物業項目管理處中控系統管理辦法
一.安全監控操作管理
1.0目的
規范監控項目管理轄區內各系統，特別是車場、電梯等的運作狀況，確保出現異常情況時能及時處理。
2.0適用范圍
適用于本公司轄區內項目管理處安全監控管理。
3.0職責
3.1主管經理負責設備設施運作管理的監督、檢查。
3.2項目處工程組負責系統設施運行的技術保障。
3.3保安隊員負責施行運作監控。
4.0程序
4.1控制柜系統
4.1.1值班人員要掌握本控制室內各系統的簡單工作原理、性能和常規的維護保養工作，熟練掌握各系統操作。
4.1.2值班人員要堅守崗位、密切注視監視屏及各類控制柜的運行狀態。
4.1.3每班至少進行一次各類信號檢查，確認正常與否，并在《設施日常檢修表》內做好記錄。
4.1.4各操作手柄在正常情況下應處在"自動"位置，每日第一個周做一次手動，自動實際操作檢查。
4.1.5在閉路電視上發現可疑情況或各類違法犯罪活動，應立即通知值班人員前往調查和處置。
4.1.6為保證中控室專線報警信息暢通，除當值人員外其他人等不得使用中控專線報警電話。
4.1.7謝絕與本控制室無關人員入內。
4.1.8中控室嚴禁吸煙、錄、放電臺節目及與工作無關的音樂、錄像帶。
4.2紅外線報警系統
4.2.1紅外線報警布防于周邊圍墻。
4.2.2紅外線報警主要由防盜主機、鍵盤、門窗傳感器、電瓶等構成。
4.2.3紅外線報警器在夜間要處于報警狀態。
4.2.4一旦在紅外線報警器在有人或物闖入時，傳感器就會通過防盜主機發出警報。
4.2.5保安員在接到報警后，應在最短時間內趕到，一定要查明原因后在《緊急情況處理記錄》上做好詳細記錄,然后再消警。
4.3電子巡更儀系統
4.3.1電子巡更儀安裝在小區的監控不到位的死角，同時又能對保安員巡更工作起到督查作用。
4.3.2電子巡更儀主要由手機、墻機、打印機等組成。
4.3.3電子巡更儀墻機安裝在需要的巡視部委、手機掌握在巡邏保安手中。
4.3.4保安巡員按規定的路線巡邏，為了制定部位時，將手機插入墻機方孔內（手機內部即時記錄巡邏人員的巡邏時間、日期、信號）。
4.3.5監督人員（領班、隊長、事務主管、經理）可用手機顯示屏或專用打印機輸出記錄內容、以便查閱。
5.0記錄
5.1《設施日常檢修表》MPS-YG2-05
5.2《緊急情況處理記錄》MPS-YW2-03
篇2：物業轄區中控系統管理辦法
物業轄區中控系統管理辦法
二.消防監控操作管理
1.0目的
規范消防系統運作管理、維修、檢查、保養，確保消防系統隨時處于良好運作狀態。
2.0適用范圍
適用于本公司轄區內消防系統運作、維修、檢查、保養的管理。
3.0職責
3.1項目處經理負責消防系統設備運作管理的監督、統籌。
3.2項目處工程組負責消防系統設備運行的技術保障。
3.3保安隊長、班長負責實行消防系統工作的運作操作。
3.4工程處經理、項目處經理負責審核《設施維修保養年度計劃》，并檢查計劃的執行情況。
3.5工程組主管組織《設施維修保養年度計劃》,并組織監督該計劃的具體實施。
3.6工程組同時負責施行具體消防系統的日常保養工作。
4.0程序要點
4.1運作監控
4.1.1消防管理中心執勤人員24小時對消防主機、消防聯動柜、動力配電箱、滅火顯示器、防火防盜閉路電視等設備進行監控。
4.1.2運行監控內容：
a）消防主機顯示屏是否顯示。
b）消防主機是否正常。
c）"運作"和"電源"燈是否亮。
d）巡視噴淋泵而后消防泵管網系統，接口有無松動，油漆是否脫落，水流指示器是否運作。
e）"故障"燈是否亮，如亮立即到現場查明原因。
f）"低水位"信號燈是否亮，如亮立即通知維修工的并查看水位情況。
g）"破玻燈光"信號燈是否亮，如亮應即時到樓層查看破玻報警原因。
h）監看閉路電視畫面是否清晰。
i）巡視固定手提式滅火器管網接口，緊急按鈕，讀出壓力表指針數據。
j）設備有無出現燒焦、異味、異常情況。
