回隆二中“法律進課堂”實施方案

　　為了推動法制宣傳教育活動進一步貼近我校、貼近教職工、貼近學生，進一步增強我校廣大師生員工的法律意識和法律觀念，提高師生學法、守法、用法的水平，為我校營造安全、舒適的校園學習環境，特制定本實施方案。

　　一、指導思想

　　以***理論和“***”重要思想和十八大精神為指導，以“弘揚法制精神，普及法律知識，共建和諧校園”為主題，以課堂教育為主渠道，大力開展“法律進課堂”活動，引導廣大師生員工依法治教、依法治校，進一步提高我校管理水平。

　　二、 工作目標

　　認真總結我校20**年來開展法律進校園活動的成果，把法制教育納入正常的課堂教育和德育評價體系，深入扎實開展法制宣傳教育和法制實踐。通過活動讓學生明法理、辯是非、樹正氣，抵制不良誘惑，并培養遵紀守法的習慣。

　　三、 工作任務和活動內容

　?。ㄒ唬?加強我校管理人員的法制宣傳教育，樹立依法辦學、依法治校的觀念，提高依法管理、民主管理的能力和水平，切實維護師生員工的合法效益。

　?。ǘ┘訌娢倚＝搪毠さ姆ㄖ菩麄鹘逃?。要將法制教育列入教師培訓，考核的重要內容，結合師德建設和育人實踐，組織教職工學習基本的法律原則和各種必要的法律規范，促進廣大教職工始終堅持社會主義教育方向，全面貫徹黨的教育方針，嚴格遵守職業道德規范，以身作則，為人師表，愛崗敬業，教書育人。

　?。ㄈ┘訌娗嗌倌陮W生的法制宣傳教育。運用中學生法律知識讀本和法律教育光盤，把不同周會和思想品德課作為法律教育重要陣地，通過法制宣傳教育，讓學生明法理、辯是非、樹正氣。

　　第一、 青少年學生的法制教育要突出憲法教育，學習憲法知識，掌握憲法原則，養成尊重憲法的意識和觀念，使學生了解有關的教育法律、法規等基礎知識和學生管理制度，提高學生自我保護與自我預防能力。

　　第二、有針對性地對青少年學生開展法制宣傳教育

　　對青少年學生著重進行法律意識教育，以法制讀本《憲法》、《未成年人權益保護法》、《預防未成年人犯罪法》等為依據，結合在校學生學習、生活密切相關的法律法規知識，增強學生的愛國意識、公民意識、守法意識、權利義務意識、自我保護意識，樹立正確的人生觀、價值觀和榮辱觀，抵制不良誘惑，并養成遵紀守法的習慣。

　　第三、堅持發揮我校課堂渠道作用，繼續全面落實我校法制教育的計劃、校本教材、師資和課時的“四落實”，將理論和實踐相結合起來。

　　第四、要建立和完善學校、社會、家庭相結合的法制教育網絡，密切學校與家庭的聯系，充分發揮學生家長在法制教育工作的重要作用，利用家長接待室，向學生家長宣傳法律知識，凈化校園法制環境，營造有利于青少年健康成長的社會環境。

　　四、主要措施

　　充分發揮法制副校長的作用，認真開展“法律進課堂”活動，對在校學生進行一次集中法制宣傳教育，做到法律進課堂、進師生頭腦，以增強在校學生的法律意識和法制觀念。

　?。ㄒ唬┏浞职l揮課堂教育的主渠道作用

　　在校充分利用班會課，通過《中學生法律知識讀本》的學習，使學生從活生生的案例中真正領悟到我們該做什么、不該做什么、做哪些事是違紀違規的，激發學生學法、守法、用法的熱情，最大限度地發揮普法資料在校園法制宣傳教育中作用。

