養老地產創新但依然改變不了賠錢現狀

　　根據克而瑞的不完全統計，目前已經戰略進入養老地產市場的房企至少已經有20幾家，包括遠洋、保利、碧桂園、綠城、萬科、新城、榮盛發展等。20**年，進入養老市場的房企又大幅增加。雖然明知道這是一個需要長期培育的產業，但考慮到10年之后，中國養老地產市場巨大的發展潛力，很多企業還是按捺不住，提前進入布局。雖然到目前為止，我們尚未看到在各方面特別成功的案例，但20**年諸多企業在養老地產領域當中的諸多創新與嘗試還是讓我們有所借鑒。雖然我還是要說這些創新仍然改變不了當前賠錢的現狀，不過為若干年之后的發展還是能夠起到重要的作用。

　　舉措1：與險資全面合作

　　以保利為例，20**年先是與華夏人壽戰略合作，嘗試把保險機制引入城市居民養老領域；后來又與太平人壽合作，組建養老產業基金，基金前期投資主要以養老地產項目為主，后期還計劃向上下游延伸，投資孵化一些醫療、健康項目。另外，包括平安、泰康等險資自己做的養老地產在內，今天養老地產與險資的合作已經成為趨勢。

　　舉措2：搭建互聯網平臺

　　遠洋、碧桂園、新城都在養老地產方面搭建了相關的互聯網平臺。遠洋是攜手京東建立“人生*計劃”，為消費者提供從成家、立業到生活、養老的一站式居住解決方案。碧桂園是營造“全生命周期貼心服務”，在順德試點運行社區長幼中心，會員可以通過“e當家”電商點碧桂園酒店餐飲，50歲以上老人僅收取成本費用。新城控股則是通過社區APP搭建養老O2O平臺，全方位滿足各種日常服務，做到線上支付、線下享受服務的模式。雖然這些平臺對養老地產本身沒有太大的直接支持，但從布局情況來看，諸多房企已經開始對老齡客戶群體實現覆蓋和服務。

　　舉措3：銷售模式上創新

　　到目前為止，全國養老地產項目中銷售型還占大多數，但銷售的效果只能算是非常一般。20**年出現了銷售模式上的巨大創新亮點，特別是平安不動產原先的養老“失敗項目”——桐鄉合悅·江南，這次把住宅產權和平安的“養老財富計劃”進行整合，采取了所謂的返本銷售模式（一種是30年后一次性返還全額房款，另一種是從第16年起逐年返還），推出的100套全部售罄。這種模式可能是解決當前養老項目滯銷的一種重要方式，但住宅產權和金融產品結合還是受到諸多方面限制。

　　舉措4：組建專業公司

　　其實，養老地產成功的關鍵不是產品，而是服務，所以專業的運行公司對于未來的養老地產來說非常重要。早在20**年，遠洋就在北京成立了一個租用型養老品牌叫椿萱茂，打造專業的老年失智照護解決方案，目前已經有3個項目落地。另外，萬科、綠城等也專門成立了專業的服務機構。而保利地產則成立了養老用品公司，還計劃建立養老產業總部基地。這些專業公司進入養老領域，可能會使養老地產未來在專業人才、運營服務方面再上一個臺階，也為若干年的養老地產全面鋪開打下一個相對堅實的基礎。

　　以上四個方面都是今天房企在養老地產方面的創新和探索，同時這也說明當前中國的養老地產才剛剛起步，基礎還非常薄弱。只有在金融、平臺、銷售、運營這些方面都相對成熟之后，加上政策層面的配套支撐，以及目前這批具有強大消費力的40-50歲中產階層步入老齡之后，中國的養老地產可能才會真正地起步。

篇2：養老地產盈利產品定價

　　養老地產盈利與產品定價

　　【項目簡介】作為中高檔老年住宅項目的開山之作，項目雖然在自然景觀、地理位置、文化氛圍、片區形象、宏觀政策、市場機遇等方面存在著得天獨厚的優勢，但項目地塊的用地限制、規劃限制、建筑成本、周邊的配套設施、政府的支持力度等因素又制約著項目的發展。同時，相關項目的陸續推出，為項目帶來目標客戶分流的威脅。

