哈市委辦發〔20**〕88號

　　各鄉(鎮)黨委、政府，街道黨工委、辦事處，市直各單位：

　　《哈密市支持物業服務企業發展若干意見》已經市黨政班子聯席會議研究同意，現印發給你們，請認真組織實施。

　　*哈密市委辦公室

　　哈密市人民政府辦公室

　　20**年10月15日

　　哈密市支持物業服務企業發展若干意見

　　為進一步加強物業管理和扶持物業服務業，加快物業服務企業發展，結合哈密市實際，特制定本意見：

一、制定并落實對物業服務業的扶持政策

　　(一)制定財政扶持政策

　　建立老舊小區物業服務費財政補貼制度。市政府每年列入財政預算300萬元作為物業管理獎補資金，主要對在老舊住宅小區從事物業服務的，由街道辦事處(社區)指導，經業主組織自行開展簡易物業服務或業主選聘專業物業公司進行管理的群眾較為滿意物業服務企業，市政府以以獎代補的形式給予一定資金補助;市政府鼓勵、支持物業公司或業主委員會接管老舊住宅小區開展物業服務;老舊小區共用部位經營所得收益的，原則上用于老舊住宅共用部位和共用設施維修，以及補充物業服務費用不足。物業服務企業服務期限未滿撤離小區的，追繳補貼經費，追究違約責任并依據相關法律法規予以處罰。

　　市政府將進一步嚴格落實住宅小區配套公建設施，特別是對小區物業管理用房等設施建設及交付使用。由市規劃局牽頭，住建、房產等相關部門配合，加大對房地產開發項目建設中配套公建設施建設督查，使住宅小區配套公建設施能夠與住宅同步設計、同步建設、同步交付使用。

　　(二)繼續實施老舊小區改造

　　老舊小區改造是哈密市民生重點工程之一，市政府將有計劃、有步驟的逐年對哈密市所轄老舊住宅小區進行改造。通過加裝小區門禁系統等公共服務設施，改善老舊小區居住環境，在改造完成后實施專業化的物業服務及管理，不斷提高住宅小區的生活質量和水平。

　　(三)建立物業服務費定期調整指導價制度

　　市發改委應根據最低工資標準的上調幅度定期對老舊住宅小區、多層住宅物業服務收費標準作相應調整，改善目前物業服務企業虧損經營、惡性循環的現象。同時，在審批物業收費備案前，要征求街道社區意見。市發改委價格主管部門應加強物業服務收費的監管，監督和指導物業服務項目按質定價，加大對違法違規收費行為的查處力度。

　　(四)大力培育扶持物業服務品牌企業

　　1、鼓勵規模較大的房地產開發企業成立物業服務企業，并給與大力扶持。在承接新建小區物業管理時，房地產開發企業應按物業服務企業管理的面積給予資金補貼;鼓勵房地產開發企業在新開發的、有經營性用房的小區預留一定面積的經營性房屋，交由管理小區的物業服務企業經營，所得受益用于彌補物業服務費的不足，提升物業服務企業品質。

　　2、開展優秀物業服務企業表彰活動。培育扶持物業服務品牌企業，制定優秀物業企業評定辦法。從20**年起開展優秀物業服務企業評選活動，在市財政預算中安排專項資金，在對物業企業進行綜合考核的基礎上，對獲得優秀的物業服務企業進行獎勵。

　　3、引導物業服務企業實施品牌戰略，鼓勵、支持物業企業做大做強。積極開展物業管理示范項目評選活動，建立示范點。通過召開物業服務工作現場會，樹立物業服務典型，以點帶面，全面提升全市物業管理水平，形成物業服務管理的良性循環。對所服務項目獲 “市級物業管理優秀小區”、“自治區級物業管理示范小區”、“國家級物業管理示范小區”稱號的物業服務企業，市財政分別給予5-10萬元獎勵。

二、全面提升物業管理水平

　　(一)加強物業服務行業監管

　　市房產行政主管部門應加強對全市物業服務行業的監管，健全市場準入、退出機制;加強區域外物業服務企業進入備案管理，推行物業管理招投標體制，切實規范物業服務市場秩序;制定物業服務管理考核標準和實施細則，完善物業服務企業信用體系，將物業服務企業信用記錄與資質晉升、招投標、政府補貼等掛鉤;推行小區經理崗前培訓和繼續教育制度，建立物業小區經理持證上崗制度，全面提高物業服務從業人員職業素質;落實物業住宅小區財務公示制度，提高物業服務企業經營透明度。