　?。ǘ┏浞职l揮兼職法制副校長的作用

　　定期邀請法制副校長周金奇同志，參與學校法制教育的研究工作，并每月為全校師生做一次法制教育報告會，以提高工作實效。

　?。ㄈ┙⒁恢W生法制宣傳員隊伍

　　確定每個班的保衛委員為學生法制宣傳員，建立法制宣傳員花名冊，不斷提高宣傳員隊伍的知法懂法水平。

　?。ㄋ模?開辟普法園地

　　采用墻報，黑板報等形式開辟法制宣傳園地、廣泛宣傳與青少年學生學習、生活密切相關的法律法規知識。

　?。ㄎ澹╅_發校本教材

　　利用每周雙休日七八節課，以“法在身邊”為主題，繼續對班級法制培訓員進行培訓，逐步對全校學生在三年高中完成規定的法律知識的學習。

　　五、成立法制宣傳領導小組

　　我校成立“法律進課堂”工作領導小組，組長z校長擔任，副組長由z法制副校長擔任，成員由z擔任，領導小組下設辦公室，辦公室主任z兼任。

篇2：土地征收法律程序

　　土地征收法律程序

　　第一步：發布征地通告

　　由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內發布征地通告，告知被征土地的村集體經濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。

　　第二步：征詢村民意見

　　由縣或市級國土資源局會同所在的鄉鎮政府，就征地通告的內容征詢村集體經濟組織和農民的意見，有不同意見的應記錄在案，根據村委會或村民提出的意見分別處理并協調解決。對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的，應告知被征地相對人有權提出聽證申請，并依法組織聽證。國土資源局應將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

　　第三步：地籍調查和地上附著物登記

　　由縣或市級國土資源局會同被征收土地的所有權人、使用權人實地調查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數量、規格等，并由國土資源局現場填制調查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權人、使用權人共同確認無誤后簽字。國土資源局應將所有權人、使用權人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。

　　第四步：擬訂“一書四方案”組卷上報審批

　　由縣或市級國土資源局根據征詢、聽證、調查、登記情況，按照審批機關對報批材料的要求擬訂“一書四方案”即：“建設用地說明書，農用地轉用方案，補充耕地方案，征收土地方案，供應土地方案?！辈⒔M卷向有批準權的機關報批。

　　第五步：征用土地公告

　　征用土地的市、縣人民政府應當在收到省或國務院征用土地批準文件之日起10個工作日內在被征地所在村進行征用土地公告。 征用土地公告的內容：

　　征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；

　　征用土地的所有權人、位置、地類和面積；

　　征地補償標準和農業人員安置途徑；

　　辦理征地補償登記的期限、地點。

　　第六步：征地補償安置方案公告

　　縣或市級國土資源局根據省或國務院征用土地批準文件批準的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內以村為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告內容：

　　被征用土地的位置、地類、面積；

　　地上附著物和青苗的種類、數量；

　　需要安置的農業人口的數量；

　　土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；

　　安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；

　　地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；

　　農業人員的具體安置途徑；

　　其他有關征地補償、安置的具體措施。

　　被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向縣或市級國土資源局提出。

　　縣或市級國土資源局應當研究被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規和批準的征用土地方案進行修改。

　　第七步：報批征地補償安置方案

　　縣或市級國土資源局將公告后的土地補償、安置方案，連同被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。

　　第八步：批準征地補償安置方案

　　市、縣政府將征求意見后的征地補償安置方案批準批準后，并報省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。

　　第九步：土地補償登記

　　被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在征用土地公告規定的期限內持土地權屬證書(土地承包合同)到指定地點辦理征地補償登記手續。

　　被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償登記手續的，其補償內容以市、縣國土資源行政主管部門的調查結果為準。

　　第十步：實施補償安置方案和交付土地

　　按規定支付征地補償安置費，被征地單位和個人按期交付土地。

篇3：論房地產市場宏觀調控目標其實現法律

本文通過對我國房地產市場的現狀及問題的考察,闡述了國家應從六個方面確立房地產市場的宏觀調控目標及其相應的法律對策,包括對耕地占用面積的控制、把房地產開發控制在城市規劃許可范圍之內、確立合理的地價和房價基準、引進高空建筑權、控制房地產開發貸款的總量、房地產開發必須符合生態環境的要求以及嚴格房地產開發企業的資質控制等內容。

