物業管理工作中的“痕跡管理”

　　包括二個部分：

　　一是做任何事情都要有文字記錄;

　　二是在現場要留下管理“痕跡”。

　　一　健全各項記錄表格

　　我們物業服務人員整天忙忙碌碌，要是沒有做好記錄，日復一日、年復一年也不知道我們究竟做了些什么事情，日常管理記錄表格可以將我們的管理“痕跡”記錄下來;另一方面健全各項管理記錄和表格也是為了發生事故后便于追溯，找出事故責任人和防止同樣事故的再次發生，也是作為規避責任與風險的一種自我證明方式。

　　常用的必要記錄表格有下面幾種類型：

　　1、驗收記錄

　　各類設施設備交接驗收記錄表格，包括鑰匙的移交清單等。設備驗收時存在的問題記錄在相應的《工程缺陷》表格中，并經施工方和業主方確認，以便整改以后的再驗收或者設備出現故障時的責任追究。

　　2、運行記錄

　　運行記錄可以分為項目的運行記錄和設備的運行記錄二部分。項目運行記錄包括如《業主(或租戶)的入戶登記表》、《業主(或租戶)用電記錄表》、《客戶信息受理記錄》、《現場施工人員登記表》等等除設備運行以外的記錄表。設備運行記錄包括物業設施設備在運行中的正?；虍惓?，各類表計的讀數記錄表格等。如：《變電所值班運行記錄》、《空調機房值班運行記錄》、《中央控制室值班運行記錄》、《突發事件記錄及處理結果》等。

　　3、巡檢記錄

　　隨著新項目越來越多自動化、智能化設備的應用，很多的設施設備處于自動運行、無人值守的狀態，這就需要我們加強巡檢，提早發現故障苗頭、及時解決故障問題。如：《水泵房巡檢記錄》、《消防設備巡檢記錄》、《電梯日常巡視記錄表》等等。

　　4、訪客登記

　　建立訪客登記制度，對進入本物業管理區域內的訪客實施有效的管理和服務。關鍵和重要部位都應該設有《來訪人員登記錄》，如：服務前臺、配電房、中央控制室等

　　5、工作日志

　　各個部門(每個管理員)都要建立部門(自己)的《工作日志》，把這一天完成的主要工作，成績和存在的問題等記錄在案。把設備驗收記錄、運行記錄、巡檢記錄和訪客登記以外的事件記錄在《工作日志》之中。

　　6、設備臺賬

　　各項目通過建立臺賬，使得設備的基礎管理、設備使用、維護管理、設備的故障管理、設備的維修管理、設備的安全管理等一目了然，通過我們的管理，以靠近或者實現建筑物所配套的設施的70年使用壽命的目標。

　　二　完善現場標識標牌

　　我們的現場管理不只是搞好清潔衛生就可以了。曾遇到的一位業主是這樣說的，在現場不留下管理“痕跡”，有沒有物業公司管理一個樣，說明你們的物業管理不到位，我們要做到讓進來本區域的人一看就知道這里有物業在進行著有效的管理。要做到這一點其實并不難，這就需要我們完善現場的各類標識標牌。

　　1、制度上墻

　　各部門、各崗位有崗位職責、各設備房有管理制度都要做成標準式樣懸掛在辦公室和相應的設備房內。

　　2、設備編號

　　給設備編號并且制成銘牌貼在設備上。如：1AL1-4照明配電箱、高區1#水泵、3#噴淋泵等等，讓使用者一目了然。

　　3、水管流向

　　生活水、消防水、空調水主要管路的流向用“↓”表明水的流向。

　　4、運行狀態標識

　　運行和檢修的設備都要掛上相應的運行狀態標識，如：“開”、“關”、“常開”、“常閉”、“自動”、“禁止合閘，有人作業”等等。

　　5、設備管理和衛生包干都有責任人

　　設備上和衛生包干區域的責任人上墻(或貼在設備上)，并且要落實檢查制度。

　　6、區域設置警戒線

　　危險地帶用黃黑相間的斑馬線或者隔離欄設置為警戒線，無關人員不得進入警戒線內。如變壓器室、高低壓配電柜等。

　　7、進入現場施工人員應佩戴“施工證”

　　進入我們管理區域的現場的施工人員都應該知道本區域施工的相關規定和注意事項，簽訂“施工協議”，核發“施工證”，并要求佩戴接收檢查。

　　8、標識和提示語

　　開關、調節器等給予標識或者提示。如：“配電室”“請隨手關燈”等等。

　　9、臨時維修指示牌

　　在設施設備進行維?；蛘呔S修過程中，在設備醒目處設置“維保工作進行中”、“維修中”等指示牌，提示用戶本機暫停使用并注意安全。

篇2：物業管理工作中的痕跡管理(薦)

　　物業管理工作中的“痕跡管理”

