這17個小區物管風險，大企業都重視!

　　1、對秩序維護工作要嚴格按照《物業服務合同》約定進行，切忌不可忽視，制定一套有效可行的管理方案，盡量做到管理上不存在瑕疵。管理者應時刻進行監督，不能只流于形式而失去實質意義;物業保安的義務重在一個履行過程，保安履行了義務，但仍然無法阻止損害結果的發生，提供物業保安服務的一方不應當承擔法律責任。

　　2、在簽訂《物業服務合同》時一定要對業主人身及財產安全發生情況后的責任有一個明確約定。

　　3、如果對停車進行收費，租賃協議中須注明是“占位費”還是“保管費”。

　　4、小區的出入口不宜設置得太多，消防通道上不要停放車輛，在小區的出入口或車庫進出口一定要設置圖像采集器，對進出車輛情況進行采集，防止在外受損的車輛進入園區。

　　5、秩序維護員要使用巡更系統，對巡邏路線進行跟蹤;巡邏時必須進行攝錄(巡更點應設置在攝像頭能攝錄的范圍內)，以便向業主或法院提供物業企業進行了保安工作的證據;發現監控設備出現故障時，要及時維修和更換，以免造成不能提供有利的破案線索的局面，物業企業也會承擔相應的責任;夜間車輛秩序維護員要穿戴反光標識，以免夜間不容易被司機發現，造成傷害。

　　6、在一些容易出現責任事故的場所，物業企業有義務設置提示標語進行安全提醒，根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條的規定：“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，并說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害發生的方法。”這條法律規定與我國《民法通則》第一百二十五條的規定是一致的，都包含有要“明確的警示”的法律要求。如：上下樓注意安全、小心臺階(樓道)、高壓危險、小心觸電(變電器、電線)、禁止攀登、禁止翻越(柵欄)、地面濕滑，小心(地面)、嚴禁觸摸(電線)、保管好貴重物品(車內)、禁止停車(消防通道和禁止停車的樓下)、禁止戲水(水池)、鼠藥投放處(防止兒童或寵物誤食)、已噴灑農藥(果樹)、娛樂設施的使用說明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜間施工現場要設置警示燈)、禁止通行(通道)、注意限高閘、請走人行道(小區進出口)、小心夾手、電梯剛上油(電梯)、墻體脫落注意安全(發生墻皮脫落的墻體)、雪后路滑請當心(雪天路面)、安全出口、禁止吸煙、禁止堆放雜物等(消防通道)、愛護花草等(草坪綠化)、禁止高空拋物和防盜、防搶、防破壞等的提示。

　　7、春節期間要集中燃放煙花，發現不按規定燃放的業主要及時制止，如果其不聽勸阻，要進行現場取證，以便在事故發生后，能夠直接找到責任人，并且制定相應的緊急預案(浙江省永嘉縣法院就審理了一件因燃放煙花爆竹引起的損害賠償糾紛案件，物業公司在物業管理中沒有完全履行職責，對在大院內燃放煙花爆竹制止不力，缺乏相應的應急救火預案，對該起火災事故的發生存在一定的過錯，應承擔相應的賠償責任，判決物業公司承擔15%的賠償責任)。

　　8、日常通過巡檢、業主投訴等方式發現存在的安全隱患要及時進行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就發生在一瞬間。

　　9、樓頂、公共陽臺上的雜物(如：太陽能底座、樹枝和廢棄的建筑和裝修材料等)和排水口要及時清理，防止被風吹落誤傷到人和雨季來臨時由于排水不暢造成業主損失。有的小區的排水口設置在業主室內的陽臺上，由于業主的不配合和不經常在家等情況給疏通排水口帶來很大的不便，如果遇到業主不配合的，盡量讓其簽署免責書，拒簽的要進行影像攝錄證明免責書已經送達。不經常在家的，可以留份通知在業主的房門上并攝錄證明通知書已經送到(相關規定：“住宅的共用部位、共用設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償)。

　　10、采取緊急避險時，一定要聯系當地的派出所、社區和其他的業主在場，對所進行的過程進行跟蹤攝錄，切忌私自打開業主的房門。

　　11、冬季容易上凍，要及時清理樓頂的“冰溜子”，以免墜落傷到人和車。

　　12、避雷設施要時常檢查，根據相關規定，防雷也屬于小區物管的一部分工作內容。此外，物管公司應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用過后其線路會熔斷，第二次則無法正常工作，接地的那部分要處理好，不能外露，很多物業企業一般都忽視這一點，容易造成避雷設施給業主造成財產損失，因此物管公司對防雷設施的維護和檢測是很有必要的。