最近幾年來,我國房地業作為一個新興的產業先是在沿海城市后又在內地城市迅猛發展。但從目前的形勢來看,它還遠未成為我國國民經濟發展的一個重要的支柱產業。這表明在今后相當長的一個時期內,國家還須對房地產業采取發展的方針,因此,對房地產業實行宏觀調控,將是國家的一個長期任務。我以為至關重要的是國家要從全局和長遠利益出發,確立房地產市場宏觀調控目標以及實現這些目標的法律措施。為此,很必要對我國房地產市場的現狀作一大體考察,然后針對已經出現的或者可能出現的問題,提出相應的對策。

控制目標之一:對耕地占有面積的控制

我們必須承認這樣一個事實:我國正在面臨著一場土地危機,而這種危機還可能因為房地產開發的失控而加劇?，F在我手頭沒有掌握全國性的由于經濟技術開發區的建立、房地產業的興起以及城市擴張而占用耕地的數字,但相信那是非常驚人的。這就向國家提出了一個問題,即如何處理好房地產開發與占用耕地的矛盾?？陀^地說,既要加快房地產業的發展,又要不占用耕地,是辦不到的,現在問題是要怎樣采取措施把因房地產開發而占用的耕地控制在最小的限度之內。這個限度的確定必須考慮現有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預測以及其他建設可能占用耕地等多種因素。為了把耕地的占用減少到最低限度,我以為以下措施是必須采取的:

第一,把耕地占用的數額納入國民經濟和社會發展的長遠規劃、五年計劃和年度計劃。我國現有的長遠規劃和五年計劃,僅僅是十分原則的強調了要“切實保護耕地”,但并沒有像其他事項那樣規定具體的指標,這不能不說是一個忽視或者說缺陷,盡管各級政府都制定了土地使用權出讓計劃但它畢竟是政府規定的,這也往往會因為政府的意志而隨時修改計劃。因此,在五年計劃的國土開發計劃中其他指標可以不列,但是耕地占用面積是必須列的?？紤]到各省、自治區、直轄市需要占用耕地的依據不同,因此,我主張以后的五年計劃,應當按地區分列占用耕地的數字,然后各地區在根據國家確定的耕地占用計劃,層層分解,凡是列入計劃的占耕地指標,不得突破。各級人民代表大會的計劃執行的報告中,必須包括耕地占用情況,以便把耕地的占用納入權力機關的監督之下。

第二,把耕地占用計劃納入指令性計劃的管理范圍。本來,指令性計劃與市場經濟的要求是不相容的,隨著市場經濟的發展,指令性計劃指標將會逐步減少乃至取消,但是耕地占用是一件非同小可的事情,還必須把它納入指令性計劃的管理范圍,即使在其他市場經濟的國家,也不是對耕地占用放任不管。因此,在將來我國制定計劃法的時候,還必須在特定領域肯定指令性計劃在特定領域的地位并賦予執行的效力。

第三,強化依法批地的法律意識,嚴格追究非法批地主持者的法律責任。我國《土地管理法》對批地的權限作了明確的規定,該法實施以來,鑒于部分地方政府無視法律的規定,越權批準占用土地的現象十分突出,為此,國務院批轉了國家土地管理局關于部分地方政府越權批地情況的報告,但是至今這一現象仍未能有效制止,橫向多頭批地(如開發區的管委會、綜合開發辦公室、開發指揮部、房地產公司以及鄉鎮政府都在批地)和縱向越權批地(如化整為零多次批地、下放審批權等)仍然時有發生,造成土地供應總量失控。1993年,全國下達的用地供應計劃為400萬畝,而實際用地已達600萬畝。造成這種狀況,除了某些領導干部土地法制意識淡薄之外,還有兩個重要原因,一是對越權批地行為的直接人缺乏應有的處罰。我主張今后應當把土地占用情況作為對政府官員進行考核的一項重要內容。凡是非法或者越權批地造成嚴重后果的,除了可能招致罷免之外,情況嚴重的還應受到刑事處罰;二是對于非法或越權批準占用的土地,不宜采取事后按程序追認的辦法。這種對“違法事實”的“合法追認”,往往會為那些違法行為者大開方便之門,就通常而言,法律不應當承認既存的違法事實。