　　(二)加強對物業企業年度目標的考核

　　由各街道辦事處牽頭每年組織相關部門對轄區物業公司進行具體考核工作，建立優勝劣汰體制，對年終

　　考核優秀的企業予以獎勵，對考核不達標、只收費不服務或少服務、業主投訴多、物業服務質量較差的企業列入信譽檔案黑名單，并根據相關法律法規予以處罰，將考核結果與資質審核、等級收費相結合。對情節嚴重的物業服務企業，將建議上級主管部門吊銷其營業服務資質。

　　(三)著力解決物業小區服務突出問題

　　1、加強物業小區治安、環境衛生管理。物業服務企業應按照合同約定做好物業小區內公共秩序維護、環境衛生管理等工作;市公安部門應加強小區安全防范工作指導，督促物業服務企業落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發案率;加大對房屋租賃、無證養犬等行為的查處力度。市工商部門應加強對小區內違法經營現象的監管，對未能提供合法有效經營場所證明的，未經規劃部門許可擅自改變用途的，不予核發營業執照，并會同相關部門取締物業小區內無證經營行為;對小區內的違法廣告，物業公司應做好登記協調處理，無法消除影響的，由物業公司及時移交市城建管理監察部門依法查處。

　　2、加強物業小區房屋裝修管理。物業服務企業應切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人;對發現可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻，勸阻無效的，要及時報告房屋安全管理等職能部門。市城建管理監、規劃等部門應加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內墻體等違法違規行為的查處力度，在接到投訴舉報后應及時查處。

　　3、加強物業小區停車管理。依據自治區發改委、住房和城鄉建設廳《關于印發新疆維吾爾自治區物業服務收費管理辦法的通知》(新發改法規〔20**〕3088號)及《關于對哈密市住宅小區收取機動車場地占用費實行政府指導價的通知》(哈市發改價格〔20**〕2 號)規定，由市發改委牽頭，市房產局配合，積極推行物業小區停車收費管理。物業服務企業應切實做好物業小區內車輛停放秩序的維護工作，引導業主有序停車。物業服務企業、業主委員會要合理劃分停車位，制定物業管理區域內的行車路線。對于小區內破壞消防設施、占用消防通道、亂停車等違法違規行為，及惡意堵塞進出通道的車輛，在物業服務企業勸阻無效后，由市公安(交警、消防)部門應及時介入處理，依法強制拖離。

　　4、建立物業服務糾紛調解機制。建立市、街道辦事處、社區居委會物業服務投訴和糾紛調解組織體系，提高物業服務糾紛化解成功率，保護業主和物業服務企業的合法權益，促進社區和諧穩定。

　　5、加強物業服務費正常收取力度。物業服務企業要嚴格履行合同約定，加強物業服務管理，提升物業服務質量，在業主委員會或社區認定的基礎上，對經物業公司多次催繳仍拒繳物業服務費的，由社區協調通過法律途徑進行催繳，對無正當理由長期拖欠不交物業費的黨政機關、事業單位的工作人員，取消個人的年度精神文明和平安建設獎。同時，物業公司要通過每年召開征求意見會、滿意度測評等方式，廣泛聽取業主的建議和意見，不斷提高服務水平和質量，以良好服務贏得業主認可。

　　6、加強業委會自治管理。各街道辦事處和社區居委會應組織、指導住宅小區成立業委會;業委會應依法履行職責，接受所在街道辦事處和社區居委會的監督和指導;各轄區街道辦事處和社區居委會督促和協助物業服務企業履行約定，協調處理業主和物業服務企業之間的矛盾和糾紛;是房產部門要加強對業委會的對口業務指導和培訓，不斷提高業委會自我管理和自治能力。