　　13、小區廢棄的垃圾桶、廣告牌、宣傳欄、信報箱等要及時處理，以免發生相關事故。

　　14、對人體有輻射性的接收器和信號擴大器盡量不要在小區安裝，如果安裝必須出示對人體無害報告。

　　15、消防設施要時常檢查，如果發生火災，雖然著火的原因跟物業企業沒有關系，但如果由于消防設施存在缺陷而沒能進行及時救助，物業企業也要承擔相應的責任。

　　16、盡量不要替業主保管物品，無論是有償還是無償的，物業企業只要向業主提供了這項服務，發生丟失或者損壞等問題，物業就要承擔相應的賠償責任。

　　17、應該在費用測算時將公眾責任險考慮進去。在發生責任事故時，由保險公司來承擔賠償責任，不失為避免公司遭受重大損失的一種好方法。

篇2：小區飼養寵物管理規定(B版)

　　小區飼養寵物管理規定(B版)

　　小區飼養寵物管理規定

　　為加強小區的寵物管理，保障業戶健康和人身安全，維護公共秩序和環境衛生，依據當地政府法律法規養犬規定例，特制定本小區飼養寵物管理規定：

　　1、本小區內禁止飼養豬、牛、羊、雞、鴨、鵝、兔等家禽家畜，禁止飼養烈性犬和大型犬。

　　2、飼養玩賞犬須持《養犬許可證》、《犬類免疫證》，并在物業服務中心登記備案，物業服務中心對犬類不定期抽查，無證或證不齊全者，物業服務中心有權請飼養人將犬帶離小區，拒不配合者，報請政府有關部門處理。

　　3、人攜帶犬只到戶外活動，必須佩束犬鏈，由成人牽領、看管，并即時清除犬只排出的糞便;不得攜犬進入游泳池區域。

　　4、飼養鳥類需實行籠養，飼養者需采取有效措施，以防止鳥糞、鳥食、羽毛影響他人及小區環境。

　　飼養人對寵物應當妥善管理，寵物發生的一切行為及引致的一切法律責任由飼養人承擔。業戶飼養寵物不得妨害他人，如有影響他人正常工作和休息，飼養人應當采取有效措施予以制止，勸阻無效者報請政府有關部門予以處理。

　　5.支持性文件及質量記錄

　　5.1、《小區飼養寵物登記表》PR/WY-14-01

篇3：物管企業與外包保安

　　物管企業與外包保安

　　保安是指非物管企業自聘的保安人員，而是物管企業和保安服務公司通過簽訂供需合同，由保安服務公司選派在物管企業負責安全防范的保安員。據了解，目前.深圳市注冊的合法保安服務公司便有10多家，其中福田保安服務公司便有7000多名從業的保安人員，而這些保安當中，有近50%在物業管理企業中從事安全防范工作?？上攵?，深圳市內有許多物管企業是從保安服務公司中選派保安員在各種物業中為業主提供服務的。

　　從物管企業的發展趨勢來看，為業主提供更專業化的服務勢在必行。特別是一些中小物管企業，因為受到成本，資源等方面的制約，導致公司負擔加重。發展受阻，企業經營困難。而選擇外包保安會促進管理效率、提升專業化程度、降低經營成本。這無疑也是企業經營發展的一種策略。其實.很多物管企業在電梯維護，清潔、綠化、消殺，消防等項目很早就使用外包單位為業主服務，只是在決定是否聘請外包保安時，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業主提供服務，加之有些物管企業選擇了外包保安后，因為各種各樣管理上的問題，造成服務質量不升反降，甚至與保安服務公司不歡而散。而保安又是物管企業的一個重要窗口，這使物管企業左右為難。

　　其實，如果物管企業能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問題，困難便會迎刃而解，達到雙贏的局面。筆者在實踐中摸索出來一些經驗.在此總結出來.希望能夠對物管企業能夠有所借鑒。不當之處，敬請指正。

　　第一，前期籌備階段

　　1、選擇保安公司時要慎重

　　深圳目前的保安服務公司基本上是公安系統的附屬企業，其合法性是沒有問題的。但是，“娘生九子，子子不同”，保安服務公司的服務質量，信譽和配合度方面還是有區別的。因此，在選擇合作供方時，應采取招標的方式，物管企業可以邀請至少3家以上的保安服務公司前來投標。這樣，通過評標、現場考察、價格比較等多方面的對比，擇優選擇一家合作供方。通過招標選擇出來的供方一般都會珍惜合作單位.而且.擇優選出來的保安服務公司，其在保安培訓，社會信譽等方面占的優勢也比較大，這為以后挑選優秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。

　　2、合同一定要簽訂到位

　　俗話說，“親兄弟，明算賬”。為了避免以后的隱患.在訂立合作合同時，一定要將雙方的責、權、利明確清楚，特別是關于雙方責任劃分的條款一定要寫清楚。否則.真的出了點什么事情，到時候，就會給物管企業帶來不必要的損失。同時，也會因此與保安服務公司不歡而散.