控制目標之二:把房地產開發控制在城市規劃許可范圍之內

編制城市規劃是《城市規劃法》賦予城市人民政府的一項重要職能。按照該法的規定,城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃,服從規劃管理。這表明房地產開發必須符合城市規劃的要求。在這里,與房地產開發緊密相關的,至少有以下三個問題必須解決:

第一,城市規劃本身的科學性。城市規劃的科學性是由一系列因素決定的,其中與房地產開發有關的是城市總體規劃中的城市的性質、城市建設用地布局,城市詳細規則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標以及城市新區開發和舊區改造等因素。對于這些因素的量化規定必須建立在民主決策和科學決策的基礎上,切忌少數行政長官意志主宰決策過程?！冻鞘幸巹澐ā肥?990年4月開始施行的,依據這個法律的規定,應當說各級人民政府都先后制定了本轄區內城市規劃。在這些規劃中有的比較科學,有的比較粗糙,有的純屬為了應付。但是,無論以上哪種情況,恐怕都未在規劃中完全考慮到房地產迅速發展這一因素,以致造成現在不少房屋建筑在表面上并不違背規劃布局的

要求,但在實際上并不符合一個科學規劃應有的要求。因此,為了適應房地產開發的需要,我主張各級人民政府都應按照社會主義市場經濟對發展房地產市場的要求和本轄區的實際情況,對過去的城市規劃進行一次民主和科學的審視,以便進一步完善城市規劃。今后的城市規劃,我認為重點應當放在對舊城的改造上,盡管我國各個城市的舊城改造取得了顯著的成就,但是,我國舊城改造的潛力還非常之大,舊城改造的最大優點莫過于它能夠在不擴大土地占用面積的基礎上解決人們日益增長的房屋需要。為此,國家可以設置若干優惠政策,鼓勵更多的房地產商從事舊城改造。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓的用擴占新地特別是耕地辦法去發展城市的路子,因為那樣只能使城市無限膨脹,這不符合中國的國情,我國今后尋求的不應當是過份膨脹現有大城市,而應當發展鄉鎮小城市。

第二,房地產的開發必須符合城市規劃的要求。我國法律之所以賦予城市人民政府制定城市規劃的職權,其目的就是要通過規劃確定城市的規模和發展方向,實現城市的經濟和社會發展目標,因此,城市規劃就應當具備執行的效力。就房地產開發而言,是指城市規劃區內的土地利用、房屋建設工程的選址和布局都必須符合城市規劃的要求。但是,在現實生活中,我們卻看到兩種情況:一種是由于種種原因,比如某個領導同志的拍板或者不正之風之類的影響,有的房地產開發地段明明不符合城市規劃的要求,但仍然能夠得以建設;另一種是以城市規劃不合理為由,為某個不符合規劃的開發項目尋找存在的理由,如果確實如此,當然也不失為一種辦法,現在需要反對的是規劃本身是正確的,開發項目自己不符合規劃的要求,而用修改正確的去維護不正確的那樣一種作法。

第三,嚴格追究違反城市規劃行為的單位或者直接人員的責任。對此,《城市規劃法》已經作了一些規定,現在的問題是如何執行,在實際中最棘手的是那些違反城市規劃但已經建成或大部分建成的建筑物、構筑物或者其他設施,對此,大都在執行有度的思想指導下,作一翻輕描淡寫的處理了事,這里所指的“度”當然不是法律界線而是指的一種“靈活性”。我認為這種執行思想不可取,我國現在許多法律規定之所以未能得到很好的貫徹,不能說與我們有些行政和司法執行機關執行有度的思想無關。當然,我們很理解執行有度思想產生的背景,從某種意義上也是在從實際出發,但是,從長遠執法來講,不應當牽就這種實際,因為這種牽就往往會為違法行為找到一個“防空洞”,我們現在需要樹立的應當是嚴格執法的思想。

控制目標之三:確定合理的地價和房價基準

地價和房價是房地產市場的核心問題,也是國家對房地產市場進行宏觀調控的重要的經濟杠桿。我國過去普遍情況一是地價低,尤其是涉外地價更低,從而造成了巨額土地權益的喪失;二是房價過高,有的高得驚人,超過了一般的購房戶的承受能力。這兩種情況的存在,都不利于房地產市場的健康發展,當務之急是要把作為經濟杠桿的房地產價格納入法制化的管理范圍。

