物業管理中小區業主的心理需求分析

　　物業管理資訊/20**0729

　　在物業管理中了解業主的心里需求是十分重要的，只有了解業主心里在想什么，才能夠實現業主與物業之間的和諧，下面為大家帶來業主的心理需求分析。

　　物業管理中業主的心理需求分析小區業主對物業管理服務一旦進入了麻木期，物業管理的滿意度就很難提升。必須從分析業主的需求心理入手，根據業主在不同時期的不同心理狀態，采取有針對性的措施提升業主的物業管理滿意度。物業管理朋友經常說：業主向物業管理公司投訴，那是業主還信任物業管理公司，如果沒有意見和投訴了，那么業主就對物業管理公司徹底失去信心了，這就是所謂業主滿意程度進入了“麻木期”。對物業管理公司的笑臉日趨麻木的業主，極有可能因為一些偶發事件導致對物業管理公司的評價大幅降低，嚴重的甚至于會影響到物業服務合同是否續簽。

　　一、業主對物業服務滿意度不高的分析究竟要怎樣做，才能提高業主的滿意程度?除了日常的四保一服務以外，還有沒有更加有效的新方法?

　　分析業主對物業管理公司的不滿，基本包括兩種類型：

　　1.因為入住后小區的整體環境與業主購房時的期望值差距太大，而存在失落心理，導致業主滿意程度無法進一步提高。業主對購置的物業項目和物業管理的期望均產生于購房之初。業主對自身未來工作生活的幸?；孟肱c開發商對物業項目的美好描述基本吻合時，業主的購房沖動便會落實為購房行動。但如果業主入住之后的實際感受與其期望狀況相去甚遠，則業主仍會在物業管理公司沒有明顯失誤的情況下產生較大的不滿情緒。此類業主對物業管理公司的日常工作沒有明確不滿，不存在大量明確投訴，所以也最令物業管理公司難以把握工作改進和調整的方向。物業管理公司往往感覺自己的工作已經非常努力，可是仍舊無法取得業主的歡心和積極回應。

　　2.對物業管理公司日常工作有明確不滿事項。包括對保安、保潔、公共設施設備維修?；蚩头?、財務收支等工作的具體事項的不滿，例如：認為保潔清掃有死角、財務收支不透明、設施設備運行不暢、會所管理混亂等等。此類不滿多見于磨合期、提升期，因為有明確的不滿事項甚至有明確投訴，物業管理公司在工作中可以作出明確的調整改進措施，往往能夠得到1較快解決。而進入業主滿意度的麻木期后，此類不滿或投訴明顯減少，物業管理公司如果仍舊將注意力集中于相關日常工作的調整改進上，則對于進一步提高和鞏固業主滿意度的效果并不明顯。因此，如何在原有工作基礎上進一步提升業主滿意度，就成為物業管理公司必須要面對和解決的重要課題。針對業主滿意程度的下降，物業管理公司的應對方案通常是對各項服務工作進行檢討，擬訂各項改進措施。在實踐中，這些改進措施往往僅限于加強保安人員的管理、培訓和保潔人員的清掃或提高客戶服務人員的服務質量等方面，但對于進一步提升業主滿意程度往往收效甚微。

　　二、業主心理需求分析根據馬斯洛需求層次理論可把業主的心理需求劃為五個等級：

　　1、生理需求需求。

　　2、安全需求

　　3、歸屬與愛的需求

　　4、自尊的需求

　　5、我實現的這些心理需求可分為兩部分：理性期望心理和非理性期望心理。

　　1.理性期望心理是指所有業主共同期望得到并且受到法律明文保護的那些滿足基本工作生活需求的期望與要求。例如符合國家規范的建筑質量、滿足正常需要的公共設施設備、盡心盡責的保安服務、清潔衛生的保潔服務等等。當理性期望心理無法滿足時，業主滿意程序就會下降，出現投訴。無論是指向開發商還是物業管理公司，都是必須予以滿足的基本要求。