　　包括二個部分：

　　一是做任何事情都要有文字記錄;

　　二是在現場要留下管理“痕跡”。

　　一　健全各項記錄表格

　　我們物業服務人員整天忙忙碌碌，要是沒有做好記錄，日復一日、年復一年也不知道我們究竟做了些什么事情，日常管理記錄表格可以將我們的管理“痕跡”記錄下來;另一方面健全各項管理記錄和表格也是為了發生事故后便于追溯，找出事故責任人和防止同樣事故的再次發生，也是作為規避責任與風險的一種自我證明方式。

　　常用的必要記錄表格有下面幾種類型：

　　1、驗收記錄

　　各類設施設備交接驗收記錄表格，包括鑰匙的移交清單等。設備驗收時存在的問題記錄在相應的《工程缺陷》表格中，并經施工方和業主方確認，以便整改以后的再驗收或者設備出現故障時的責任追究。

　　2、運行記錄

　　運行記錄可以分為項目的運行記錄和設備的運行記錄二部分。項目運行記錄包括如《業主(或租戶)的入戶登記表》、《業主(或租戶)用電記錄表》、《客戶信息受理記錄》、《現場施工人員登記表》等等除設備運行以外的記錄表。設備運行記錄包括物業設施設備在運行中的正?；虍惓?，各類表計的讀數記錄表格等。如：《變電所值班運行記錄》、《空調機房值班運行記錄》、《中央控制室值班運行記錄》、《突發事件記錄及處理結果》等。

　　3、巡檢記錄

　　隨著新項目越來越多自動化、智能化設備的應用，很多的設施設備處于自動運行、無人值守的狀態，這就需要我們加強巡檢，提早發現故障苗頭、及時解決故障問題。如：《水泵房巡檢記錄》、《消防設備巡檢記錄》、《電梯日常巡視記錄表》等等。

　　4、訪客登記

　　建立訪客登記制度，對進入本物業管理區域內的訪客實施有效的管理和服務。關鍵和重要部位都應該設有《來訪人員登記錄》，如：服務前臺、配電房、中央控制室等

　　5、工作日志

　　各個部門(每個管理員)都要建立部門(自己)的《工作日志》，把這一天完成的主要工作，成績和存在的問題等記錄在案。把設備驗收記錄、運行記錄、巡檢記錄和訪客登記以外的事件記錄在《工作日志》之中。

　　6、設備臺賬

　　各項目通過建立臺賬，使得設備的基礎管理、設備使用、維護管理、設備的故障管理、設備的維修管理、設備的安全管理等一目了然，通過我們的管理，以靠近或者實現建筑物所配套的設施的70年使用壽命的目標。

　　二　完善現場標識標牌

　　我們的現場管理不只是搞好清潔衛生就可以了。曾遇到的一位業主是這樣說的，在現場不留下管理“痕跡”，有沒有物業公司管理一個樣，說明你們的物業管理不到位，我們要做到讓進來本區域的人一看就知道這里有物業在進行著有效的管理。要做到這一點其實并不難，這就需要我們完善現場的各類標識標牌。

　　1、制度上墻

　　各部門、各崗位有崗位職責、各設備房有管理制度都要做成標準式樣懸掛在辦公室和相應的設備房內。

　　2、設備編號

　　給設備編號并且制成銘牌貼在設備上。如：1AL1-4照明配電箱、高區1#水泵、3#噴淋泵等等，讓使用者一目了然。

　　3、水管流向

　　生活水、消防水、空調水主要管路的流向用“↓”表明水的流向。

　　4、運行狀態標識

　　運行和檢修的設備都要掛上相應的運行狀態標識，如：“開”、“關”、“常開”、“常閉”、“自動”、“禁止合閘，有人作業”等等。

　　5、設備管理和衛生包干都有責任人

　　設備上和衛生包干區域的責任人上墻(或貼在設備上)，并且要落實檢查制度。

　　6、區域設置警戒線

　　危險地帶用黃黑相間的斑馬線或者隔離欄設置為警戒線，無關人員不得進入警戒線內。如變壓器室、高低壓配電柜等。

　　7、進入現場施工人員應佩戴“施工證”