第一,運用法律法規的形式規定確立地價和房價的基礎標準。通常認為地價是根據土地的不同位置、使用性質、容積率、級差收益、開發成本和供求狀況等基本因素構成的。商品住宅的價格國務院已在《商品住宅價格管理暫行辦法》中作了規定,其關鍵是要合理確定構成價格的各種因素和各類費用,并按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質實行不同價格標準?，F在的問題是要把確立房地產價格的各種因素用法律、法規的形式加以固定,以便成為確立地價和房價的基本依據。

第二,嚴格房地產價格評估機構的責任意識。房地產價格合理與否,直接關系到國家、開發商和消費者的利益,必須嚴肅對待。這里至關重要的是房地產價格評估機構必須由政府確定,對評估人員的資格及其責任應有嚴格的規定。房地產價格畸高畸低是當前房地產市場價格中的一個主要問題。造成的原因可能是多種多樣的,但是,有關人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊不能不說是一個原因,對某些具體評估項目來講還可能是一個重要原因。對此,必須嚴肅處理。

第三,由政府定期公布宏觀指導價格。世界不少國家和地區的政府,根據對土地利用的重要性的認識及其產業政策,都加強了對地價的控制。日本政府每年都要在固定的時間里公布官方調查和評估的“公示地價”,作為一般土地買賣的依據。對此,我們可以效法,我認為,在我國公布的“公示房地產價”,不應當只是一種宏觀調控價,或者說是“中間價”,同時,還應當有最低價和最高限價的規定。這樣做至少有以下三個優點:一是體現國家對房地產市場的必要干預;二是為土地和住宅的使用者提供可供參照的價格信息,平衡他們提心吊膽的購買心理;三是防止暴跌和暴利行為。

第四,引進“高空建筑權”的概念。高空建筑權是在高層建筑如雨后春筍般發展的背景下最初只在美國的紐約、后又遍及美國許多城市的一種交易現象,它的基本含義是指對土地以上的空間的建筑權,也就是說誰要在土地的空間修建構筑物,誰就應當向土地使用權人支付費用。我國現在的高空建筑權的雛形事實上已經出現,比如有的單位在別的單位的低層建筑上加蓋房屋,然后對所建成的房屋按約定擁有使用權。隨著城市人口的膨脹,土地供求矛盾加劇,必然會有人尋求高空建筑權。因此應當把高空建筑權引入我國法學研究領域,并在相關的法律里作出規定。

根據我國的情況,我們可以將“高空建筑權”稱為“土地空間使用權”,其范圍為土地使用面積的直線上升,其權屬分別為土地使用權人和國家所有,即假定相當于二十層樓(不同的城市可以有不同的規定)以下的

土地空間使用權屬土地使用權人所有,二十層樓以上的則為國家所有。其主要理由是二十層樓以下是土地使用權人對建筑高度的最一般和最標準的要求。因此在這個高度范圍內的空間使用權理應歸土地使用權人所有。二十層樓以上的空間使用權為什么屬于國家是基于以下兩個方面的考慮:一是考慮到土地作為一種很難再生的資源,它的價值不僅僅及于地面,而且還應當及于它的延伸部分——空間。就房地產商來說,他所瞄準的不僅僅在于土地,更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構筑物,因為房屋或構筑物的價值遠遠大于地產的價值。如果國家放棄空間使用權的價值,無異于放棄了一部分應有的國有受益,如果這種放棄又為外商所得,樹立土地高空使用權就顯得更為必要了;二是考慮到如果不設置空間使用權,就可能導致這樣的結果,即有的土地使用權人就可能低價從國家手中取得土地使用權,然后再高價轉讓土地使用權,而這種高價的結果不僅可能引發土地使用權的炒賣,同時還可能引發建筑物高度的無限制發展。如果二十層以上的空間使用權歸國家,就可能在很大程度上控制以上情況的發生。確立土地空間使用權的真正意義在于土地使用權的價格應當包含其空間使用權的價格,而空間使用權的價格除了考慮地價計算的有關因素外,主要應是建筑物的高度,建筑物越高,空間使用權的價格越高,因此,國家應當規定空間使用權收益二十層樓以下的歸土地使用權人所有,二十層樓以上的空間使用權收益屬國家或集體所有,但是考慮到加層修建,可能給不屬于國家的空間使用權人造成不良影響,因此雙方還可以約定相應的補償方式。當然,土地空間使用權的設立,不應具有溯及力。