　　(四)強化屬地物業管理職責

　　1、市政府要把物業管理作為社會建設的重要內容，加強對物業管理工作的領導和綜合協調，落實物業管理補貼(獎勵)經費，物業管理工作納入對各街道辦事處的年度目標考核。

　　2、各街道辦事處負責對轄區內物業管理工作的統籌協調，由市房產部門和轄區各街道辦事處共同指導業主大會、業委會的成立和換屆，規范業委會運作，各街道辦事處協調社區居委會、業委會和物業服務企業之間的關系;參與轄區內前期物業管理招投標工作，負責小區物業服務企業退出監管工作;指導社區居委會和業委會正確使用房屋專項維修資金;對轄區內的物業服務企業進行日?？己?，并督促有關問題的整改。

　　3、社區居委會負責轄區小區物業服務的日常指導工作，及時了解業主需求，參與物業服務企業的日?？己?，指導業委會依法開展業主自治工作，監督物業服務企業履行合同約定。業委會成立前，由社區居委會組織小區業主代表(或樓棟長)代行臨時業委會職責。

　　4、進一步加強社區居委會、業委會、物業服務企業三方聯動，形成工作合力。建立由社區居委會牽頭，業委會、物業服務企業共同參與的物業小區聯席會議制度，定期不定期通報有關情況，共同商議解決小區物業管理服務中遇到的疑難問題。

三、其他規定

　　哈密市各鄉(鎮)、村住宅小區物業管理工作參照上述意見執行。

篇2：論物業服務企業發展策略

　　論物業服務企業發展策略

　　1、企業應當樹立超前的意識

　　優秀的物業服務企業不僅在當代獨領風騷,而且需要有敏銳的眼光,能夠準確的預測到未來行業的發展趨勢。就目前物業服務行業現實而論,優秀的物業服務必然具備下述特征：

　　1)逐漸介入智能化領域。智能化物業服務的研究和實踐將是今后評判物業服務發展好壞的重要標準;同時,智能化物業也是建設信息化社區必不可少的硬件基本設施,而且物業自身的智能化也將最大限度地節約資源、方便使用者。

　　2)引導消費新理念。服務這種產品是一種動態的產品,是很多小細節的綜合體,它會隨著顧客的不同、環境的不同而發生變化,完成不同細節的組合,以達到服務個性化的目的。建議企業實時依據顧客的差異性不斷改進自己的產品--服務,憑借對業主的服務獲取業主的滿意和忠誠,以獲得報酬實現贏利目的。

　　3) 探索行業新趨勢。物業服務行業不斷出現新課題,要維持并不斷提升管理服務水平,就必須根據實際服務中發現的難題,有針對性地進行不同形式的聯合和開發。

　　2、加速組建物業服務企業集團

　　從目前來看,單靠單個物業服務企業單槍匹馬,勢單力薄地與國外企業較量難度較大,我國物業服務企業要想在競爭中取勝,必須盡快結束小兵團分散作戰的局面,抓緊組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術強,一業為主、多種經營,具有市場競爭力的企業集團。通過企業間的聯合,不僅可以擴大企業規模,而且可以加強企業間的協作,實現優勢互補,發揮企業在資金、人才、技術、管理、服務等方面的優勢,提高企業競爭力。

　　3、物業服務模式應向經營型轉變

　　從目前的發展情況來看,經營型物業服務模式的實現形式主要體現在三個方面：

　　1)以技術優勢向市場優勢轉化。根據企業自身優勢,發展如清潔、綠化、消殺等基礎服務項目,高層樓宇電梯、機電設備、消防設施、智能化系統的檢修、維護、保養、設計、改造、施工、水處理系統、物業服務軟件系統的研制、開發等技術服務項目,使物業服務服務過程中的基礎環節和關鍵環節有簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。

　　2)以經營型物業的經營、管理一體化發展為特點,結合企業的發展優勢,實現一業為主,多元化經營的發展格局。在物業服務、物業經營、配套項目開發融為一體的同時,不斷拓展新的經營領域。積極參與、經營房地產行業相關領域的業務,如房地產項目的規劃、設計、銷售,投資業務的策劃,參與、經營與物業服務密切相關的行業,如物業租賃、商業服務、文化、教育、衛生、建材、裝飾等,通過對管轄物業經營與管理的合力運行,開發物業的整體功能,提供物業的增值潛力,增強物業服務企業的發展后勁,實現企業規模效益。

