建設工程施工項目法律風險交底書

　　交底書說明

　　二、墊資施工的風險

　　承包人若墊資施工，應在合同中明確約定墊資的數額、利息標準（不高于中華人民銀行發布的同期同類貸款利率）、返還的具體日期。若沒有約定墊資的利息，則承包人喪失利息支付請求權。

　　三、質量風險

　　承包人應按國家規范、設計文件和合同標準等約定進行施工，對工程質量承擔法律責任，若因工程質量出現問題，承包人不僅拿不到工程款可能還將面臨經濟、行政乃至刑事責任。

　　四、安全風險

　　承包人在施工中應注意現場安全、人員安全。履行安全文明施工義務，不得違章指揮、冒險作業。為建筑工人購買意外傷害險、工傷保險，以分化承包人的風險。分包工程時（專業分包或勞務分包）要跟分包企業（特別提示：分包企業一定要具備相應資質。否則，一旦合同無效，安全責任將全部由承包人承擔）簽定安全責任協議，要求分包企業服從總包單位管理，并全權承擔分包范圍內的安全責任。施工中若出現安全事故，承包人應及時向建設行政主管部門報告。否則，承包人會面臨經濟乃至刑事責任。

注：本文僅為少量摘錄。

篇2：企業法律風險防范:合同審核管理篇

企業法律風險防范—合同審核管理篇

曹燕貽

由于合同本身的特征，決定了合同不同于企業內部的生產人事、財務等管理工作，已超越了企業自身的界限，使之成為一種受法律規范和調整的社會關系，涉及了大量的法律專業問題。所以，企業應專門成立法律顧問部門，來統一審核管理合同的簽訂和管理合同的履行。 那么，作為一個企業的合同審核，到底該如何來審核和管理合同呢？筆者根據自身的從事法律顧問和法律糾紛處理的經驗，對合同的審核和管理主要應從以下幾個方面著手：

第一，企業應成立一個合同管理部門，統一歸口審核和管理各業務部門、各單位分口管理的模式。

對企業合同的簽訂和履行負有監督、檢查和指導的職責。 具體操作上，對合同實行分級、劃塊管理，各業務部門(主要有供銷、基建、技改等)和所屬各單位(主要有各個分公司、駐外機構)作為合同二級管理單位，負責本部門、本單位的合同簽訂和履行，并向法律顧問部門定期匯報有關合同的執行情況。 要使該統一合同管理模式有效運行，則必須要建立健全的企業內部規章制度，使管理工作有章可循。合同管理制度的主要內容應包括：合同的歸口管理，合同資信調查、簽訂、審批、會簽、審查、登記、備案，法人授權委托辦法，合同示范文本管理，合同專用章管理，合同履行與糾分處理，合同定期統計與考核檢查，合同管理人員培訓，合同管理獎懲與掛鉤考核等。企業通過建立合同管理制度，做到管理層次清楚、職責明確、程序規范，從而使合同的簽訂、履行、考核、糾紛處理都處于有效的控制狀態。在這個統一合同管理模式中，著重要注意以下幾方面：

其一，對企業公章或合同章的保管。根據我國當前對企業公章和合同章的使用規定，企業的公章和合同章具有法定的法律效力。換句話說，企業公章等于企業的簽字。在合同中，就算沒有企業法定代表人或者授權人的簽字，只要蓋上了公章或者合同章，也可以認為，該企業已經認可了該合同的有關條款，該合同對該企業就有了法律的約束力。當然，如果是企業內部職工私自使用公章為自己謀取利益，則企業無須承擔責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于企業職工利用本單位公章為自己實施的民事行為擔保企業是否應承擔擔保責任問題的函》（1992年9月8日法函〔1992〕113號）對此有規定。但值得注意的是，對如何界定職工的私自使用行為，企業對此負有舉證的義務，這點在實際上是有相當的困難的。

其二，對企業職工合同簽訂授權的管理與控制。幾乎所有的企業都會存在這個問題，由于市場經濟的各類信息變幻莫測，許多機會瞬間即逝，因此，企業不可能將所有的合同簽訂都集中于企業的某人身上，這就會產生權力授予與權力控制的矛盾，如何來制衡該矛盾，是企業管理機制的問題，不是法律問題。這里要講的是如何來制約和約束職工簽訂合同的權力，以避免表見代理的產生，避免對企業帶來被動的局面。 在實際操作過程中，企業往往是給那些駐外的銷售代表或者駐外的銷售分公司預先給于相當數量的蓋有企業公章的空白介紹信或者蓋有企業公章的格式合同，以方便其在適當的時候簽訂合同。這其實就是企業的一種授權行為，但是很不完善的。因為，企業在授權的同時，對其的權力行使的上限并沒有公示，這就會很容易產生狹義無權代理或表見代理行為。 因此，筆者建議，企業應在空白介紹信中明確規定該銷售代表或該分公司可以簽訂合同的金額上限，以及該銷售代表或該分公司有權獨立簽訂合同的時間期限。這樣就可以有效防止狹義無權代理或表見代理行為的發生。在他們的職務停止或者調整崗位后，一定要確保將原先預先給他的空白介紹信、授權委托書和空白的蓋有企業公章的格式合同及時上繳，同時務必以最快的速度通知和他有業務往來的關系客戶。

其三，對企業的被解聘主要負責人的防范。如果企業解聘企業的負責人比如說總經理，則應在解聘的同時在公開化的媒體上公告，并應及時明確告知與企業有主要或者重要經濟往來關系的客戶，以防止表見處分的發生。

