酒店式公寓設計模式的初探

　　摘要：近年來，一種新興的酒店經營模式——酒店式公寓在我國逐漸興起，發展迅速，但與其相對應的建筑設計理論與實踐卻沒有形成一套成熟的體系。本文通過對近年來國內已建成的酒店式公寓項目的分析，從中總結出酒店式公寓在建筑設計方面的一些共同的模式語言，以供建筑師在設計中加以參考。

　　關鍵詞：酒店式公寓；模式語言；城市型；度假型

　　1、引言

　　90年代末期，一種新興的酒店經營模式——酒店式公寓逐漸在我國興起。隨著我國經濟的持續快速發展，酒店式公寓因其具有針對性的市場定位和個性化的服務逐漸受到特定消費群體的認可，從興起至今短短十幾年的時間，酒店式公寓在北京、上海、深圳等大中城市已初具規模，并保持著良好的發展勢頭。作為一種新興的酒店經營模式，酒店式公寓的設計也應與其獨特的經營理念相呼應，彰顯其特色，從近年來發展較為成熟的一些酒店式公寓的設計中，我們可以發現一些具有共性的模式語言。

　　2、綜述

　　2.1概念及源起

　　酒店式公寓從本質上來說，是將酒店進行產權分割出售，買家將物業出租給酒店經營管理公司，通過分得其經營利潤取得固定投資回報的一種酒店衍生品。買家既可以在支付物業管理費用后享受酒店的星級服務，又可通過出租、產權轉讓等方式來獲得投資回報。酒店式公寓采取星級酒店式服務、公寓式管理，除了提供傳統酒店的各項服務外，還向顧客提供了家庭式的居住布局、家居式服務，使客人在享受酒店服務的同時也能體會到家的感覺。它集住宅、酒店、會所等多種功能于一身，是一種綜合性很強的物業管理概念。

　　酒店式公寓最早起源于歐洲，是當時旅游區租給游客供其臨時休憩的物業。這些客人雖然只作短暫的休息和停留，但物業也給他們提供統一上門管理，所以既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”，從而形成了酒店式公寓的雛形。這種經營模式在歐洲很快普及，深受廣大消費者的好評，如今，酒店式公寓已遍布全球各地。我國的酒店式公寓最早出現在深圳，之后在上海、北京等地均有發展，現在已經普及到全國各大、中城市以及度假旅游區。

　　2.2主題及特色

　　根據選址不同，可將酒店式公寓分為城市型和旅游度假型兩種。前者主要集中在省會城市、大中型城市、經濟發達城市和地區，消費群體以商務人士、高級白領、跨國公司高管等階層為主；后者主要集中在旅游城市、度假區和海濱城市，消費群體以游客、度假休閑人士為主。在酒店式公寓的設計中，建筑師要根據其不同的類型和特點進行有針對性的設計，把握好不同種類的酒店對建筑功能和形象上的特定要求。2.3總體規劃

　　酒店式公寓的總體規劃與基地選址以及酒店的定位密切相關，根據前面的分類，城市型和旅游度假型酒店式公寓的建筑總體規劃有其各自遵循的基本原則。

　　由于服務對象多為工作繁忙的商務人士，城市型酒店式公寓選址應靠近城市中心或CBD商圈等城市核心區，以便為顧客提供便利的辦公環境。主體建筑應以高層、超高層為主，以提高城市中心區的土地使用效率，同時也形成該區域的標志性建筑。應充分利用基地面積設置與公寓相配套的網點、裙房等商業設施，商業空間的布局應兼顧為公寓內部和外部的人使用，加強商業空間面向城市的開放性，從而提升其商業價值。由于土地面積有限，綠化布置應盡量利用建筑與基地之間的空隙，緊湊布置，充分設置立體綠化和屋頂綠化，提高基地綠化面積。城市型酒店式公寓對停車位的需求量較大，應以地下停車為主，利用高層塔樓的地下部分作為停車場。北京銀泰中心是此類酒店的代表(圖1)，它位于北京中心商務區的核心地帶，占地面積約3萬m2，總建筑面積達到35萬m2。主體建筑由兩棟42層的辦公樓和一棟63層的酒店式公寓組成，裙房部分設有完善的商業配套空間，車庫位于地下三層和四層，可容納1600個停車位。中央主樓高249.9m，是長安街沿線的最高建筑，成為長安街的至高點和標志性建筑。