　　2.非理性期望心理是指業主希望通過購買物業得到除基本工作生活條件以外的精神和心理滿足。例如社會地位的提高、身份的標示、財富的顯示、生活的休閑放松、音樂運動等個人愛好的滿足。

　　非理性期望心理來源于業主對自身未來工作生活的幸?；孟?，因開發商對物業項目的美好描述而得到加強和固定。絕大多數業主都會帶著對物業項目的這種期望，必然會產生失落心理，進而將不滿轉移到物業管理公司身上，尤其是與開發商存在關聯的物業管理公司。而且，由于這種不滿是一種潛在的不滿，通常不會以明確的投訴事項表現出來。

　　三、滿足業主心理需求的對策

　　2綜上分析是因為業主的理性及非理性期望心理沒有得到滿足，因此，物業服務企業必須認真研究業主的理性及非理性期望心理，不斷提高業主滿意程度：

　　1.建立鮮明的服務理念，以業主和住戶為中心。面對業主和住戶、管理處以服務為主，考慮的是如何使業主和住戶滿意，對業主和開發商之間的矛盾，應起到橋梁作用。在維護公司利益的同時，應在雙方利益上找到一個平衡支撐點，也就是共同利益，真心實意的為業主解決開發商造成的質量、設計、使用功能物業行業證書等方面的缺陷，積極主動地化解開發商與業主之間的矛盾，實現雙方滿意的局面。

　　2.確保高品質服務，拓展人性化服務。

　　在保持物業管理行業規范的基礎服務水平，24小時服務受理，15分鐘內急維修到場，3分鐘保安安全快速反應等前提下，增加服務投入，講究服務提供的方式，如保潔服務、電梯維修服務、實施“無干擾服務”等等。

　　3.重視社區文明宣傳。充分利用一切可以利用的環境媒體(綠化、建筑小品、環境布置、宣傳欄、溫馨提示、黑板報、電子顯示屏幕、社區刊物等)，以營造積極健康的社區文明氛圍，如進行法律知識、敬老、養犬、減慢車速等方面倡導文明行為的宣傳，既為業主提供了服務，又從管理意識上對業主進行了引導。

　　4.多種形式關懷入住的業主。讓居住小區業主感受小區氛圍的和諧、溫馨，通過定期向業主發放溫馨卡、節日賀卡、生日卡、鮮花、社區活動邀請函等方式，讓業主及時了解小區的變化和豐富多彩的社區生活，感受到物業管理公司的關懷。增進業主與物業管理企業的理解和交流，增強業主對小區的歸屬感，就能夠使業主減少“麻木”，滿意程度得到提升。

篇2：物業管理中小區業主的心理需求分析

　　物業管理中小區業主的心理需求分析

　　物業管理資訊/20**0729

　　在物業管理中了解業主的心里需求是十分重要的，只有了解業主心里在想什么，才能夠實現業主與物業之間的和諧，下面為大家帶來業主的心理需求分析。

　　物業管理中業主的心理需求分析小區業主對物業管理服務一旦進入了麻木期，物業管理的滿意度就很難提升。必須從分析業主的需求心理入手，根據業主在不同時期的不同心理狀態，采取有針對性的措施提升業主的物業管理滿意度。物業管理朋友經常說：業主向物業管理公司投訴，那是業主還信任物業管理公司，如果沒有意見和投訴了，那么業主就對物業管理公司徹底失去信心了，這就是所謂業主滿意程度進入了“麻木期”。對物業管理公司的笑臉日趨麻木的業主，極有可能因為一些偶發事件導致對物業管理公司的評價大幅降低，嚴重的甚至于會影響到物業服務合同是否續簽。

　　一、業主對物業服務滿意度不高的分析究竟要怎樣做，才能提高業主的滿意程度?除了日常的四保一服務以外，還有沒有更加有效的新方法?