　　3)以資本運作為紐帶,有效利用品牌企業的品牌優勢、技術優勢、規模優勢,運用合資經營、合作經營、兼并、重組、收購等方式,通過輸入管理模式、實施品牌運作,收購、兼并具有發展潛力的目標企業,拓展企業生存空間,實現資源共享和低成本擴張,形成跨地區、跨行業的大型物業服務集團。

　　4)實施跨區域經營,沿海向內陸發展。從全國各地區的發展水平和知名物業服務品牌的現狀來看,物業服務的覆蓋面相對較小,發展不平衡,經濟發達地區與經濟落后地區的差距較大,這反過來說明物業服務市場潛力巨大。

　　(施奇/中國物業服務)

篇3：談民營物業服務企業的生存發展

　　談民營物業服務企業的生存發展

　　經過22年的風雨兼程，中國物業服務從一個鮮為人知的新生事物，逐漸發展成為被社會認可的國民經濟產業類別中的重要行業。物業服務行業的發展過程，也是物業服務企業求生存求發展的過程。從物業服務的市場發展情況來看，先后出現的物業服務企業不外乎四種：一是由傳統的房管所、房改處改制而成的物業服務企業；二是房地產開發商組建的物業服務企業；三是隨著機關后勤社會化的推進，一些企事業單位機構調整、人員分流，將后勤部門轉為獨立核算的物業服務企業；四是隨著國企改革的深入和國家宏觀經濟環境的變化，涌現出來的新型的民營物業服務企業。

　　隨著我國經濟體制轉型、國有企業改革深入推進以及物業服務行業的長足發展，民營物業服務企業成長迅速：在溫州，民營物業服務企業達到124家，占行業總數的91.2%；深圳、廣州、上海、北京、杭州、重慶等地的民營物管企業也發展迅速，市場占有份額不斷擴大。但也有資深的社會人士、行業專家警示：“在我國，民營物業服務企業要想發展、壯大、成為行業的主流，還需要一個漫長的過程......”。那么，究竟民營物管企業的生存狀態怎樣?發展前景如何?本文略作論述，以期拋磚引玉，引發社會各界以及行業人士深層次的思考。

　　一、民營物業服務企業是社會和行業發展的必然產物

　　所謂民營物管企業，是由某一民間集體不可分割的共同擁有全部或部分企業所有權，并直接地去進行經營的經濟實體。在這個范疇內，非國有資本、集體資產和企業員工個人參股為主要構成因素的企業組織形式都屬于民營物業服務企業。民營機制之所以引人注目，主要在于和它相對照的是國有企業由于長期的計劃經濟體制帶來的弊端影響著它的發展，在于民營企業與國有企業相比有著明顯的活力。正是在這種特定的社會條件下，民營經濟以其表現出來的優勢受到了社會各方面的廣泛關注。正如任何事物都有其自身發展規律一樣，民營物業服務企業的發展也是社會和行業發展到一定階段的必然產物。

　　1、國家政策的催生。

　　1997年9月，黨的十五大把“以公有制為主體、多種所有制經濟共同發展”明確確定為我國社會主義初級階段的基本經濟制度以后，國家的宏觀經濟環境發生了很大變化，個體經濟、私營經濟的法律地位和政治地位都得到進一步提高；20**年11月，黨的十六大報告中鮮明地提出了兩個“毫不動搖”和一個“統一”：即“一是必須毫不動搖地鞏固和發展公有制經濟，二是必須毫不動搖地鼓勵、支持和引導非公有制經濟發展”；“堅持公有制為主體，促進非公有制經濟發展，統一于社會主義現代化建設的進程中”；在新修改的章程中，也明確提出要把“其他各個社會階層的先進分子吸收到黨內”，給予了個體經濟、私營經濟等民營經濟更高的政治地位，也為民營企業的大量涌現提供了良好的社會環境和市場環境。同時，隨著國企改革的深入，國有經濟布局調整，國有資產“有進有退”，逐步從一些競爭性行業中退出。傳統工業、服務業、零售貿易業領域內的國有企業從原來單一國有產權發展為混合產權甚至國有資產完全退出，從而催生了一大批改制民營企業。由于物業服務行業屬于典型的服務性行業，屬國有經濟的退出領域，因此，國有物管企業改制漸成熱潮，民營物業服務企業陣容不斷擴大。