　　度假型酒店式公寓一般選址在風景優美、環境舒適的旅游區。由于它針對的消費群體是抱著休閑娛樂、放松身心的目的而來，因此這些酒店的總體規劃應將營造舒適優美的室內外環境作為重點。建筑密度不宜過大，以多層、小高層為主?？傮w規劃應盡量爭取較多的綠化面積，為營造優美的室外環境創造條件，建筑布局應充分考慮將場地周邊的優質景觀引入室內。對于溫泉、海景等主題類酒店，要圍繞其主題進行規劃設計，緊密結合當地環境，突出酒店特色。以海南白金海岸酒店式公寓為例（圖2，圖3），它選址在海南高隆灣海岸沿線，東面有大片椰林，東北臨銅鼓嶺風景區，自然環境優美。酒店占地面積約29萬m2，建筑面積30萬m2，容積率1.05，綠化率達到50%以上。建筑群體規劃圍繞海景、椰林和海上紅樹林布置，將自然景觀引入室內。此外，還設有潛水俱樂部、游船碼頭、海景溫泉、滑翔翼會所、溫泉入戶等特色配套設施,使客人充分享受度假、休閑、養生的樂趣。

　　2.4建筑設計

　　酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，一般以40m2~120m2左右的中小戶型為主。戶型設計應充分體現其功能的多樣性和靈活性，房型布局應緊湊靈活，充分利用室內空間布置功能，減少戶內消極空間的數量，減少公共面積的分攤。居室套型設計可以靈活分隔，以適應不同層次和生活習慣的居住者。以威海的海悅國際酒店式公寓為例，其主打戶型僅有50多平米，卻包括了臥室、起居室、廚房、洗手間、陽臺等多種功能，臥室與起居室布置在一個大空間里，廚房結合入口空間設計成開敞式，空調機位在陽臺上留出了固定位置，整個戶型布局緊湊靈活，空間無局促感。

　　在物業管理方面，酒店式公寓的物業不僅包括傳統酒店的服務功能和管理模式，還擁有完善的辦公環境，同時為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務，如銀行、會所、酒吧、便利店、健身房以及秘書、商務中心、信息咨詢、翻譯等商務服務，與傳統酒店相比擁有更多、更全的生活、辦公配套功能。因此，在裙房及商業用房的設計中除了設置傳統酒店的功能用房外，應充分考慮增加相應服務功能的空間。

　　在建筑形象方面，位于城市中心區的酒店式公寓應充分體現其統領該區域的核心地位，建筑形象應具有標志性，體現時代感和城市精神；位于旅游度假區的酒店式公寓則應充分發揮自然景觀的表現力，以創造優美的自然環境為主旨，建筑形象應與自然景觀和諧統一。

　　2.5室內設計

　　酒店式公寓的房間根據用途不同，可分為居住性公寓和商務性公寓。居住性公寓多為精裝修，室內空間功能劃分較為齊備，一般設有單獨的廚房、洗手間、陽臺等，提供全套的家居設計和電器。在設計上一般以現代風格為主，將時尚氣息、實用主義相統一（圖4），對于不同戶型有不同格調的設計，滿足使用者的個性化需求。功能劃分更強調實用性和靈活性，如設置開敞式廚房、活動隔斷等。

　　商務性公寓的主要用途為商務辦公，也可兼作居住。這種公寓沒有單獨的廚房和陽臺，室內以大空間為主，以便用戶靈活劃分辦公空間。公寓的室內裝修以粗裝修為主，用

戶入住后可直接使用，也可對室內進行精裝修。

　　度假型酒店的室內裝修則偏重田園、自然風格，將海景、溫泉等引入室內，裝修材料更多選用木材、石材、竹子等天然材料，給人貼近自然的感覺。（圖5，圖6）

　　3、結語

　　從發達國家的情況看，酒店式公寓發展到一定階段后是一個穩定存在的物業類型，目前在我國剛剛步入發展階段。針對這一新興酒店模式，建筑師應當緊跟時代變化，設計出滿足其功能和審美要求的建筑形式。以上是現階段酒店式公寓的現發展現狀，隨著酒店式公寓在我國的不斷普及，必將在建筑功能、形象特征等方面對建筑設計提出更高的要求，建筑師應緊跟這些變化，創造出豐富、動人的空間。此外，如何將這一舶來。

