酒店式公寓的探討

　　酒店公寓——condo-hotel 這類物業在拉丁美洲、歐洲很普遍，尤其在美國。美國政府上世紀 70 年代甚至對酒店公寓減免所得稅，酒店公寓之所以能在美國能瘋狂發展，由此可見一斑。直到 1986 年，稅費改革法案方免除酒店公寓在稅收上的優惠。

　　如今，美國從開發商到名牌的酒店經營商再到投資商紛紛介入酒店公寓物業，豪華連鎖酒店——希爾頓（ Hilton ）、仕達屋（ Starwood ）、四季、萬豪（ Marriott ）、里茲 - 卡爾頓（ Ritz-Carlton ）目前已經介入這股新鮮的酒店業和房地產業嫁接的流行趨勢中，連傳統上不參與住宅項目的豪華酒店品牌也開始進軍酒店公寓物業，如凱悅酒店（ Hyatt ）旗下的君悅酒店 (Grand Hyatt) 、文華東方酒店（ Mandarin Oriental ）、希爾頓旗下的康拉德酒店（ Conra ）。里茲 . 卡爾頓（ Ritz-Carlton ）負責人甚至稱：由于酒店公寓盈利能力比傳統酒店更有盈利能力，所以公司將不再管理沒有加入住宅部分的酒店，也就是說，今后只出任酒店公寓的經營管理。酒店公寓，在美國上演著一場瘋狂秀，而且將繼續秀下去。公寓也瘋狂，這可能是前人所未料到的。

　　另一方面，美國各個開發公司紛紛與品牌酒店合作，一致努力打造酒店公寓；同時，各品牌酒店也積極介入和尋找正在開發的房地產項目，希望發展商開發酒店公寓，并且積極改造成形的地產項目和酒店，將其塑造成為酒店公寓。比如：

　　●仕達屋（ Starwood ）正與全球頂極開發商合作，希望將他所有的 ST.Regis 傳統酒店都加入公寓部分，改建成酒店公寓；

　　●舊金山 Kimpton 酒店動作更快，展開了與菲勒 (Falor) 公司的合作，將其位于邁阿密 Coconut Grove （到達邁阿密國際機場方便。酒店精巧帶有歐洲風格。很多房間有陽臺能夠觀賞到海灣的景色）的 Mayfair 酒店（傳統酒店）轉換為酒店公寓。

　　● Falor 公司在佛羅里達州南部和芝加哥等擁有和經營著 11 家酒店公寓混合體項目，近期更是購置了芝加哥 71 酒店，將轉換其為品牌酒店公寓。一邊還在洛杉磯、波士頓、紐約尋找和收購其他傳統酒店，希望將其轉換為品牌公寓酒店。

　　【美投資商積極投資酒店公寓】

　　“酒店公寓這一混合體概念確實是今天的熱門話題，所有主要的投資者和酒店級團都在關注酒店公寓這種模式，觀察市場上轉型和新建的酒店公寓動態，看看這一概念是否適合他們的投資計劃?！笔访芩孤糜问袌鲅芯抗荆?Smith Travel Research ）——美國主要的酒店業市場研究公司有關發言人的一番話又將投資者對酒店公寓的熱衷之情生動表達出來。

　　【中國酒店公寓開發方興未艾】

　　而在中國，酒店公寓（中國人普遍稱謂“酒店式公寓”）這個概念于上世紀末開始瘋狂蔓延，至今，上海、北京、深圳等城市酒店公寓遍及城市角落?！暗侥壳?，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項目有 80 余個，總建筑面積在 200 萬平方米以上，主要分布區域是浦東、長寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。據統計， 20** 年推出的 19 個小戶型物業中，有 13 個是酒店式公寓，均價基本保持在每平方米 16000 元以上?！倍钲?，筆者初步統計，號稱酒店公寓的項目 25 個左右，主要分布在羅湖、鹽田、福田，關外寶安區有個白金酒店（已售）、龍崗有個御林 . 高爾夫酒店寓所（正在 vip 登記中）。深圳酒店公寓方興未艾，新建的項目尤其是羅湖的小戶型項目，動則打上酒店式服務這個概念，煞是有模有樣。