　　分析業主對物業管理公司的不滿，基本包括兩種類型：

　　1.因為入住后小區的整體環境與業主購房時的期望值差距太大，而存在失落心理，導致業主滿意程度無法進一步提高。業主對購置的物業項目和物業管理的期望均產生于購房之初。業主對自身未來工作生活的幸?；孟肱c開發商對物業項目的美好描述基本吻合時，業主的購房沖動便會落實為購房行動。但如果業主入住之后的實際感受與其期望狀況相去甚遠，則業主仍會在物業管理公司沒有明顯失誤的情況下產生較大的不滿情緒。此類業主對物業管理公司的日常工作沒有明確不滿，不存在大量明確投訴，所以也最令物業管理公司難以把握工作改進和調整的方向。物業管理公司往往感覺自己的工作已經非常努力，可是仍舊無法取得業主的歡心和積極回應。

　　2.對物業管理公司日常工作有明確不滿事項。包括對保安、保潔、公共設施設備維修?；蚩头?、財務收支等工作的具體事項的不滿，例如：認為保潔清掃有死角、財務收支不透明、設施設備運行不暢、會所管理混亂等等。此類不滿多見于磨合期、提升期，因為有明確的不滿事項甚至有明確投訴，物業管理公司在工作中可以作出明確的調整改進措施，往往能夠得到1較快解決。而進入業主滿意度的麻木期后，此類不滿或投訴明顯減少，物業管理公司如果仍舊將注意力集中于相關日常工作的調整改進上，則對于進一步提高和鞏固業主滿意度的效果并不明顯。因此，如何在原有工作基礎上進一步提升業主滿意度，就成為物業管理公司必須要面對和解決的重要課題。針對業主滿意程度的下降，物業管理公司的應對方案通常是對各項服務工作進行檢討，擬訂各項改進措施。在實踐中，這些改進措施往往僅限于加強保安人員的管理、培訓和保潔人員的清掃或提高客戶服務人員的服務質量等方面，但對于進一步提升業主滿意程度往往收效甚微。

　　二、業主心理需求分析根據馬斯洛需求層次理論可把業主的心理需求劃為五個等級：

　　1、生理需求需求。

　　2、安全需求

　　3、歸屬與愛的需求

　　4、自尊的需求

　　5、我實現的這些心理需求可分為兩部分：理性期望心理和非理性期望心理。

　　1.理性期望心理是指所有業主共同期望得到并且受到法律明文保護的那些滿足基本工作生活需求的期望與要求。例如符合國家規范的建筑質量、滿足正常需要的公共設施設備、盡心盡責的保安服務、清潔衛生的保潔服務等等。當理性期望心理無法滿足時，業主滿意程序就會下降，出現投訴。無論是指向開發商還是物業管理公司，都是必須予以滿足的基本要求。

　　2.非理性期望心理是指業主希望通過購買物業得到除基本工作生活條件以外的精神和心理滿足。例如社會地位的提高、身份的標示、財富的顯示、生活的休閑放松、音樂運動等個人愛好的滿足。

　　非理性期望心理來源于業主對自身未來工作生活的幸?；孟?，因開發商對物業項目的美好描述而得到加強和固定。絕大多數業主都會帶著對物業項目的這種期望，必然會產生失落心理，進而將不滿轉移到物業管理公司身上，尤其是與開發商存在關聯的物業管理公司。而且，由于這種不滿是一種潛在的不滿，通常不會以明確的投訴事項表現出來。

　　三、滿足業主心理需求的對策

　　2綜上分析是因為業主的理性及非理性期望心理沒有得到滿足，因此，物業服務企業必須認真研究業主的理性及非理性期望心理，不斷提高業主滿意程度：

　　1.建立鮮明的服務理念，以業主和住戶為中心。面對業主和住戶、管理處以服務為主，考慮的是如何使業主和住戶滿意，對業主和開發商之間的矛盾，應起到橋梁作用。在維護公司利益的同時，應在雙方利益上找到一個平衡支撐點，也就是共同利益，真心實意的為業主解決開發商造成的質量、設計、使用功能物業行業證書等方面的缺陷，積極主動地化解開發商與業主之間的矛盾，實現雙方滿意的局面。