篇2：酒店式公寓物業管理整體設計構思

　　酒店式公寓物業管理的整體設計與構思

　　運用持續發展的戰略，確保物業的保值與升值。人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本，提高管理服務的信譽。結合所轄物業的建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀念，"全心全意為業戶服務"。把萬晟現代城建設成為長春市首屈一指的"安全、文明、優美、舒適、尊貴"的園區，使萬晟現代城高品質、高效率、嚴謹規范、以人為本的物業管理成為長春市物業管理行業的一面旗幟。并以物業管理的品牌效應助總公司的房地產開發，成為房地產銷售的新賣點。為實現以上設想，擬采用"一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施"的管理方針。

　　一、一種模式

　　針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。在管理工作中將根據本物業的實際特點采用有效的模式，并創造"管理由您評定，分分秒秒引證，點點滴滴做起，永遠讓您滿意"的模式效應，力求更好地滿足業戶的需求。

　　采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。

　　管理思想是：安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。

　　追求目標是：社會效益、環境效益、經濟效益。

　　二、二項承諾

　　在一年內做到物業公司收支平衡，略有盈余。

　　在兩年內達到省級"城市物業管理優秀園區"標準或"安全文明園區"標準，三到五年內達到"全國城市物業管理優秀園區"標準。

　　三、三個重點

　　1.完善服務、誠信待人

　　物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行"用戶至上，服務第一"的原則和務實周到的工作理念，為業戶提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務管理。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h境。

　　2.環境管理責任到人

　　園區的環境管理極為重要，如何為業主創造一個良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環抱意識，從而保證園區的環境衛生狀況達到最佳狀態，為園區所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。

　　3.安全、消防真抓實干

　　為確保業戶生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主、以本物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中，派專人全天值班，負責所轄物業的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃、易爆等危險品進入園區/寫字間，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。

　　四、四項措施

　　根據歷年來的管理經驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到物業管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析，科學地制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理方式。

　　制定出詳盡的執行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章制度及操作規程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務業戶的目的。

　　時刻有著多方面的準備，永不間歇地實現物業管理項目的創新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

　　將不間斷地充實管理隊伍。采用"培訓--上崗--再培訓--再上崗"的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。

篇3：金慶公寓項目規劃設計建議書

　　金慶公寓項目規劃設計建議書

　　目錄

　　一、規劃的自然條件……

　　二、規劃的市場條件…

　　三、規劃的中心思想……

　　四、規劃的基本內容……

　　1、基本布局

　　2、對稱性

　　3、均好性

　　4、交流性

　　5、流暢性

　　6、環保性

　　五、人性的規劃………

　　1、室外空間尺度

　　2、因人而宜

　　3、由內而外的設計觀念

　　4、營造家的氛圍

　　六、建筑風格……

　　七、道路交通……………………………………………

　　八、綠化……………………………………………………

　　規劃設計建議書

　　一、規劃的自然條件

　　金慶公寓地處杭州房地產一類地段，南臨青春路，東依東河，地理位置十分優越。周邊市政配套齊全，交通便利。南向有老干部活動中心可以摭擋灰塵和噪音，使小區鬧中取靜。金慶公寓可以說是市中心的一塊風水寶地。但由于金慶公寓地形狹長，規劃紅線面積只有5784m2，因而規劃設計上迥旋余地不大。若規劃不當很容易造成兵營式的呆板格局。

　　二、規劃的市場條件

　　我們無法脫離市場現實，孤立的對一個小區進行規劃設計。在杭州房地產市場頗為成熟的今天，許多較大規模的小區已經在規劃上有了長足的進步。它們帶給后繼者的壓力與日俱增，但給我們的借鑒和啟示也能夠幫助我們盡量避免出錯。

　　縱觀杭城各類小型樓盤，特別是市中心的一些樓盤，大多還不能突破兵營式的整體格局，這既是因為地價、造價、地形等客觀因素所決定，也和開發商的主觀因素密切相關。但市中心的這種規劃現狀，也為物資房產在金慶公寓的實際規劃中，提供了一種突破的基礎。

　　三、規劃的中心思想

　　在"以人為本"已經快被人唱濫的今天，真正能為消費者周全考慮的開發商實在是不多的。在當今以散戶消費為主的房地產市場中，開發商無論自覺或不自覺，只有做到為消費者考慮得越多，才能讓消費者考慮你越多。金慶公寓的規劃思想，應該從真正的以人為本，以家為本的觀念出發，實實在在多考慮一些購房者的感受，多考慮客戶的舒適度和切身利益。

　　金慶公寓規劃的中心思想就是要建立一個布局合理、采光充沛、通風良好、道路流暢、綠化優美的住宅小區。而且規劃必須兼顧戶型的設計，建筑風格的協調一致，公建配套的設置，與自然環境和協統一，與市場現狀的對立和統一，契合未來發展潮流等因素。我們在規劃階段考慮得越是周密和細致，今后面對消費時所遇到的障礙就會越少。