　　進入我們管理區域的現場的施工人員都應該知道本區域施工的相關規定和注意事項，簽訂“施工協議”，核發“施工證”，并要求佩戴接收檢查。

　　8、標識和提示語

　　開關、調節器等給予標識或者提示。如：“配電室”“請隨手關燈”等等。

　　9、臨時維修指示牌

　　在設施設備進行維?；蛘呔S修過程中，在設備醒目處設置“維保工作進行中”、“維修中”等指示牌，提示用戶本機暫停使用并注意安全。

篇3：江蘇省物業管理服務用房有關問題的處理意見（2006）

　　江蘇省關于物業管理服務用房有關問題的處理意見

　　蘇建房(20**)371號

　　各市房管局、規劃局、建設局(委)：

　　經省人大法工委明確答復，現就執行《江蘇省物業管理條例》(以下簡稱省條例)有關物業管理服務用房的規定通知如下，請遵照執行：

　　一、關于開發建設單位執行交付物業管理服務用房規定的適用問題。

　　1、省條例施行前已竣工交付使用的項目，交付物業管理服務用房的標準不適用省條例的規定。

　　根據法律、法規的效力不溯及既往的原則，省條例施行前已完成統一規劃建設，并竣工交付使用的項目，不適用省條例的規定，物業管理服務用房應按當時的規定建設并驗收交付使用。

　　2、在省條例施行前規劃建設或開始建設，省條例施行后竣工交付的項目，應區別處理：省條例施行前已建項目部分作為一個獨立的物業管理區域的，物業管理服務用房按當時的規定建設并驗收交付使用。已建部分和省條例施行后建設部分作為一個整體物業管理區域，物業管理服務用房面積不足省條例規定標準的，開發建設單位應在后期建設時，經規劃調整，進行補建和驗收交付使用。

　　項目后期建設已不能補建的，開發建設單位應調配相應的房屋補足物業管理服務用房。無法調配或調配不足的，應對業主作專項補償，供業主通過業主大會決定用于承租或購置物業管理服務用房;補償標準參照房屋銷售時的價格，結合建造標準確定。

　　3、物業管理服務用房的交付使用期計算，以竣工驗收合格，交接驗收為準。實行前期物業管理的，以竣工驗收合格，開發建設單位與物業管理企業交接驗收為準;未實行前期物業管理的，以竣工驗收合格，開發建設單位與業主委員會交接驗收為準。

　　二、關于物業管理服務用房的建造標準、產權登記、使用等問題。

　　1、物業管理服務用房的設計要求。物業管理服務用房的總面積按規劃總建筑面積的千分之三至千分之四計算，設區的市人民政府規定的標準高于此標準的，從其規定。規劃核準的圖紙上應標注物業管理服務用房的具體位置并在經濟指標中注明面積;設計單位應在圖紙上注明設計的實際面積。物業管理服務用房應設置在住宅小區中心區域或住宅小區主出入口附近，方便業主使用的地方，不得設置在地下;設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　2、物業管理服務用房建造的基本標準。應當符合國家有關工程質量和安全的要求，內墻應刷涂料，頂棚吊頂或刷涂料，地面鋪瓷磚，衛生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區內配置通訊、有線電視、網絡寬帶等設施的，應當在物業管理服務用房內預留端口，具備正常使用功能。

　　不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、人防工程、室內層高不足2.2米的房屋計入物業管理服務用房面積。

　　3、物業管理服務用房的產權申請、測量、登記。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理服務用房一并申請登記。

　　房產部門應對物業管理服務用房獨立測量、計算面積、確權登記，其面積不計入分攤的公用建筑面積內，并在房地產平面圖相應的位置上標注“物業管理服務用房”字樣，房屋權屬登記產權人為物業管理區域內的全體業主。

　　4、物業管理服務用房的交接驗收。開發建設單位應在竣工驗收合格后，30日內進行交接驗收。實行前期物業管理的，開發建設單位與物業管理企業進行交接驗收;雙方辦理正式移交手續后，物業管理企業應將物業管理服務用房情況在物業管理區域內公告;業主大會成立后，物業管理企業應將物業管理服務用房情況書面告知業主委員會。未實行物業管理的，開發建設單位與業主委員會進行交接驗收，業主委員會應將物業管理服務用房情況在物業管理區域內公告。

　　物業管理企業或業主委員會應持物業管理服務用房交接驗收清單和公告，到所在城市人民政府規定的物業管理行政主管部門備案;物業管理行政主管部門應當根據備案予以監督。

　　物業管理企業發生變更的，原物業管理企業應當按照規定向業主委員會，或按業主委員會的要求，在業主委員會的監督下，向選聘的新物業管理企業進行物業管理服務用房交接驗收。原物業管理企業不得對房屋內的裝修或設施、設備進行拆改。

　　5、物業管理服務用房的用途和維護。物業管理服務用房用于物業管理服務活動和業主委員會的活動，任何單位和個人未經業主大會的同意且符合相關規定，不得占用或者改作他用。物業管理服務用房不得買賣和抵押。實行物業管理的，由物業管理企業根據合同約定負責維護;未實行物業管理的，由業主委員會根據業主大會的決定負責維護。

　　6、物業管理服務用房的監督管理。規劃、建設、房產行政主管部門按照各自職責，對物業管理服務用房的規劃、設計、建設、登記、移交和使用活動進行監督管理。

　　江蘇省建設廳

　　二00六年八月三十日