　　根據政府對宗地用途的要求限定，項目可能要面臨著沒有產權銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會使項目的資金占用量加大，而且將嚴重影響到項目的市場推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。

　　作為盈利性老年公寓在收費服務方面存在著固定收費、經常性收費和不固定收費三種途徑：

　　1.固定收費：

　　有入住時的一次性收費和每月收費兩種模式，主要是針對入住的環境來制定收費標準；

　　2.經常性收費：

　　內容包括護理費和醫療費用，根據服務程度的不同來制定收費標準；

　　3.不固定收費：

　　主要體現在某些特殊服務方面。

　　根據現況，現就本項目的去化盈利模式和價格初步定位作如下論述：

　　一、盈利模式的比較、分析和建議

　　根據對上海親和源項目盈利模式的調查和研究，以及參考國外相關老年公寓的操作經驗，在中國式創新的基礎上，就盈利模式提出列舉、分析和建議。

　　1.盈利模式列舉

　　(1)會員制盈利型模式及中國式創新

　　會員制盈利模式：以出租為主要經營方式，收費水平要比福利型養老機構的收費水平高，具備自己的醫療服務人才。入住者通常需要交納一定數額的抵押金，每月交納少量的管理費。管理機構通過專業護理提高收費水平獲取利潤，國外的專業管理機構一般將押金進行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經營性質。

　　中國式創新：根據中國傳統的消費習慣和置業慣性，上海親和源對會員制模式采取了創新，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓，根據實際經營狀況，這種模式相對于非記名會員制度來講，更容易被中國市場接收。

　　(2)逆抵押貸款購房

　　逆抵押貸款購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發商處購買一套老年公寓，然后與開發商簽定合同，每月由開發商支付給老人一定數量的生活費，直到老人去世，開發商返還剩余本金，住房歸開發商所有，這種模式對老年人的入駐條件有比較嚴格的審核，一般規定老年人的年齡在55周歲以上。

　　(3)轉讓使用權模式

　　在項目存在不能進行產權銷售的實際條件下，堅持買賣不破租賃原則，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。

　　(4)分散租賃模式

　　即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長有短，且非一次性付清的經營模式，在這種模式下，一般是由開發商與專門的經營公司或物業公司合作開發，將既得利潤作為按股分紅的經營模式。

　　2.盈利模式分析

　　以上各種盈利模式在經營效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國式創新的會員制盈利模式在一定程度上抬高了目標客戶入駐的門檻，在消費理念相對先進和經濟條件相對雄厚的上海，或許能贏得市場的認同，但在本市是否能被老年群體認可，尚不得知，它的操作經驗固然值得我們借鑒，但在未進行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬。

　　逆抵押貸款購房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨立的老人，對消費理念水平也有著較高的要求，能不能適應大連市場的需求，也尚不得知；轉上使用權的盈利模式，是目前無法產權銷售的項目最多采取的手段之一，但在繼承和轉讓上，又較多的受到政策法規的約束，市場的認同度也會受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對前期投入和設施服務配套要求比較高，但在經營狀況較好的狀況下，利潤也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。

　　3.盈利模式建議

　　在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據開發周期，走多元化盈利模式建議，結合本市場實際情況，在項目開發前期，以轉讓使用權和逆抵押貸款購房兩種模式作為最主要的盈利模式，要根據項目老年住宅性質優勢，爭取在政策上獲得較大支持，擴大目標客戶群體，增加優惠力度，以增強目標客戶投資信心；

　　在項目開發中期，在配套服務設施呈現一定規?；蜷_始運營的情況下，采取以會員制盈利型和轉讓使用權模式為主的盈利模式，對于會員制盈利型模式要注意適當降低入駐門檻；在項目開發后期，在前期配套服務等日趨完善的基礎上，以會員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。

　　二、價格初步定位

　　在價格定位上，針對項目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價法方法進行價格定位。

　　1.采取會員制盈利模式的價格定位

　　會員卡*萬元，*平米，此卡可繼承可轉讓（不可退還本金），但與具體物業不掛鉤，會員卡發行數量以可售房屋數量為上限。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。