　　四、規劃的基本內容

　　1、基本布局

　　最南為條式住宅，中間為四幢點式，北邊也為條式住宅。（E）與（F）之間、（A）與（C）之間設置商業用房，商業用房下面設汽車庫。入口設在（E）南側和（C）北側。出口設在（A）南側和（F）北側。大門設在（C）與（E）之間。這種在布局的優勢在于：

　?。?）打破傳統的兵營式排列布局。創造良好的視覺效果。

　?。?）增大容積率，降低總樓層數，同時兼顧樓與樓的間距比例。

　?。?）市中心點式住宅極少，因而會給人以耳目一新的感覺。

　?。?）給道路留出自然空間，降低建筑成本。

　?。?）真正做到人車分流。

　?。?）為做好戶型奠定了極為良好的基礎。

　?。?）樓層數為六層，層高便可設計成3米，并為建造部分高廳，錯層創造了有利的條件。

　　2、對稱性

　　金慶公寓這種布局可造成南北對稱，東西對稱。合理的對稱可以產生嚴謹、尊貴的形式語言。條式的穩重大方與點式的清新明快，構成金慶公寓獨具美感的建筑韻律。從造物主給萬物的統領--人的對稱性來追朔根源，我們應該可以感悟到適度的對稱符合自然界的美學原理，能夠更好適應人的感觀和生理需求。金慶公寓的對稱性還造成一個很大的優勢：中間的點式既可以消除整排單一建筑帶給人們的壓迫感和閉塞感，又給通風和采光建立了良好的自然條件。

　　3、均好性

　　對于大的住宅小區來說，均好性原則尤為重要。如果一個小區只是某一局部特別的好，那這種規劃肯定會對今后的銷售產生不利的影響。規模小的樓盤均好性較難處理，但作用卻是相當重要的。金慶公寓的規劃實際上分成南北兩個區域。各自以一幢條式和兩幢點式形成一個組團。如果在兩個組團中各自配置一塊具有特色的綠地。那么相對每一幢的業主來說，都就近擁有一個休閑、觀賞、交往的鄰里空間，顯得親切而自然。

　　除了位置、綠化的均好之外，戶型的均好猶為重要，按照現在的規劃，金慶公寓的戶型除了大小有所區分之外，戶型的好壞差異性很小。由于條式戶型是邊套容易做，中間套難做。但金慶公寓由于規劃成小進深，大面寬的三間朝南格局，條式住宅的戶型反而是整個小區中最好的。而點式由于一梯兩戶三面采光。除了主臥帶暗廁外，亦可做到全明設計，戶型自然也是一流的。戶型的均好將會成為金慶公寓暢銷最重要的因素之一。

　　4、交流性

　　現代成功人士工作繁忙，生活壓力巨大。無形中造成人與人之間的冷漠與隔閡。在小區規劃中需要充分考慮人與人交流的空間和環境設計。應該通過現代化的設計手段，把戶外空間設計成多層次、多式樣的人際交流空間，使人在視覺上賞心悅目的同時，還為人們提供游戲、散步、交流等活動場所。使人們不僅在生活上感到悠閑舒適，更在精神上得到放松和滿足。

　　5、流暢性

　　規劃的流暢性應該體現在道路的經濟與便捷；綠化、住宅、環境之間的有機融合；小區平面與立面的相互協調。流暢對于對稱布局的嚴謹能夠起到良好的調節作用。規劃的流暢性能夠使小區總體布局中道路系統、綠化系統、住宅系統、環境系統以及各圍合部分相互滲透、相互依存，使小區在平面上、立面上融為一體。能讓小區更具觀賞性，使用更為舒適和便利。

　　6、環保性

　　隨著人們生活水平的不斷提高，人們的環保意識也在逐步提高。對于金慶公寓這樣一個市中心較為高檔的樓盤，環保的重要性更不言而喻。小區的車庫設置要求占總戶數50%的比重。而汽車排放的廢氣和噪音將成為小區的主要污染源?，F在的規劃車庫設在商場下面。入口設在小區大門兩側，出口設在西南和西北角。對整個小區的影響是很小的。為了更進一步減少噪音，可考慮在車庫內設置隔音墻。

