物業管理定崗定編原則與實際操作細則

　　一、崗位設計的原則

　　1、因事設崗原則：從“理清該做的事”開始，“以事定崗、以崗定人”。設置崗位既要著眼于企業現實，又要著眼于企業發展。按照企業各部門職責范圍劃定崗位，而不應因人設崗;崗位和人應是設置和配置的關系，而不能顛倒。

　　2、整分合原則：在企業組織整體規劃下應實現崗位的明確分工，又在分工基礎上有效地綜合，使各崗位職責明確又能上下左右之間同步協調，以發揮最大的企業效能。

　　3、最少崗位數原則：既考慮到最大限度地節約人力成本，又要盡可能地縮短崗位之間信息傳遞時間，減少“濾波”效應，提高組織的戰斗力和市場競爭力。

　　4、規范化原則：崗位名稱及職責范圍均應規范。對企業腦力勞動的崗位規范不宜過細，應強調留有創新的余地。

　　5、客戶導向原則：應該滿足特定的內部和外部顧客的需求。

　　6、一般性原則：應基于正常情況的考慮，不能基于例外情況。例如，90%情況下這個崗位需要多少工作量，多少工作強度。

　　二、崗位設計考慮的主要方面

　　1、主要工作：平常這個崗位做哪些基本工作? 為了實現相應的崗位目標，這個崗位需要做哪些工作? 在各個具體工作之間如何分配時間?

　　2、需要利用什么資源和工具：為了達到崗位目標應該利用那些資源? 系統、報告、文件、要求、其他。

　　3、能力要求：做本崗位工作的應具備何種條件? 知識、能力、品質;人際交往、教育水平、背景與經驗等。

　　4、業績考核：該崗位工作的業績如何考核?主要考核指標是什么?

　　5、匯報關系：該工作向誰匯報?該工作的同級是誰?下級是誰?與其他同事的權利和責任的劃分?

　　6、工作量這個崗位需要處理多大的工作量?

　　三、各崗位人員編制標準(建議)

　　(一)公共事務人員勞動定額

　　1、15萬平方米以下住戶服務中心配設管理員3人。

　　2、15萬平方米以下不高樓宇巡查組，只設住戶服務中心;15萬平方米以上設置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設1人。住戶服務中心管理員每增加10萬平方米，增設1人。

　　3、干部配置：15萬平方米以下設置主管1人，不設班(組)長;15萬平方米以上，設置主管1人(可由管理處副經理兼)，住戶服務中心班長1人，巡樓班(組)長1人。

　　(二)保安人員勞動定額

　　1、固定崗保安員每人當值時可監護面積為3000-3500平方米;

　　2、全封閉小區每入口需設置3個(三班倒);

　　3、巡邏保安員每組(兩人一組)可監護面積為5萬平方米左右;

　　4、封閉停車場每出入口處應設置3人;

　　5、30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長3 —4人。30萬平方米以上可增加組長一級干部，平均按每5-8萬平方米配置組長1人;

　　6、智能化小區(大廈)已設置治安、消防監控系統時，可適當養活保安人數，但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人;

　　7、保安人員綜合勞動定額：每2000—2500平方米配置1人。

　　(三)機電維修人員勞動定額

　　1、每個高壓配電房值班電工3人;

　　2、水工每10萬平方米配置1人;

　　3、中央空調每10萬平方配置1人;

　　4、電梯工每10部電梯配置1人;

　　5、維修電工每10萬平方米配置3人;

　　6、綜合維修工每10萬平方米配置2人。

　　7、干部配置標準：

　?、?、30萬平方米以下，配置主管1人，不設班組長;

　?、?、30-80萬平方米以上，配置主管1人，運行班(組)長1人，維修班長(組長)1人;

　?、?、80萬平方米以上，可考慮配置主管1人，運行班(組)長1人，機電維修班(組) 1人，綜合維修班(組)長1人。

　　8、綜合勞動人數定額：每10萬平方米10-12人。

　　(四)清潔人員勞動定額

　　1、梯級清掃：14層/小時/人;

　　2、地面清掃：300平方米/小時/人;

　　3、拖樓梯：13層/小時/人;

　　4、擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12層/小時/人;

　　5、洗地毯：360平方米/小時/人;

　　6、刮玻璃：4平方米/分鐘/人;

　　7、清潔電梯轎箱(抹鋼油)：1個/10分鐘;