控制目標之四:控制房地產開發貸款總量

如果說我國的房地產開發曾經有過不適當的膨脹的話,那么,其中一個重要的原因就是不適當或者混亂的貸款推動。在人們心目中(當然也在事實上)開發房地產是“一本萬利”的事情。因此,吸引了大量資金流入房地產市場,這樣亂拆借、亂集資、亂發放房地產貸款等現象也就應運而生,甚至銀行部門也紛紛涉足房地產,于是,大量資金壓在房地產上,該收回的不能收回,有的銀行還出現了透支現象,這樣的結果,不僅引發了房地產市場的混亂,同時,還引發了金融秩序的混亂。圍繞著房地產開發而引起的不正之風、行賄受賄等現象也愈演愈烈。為了扭轉這種局面,當前特別需要作以下幾件事:

第一,國家必須把各專業銀行發放房地產貸款的規模、發行債券額度等列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃,以便從總量上進行控制,銀行發放貸款不得超過計劃所確定的指標;同時,所有房地產開發貸款,都必須以相當于貸款額的實物作為抵押或者由有擔保能力的第三人提供擔保,凡是未能提供抵押或擔保的,銀行一律不予貸款。為了克服我國現實生活中的虛假抵押現象的發生,抵押物的真實性應當提交公證,公證機關應對明顯的公證失誤或者假公證承擔責任。

第二,加強對投資方向的引導。我國現在房地開發的結構很不合理,一幢幢拔地而起的房屋,許多不是房地產開發本應保證的為重點建設配套的開發項目和居民職工住宅,而是脫離國民一般消費水平的高級公寓、高檔賓館、高級寫字樓、花園別墅、渡假村,乃至賽馬場、高爾夫球場等。因此,今后,專業銀行對與重點建設配套的房地產開發項目、職工住宅項目、舊城改造項目應當

優先貸款,對高檔消費建筑、占用大量土地的建筑項目,原則上應不予貸款,對占用耕地的高檔消費建筑根本不批。

第三,對已經到期尚未返還本息的房地產開發貸款,要進行一次嚴肅認真的清理?，F在不少的房地產開發貸款不能收回,原因可能是多方面的,在清理中需要區別對待,但是對于那些因為行賄受賄、濫用職權、玩忽職守而造成貸款本息不能收回的,無論涉及什么人一定要堅決查處。中國的有些事情之所以禁而不止,其中一個重要原因就是對那些違法亂紀而發了橫財的人沒有給予應有制裁,這不僅是對某一個違法者沒有處罰,更為嚴重的是違法者本人還可能有恃無恐和變本加厲的繼續進行違法勾當,同時,還可能帶動一大批“僥幸者”接踵而來,其后果是不堪設想的。

控制目標之五:符合生態環境的要求

城市的房地產開發,與生態環境的保護和改善,本來應當是而且可能是互相統一的,但是現在城市土地的利用,往往由于亂遷亂建、工廠住宅犬牙交錯、高層建筑林立、綠地面積減少、占用公園、填占水面、人口巨增以及市政設施不配套等多種原因,而加劇了城市生態環境的惡化,現在許多城市一眼望去只見高樓、煙霧和雜亂,不見綠茵、清新和秩序,甚至使人感到窒息,這種狀況,如不加以改變,必然殃及子孫后代。因此,凡是與城市生態環境有關的因素,諸如建筑物的高度、密度、綠地定額、“三廢”的排放處理、水質標準、噪聲限制、現有綠地面積的保護等,只有全國性的比較原則的立法是不能完全解決問題的,還必須制定地方性法規,加以具體規定。其實在上述一些方面,并不是無法可依,現在的主要問題是執法不嚴。環境執法與其他執法相比,往往更具難度,其中一個重要原因是人們缺乏環境權利意識,自己權利遭到侵犯之后,不知道或不愿意主張權利,即使申訴或者訴訟到執法機關的與破壞環境有關的房地產開發,也不能夠依法得以處理。今后我們應當從全民族的長遠利益出發,大力樹立我國公民和法人的環境權利意識,提高執法機關環境執法自覺性,以便形成一個任何嚴重影響環境的工程項目不能建設即使已經建設的也要強令撤除的法律機制。