　　2.確保高品質服務，拓展人性化服務。

　　在保持物業管理行業規范的基礎服務水平，24小時服務受理，15分鐘內急維修到場，3分鐘保安安全快速反應等前提下，增加服務投入，講究服務提供的方式，如保潔服務、電梯維修服務、實施“無干擾服務”等等。

　　3.重視社區文明宣傳。充分利用一切可以利用的環境媒體(綠化、建筑小品、環境布置、宣傳欄、溫馨提示、黑板報、電子顯示屏幕、社區刊物等)，以營造積極健康的社區文明氛圍，如進行法律知識、敬老、養犬、減慢車速等方面倡導文明行為的宣傳，既為業主提供了服務，又從管理意識上對業主進行了引導。

　　4.多種形式關懷入住的業主。讓居住小區業主感受小區氛圍的和諧、溫馨，通過定期向業主發放溫馨卡、節日賀卡、生日卡、鮮花、社區活動邀請函等方式，讓業主及時了解小區的變化和豐富多彩的社區生活，感受到物業管理公司的關懷。增進業主與物業管理企業的理解和交流，增強業主對小區的歸屬感，就能夠使業主減少“麻木”，滿意程度得到提升。

篇3：江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(2007年)

　　江門市住宅小區（大廈）成立業主大會和業主委員會的工作指引(20**)

　　第一條 為規范我市業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等有關規定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業主是指物業所有權人，即房地產權利證書記載的權利人。

　　物業的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有使用的，享有業主在物業管理活動中的權利，承擔相應義務。

　　業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會應當代表物業管理區域內全體業主行使在物業管理活動中的合法權利，依法履行相應義務。

　　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生。

　　第四條 市（區）房產管理局是市物業管理行業的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責依法對業主大會、業主委員會的成立（換屆選舉）進行業務指導，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會負責指導、協助本轄區內的業主召開業主大會及業主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監督、檢查業主大會、業主委員會的日?；顒?，并負責協調處理本轄區內的物業管理與社區管理的相關事務，并對依法產生的業主委員會進行登記備案。

　　第六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與本物業管理區域的物業管理無關的活動。

　　第七條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的行政主管部門應當責令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協助業主組織召開業主大會，重新選舉產生業主委員會：

　?。?）業主委員會有越權、不履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　?。?）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的。

　　第八條 業主大會的組成和職責

　?。ㄒ唬I主大會由物業管理區域內全體業主組成，自首次業主大會會議召開之日起成立。

　　一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　?。ǘI主大會的主要職責如下：

　?。?）制定和修改業主大會議事規則；

　?。?）制定和修改管理規約；

　?。?）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。?）選聘和解聘物業服務企業；

　?。?）籌集和使用專項維修資金；

　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　?。?）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第九條 首次業主大會會議的籌備

　?。ㄒ唬I主擬籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

　?。ǘ┗I備組成員名單確定后，應當書面告知物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業管理區域內公告。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應在收到書面告知后15日內，指導、協助業主成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設單位代表或社區居民委員會工作人員1名、業主代表2～15名?；I備組的組長由業主擔任?；I備組中的業主代表可由業主自薦、推薦或社區居民委員會推薦產生。

　　籌備組主要負責業主大會籌備工作。物業所在地的行政主管部門、街道辦事處應當指導、協助籌備組開展工作，廣大業主應配合籌備組開展工作。

　?。ㄈ┗I備組的主要職責如下：

　?。?）自成立之日起，擬定《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）確定業主委員會委員的人數；

　?。?）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務準備工作；

　?。?/p>4）確認業主的身份及其在首次業主大會會議上的投票權數；

　?。?）根據該物業管理區域的實際情況，制定業主委員會的選舉辦法，并在業主中推選票的發放人、唱票人、計票人和監票人各若干名。

　?。ㄋ模I主委員會應由5至17人的單數組成，具體人數由籌備組根據該物業管理區域的實際情況確定。

　?。ㄎ澹I主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　?。?籌備組應當依法確認業主身份，并發放業主委員會選舉證。選舉證應當寫明業主姓名、性別、住址、有效的聯系方式及擁有的投票權數等基本內容。