　　●酒店公寓成為投資回報最高的住宅項目

　　沒有消費者支持，新型物業不可能火爆。以上所說的發展商、品牌酒店、投資商熱衷酒店公寓的關鍵原因的市場認可酒店公寓，消費者追捧酒店公寓，因為酒店公寓普遍可以讓消費者獲得幾樣關鍵的東西：

　　擁有房產權可自住又可收租金　擁有一套產權歸屬自己的酒店公寓同時享受酒店服務，想住就住，不想住就委托經營者出租以收租金，三全其美，豈不比住傳統酒店或者普通公寓強百千倍。

　　新鮮的生活方式　選擇一種消費模式，實際是選擇一種生活方式，當酒店公寓成為生活時尚——發展商、投資商、酒店經營者、購房者、求租者等等對象追隨的時尚，它必然風靡全球。

　　坐在家里也可享受優質的酒店服務　酒店服務本身的附加價值，成為消費者自愿多掏腰包購買酒店公寓的關鍵原因之一。

　　“酒店式公寓作為一種新型的房產投資和消費模式，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債等投資相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，符合市場發展的方向，只要選擇合適的地段并在管理上下功夫，秉承其高端特色，酒店式公寓的前景應該好于普通住宅樓?！鄙虾h宇物業代理有限公司總經理施宏睿對金融報記者如此答復。

　　高出租率　酒店公寓租金一般比傳統酒店低些，但服務質量同等，住客還會有少了點約束多了點自由的感覺。就中國上海而言，“中心地帶以外籍人士為目標客戶的酒店式公寓，入住率基本都在 80% 以上，最高的已達到 95% ，租金水平比去年有小幅上漲?！鄙钲诰频旯⒊鲎馇闆r沒有統一的說法，但據筆者觀察，深圳這個經濟高速發達高端商務人士遍及的城市，酒店公寓更容易被高端客戶認可，而丹楓白露、雅蘭酒店、東海岸 . 藍色會所等切實提供酒店式服務并有聯網項目的出租率相對較高，客戶認同感強。

　　高投資回報

　　在美國，酒店公寓項目投資回報率高達25％－30％，而一個傳統酒店的投資回報率僅有10％－12％；在中國，酒店公寓普遍比普通公寓租金高 15 ％左右，個別案例高出很多，以趣園為例， 60 多平方一般租到 4500，比市場普遍標準高出近100％了，而丹楓白露更是高不可言，不過它的多余收入都被經營者囊入懷抱，業主無緣效益分配。

　　●經營模式比價格重要

　　酒店公寓價格往往不是消費者考慮的決定因素，后期的經營管理模式才是關鍵。酒店公寓只要確保后期的酒店服務或出租服務，并讓消費者取得高品質的自住價值和高的投資回報，消費者資源掏更多的錢購買同樣面積（英尺）的房子。

　　據美國酒店公寓研究人士稱，在美國，購買酒店公寓似乎成為個人品味的象征，許多人包括有錢人以擁有一套酒店公寓為喜，自然資源稀缺的酒店公寓更是熱捧對象，如高爾夫景、海景、山景、林景。

篇2：酒店式公寓物業服務特點

　　酒店式公寓物業服務特點

　　酒店式公寓作為城市中的“高端居住物業”，吸引的是“高層次的消費者”。良好的物業管理服務，是酒店式公寓的一個必要條件，能夠為業主、租戶提供良好的日常服務及周到配套服務，使其更具有“舒適性”和“私密性”，是保持長期生命的關鍵。

　　酒店式公寓物業管理服務區別普通住宅物業管理服務有以下特點:

　　一、日常服務要求高、質量高。

　　1、實行標準規范的酒店式的房間清潔服務。

　　2、實行24小時全封閉、智能化的全天候保安服務。

　　3、實行24小時及時周到高效的維修服務。

　　二、特約服務需求更多。

　　對于普通小區來說，物業管理公司不會提供過多服務，但對于高檔物業就不同了，需提供個性化的特約服務。

　　1、通過各種途徑，聯絡各服務公司提供快速高效便捷的服務質量，滿足業主的需求。如各種代辦服務、中介服務等。

　　2、尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業主提供全方位信息服務。如咨詢服務等。

　　3、全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業主人力需求。如家政服務、維修服務等。

篇3：酒店式公寓租賃合同范本

　　酒店式公寓租賃合同范本

　　訂立合同雙方：

　　出租方：________，以下簡稱甲方

　　承租方：________，以下簡稱乙方

　　根據《中華人民共和國合同法》、《廣東省房屋租賃條例》及實施細則等有關規定，就乙方租住甲方的_______酒店式公寓的事宜，為明確甲乙雙方的權利和義務關系，經雙方協商簽訂此合同。