　　五、人性的規劃

　　規劃的靈魂是以人為本。那么規劃中一切以人的需求和感受為出發點，是規劃成敗的關鍵。

　?。?）室外空間尺度

　　從建筑理論上講，親切怡人的尺度和空間，會給人愉悅和美感。

　　建

筑尺度的把握是規劃設計的重要部分。道路的大小、樓間距、層高、單元入口的外廓和大小、窗的高低和大小、立面的層次和變化、天際線的起伏與變幻，都需要在整體規劃時就加以重視。

　?。?）因人而宜

　　建筑的最主要功能是居住功能，如果在規劃時忽略了建筑所承載的主體--人，那樣規劃就會失去方向。對于人的考慮，應該從居住區的社會基本單位家庭入手考慮。對于家庭中的成員，不外乎男和女，老人和小孩。對于一個優秀的規劃方案而言，適度偏重于對小孩、女性和老人的考慮和關懷，會使整體規劃更具人性化，也更容易被人們所接受。

　?。?）由內而外的設計觀念

　　如果先從經濟效益出發，規定容積率和建筑尺寸，再來設計戶型，就很難使戶型盡善盡美，符和人們對日常生活的各種要求。優秀的規劃應該從人們的生活水平出發，以滿足居住的舒適性和便利性為己任，讓整體規劃來適應最佳戶型的設計思路。在這個過程中適度對戶型進行調整而使規劃更加完美。這種由內而外的設計理念是一個樓盤能否被市場接受極為重要的因素之一。

　?。?）營造家的氛圍

　　在現代鋼筋混凝土的叢林里，一個溫暖的家對于人的事業、心情、信心的影響力是巨大的。在我們的規劃中，如何從建筑的平面布局、建筑風格、外觀、環境與配套、日常生活細微之處去努力營造家的氛圍，用建筑語言去訴求一種對人性的呵護和理解，是能否獲得消費者青睞的重要內容?，F實生活中每一個人都有軟弱和需要關心的時候。如果住宅在規劃階段就能全面的注重對人性弱點的關愛，讓建筑成為人性的空間化而存在。今后的銷售便會成為多余的問題。

　　六、建筑風格

　　建筑風格可以體現一個樓盤的品味和檔次。一個建筑風格鮮明而獨特的樓盤，就會象一張漂亮的臉一樣，給人留下美好深刻的印象。

　　杭城的樓盤建筑風格很有特色的不多，歐式較有代表性的可以說是南都德加公寓，而中式較有代表性的是白蕩海人家和柳鶯苑。杭城樓盤的風格總體上以歐式居多，但大多數都屬抄襲之作，風格模糊。

　　市中心的房產中式風格的幾乎沒有，金慶公寓以一種純中式的風格應該比較合適，原因是：

　　1、與周邊環境非常融合，金慶公寓就位于東河西岸，做成中式風格，與東河小橋流水的意境非常吻合。粉墻黛瓦與小橋流水，自然而然就會組合成一種江南民居的古韻和純凈樸實的意象。

　　2、本身杭城中式風格的住宅就鳳毛麟角，市中心就更少了，物以稀為貴。金慶公寓以一種清晰而醒目的純中式風格出現在市場中，勢必引起公眾的特別關注。這樣既使本身形象能夠與眾不同；又能取得一定的轟動效應，更容易在消費者心目中留下深刻的印象。

　　七、道路交通

　　將汽車入口設在大門口，可以有效地實行人車分流，使小區能夠相對安靜和安全。而且汽車一旦不進入小區，小區內部的道路只要符合消防要求，便可適當縮小道路寬度、減少道路占地面積，多為綠地騰出空間。

　　兩個組團應以中間集中綠化為主，入戶的道路就建在房屋周邊。綠地中央可鋪設一些藝術小徑，既增加美感，又方便住戶進出。

　　八、綠化

　　綠化對于一個小區來說是十分重要的。而且事實已經證明綠化投入與產出的比例為1：5，這點在萬科房產的開發建設過程中已經得到了很好的證明。綠色作為生命的象征，是都市人內心深處的渴望。而綠化在規劃、設計上、配置上的好壞，會使綠化的效果大相徑庭。對一個不負責任的開發商來說，綠化是敷衍，而對于一個有責任心的開發商來說，綠化是藝術，是對人性重視關愛的重要表達方式。綠化同規劃是一種有機的組合，規劃得當有利于綠化的進行，而優美的綠化會使規劃看上去更為合理和出類拔萃。

　　綠化的設計應該請園林專家會同設計院同步進行。綠化的實施應該由設計專家現場督陣。如果讓民工按圖施工，永遠達不到一種藝術的境界。