　　2、行業發展的需求。

　　經過20多年的發展，物業服務已經成為國民經濟的組成部分。建設部在“九五”計劃中明確提出：房地產業跨世紀發展的主要任務之一是加快物業服務的發展步伐，促進房地產市場體系的完善；實現房地產主輔業分離，規范發展物業服務業；今年9月1日，全國《物業服務條例》正式實施，對行業的規范發展、物業服務企業的規范運行等都提出了更高的要求。這些無疑為具有明晰產權制度、靈活經營機制的民營物管企業提供了展示自我的舞臺。

　　3、企業自身的需要。

　　隨著行業發展的日漸規范以及物業服務市場化程度的不斷成熟，行業市場對物業服務企業提出了更高的要求，如：其服務性質的基礎性就要求服務工作的細化、量化；其服務對象的多樣性則要求服務模式要因“物”制宜，以“特”制勝等等。而國有物業服務企業在其長期發展運作中所積累的弊端很大程度上難以滿足行業市場的要求，這不可避免地制約了企業的自我發展。在行業發展處于這種“瓶頸”狀態之時，就急需企業進行自我調節，而只有民營企業所具備的這些優勢才能沖破“瓶頸”，取得新的發展。于是不少國有物業服務企業為了自身發展，積極尋求產權制度改革。深圳的蓮花、龍城、長城等一批知名國有物業服務企業紛紛改制轉軌，加入民營企業行列，不少老牌國有物管企業的改制正在緊鑼密鼓的籌備之中。

　　二、影響民營物業服務企業發展的不利因素

　　盡管民營物管企業發展迅猛，但在近期內不可能以強者的態勢出現，這源于它的“先天不足”：

　　1、社會對民營物管企業存在觀念障礙。

　　因受長期以來計劃經濟的影響，政府、媒體、社會很大程度上還殘留著“迷信國企，質疑民企”的思想觀念，對民營企業特別是對發展歷史還不太長的民營物業服務企業存在一定偏見。同時，我國的社會信用體系尚未建立，企業的資信等級難以通過市場的方式得到體現，民營物管企業毫無疑問與老牌國有物管企業不在同一起跑線上。從國家的宏觀政策上來說，雖然給予了民營企業生存發展的大環境，但很多實施細則還沒有跟上，這從客觀上也抑制了民營物業服務企業的發展。

　　2、不同起源的民營物管企業面臨著不同的發展問題。

　　對于由民間資本發起組成的物業服務企業來說，規范發展是一個不可忽視的問題。不少民營物管企業不同程度地存在著“家族化”管理的問題。家族化不僅僅包括家族對企業所有權的控制，更為重要的是在關鍵管理崗位上使用家族成員或自己人的內部繼任方式，在領導和決策風格上家族化，在內部管理上非制度化和非程序化，從而導致決策的隨意性，給企業成長帶來莫大風險。

　　對于由國企改制而來的民營物業服務企業來說，存在著改制以后的轉制問題。由于歷史原因，這類企業遺留問題多多：一是人員沉淀嚴重。在企業還屬國有性質時，企業“婆婆”多，社會關系復雜，物業服務給人們的印象也就是“掃掃地”、“看看門”，不需要太高的文化和技能，于是自然而然地成了一個人員的“蓄水池”，可用、不可用的人全往物業公司塞，造成一般工作人員富余，而真正具專業水準的骨干就寥寥無幾，就給改制后的企業帶來了短時間內無法卸下的沉重包袱；二是思想觀念落后。企業體制改革了，而大部分干部員工的思想觀念卻還停滯在“老國企”狀態，還殘留著吃“大鍋飯”時期的“等”、“靠”、“要”思想，工作效率低下，創新意識薄弱，沒有市場競爭觀念，與企業體制形成鮮明的反差。觀念的改變需要一個較長的過程，并且改變觀念比樹立觀念更難；三是企業形象已被定位，很難有新的突破。這些企業改制后，雖然在質量管理、服務意識、企業文化等方面做了很大改進，但是社會各界已給這些企業打下了“老國企”的烙印，短時間內不會改變已固有的定位；四是部分企業資產不良。企業在與母體剝離時所形成的不良資產，使企業背上了沉重的歷史包袱，制約了企業自身的發展。因此，改制企業能否適應市場的需求，隨著產權制度的變化，建立起符合企業實際的現代企業制度，是這些企業改制能否成功、能否生存和發展的關鍵。

