下降，酒店公寓成為開發商“救命稻草”。據統計，美國傳統酒店項目需要籌集40％的貸款，而酒店公寓只需要20%的貸款，而且，貸款人明顯更樂意為酒店公寓貸款。

　　中國：在貸款這個方面的優勢中國并不明顯。對于產權式酒店公寓而言，與消費者分擔風險這個意義非常突出，如雅蘭酒店、丹楓白露，讓發展商、酒店經營者大為獲利，不僅緩解了開發時的資金壓力，而且獲得后期的租金收益。概言之，中國的酒店公寓多數只是取其形而忽其神，有行無神，裝模作樣，純粹靠概念混飯，靠概念來賣個高價錢，嚴重破壞市場和背離樂酒店公寓的真實價值。

　　●第四節 經營模式區別

　　美國：一般采取三種模式兼帶聯網宣傳。

　　1、流行較久的模式：開發商將多數房間都銷售出去，業主自住時間不受限，同時可以將房間放入開發商或者酒店經營者的出租目錄。出租的收益一般5：5分成?？鄢芾碣M，業主一般可以獲得45％的租金收入。這種模式中，開發商或酒店經營者一般擁有公共設施的所有權。

　　2、新興的模式：帶有住宅成分的豪華酒店混合體項目的酒店頂部幾層或者比鄰建筑的豪華公寓銷售給購房者，業主常年自居不作出租，同時享受酒店的服務和設施，如家務、健身房、游泳池等。

　　3、純粹居家模式：這種模式乃中國比較常見的提供“酒店式服務”的模式，也就是開發商或者酒店經營者為所有的業主提供酒店式服務，如Kimpton在達拉斯開發的Palomar酒店（這是Kimpton開發的第四個Palomar酒店），與Mayfair酒店有所區別的是，該酒店公寓只銷售作為住宅，不作客房出租。

　　中國：整體上分產權式酒店和非產權式酒店兩種。

　　1、產權式酒店的房間產權歸業主，酒店經營者一般會和業主簽訂5-15－30不等的協議，這期間，業主房間的使用權、經營權歸酒店經營者。業主首付2－3成的房價，之后協議年限中的經營收入一般抵沖按揭貸款，多余的歸酒店經營者。

　　2、非產權式酒店的產權也歸業主。這其中又大體有三種模式：

　　a、經營者提供酒店式個別簡單服務如代定機票、提供家政等的經營模式，沒有出租等服務。這種模式與中國普通的物業管理區別不大，買這種酒店公寓的業主一般吃了個“冤大頭”；

　　b、介于產權式酒店和上者之間的經營模式，經營者為業主提供代租代管代收代售的服務，業主還可以與經營者簽訂一定年限的協議，經營者代為出租物業，而業主也可以在此期間享受協議時間段的自主權，同時享受各項酒店服務。出租收益經營者和業主采取3：7或4：6比例開，如東海岸.藍色會所；

　　c、業主以一定的租金價格租給經營者，經營者擁有物業的經營權，而出租物業收益多少與業主無關?？傊?，中國的酒店公寓經營模式非常復雜。美國還會附以聯網等宣傳方式，對酒店服務做推廣，吸引旅客入住、租用，而中國的酒店公寓很少做類似的宣傳工作，這也是為什么長期或短期客戶沒有養成租用酒店公寓的習慣的關鍵原因之一，從而導致中國酒店公寓的呼聲多數留于銷售層面而忽視經營層面。產權式酒店在這方面做得略好，形成了氣候。

　　●第五節　經營態度區別

　　美國：由于經營模式所帶來的后期租金收益和保持自身酒店品牌的需要，美國酒店公寓的酒店經營商的態度一般都較為認真，切實提供酒店服務，并努力多渠道引進客源，提高租金收益。中國：產權式酒店的經營者態度一般都比較到位，尤其在“產權式”管理期間，在確保租金收益等方面多有行動，而非產權式酒店尤其是那些純粹打著酒店式服務旗號的經營者，經營態度從其不能切實提供酒店式服務內容就可見一斑。整頓酒店公寓，還原酒店公寓真實價值，從改變經營態度做起。

　　●第六節　酒店管理品牌有別

　　美國：酒店公寓一般是不錯的酒店公司經營，并提供專業的酒店服務?！叭藗儗τ谫徺I一個品牌酒店物業的信心大很多，并認為這樣的物業更有聲望?！?/p>

　　中國：酒店公寓基本不是專業的品牌酒店公司做后期的經營管理，多數都是一般的物業管理公司號稱提供酒店式服務而已，許多酒店服務根本落不到實處，深圳某號稱酒店式服務的公寓甚至取消了打字復印的基本服務，深圳旭飛花園、名仕閣、匯展閣等早就名不副實。正是不負責任的經營管理，砸壞了“酒店公寓”原有的價值，對酒店公寓的功能和后期服務產生質疑的人越來越多，中國人購買酒店公寓的熱情實際是有所下降的。

　　●第七節 開發成本區別

　　美國：酒店公寓建造成本比傳統酒店高25％，studio、單臥室、雙臥室公寓要比酒店的客房大，又比傳統的公寓小。同時，公共區域面積更大，裝飾更精美，當然成本也高。

　　中國：中國酒店公寓有些建造成本相對比較高，大堂用材、配套設施、內部裝修都比較到位，這跟經營者確保自身后期的收益有關。有些酒店公寓比普通的酒店公寓成本高不了多少，部分酒店公寓連游泳池都沒有，更別說Spa、咖啡廳、健身房、零售店、寫字樓等設備了。

　　●第八節　投資回報區別

　　美國：對消費者而言：酒店公寓項目回報率一般在25％－30％左右，傳統酒店的投資回報率則只有10％－12％。對發展商或酒店經營者而言：當業主不使用公寓并允許酒店出租時，開發商或酒店經營者繼續分得部分租金收入，一般都是5:5.

　　中國：經營良好的酒店公寓，發展商或酒店經營管理者、業主一般可以獲得15％以上的回報甚至更高；那些僅僅打著酒店公寓旗號的公寓，投資回報不見得理想。

　　●第九節 消費觀點區別

　　美國：購買酒店公寓已經成為一種新興的消費方式，生活方式，至今讓人瘋狂，包括有錢人，一般以買來自住為主導，部分做投資。旅客也喜歡到酒店公寓短期居住，享受酒店服務。

　　中國：還沒有成為絕對的新興消費方式，因為后期經營管理的不到位，許多人保持清醒頭腦；也有買酒店式公寓來度假或者接待客商的，尤其是后者，在美國不多見，具有中國特色；最要命的是，沒有引導消費者養成積極入租酒店式公寓的習慣。酒店式公寓在這方面做得稍好。