　　選舉證用于業主大會事務中核實業主身份。

　?。ㄆ撸?業主大會投票權數按物業的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權，不足1平方米的，按四舍五入計算。

　?。ò耍?業主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業主也可以推薦一名候選人?；I備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業主聯名推薦的，應在籌m.airporthotelslisboa.com備組規定的時間內完成，逾期推薦的無效。

　?。ň牛?籌備組應當將下列事項在物業管理區域內公示，公示時間為7日：

　?。?）《管理規約》（草案）、《業主大會議事規則》（草案）；

　?。?）業主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業主委員會選票票樣、業主大會會議議程。

　　業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式并署實名向籌備組提出?；I備組應當在5日內予以答復。

　?。ㄊ?籌備組應當于業主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業主：

　?。?）當面遞交書面通知，業主簽名確認；

　?。?）掛號信郵寄或通過媒體公告。

　　此外，會議通知還應當在小區公告欄公告。

　　通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等。

　　第十條 首次業主大會會議的召開

　?。ㄒ唬┦状螛I主大會會議的內容包括：

　?。?）表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉產生業主委員會；

　?。?）其他需要業主大會會議表決通過的事項。

　?。ǘ?業主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監護人行使投票權。

　　業主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

　　業主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業主的選舉證外，還應出示委托書、身份證復印件。

　?。ㄈ﹩蝹€物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　?。ㄋ模I主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數得票多者，且必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，依次當選為首屆業主委員會委員，產生業主委員會。

　?。ㄎ澹?采用書面形式召開業主大會會議的，籌備組應當在公示期滿7日內組織人員根據規定的時間、地點和方式發放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　?。┗厥諘r限屆滿后，如收到業主或其委托人的表決票或選票的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由籌備組告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例。

　　前款“與會業主總票權數”指與會的業主所持票權數的累計之和。

　?。ㄆ撸┗I備組負責組織開箱驗票、統計工作，并在物業管理區域內公布選舉結果。

　?。ò耍?籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業主委員會會議，由業主委員會委員推選產生業主委員會主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業主委員會會議結束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業主大會議事規則》應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期、業主大會和業主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。

　　第十二條 《管理規約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十三條 業主大會定期會議和臨時會議

　?。ㄒ唬I主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　?。ǘ?業主大會定期會議由業主委員會按照《業主大會議事規則》和《管理規約》的規定召集，并每年至少應召開一次。

　　經業主提議，且提議業主達到物業管理區域內20%以上的，業主委員會應當依法召集業主大會臨時會議。

　　提議應附上提議業主本人的簽名、聯系電話、物業名稱、投票權數、會議內容等。

　　業主委員會有權核實提議業主的業主身份，無法核實業主身份的業主的提議無效。

　?。ㄈI主委員會逾期不召開業主大會會議的，行主管部門應當責令業主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業主提請該物業管理區域所在地社區居民委員會協助組織召開。

　?。ㄋ模I主大會定期會議和臨時會議應當按照《業主大會議事規則》的規定由業主委員會組織召開，可以邀請物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會參加。

　?。ㄎ澹┮蚩陀^原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會集體辭職的，業主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區居民委員會組織召集。

　?。┯邢铝星闆r之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　?。?）20％以上業主提議的；

　?。?）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。?）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。

　　發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的行政主管部門應當責令業主委員會限期召開。

　?。ㄆ撸?除業主委員會和社區居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業主大會定期會議和臨時會議。

　　第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　?。ǘ┐順I主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　?。ㄈ┘皶r了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

　?。ㄋ模┍O督管理規約的實施；

　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。

　　第十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應提交以下材料：

　?。?）業主委員會備案登記申請表；

　?。?）《管理規約》；

　?。?）《業主大會議事規則》；

　?。?）選舉和表決結果統計表；

　?。?）業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十六條 業主委員會的有關事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將依照前款規定重新備案。