　　三、民營物業服務企業具有廣闊的發展前景

　　雖然民營物業服務企業現階段不能與老牌物業服務企業直接抗衡，但其迅猛的發展勢頭已引起政府、社會、行業的高度關注。中國物業服務協會常務副會長徐俊達在一次行業研討會上指出：“要正確認識民營物業服務企業在我國物業服務行業中的地位和作用......民營企業要克服困難，在激烈的市場競爭中站穩腳跟，不斷發展壯大，成為我國物業服務行業中的一支生力軍?！?事實上，民營物業服務企業面臨著前所未有的發展機遇，理由是：

　　1、民營物管企業的自身優勢決定了它的競爭優勢。

　　民營物管企業最大的優勢是其良好的運作體制非常適應現階段社會和行業的發展需要。如：

　?、倜駹I物業服務企業產權清晰，人員精煉，運作成本低，對市場反應敏銳，決策效率較高，遇到重大事項進行決策時不必經過太多的程序和反復討論的過程，只經調研確認無誤后，可在短時間做出果斷決策，便于抓住機遇，容易找到新項目；

　?、诿駹I物管企業具有較強的市場憂患意識，其體制創新、管理創新靈活適用，緊隨時代步伐，這是每一個發展中企業所迫切需要的；

　?、勖駹I物業服務企業用人觀念不像有些國有企業那樣論資排輩、能上不能下?！澳苷呱?，庸者讓”、“優勝劣汰”、“薪酬與業績緊密掛鉤”等現代用人機制可在民營物管企業得到充分體現，人才成長速度要比國有企業要快得多；

　?、苊駹I物管企業實施的完全是市場化的分配制度，績效考核實事求是，使員工的收入與效績掛鉤，并通過效績考核全面培養職業經理人，讓員工得到合理的甚至超值的回報，這種健全的分配體制能最大限度地激發企業全員的創業熱情；

　?、輦€性化服務、差異致勝是現代物業市場的特點，而這是老牌國企的劣勢所在，這種現狀為民營物管企業提供了合適的發展空間。

　　2、行業的規范發展給民營企業帶來了福音。

　　我國首部《物業服務條例》的出臺，標志著物業服務步入規范化發展軌道，使行業發展有章可循，有法可依，這必將推進行業的進步與發展。并且，《條例》第24條中明確規定：住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。這給民營物業服務企業帶來了平等競爭的機會。同時，與《條例》相配套的相關實施細則的出臺，物業服務行業的法制環境和市場環境將會大大改善。

　　3、中國入世為民營物管企業提供了契機。

　　中國加入WTO以后，首先將導致物業服務市場的擴大，尤其使物業服務利潤相對較有保障的中高檔的物業服務需求增加；其次，外資物業服務企業的進入，會帶來新的競爭理念和管理模式，從而促使國內物管市場競爭更加激烈，民營物管憑借其較高的敏感度和較好的接受能力，會搶得一定的市場份額。

　　民營物管企業雖然面臨著諸多機遇，但對每一個企業來說，競爭還是殘酷的，這需要從業人員有良好的業務素質、服務意識以及高度的心理承受能力，要能夠“忍辱負重”，才能求得生存和發展。國家建設部已明確提出要鼓勵民營企業的規范發展，這無疑給民營物管企業打了一支強心針，相信民營物管企業最終會在殘酷的市場競爭中殺出一條血路來，并逐步發展壯大，成為行業的主力軍。