　　2.采取逆抵押貸款購房的價格定位

　　參照項目周邊未來一年內可預期的市場價格4000元/平米的價格水準，項目價格定位在3180/平米的水準，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標準，直到老人去世，開發商返還剩余本金，所居住期間按照房產總額的整存一年的利息模式每月發放生活費，45平米的業主每月發放600元左右生活費；65平米的業主每月發放750元左右生活費；90平米的業主每月發放1050元左右生活費；（剩余房款＝購房總款*(90-去世年齡)/50）。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。

　　3.采取轉讓使用權模式的價格定位

　　參照項目周邊未來一年內可預期的市場價格4000元/平米的價格水準，根據其它項目70年使用年限和有產權可升值的實際情況，以項目的使用年限為50年的標準，項目在采取轉讓使用權模式的價格應定位在3100元/平米左右。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據

　　4.采取分散租賃模式的價格定位

　　參照目前大連租賃市場的價格水準，在高品質配套服務設施的基礎上，項目的分散租賃價格應放在**元/平米/月的水準上，在加上經常性和特殊性收費的盈利，整體的盈利水平可達到**元平米/月左右。

　　交房標準為市場價300元/平米的精裝修標準，包括地、墻、門、窗、衛生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網等裝修，配電磁爐、空調等家電設備和家具設備可根據客戶要求配置。

　　三、一期產品建議

　　1.面積及戶型建議

　　根據調查結果顯示，50平米以下、61~70平米以及81平米以上的戶型面積在市場中的市場的認同度最高，約占所有調查者的71%，因此，建議項目在產品設計上以45平米、60平米和90平米為主打產品；受老年住宅規范限制，根據設計面積，主打的戶型可為一室一衛（45平米）、一室一廳一衛（65平米）以及兩室一廳一衛（90平米）。

　　2.產品精裝修建議

　　根據《****前期調研定位報告》調查結果顯示，57％的受訪問人群對精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場抗性主要表現在價格和裝修風格上，在價格問題上，項目具有存在優勢的可能性；對于裝修風格上，可以通過多種裝修風格并舉的模式，供目標客戶選擇。

　　3.一期產品規劃建議

　　康體中心工程和住宅工程是相互聯系相互影響的，康體中心的工程的及時完工利于樹立消費者投資信心和項目形象，利于住宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進入運營又對康體中心的完善和運營有極大的推動作用，故建議康體中心工程的建設規劃應積極而快速地進入施工狀態；

　　而住宅工程則受到老年住宅的市場概念引導、戶型種類的市場認同以及盈利模式的市場認同等各方面因素制約，須堅持先以產品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進行市場試探，根據市場反饋，再及時調整整體規劃的市場策略。

　　結合方案的規劃設計，故建議項目在一期開發時，住宅工程的規劃建設順序要遵守以下三個原則：

　　(1)總體量不應過大，以防市場抗性較大，不利于后期調整；

　　(2)以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；

　　(3)以80平米和65平米的戶型作為前期主打產品；

　　總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個單元皆規劃為80平米戶型； 1幢兩個單元規劃為80平米，另外三個單元規劃為65平米的戶型；1幢兩個單元規劃為65平米戶型，剩余一單元規劃為45平米戶型。（建議80平米單元設計為1梯兩戶；65平米單元設計為1梯三戶；45平米單元規劃為1梯四戶）。

　　根據一期開發產品的市場試探反饋，及時調整項目后期開發的規劃和設計，以利于項目的良性和平衡地發展。（來源：東南建設資訊網）

篇3：太陽城PK萬科:你所不知道養老地產

　　太陽城PK萬科--你所不知道的養老地產

　　目前，包括遠洋、萬科、保利、綠城等在內的眾多房企涉足養老地產。龐大的老年人居住市場，等著廣大開發商去照護、開發。養老地產開發的核心戰略問題，在于適老化設計、養老配套服務、運作模式和成本精心測算、有彈性的土地開發控制模式、在成本及溢價平衡間選擇物業組合。