　　行政主管部門應當在收到上述材料后15日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區居民委員會、派出所、物業服務企業。

　　第十七條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　?。?）具有完全民事行為能力；

　?。?）遵紀守法；

　?。?）模范履行業主義務，未欠交物業服務費、專項維修基（資）金等；

　?。?）熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力；

　?。?）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區居住的時間不少于十個月；

　?。?）未在本物業管理區域的物業服務企業及其上級或下屬企業內任職。

　　第十八條 業主委員會委員應履行下列職責：

　?。ㄒ唬┠７蹲袷毓芾硪幖s、履行業主義務，按時交納物業管理服務費、專項維修基（資）金；

　?。ǘ┒ㄆ谂c業主溝通，了解業主在物業管理方面的意見和建議；

　?。ㄈ┫驑I主委員會報告業主的意見和建議。

　　第十九條 業主委員會委員應參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業務培訓，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。

　　第二十條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區居民委員會管理。檔案一般包括以下內容：

　?。?）各類會議記錄、紀要；

　?。?）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

　?。?）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

　?。?）業主名冊；

　?。?）物業服務合同；

　?。?）有關法律、法規和業務往來文件；

　?。?）業主和使用人的書面意見、建議書；

　?。?）維修資金收支情況；

　?。?）其他書面和實物資料。

　　第二十一條 業主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

　　業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

　　業主委員會召開會議時，可邀請物業所在地街道辦事處和社區居民委員會派員列席會議。

　　第二十二條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。執行秘書的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十三條 業主委員會的任期為2年或3年。業主委員會任期屆滿2個月前，業主委員會應當書面報告物業所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

　　業主委員會委員的津貼數額由業主大會確定。

　　第二十四條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉工作的，物業所在地的行政主管部門責令該業主委員會組織換屆選舉工作；業主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織換屆選舉工作。

　　因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因未能如期換屆改選的，業主委員會仍應繼續履行職責，直至新一屆業主委員會產生為止。

　　第二十五條 新一屆業主委員會產生后15日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業主委員會。

　　第二十六條 業主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業主大會增補。業主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應當責令業主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區居民委員會協助業主組織增補工作。

　　第二十七條 分期開發的物業經已入住的過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

　　增補的候選人從新一期物業的業主中推m.airporthotelslisboa.com舉，差額比例不得少于20%.

　　增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不宜超過17人。

　　增補工作完成后，原臨時業主委員會經報經物業所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉為正式業主委員會。

　　第二十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

　?。?）不再是本物業區域業主的；

　?。?）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

　?。?）拒不履行業主義務的；

　?。?）連續三次缺席業主委員會會議的；

　?。?）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　?。?）以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　?。?）在物業管理項目所聘請的物業服務企業工作的。

　　其中出現（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業主大會備案。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。拒不移交的，業主委員會、社區居民委員會可以請求該區域的轄區派出所協助移交。

　　第二十九條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主：

　?。?）關于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。?）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　?。?）對物業服務企業制訂的年度管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。?）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　?。?）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十條 業主委員會超越職權作出的決定給業主造成損失的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔賠償責任。

　　第三十一條 業主委員會應依法制定印章刻制使用、管理規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由m.airporthotelslisboa.com責任人承擔相應的法律責任。

　　第三十二條 以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

　　有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：

　?。?）關于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關于調整物業服務費并提交業主大會表決的建議；

　?。?）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業服務企業的決議；

　?。?）對物業服務企業制訂的年度物業服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

　?。?）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

　?。?）關于罷免委員的建議；

　?。?）向行政主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；

　?。?）其他涉及物業管理區域內部分或全體業主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當在行政主管部門和街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

　　第三十四條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三十五條 業主委員會的名稱須與物業的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發布之日起施行。

　　江門市房產管理局

　　二○○七年十二月二十七日