　　四、幾點建議

　　1、民營物業服務企業應致力于營造良好的“政治環境”。

　　中國民營企業從誕生的那一天起，就是在一種特定的“政治環境”中生存和發展。深圳華為、四川希望集團、陜西海星等明星民營企業的成長歷程，清晰地證明了民營企業政治營銷的重要性。在民營企業中，深圳的華為公司應該稱得上是一位“政治明星”，它獲得的從中央到地方政府的支持力度是許多民營企業望塵莫及的：中央領導來深圳，都會到華為去看看，深圳市委市政府有關領導更是親自出面為華為解決訂單和貸款問題，這些無疑為華為的高速發展提供了良好的條件。地處內陸的陜西海星集團為什么能夠在短時間內做強做大，并在1999年就能夠拿到上市指標，與有一個好的政治環境有很大的關系。企業的政治環境一部分是人家營造的，一部分是自己營造的。營造政治環境的前提是，你要有相當的學識，就政治問題你可以和當政的人去對話，在政治方面你是很熟悉的，你對他是關心的，你對他是了解的。他們關心的不是你這個產業，嚴格地講，你去和他談電腦，他第二天就不見你了。他有可能問“需要解決什么問題?”解決了這就完了。你要能就他關心的問題和他討論，跟他交談流，最后變成朋友。這時候，他才能設身處地給你營造一個非常寬松、非常自如的環境。

　　中國物業服務行業從誕生起，就自覺承擔起了較多的社會責任，比如深圳同行提出的大力開展社區文化宣傳活動，尋求社會效益、環境效益、經濟效益統一的經營模式，解決市內下崗員工再就業問題，等等，這些措施在物業服務行業初期，確實起到了很好的作用，為物業服務企業贏得了較好的發展環境。而對于新生的民營物業服務企業來說，更需要政府的扶持和幫助，不管是通過實際行動贏得政府的支持也好，通用投身公益事業使政府刮目相看也好，通過自己已取得的政治地位直接參與和影響政府決策也好，通過種種努力，使民營物業服務企業的政治地位得以逐步提高，發展環境得以逐步改善，在行業中的權重也會日益增加。

　　2、民營物業服務企業應致力于建立現代企業制度。

　　由民間資本發起的民營物業服務企業和由國企改制而來的民營物業服務企業同樣存在著建立現代企業制度的問題。民營物業服務企業只有真正建立起符合市場經濟要求的、切合企業實際的內部決策機制、監督機制、激勵機制、分配機制，才能使體制上的優勢轉化為競爭優勢。一是要建立起科學的決策機制，使企業的決策更符合市場實際需求；二是要有行之有效的監督機制，要解決好企業所有者對經營者的監督問題。特別是對于改制而來的民營物管企業來說，這一點事關企業成敗?，F在行業中不少改制企業均采取了員工持股的方式，這當然可以很大程度地提高員工的主人翁責任感，從而有效提高工作效率；但同時，如果不能解決好監督機制問題，讓權利集中在缺乏監督的少數經營者手中，則很可能會造成新的矛盾；三是要有良好的分配和激勵機制。企業的競爭是人才的競爭，吸引和留住人才是企業能否在21世紀奪取“制控權”、形成戰略性競爭優勢的關鍵。良好的分配和激勵機制，就是要使人才有歸屬感，心甘情愿地為企業效勞。如聯想集團實施的“期權計劃”、中關村科技園的“技術入股”、華為的“知本主義”等，使公司發展與員工的個人利益休戚相關、唇齒相依，從而促進企業的發展。

　　3、民營物管企業要加強企業的綜合經營能力。

　　企業經營能力的強弱直接影響到企業的生存和發展，而“經營”是一門綜合性較強的學科，這需要經營者獨具慧眼，運籌帷幄，充分利用自身以及各方資源，科學、有效地將“死”錢變“活”錢，為企業注入新的血液，為企業發展提供強有力的資金保障；再者，企業經營所帶來的良好經濟效益將相對提高企業對股東和員工的回報率，這從另一方面調動了股東和員工的積極性，從而使企業呈良性循環的勢態飛速發展。

　　4、民營物管企業要培育自己的企業家--職業經理人。

　　物業服務職業經理人是指專門從事企業經營和管理服務的專業經理，它不是一種職務，而是一個具備某種能力和精神特征的社會群體。職業經理人代表著雙重身份：一是企業的決策者，二是企業內部運作的首席執行者。這要求職業經理人必須具備企業文化氣氛的培育和評價、內部管理、市場拓展、職員評價、隊伍建設、資源配置和物業服務研究及評價等素質，并且要緊跟時代步伐，不斷拓展物業服務新視野，創新管理理念，構建適應市場經濟動態管理模式。如是，企業前景將無限廣闊。