第二，把合同分類，對重要的合同要做重點審核和管理

篇3：維護合法權益，防控法律風險--談兩部司法解釋對行業的影響

　　維護合法權益，防控法律風險--談兩部司法解釋對行業的影響

　　為正確審理建筑物區分所有權和物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，最高人民法院近日以公告形式公布了《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》與《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱兩部司法解釋)，將于20**年10月1日起施行。這對處在被矛盾和糾紛困擾中的物業管理行業應該是一件大事，所以我立即囑咐協會秘書處在網站上盡快刊登，并要求這期雜志以此作為專題聚焦，發動業內上下認真學習。

　　近兩年，中物協一直高度關注并積極參與立法解釋的制定，并做了大量有成效的工作，這在中物協去年工作總結和這次陳偉同志的文章都有較為詳細的表述。在看到最高人民法院公告后，我立即與已調任住房與城鄉建設部房地產市場監管司工作的陳偉同志取得聯系并交換了意見。我們都認為這次正式公布的兩部司法解釋雖然回避了一些難點、焦點和敏感問題，但基本上體現了法律的公平性原則，力求實現物業服務雙方權利義務的平衡。其中關于審理物業服務糾紛案件的解釋顯然是在認真聽取行業意見的基礎上慎重作出的。而且，兩部司法解釋有很強的針對性和可操作性，對業主與物業服務企業的不當行為均有較強的約束，對一些頻繁發生訴訟但在審判實踐中難以判決的熱點、難點問題提供了統一的審判依據，提升了《物權法》等法律規定的可操作性。這對于妥善解決物業管理中的糾紛，有效化解物業管理中的矛盾，規范物業管理主要涉及的業主與物業服務企業雙方行為都有重要的指導意義，我們應當從以下方面給予高度重視。

　　一是要認真學習兩部司法解釋，全面領會和準確把握其精神實質。正如最高人民法院有關負責人在接受采訪時歸納的，兩部司法解釋涉及建筑物區分所有權及物業服務糾紛案件中的諸多問題，包括業主身份的界定、人數的計算方法及權利義務的范圍、物業專有部分和共有部分的劃定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、利害關系業主的認定、業主撤銷權的行使以及知情權的保護，以及物業服務合同對業主的約束力及效力、物業服務企業的違約責任承擔、業主妨害物業服務企業管理的責任承擔、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除與相應糾紛的處理等等。

　　這些問題以司法解釋的形式發布，不僅對各級人民法院的審判活動以及仲裁機構的仲裁活動將起到具體的指導作用，而且對物業管理當事人的相關活動具有規范和引導的功能。因此，盡快組織干部和職工逐條學習、正確理解和準確把握兩部司法解釋的有關條文，進一步規范物業服務活動，努力減少和妥善處理各類糾紛，切實防控法律風險，最大限度維護自身合法權益，是每個物業服務企業當前必須關注的重要工作。

　　二是要高度重視對兩部司法解釋有關條款的研究，切實防控法律風險。兩部司法解釋對物業服務企業法律責任的認定較為嚴厲，必須引起業內廣泛重視并采取有效措施防患于未然。比如對審理物業服務糾紛案件的解釋多處提及物業服務合同，既有對合同是否有效的認定，也有對不履行或不完全履行合同的處理，還有對違反合同約定的處分。此外，尤其要注意的是，該解釋在三個方面對物業服務企業應承擔的合同糾紛責任與我們平時一般的理解和把握的尺度有較大的擴充：第二條關于即使物業服務合同已正式簽訂，但涉及免除企業責任、加重業委會或業主責任、排除業委會或業主主要權利的條款，在業委會或業主請求確認合同或者合同相關條款無效時，人民法院應予支持;第三條提出對物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分;第三條關于“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”。

　　如果我們對以上這些條款沒有全面把握和清醒認識，在司法訴訟中會處于十分被動的地位，甚至面臨法律風險。因此，物業服務企業近期應按照以上條款的精神重點對簽訂的前期服務合同及企業曾公開作出的服務承諾與制定的服務細則進行認真和全面的清理，對不符合以上精神的要盡快作出適當調整。同時，要切實認識到合同不是萬能的，即使我們簽訂的物業服務合同中對有關義務沒有作出明確約定，但凡涉及到法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護四大義務沒有切實履行的，并不表示我們可以免除有關責任。因此，全行業要進一步提高嚴格依法辦事的自覺性，在參與前期服務合同簽訂，作出服務標準和內容的公開承諾，以及合同的正式簽訂與執行的各個環節中，要特別注意與現行法律法規和行業規范的銜接，并在履約過程中，嚴格遵守法律法規規定和相關行業規范規定的應盡義務，切實避免不自覺的違規行為所引發的法律訴訟和法律風險。

　　三是充分運用兩部司法解釋的相關條款，有效維護自身合法權益。審理物業服務糾紛案件解釋的第一條明確了前期物業服務合同，以及依法簽訂的物業服務合同，對業主具有普遍的約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持;第四條明確了業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持;第六條明確了經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持;第七條明確了業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持;第九條明確物業服務合同的權利義務終止后，物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，人民法院應予支持。

　　這些條款的公布對業主態度的端正和行為的規范都將起到重要的指引作用，既為我們管理工作的正常開展創造條件，也為我們解決矛盾和糾紛以及法律訴訟提供了方便。我們要在管理區域內大力做好宣講工作，讓兩部司法解釋的有關精神深入到業主心中，起到約束業主行為和引導業主正確對待維權活動的作用。

　　當然，紛繁復雜的物業管理矛盾和糾紛不可能通過兩部司法解釋就平息，但是物業管理的立法畢竟又向前邁出了實質性一大步，這對促進行業健康發展的積極作用是毋庸置疑的。