　　8 、8層以下樓房(無電梯)1梯10棟/人;9層以上樓房(帶電梯)1梯8棟/人;

　　9、干部配置標準:

　?、?、10萬平方米以下，配置主管1人，不設班組長;

　?、?、20-50萬平方米,配置主管1人，技術員1人，班(組)長2人;

　?、?、50萬平方米以上,每增加20萬平方米增設班(組)長1人。

　　10、保潔人員綜合勞動定額每8000-10000平方米,配置1人。

　　(五)園林綠化部人員勞動定額

　　1、綠籬及灌木修剪

　?、?、墻狀綠籬：人工20米/小時;機剪：50米/小時;

　?、?、叢生或塊狀綠籬：人工：25平方米/小時;機剪：50平方米/小時;

　?、?、球形：直徑1米球形，4棵/小時，直徑大于1米的適當降低平均數。

　　2、大樹修剪：

　?、?、冠徑15米以上，需三個配合，1棵/8小時3人，平均0.05棵/人小時;

　?、?、冠徑10-15米，需三個配合，3棵/8小時3人，平均0.125棵/人.小時;

　?、?、冠徑5-10米，需二個配合，12棵/8小時2人，平均0.75棵/人小時;

　?、?、冠徑5米以下，高3米以下，單人操作，平均2-5棵/人.小時。

　　3、剪草

　?、?、特級，一級草坪：360平方米/人、小時;

　?、?、二級草坪：280平方米/人、小時;

　?、?、三級草坪：用汽墊機剪180平方米/小時;割灌機剪60平方米/小時;

　?、人募壊萜海河酶罟鄼C剪，40平方米/小時。

　　4、施肥

　?、?、粒肥：撒施，550平方米/小時;點施灌木，240棵/小時;點施盆花，900盆/小時;點施小喬木(環施)，50棵/小時;

　?、?、液肥：機施兩個配合，平均250平方米/人、小時;手噴，室內大盆植物15棵/小時;室外大棵植物24棵/小時;手淋，200棵/人、小時;

　　5、噴藥：機噴，平均350平方米/人、小時;壺噴，室內大植物15棵/小時;室外中小植物25棵/小時;小型盆栽壺噴200棵/小時。

　　6、淋水：自動噴淋平均8000平方米/人、小時，人工淋平均2000平方米/人、小時。

　　7、花苗上盆：時花平均250盆/人、小時，苗木平均200盆/小時。

　　8、花木出圃質量修整：時花平均500盆/人、小時，小盆觀葉植物150盆/人、小時;大型觀葉植物平均10盆/小時。

　　9、盆景

　?、?、修剪：小盆平均10盆/小時，中盆平均5盆/小時，大盆平均2盆/小時;

　?、?、換泥轉盆：小盆平均8盆/人小時，中盆平均2盆/小時，大盆需兩個人以上配合，平均1盆/人小時。

　　10、插花

　?、?、一般插花：盆花：小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘;花束：小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘;花籃：小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。

　?、?、創意插花：盆花：小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘;花束：小束25分鐘，中不40分鐘，大束60分鐘;花籃：小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。

　　11、機械檢修：正常的周期性檢修每月2天/人，突發性檢修按機械故障的修理難度而定。

　　12、殘花清理：報廢殘花的清理平均400盆/人小時;可重新利用殘花的處理平均300盆/小時。

　　13、雜物清除：人工除雜草密度平均每小時2-55平方米/人不等;化學除草坪平均每小時700平方米/人。

　　14、按綠地面積計：每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人，每5畝花木生產地需工人4人。

　　15、建筑內綠化管理：按每20000平方米建筑用地面積(或每200戶業主)配1名綠化工。

　　16、干部配置標準：

　?、?、30萬平方米以下，設主管1人，園藝師2人，不設班(組)長;