　　根據《中華人民共和國經濟合同法》、《廣東省房屋租賃條例》及實施細則等有關規定，就乙方租住甲方的_______酒店式公寓的事宜，為明確甲乙雙方的權利和義務關系，經雙方協商簽訂此合同。

　　第一章 總則

　　第一條 甲方將其所有的坐落在____街____路____號______酒店式公寓____樓____房(建筑面積、使用面積、裝修完整程度、家具設備及家居用品附后)，出租給乙方作居住使用。

　　第二條 租賃期限共____天。甲方從____年____月____日起將上述房租給乙方使用，至____年____月____日收回。

　　第三條 乙方在租住期間，根據所租住時間享受本合同規定的優惠。甲方為乙方提供酒店式家居服務；甲方保證乙方在公寓里的人身和財物的安全，為乙方提供貴重財物的保管服務；甲方對乙方實行住客管理，乙方向甲方提供個人相關資料，甲方承擔保密責任。

　　第四條 甲方保證出租公寓具有居住功能，符合國家消防安全規定及其他有關法律，法規和規章的規定。乙方保證在租住期間不改變公寓用途，不破壞房子結構，保證自己的行為符合法律、法規、規章和有關政策的規定，且遵守本合同各項約定。

　　第五條 本合同于乙方向甲方繳納____元押金后生效。

　　第二章 租金和其他費用的交納與結算

　　第六條 乙方在入住公寓期間向甲方交納租金和有關服務費及其他消費費用。

　　租金=標準租金__優惠折扣率__租用的公寓面積

　　有關服務費及其他消費費用包括：水費、電費、燃氣費、電話和網絡使用費用及送餐、托嬰、文印等特殊費用(費用標準另定)。

　　甲方負責承擔房產稅、出租公寓所用土地的使用費、租賃管理等政府稅費。

　　第七條 乙方租住同一房____天，付____%房租；住____天及以上享受____%的優惠價。

　　乙方在人住期間，每月____日向甲方交納下月租金，先付后用，否則甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必須出具稅務機關監制的收租賃證。

　　第八條 乙方要求提前退房時，甲方根據不同情況計算應付其它費用。

　　第三章 公寓的使用、維修和轉租

　　第九條 甲方在出租公寓內配備的所有設施均屬甲方所有，甲方保證出租公寓及其配套設施的安全符合有關法律、法規和規章的規定要求。乙方應正常使用并妥善保護公寓及配套設施，防止不正常損壞。

　　第十條 乙方事先未經甲方的書面同意：

　　1、不得在公寓內放置貨物；

　　2、不得更動公寓內的電線、管道位置；

　　3、不得隨意更動配套設施的擺放位置或搬離出租公寓；

　　4、不得在公寓內安裝隔墻、隔板和改變公寓的內部結構。

　　第十一條乙方在公寓使用過程中，發現公寓本身或內部設施出現或發生妨礙安全、正常使用的自然損壞或人為故障時，應及時告知甲方并采取有效措施防止損失的擴大，甲方應于接到乙方通知的____小時內進行維修。本條維修的費用由甲方承擔。甲方維修期間，乙方應積極配合，不得阻撓施工。

　　第十二條 因乙方使用不當或不合理使用，導致公寓內的設施損壞、丟失或發生故障，乙方應及時告知甲方，由甲方采取措施進行必要的維修和安裝或重新添置。乙方承擔維修、安裝或重新添置的費用，并賠償相應損失。

　　第十三條 乙方確需對公寓進行改建、擴建或裝修的，經甲方同意，并報請政府有關部門批準方可進行，甲乙雙方應就此另行簽訂書面協議。

　　第十四條 未經甲方書面同意，乙方不得將出租公寓全部或部分轉租給他人。經甲方同意按法定程序轉租的，轉租期限不得超過本租賃合同的有效期限。乙方保證其受轉租人不將轉租公寓再行轉租。本條發生的費用由乙方自行承擔。