控制目標之六:嚴格房地產開發企業的資質控制

前幾年在房地產開發熱的大潮下,產生了名目繁多的房地產開發公司。有全民和集體的,也有私營的;有內資的,也有涉外的;有公司性質的,也有合伙性質的;有開發性的,也有中介性的;有政府機關辦的,也有專業銀行辦的;還有軍隊辦的等等。這些公司的存在,對于推動我國房地產業的發展起了重要的作用,但是,也應當看到不少的這類公司,沒有經過嚴格審查,資金不到位,根本沒有開發和經營能力,而是靠炒地皮和樓花過日子,甚至牟取了暴利。這些所謂的公司,是房地產市場混亂的主要因素。針對這種情況,許多地方根據《房地產開發企業資質管理規定》進行了一次清理,取締了一批不具備開發資格的企業,房地產企業盲目發展的勢頭有所遏制,但是,我認為以下幾個問題還需繼續解決:

第一,房地產開發企業的數量仍然過大。一個地區或者某一個城市,究竟應當擁有多少房地產企業是很難用一個統一的數字加以規定的,但是,有一點是可以確定的,即房地產開發公司的數量,應當與本地區國民經濟的發展、房產業的近期和遠期潛力以及消費者的承受能力大體相適應,房地產企業的超量存在,必然引發許多不正當競爭行為的產生。為此,政府一方面應當通過信息指導,引導房地產企業的建立;另一方面,要嚴格資格審查,凡是不符合條件的一律不準成立,已經建立的要堅決注銷。為此,應當嚴格建立審批責任制,企業不該建立而建立起來的,應當追究有關人員的責任?，F在,有一個問題必須引起重視,就是有一些依據某種背景而成立的不具備開發能力的企業,很難對他們進行整頓,如果無條件地讓他們繼續存在,就等于在繼續縱容他們的違法活動。

第二,對涉外房地產開發經營企業進行宏觀引導。房地產業是高投資的行業,在我國建設資金不足的情況下,引進外資,發展涉外房地產業,不失為一條有效途徑,但是,首先要對投資方向進行正確引導,優先注冊我國需要鼓勵的以及高難度、高檔次的房地產開發企業,對于一般的企業則要嚴格控制發展,因為如果涉外房地產企業占我國整個房地產企業的比重過大,從長遠來講不一定是件好事。其次,是要保證外資的真正投入。過去,我們在建立涉外房地產企業中,存在三個突出問題,一是過多的優惠以致有的為了騙取優惠,而進行“假投資”,或中方為外商投資;二是外商投資資金難以到位;三是為外商提供貸款并擔保。這種作法最終受損害的是我們自己,因此,必須堅決制止。

第三,對私營或國有民營的房地產開發企業的資金營運情況進行一次認真的審計。我們不能說上述企業都有問題,但是許多跡象表明,有的所謂私營企業,其資金并不是來源于私人,而是來源國家

,即用國家的資金使自己成了顯赫的私有“大款”;有的國有民營房地產企業經理人員,也借機揮霍國家錢財,使大量國有資產流失到少數人手里。人們不得不懷疑有的人是怎樣成了百萬、千萬乃至億萬富翁。對于這種現象不得不引起黨政機關和司法機關的重視,否則,一場“悄悄私有化進程”必將在許多領域通過“以公化私”這樣的手段在中國愈演愈烈。請注意:我在這里所表明的思想,不是要反對私有經濟的正常發展,而是要反對那種把本應由國家所有的收益落入私人腰包的現象。