　　有報告顯示，養老地產商業模式包括銷售模式、租賃模式以及會員卡模式。選擇哪種模式取決于目標客戶及其服務需求、資金回報期限要求等。那么，除了這幾種養老地產慣用模式，是否還有商業模式的混搭、綜合及變種呢？

　　一、養老地產頂級標桿“太陽城”：精準定位、銷售快速回款反哺持有運營

　　1.太陽城開發模式九大特征

　?。?）屬于住宅開發性質；

　?。?）依靠銷售回款盈利；

　?。?）限定55歲以上的老人才能入??；

　?。?）專為健康活躍老人提供會所和戶外運動設施；

　?。?）沒有醫療、護理等配套服務，主要依賴社區所在城鎮提供的大市政配套，社區內沒有建設相應設施；

　?。?）一般都位于郊區區位，占地大、容積率低，建筑形態多為單層、獨棟或雙拼，精裝修標準、拎包入??；

　?。?）房價便宜，“蘋果谷太陽城”在洛杉磯東北方向120公里左右，其房價是洛杉磯市內的1/3 左右，對老年購房群體很有誘惑力；

　?。?）附近一般都配有專為社區服務的商業中心；

　?。?）兼有旅游度假功能，目標客戶同時有常住客戶，也有旅游度 假客戶。如鳳凰城“太陽城”，每年居住的總人數在44000左右，其中28000人是常住客戶，而16000人是旅游度假客戶；鳳凰城東南方向的“牧場太陽城”，也具有鮮明的“候鳥型”度假特征。

　　2.“太陽城”開發模式的優點

　?。?）住宅立項，依靠銷售迅速回款；

　?。?）客戶定位精準，以健康活躍老人為主要客群，為其進行產品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動等的需求；

　?。?）不設醫療、護理等配套設施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發風險；

　?。?）在市場和產業鏈日趨成熟時，可與分時度假管理公司緊密合作， 在項目開始時便實現訂單生產。

　　3.借鑒應注意：因地制宜，揚長避短

　?。?）國地少人多的國情，不適合大量興建低密度、單層的單體建筑，應以多層或小高層的單體形態為主；

　?。?）中國的公共醫療資源匱乏，如社區內不能提供一定的醫療、護理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會影響老人的入住選擇。中國的老人和子女，選擇老年住區最為關系的，還是所在社區能否提供及時、持續的醫療、護理條件。

　　二、持續照料退休社區：據年齡段與健康程度分類照顧，服務資源按需配比

　　1.老人按年齡段和健康活躍度分3類

　　持續照料退休社區一般將老人按其健康活躍或需要照料的程度，分為以下三類：

　?。?）完全可以自理的健康活躍老人，一般在55歲～65歲之間；

　?。?）需要半護理的老人，一般在65歲～75歲之間，可以部分自理，或在醫院醫治后可以回家康復理療的老人；

　?。?）全護理老人，一般在75 歲以上，行動不便或患有老年癡呆癥的老人，需要24 小時看護和照料的老人。持續照料退休社區的概念就是，在一個綜合社區中，為上述三類老人都能提供相應的居住產品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套服務的要求，老人不需要搬家就可以在社區中完成人生三分之一的幸福旅程。

　　2.持續型照料的9大特征

　?。?）至少同時滿足三類老人的居住需求，并配備了相應的服務設施；

　?。?）產品類型，按三類老人的基本特征，有所區別；

　?。?）一般三類產品的配比為12:2:1；

　?。?）附近緊鄰醫院資源，社區內設有醫療室，每層設置秘書站（護理站）；

　?。?）設老人專屬食堂，給老人提供營養配餐；

　?。?）不設大會所，但化整為零，為老人提供豐富的活動設施；

　?。?）在經營模式收取入門費+年費。只提供租賃權和服務享受權，不提供房屋產權。①入門費（或押金） 按房間大小，入門費從20萬～100萬美元不等。②年費（或月費）。健康活躍老人，3000美元/月；半護理老人，4000美元/月；全護理老人：5000美元～6000美元/月。