　　第十五條 甲方出售房屋，須在二個月前書面通知乙方，在同等條件下，乙方有優先購買權。

　　第四章 合同的轉讓、終止、解除和續簽

　　第十六條 未經甲方書面同意，乙方不得將本合同轉讓給第三人。乙方要將房屋轉讓給第三人或與他人交換房間，須經甲方同意，但所居住天數不能連續計算。

　　第十七條 合同自動終止的免責條件：

　　1、發生不可抵抗力或意外事件的影響，使合同無法履行；

　　2、因市政建設需要，政府決定征用出租公寓所在土地而需拆除出租公寓，或者需要改造房屋；

　　3、甲方的有關公寓租賃有效證件失效。

　　發生上述情形之一，合同終止，所造成雙方的損失，互不承擔責任，租金按實際使用時間計算。

　　第十八條 有下列情形之一，甲方有權終止合同，通知乙方交回公寓，由此給甲方造成的損失，應由乙方賠償；

　　1、乙方為損壞公寓設施而不主動賠償，甲方從乙方租賃押金扣除有關費用后，乙方不及時補足押金的；

　　2、乙方逾期不交房租的；

　　3、未經甲方同意，乙方擅自改變出租公寓用途的，擅自將公寓轉租、轉借、轉讓他人或與他人交換的；

　　4、乙方違反本合同約定，擅自改變公寓內部設施和內部結構的；

　　5、乙方在公寓內從事違法違規行為。

　　第十九條 有下列情形之一的，乙方有權要求解除合同，在遷離公寓時，乙方有權要求甲方退還預付消費金的余額以及租賃押金：

　　1、在公寓內固定設施發生自然損壞或乙方愿意承擔人為損壞的費用時，由于甲方不能及時維修，致使乙方無法繼續租用該公寓，且未能及時為乙方安排其他適當公寓；

　　2、乙方在公寓里得不到安全保障；

　　3、乙方得不到相應的服務。

　　第二十條 本合同到期或出現本合同自動終止的情況，甲方對公寓進行核收，結算乙方所有應付賬款后，應返還乙方的預付金余額和押金。乙方應按期遷離公寓。

　　乙方提前辦理退房應提前通知甲方。

　　第二十一條 乙方在本合同到期，如需繼續租用甲方公寓，乙方應于合同有效期滿前三日向甲 方提出續租要求，經與甲方協商一致后，重新訂立新合同，原合同押金將自動轉入新合同。合同期滿后，如甲方繼續出租公寓，在甲方還沒有與其他人簽訂合同前，乙方享有對同一房間的優先承租權。

　　第五章 違約責任

　　第二十二條 甲方違反本合同的規定，若給乙方造成損失，甲方應向乙方賠償。本條賠款僅限于乙方的直接損失。

　　第二十三條 乙方拖欠租金及各項費用，甲方有權要求乙方補足所欠費用，同時還有權收取滯納金。每日滯納金金額以拖欠費用總額的。

　　第二十四條 乙方擅自將出租公寓全部或部分轉租他人，或將本合同轉讓給他人的，該轉租(讓)無效，且乙方應向甲方交付違約金。違約金金額為乙方在違約期間應付租金的倍。

　　第二十五條 甲、乙雙方就履行本合同發生爭議，應協商解決，協商不成的，可提請本合同登記機關調解或向簽約地仲裁機構申請仲裁。

　　第六章 附則

　　第二十六條 甲、乙雙方就本合同未盡事宜，可另行協商作出補充協議，但補充協議不得違反中華人民共和國法律、法規及規章之規定，并不得與本合同內容相悖離。補充協議與本合同具有同等效力。

　　第二十七條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份。本合同自雙方簽字，且乙方向甲方交納押金后生效。

　　出租方(甲方)(蓋章)________

　　法定代表人：(簽名)________

　　聯系電話：________

　　銀行賬號：________

　　委托代理人：(蓋章)________

　　____年__月__日

　　承租方(乙方)(簽名蓋章)________

　　地址或單位：________

　　聯系方式：________

　　身份證號碼：________(附乙方簽名的身份證復印件)

　　____年__月__日

　　合同登記機關(簽章)

　　____年__月__日

　　合同有效期限：至____年__月__日