　　3、應親自去保安服務公司基地挑選保安員

　　一般來講，社會信譽好的保安服務公司在招聘保安員時都有嚴格要求，各環節均控制得比較好，但是，作為物業管理企業來講，保安服務是物業管理中的一個重要窗口，因此，千萬不要怕麻煩，應該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣.能對保安的多方面情況都有所了解，也能夠挑到企業滿意的人員.

　　4、進駐前的培訓必不可少

　　當保安員全部挑選完成后，切勿急于進駐物管企業的樓盤，因為這個時候，保安員對前往工作的樓盤什么都不清楚，一旦上崗，很難保證服務質量。所以，為了保證服務質量，物管企業應該將保安員集中起來培訓一段時間，由企業自己派講師向他們培訓物管企業的一些基本情況.服務內容、服務要求等業務知識。

　　第二， 保安人員進駐物管企業初期階段

　　l、進駐后的培訓非常重要

　　除了在進駐前需進行培訓之外.進駐后一個月內的培訓也是非常重要的。此時，保安員已經在崗位上服務，其接受了一些基本的服務內容的培訓，但是，在服務質量、服務技巧。服務意識等方面仍是粗放型.還不夠專業化。這就要求物管企業需加大培訓力度，充分利用保安員的業余時間進行培訓，同時安排人員在崗位上手把手進行教導。一個月下來，應對其進行考核，對于不合格的人員應及時淘汰.為了保證服務質量，千萬不能心軟，不忍心換人。

　　2、將規范化的制度推行下去并堅決執行

　　保安服務公司都有自己的一些規章制度，但是，物管企業的服務內容決定了服務制度，其與保安公司的制度是存在區別的，所以，物管企業應將自己的服務制度推行到保安員中，要求他們予以執行，并堅決執行和長期執行，否則，制度形同虛設，保安也只會簡單地站崗，放哨等工作。

　　3、生活設施、生活環境應保證質量

　　一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作并不輕松。一天八小時下來，人還是比較辛苦的。因此.物管企業在力所能及的前提下，盡量將保安員的居住環境安排得好一些，能夠配置的生活設施如：宿舍內的電視機、熱水器、風扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閑環境得到改善。其二，可以增加保安員的穩定性.

　　第三，正常管理運作階段

　　1、物管企業的管理人員應該正確認識外包保安的管理

　　物管企業將保安外包之后，確實可以減少企業的經營成本，提高服務的專業化。部分物管企業的管理者認為，現在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕松了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什么問題都解決了。其實不然，保安服務公司對保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務公司在管理的過程中，一般是從保安員的工作態度、工作紀律、安全防范等方面進行約束，而對物管企業的服務內容、服務特色、服務技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業放任自流，那么這中間就會形成一個盲區，形成一個缺口，到頭來，真正受影響的還是物管企業。所以作為物管企業來講，應該將保安員當作本企業的工作人員進行管理，把握好雙方接口之間的分寸。這樣，雖然物管企業會付出少量的管理時間，但其取得的效果會非常好，真正受益的也是物管企業。

　　2、對保安員開展思想工作必不可少

　　保安從業人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點是情商高于智商。大部分保安員的思想比較活躍過度，不安于現狀，腦袋里想著干好干壞一個樣，發了工資便游戲生活。作為物管企業和保安公司的管理人員來講，應該要了解保安員的這種特點，因此，應注重思想教育.可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來發展等方面進行引導.避免教條式、獨裁式和簡單粗放的思想教育。同時，對于保安員的生活應給予關心，給保安員多一份細心與關愛，多一點問寒問暖，人都是有感情的，只要你對他坦誠地溝通、交流，進行有益指導，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會轉化成工作的原動力。

　　3、認識清楚軍事訓練的真正目的

　　很多管理者認為，讓保安員進行軍事訓練的目的便是使他們有過硬的基本技能，如整齊的隊列、熟悉消防的實操.擒拿格斗，軍體拳等.其實這只是一個方面，真正訓練的目的是為了培訓保安員雷厲風行。令行禁止的作風紀律.一支好的保安隊伍，應培訓其善于處理突發應急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓練中過于機械，甚至操之過急，這樣，無疑會在為業主服務過程中阻礙服務質量的提升。

　　4、團隊文化建設的重要性

　　團隊文化即團隊的主流價值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識的職業觀念.作為物管企業來講，應該和保安服務公司加強合作，為保安隊伍確立好的團隊理念，通過工作和生活予以展現，如開展一些有利于團隊建設的活動等，最終實現個人和團隊價值的最大化，從而推進安全管理與服務質量的提升.

　　最后，重點強調一點，物管企業應該自始至終與保安服務公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開會議，對保安員的工作情況、生活情況進行總結，對于總結出來的問題點，雙方應制定具體的措施予以改正.并且采取有效的預防措施進行預防，避免問題的重復出現。