　?。?）郊區區位，以多層為主，規劃布局緊湊，有力與集中的護理服務，減少管理成本，方便對老人開展及時的護理和照料；

　?。?）擁有較高的管理和護理服務人員比例，管理和護理人員與老人的比例一般可達1:1。

　　3.持續型照料開發模式啟示中國養老地產開發

　?。?）滿足了老人對健康管理、護理和醫療等基本養老需求；

　?。?）在同一社區中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養老需求；

　?。?）經營方式上的可取之處：①通過會員費的收取，迅速回籠資金；②開發商持有產權可以獲得抵押貸款等進一步擴張所需的資金支持；③通過年費（或月費）獲得日常經營收益；④通過出租店面獲得租金收益。

　?。?）由于配套設施要求較高，導致前期資金投入較大、資金回籠相對較慢；

　?。?）持續照料退休社區是值得在中國推廣的真正的老年住區，但起成功過的前提，必須依靠值得客戶信賴的管理和服務品牌贏得客戶的信任，客戶在一開始就能支付入門費。如果沒有一定過的市場認可度、企業品牌，一個新公司要成功運用這種商業模式銷售會員卡（入門費），難度還是比較大的；

　?。?）持續照料退休社區模式的風險，將來自于會員卡的預付費性質，如遇到不誠信的開發企業，或開發企業經營不善或出現管理漏洞導致群體性對抗事件，使資金流出現嚴重問題時，老人預先繳納的入門費（會員卡費用）就難免會有損失，而且損失一般很難彌補。

　　三、“復合型的老年住區”，中國養老地產的應循之道

　　1.居住人群的復合

　?。?）中國現階段還未進入細分的老年住區開發市場，還做不到像 美國一樣的客戶細分和服務細分；

　?。?）中國的傳統還是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一個小區。老年住區中生活的人群應該是復合的，老人希望能夠看到兒童。

　?。?）在老年住區中生活，隨著時間的推移，老人本身對護理照料 的要求也會發生改變。健康老人、半護理老人、全護理老人也會逐漸在同一個住區*存，形成復合的老年人群。

　　2.服務功

　　開發養老地產不能只是賣房子，開發企業要真正實現轉型，需要 學習如何在養老住區中配套必要的養老設施，需要專業的服務和護理人員，這樣才能可持續發展。

　　3.產品形態的復合

　?。?）比如說在同一住區中提供老少戶、老人專用戶等不同的戶型，針對同一住區內不同的居住人群，提供不同產品形態。

　?。?）在老年人從健康活躍老人向半護理、全護理老人轉變過程中，功能空間應該相應變化調整，在策劃、設計、建造的過程中，應該應用“百年住宅”和SI體系等理念和技術手段，實現空間的可變性。

　　4.產業的復合

　　我們能不能很好地發展養老地產，關鍵是養老產業鏈必須要盡快 形成，來支撐養老地產的開發建設和運營服務。產業鏈中應該包括老人專用的設施設備、生活用品，老年大學，醫療、康復、護理、家政服務等環節。 可以預見，未來將會在一些主要城市帶的核心城市中形成養老產 業集聚區，吸引國內外老年產業鏈的各類環節入住園區，依靠老年產業園區的輻射作用推動周邊養老地產開發的快速發展。

　　5.盈利模式的復合

　　除了產權銷售和會員制方式，養老地產的發展中還將產生多種盈 利模式。開發企業做好盈利模式研究至關重要，盡量避免單一的盈利模式給企業帶來的可能的資金壓力和風險。一定會有企業在項目發展初始階段，因其品牌影響力不夠，會員卡的銷售不理想，就必須銷售部分產權以支撐現金流。如果在項目立項時，至少其中一部分能夠按照住宅立項，就能為實施多種盈利模式的復合、降低企業的開發風險提供靈活保障。

　　四、“養老為老”，萬科養老地產的無障礙設計

　　北京萬科總經理毛大慶此前公開指出，萬科的養老地產產品未來經營的兩種形式：嫁接到住宅產品和嫁接到持有型物業。但也考慮到東西方差異進行產品調研和規劃研發。

　　那么，萬科在養老地產的研究上有哪些精細化管理？(略)