　?、?、30萬平方米以上，設主管1人，班組長2人，園藝師每10萬平方米配置1人;如有花木基地時，可增設花木基地主管1人。

　　17、園林綠化部人員綜合勞動定額：每10萬平方米3-4人，花木基地工人每5畝配置4人。

篇2：后勤集團定崗定編工作管理規定

　　后勤集團定崗定編工作管理規定

　　為進一步規范集團各單位崗位設置以及定編管理，特制定本規定。

　　一、各單位進行定崗定編工作時必須遵循以下工作原則：

　　1．因“事”設崗的原則：以工作任務、業務職責的要求設置崗位，禁止因“人”設崗。

　　2．崗位數目最少的原則：設置少量崗位可以完成的工作禁止多設置崗位。

　　3．崗位類別最低的原則：一個低類別崗位可以完成的工作禁止設置高類別崗位。

　　協調一致的原則：設置崗位工作職責要協調、配合、有序，以發揮最佳的整體效益；禁止交叉設崗和重復設崗。

　　二、各單位必須做好所設崗位的工作分析，明確每項崗位的工作職責、工作標準、崗位工作量及崗位類別，并嚴格按照各類崗位的工作標準、工作量大小設置人員編制。

　　三、各單位增加崗位設置及編制時，必須上報集團人力資源部，由集團人力資源部根據崗位設置原則、崗位工作量及工作標準進行初審；初審后，由集團總經理、集團分管領導、單位領導及集團人力資源部共同開會討論，通過后，各單位方可按照會議決定的崗位設置與編制數量、崗位類別開展相關工作。

　　四、各單位必須嚴格按照集團領導批準的定崗定編進行員工招聘、員工增補工作。

　　五、各單位增補員工時，必須按要求及時報集團人力資源部，由集團人力資源部進行審批。

　　六、集團人力資源部必須嚴格根據集團領導批準的各單位定崗定編、崗位類別情況審核各單位上報的員工信息。

　　七、集團人力資源部與質量檢驗部積極配合，定期、不定期檢查各單位員工編制情況，禁止各單位漏報、少報、多報。

　　八、本規定的擬定、修改、解釋由集團人力資源部負責。

　　九、本規定自公布之日起實施。

篇3：物業公司員工定崗定編數量標準

　　物業公司員工定崗定編的數量標準

　　物業管理公司機構的設置根據管理的需要而定，管理及專業技術人員的配備以建筑面積10萬平方米計算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，不足建筑面積10萬平方米的不少于5人。

　　一、多層住宅物業管理人員的定崗定編標準

　　多層住宅物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置3.6人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：

　　1、管理人員：主任，總建筑面積10萬平方米以下設1人，10~20萬平方米，設一正一副，25萬及以上，設一正二副；助理，總建筑面積10萬以下設1人，在10萬平方米以上每增加5萬平方米增加1人；社區文化設一人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務相對獨立，一般設出納、會計各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據物業的大小和工作需要來設置。

　　2、維修員：建筑面積每4萬平方米設置1人。

　　3、綠化員：綠化面積每4000平方米左右設1人。

　　4、保潔員：每140戶設1人。

　　5、保安員：每120戶設1人。

　　6、車管員：根據道口或崗亭設置，車輛流量大的每班設2人，流量小的每班設置1人，一日3班。

　　二、高層住宅物業管理人員的定崗定編標準

　　高層住宅物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置7.5~7.8人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：

　　1、管理人員：建筑面積小于5萬平方米設主任1名，每增加5萬平方米增設副主任1名；助理每350戶設1人；社區文化設1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設1人；其他人員可以根據工作需要設置。

　　2、機電人員：高層住宅樓宇機電設備設施一般都有電梯、消防、供水、供電設施，要相應配備工程技術人員，建筑面積在3萬平方米以上的樓宇每1萬平方米配1.5人。

　　3、保潔人員：建筑面積每6000平方米左右或50~60戶配1人；公共場所或商業場所另行計算但可適當調整人員。

　　4、綠化人員：綠化面積每3000~4000平方米左右設1人。

　　5、保安人員：每40戶配1人或建筑面積2500~3000平方米左右配1人。

　　6、車輛管理人員：依據崗亭或道口設置，車輛流量大的每班每崗設2人，流量小的每班設1人，一日3班。

　　三、高層寫字樓物業管理人員的定崗定編標準

　　高層寫字樓物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置15~18人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：

　　1、管理人員：建筑面積小于3萬平方米設主任1名，每增加3萬平方米增設副主任1名；助理每2萬設1人；社區文化設1人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設1人；其他人員可以根據需要設置。

　　2、機電人員：高層寫字樓要增設空調通風系統，其他類型設備的數量也較高層住宅有所增加，所以對工程技術人員的配備相對要求高且數量多，一般每1萬平方米配4~5人。

　　3、衛生、綠化人員；建筑面積每2500平方米配1人。

　　4、保安人員：建筑面積每2000平方米左右設置1人。

　　四、其他類型的物業

　　如商業、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。