k）測試"試燈"鍵，試燈1~2秒鐘，發現有信號燈不亮，應查明原因給予更換。
4.1.3在運行監控中發現有不正常情況，應進行登記、匯報、整改。
4.2異常情況處置
4.2.1當消防主機出現異常情況（如水浸入），應立即切斷供給消防主機的主電源和備用電源，以免引起相關聯動裝置啟動造成消防主機部件燒毀。
4.2.2當配電箱線路發生短路（過負荷）起火時，立即關掉相關設備的電源，迅速用"干粉"滅火器撲滅。
4.3機房管理
4.3.1非值班人員不準進入室內。
4.3.2當值人員每班打掃室內衛生，擦拭設備、設施。
4.3.3室內嚴禁存放一切與工作無關的物品，但應配備"干粉"滅火器。
4.3.4室內禁止吸煙。
4.3.5保持消防監控系統24小時不脫崗。
4.4交接班要求
4.4.1交接班時應：
a）進行外觀巡視各類系統，查看各類系統是否處于正常運行狀態。
b）按操作鍵查看消防主機內容有無改動。
4.4.2當值人員應對每班次運行情況做好記錄，交接時檢查各系統均正常后，雙方在《交接班記錄表》上簽字確認。
4.5維修保養
4.5.1《設施年度維修保養計劃》的制定。
4.5.2每年12月15日前，又項目處消防負責人擬定《設施年度維修保養計劃》報公司消防主管審批，并系統組織核實。
4.5.3《設施維修保養年度計劃》必須具備下列要求：
a）有明確安排設備的大、中、小修計劃。
b）有具體組織實施維修保養的時間。
c）有明確的保養周期。
d）有具體的維修經費預算。
4.6對消防系統進行維修保養時，應嚴格遵守《設施年度維修保養計劃》進行。
4.7檢查
4.7.1日檢：每班次在當值班長的指導下由消防管理中心消防員對火災報警系統進行檢查。
a）每班次均應進行系統設備的外觀檢查。
b）火警功能，誤報火警應勘察誤報的火災探測器探頭現場有無蒸汽、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環境干擾存在，如有其它干擾存在，應設法排除；對于誤報頻繁有無其它干擾影響探頭正常工作的，或探頭顯示燈不變，不能接收信號，應及時清洗更換。
c）自控功能：按自檢鍵后，進行復位，讓系統處于正常狀態，不能復位應查明原因。
d）故障功能：
--主電源故障，檢查輸入電源是否完好，熔絲有無燒斷，接觸不良等情況。
--備用電源故障，檢查充電裝置，電池有否損壞，有無斷線。
--探測回路故障，檢查該回路至火災探測器的接線是否完好，有無探頭被取下，終端監控器有無損壞。
4.7.2月檢：每月15日在消防管理主管的指導下，由隊、班長組織對消防自動系統進行下列功能檢查，并填寫《設施月檢查保養記錄》。
a）日檢全部內容。
b）測試控制器重要工作電壓是否正常。
c）火災探測器（溫感、煙感）安裝傾斜度不大于45°，與底座接觸是否良好，外觀是否潔凈完好，指示燈是否亮，抽取5%的煙感試驗消防主機是否收到信息。
d）對樓層消防栓泵進行外觀檢查，查看外接線是否固定好，油漆脫落應補刷新漆。
e）檢查手動報警器按鈕，緊急旋鈕安裝是否牢固，有無破損及丟失，任選兩個手動報警按鈕進行模擬報警，測試報警功能是否正常。
f）對消防主機、聯動柜、動手配電箱、滅火顯示器及其附屬設施進行擦拭除塵，線絡松動應給予緊固
。g）對主電源和備用電源做自動轉換試驗。
4.7.3季檢
每季度檢查加試驗自動報警系統的下列功能，并填寫《設施年（季）檢查保養記錄表》
a）采用專用檢測儀器，分批試驗火災探測器的動作及確認燈顯示。
b）試驗火災報警的聲光顯示。
c）試驗水流指示器，壓力開關等報警功能信號顯示。
d）對備用電源進行1~2次充電放電試驗，1~3次主要電源和備用電源自動切換試驗。
e）用手動或自動檢查消防檢泵，自動噴淋滅火系統的控制設備。
f）對固定手提式滅火器進行外觀巡視。
g）用手動檢查消防應急廣播，火災應急照明及疏散指示標志燈。
h）從消防聯動柜上按強制"消防"開關鍵使客貨梯進行在首壓試驗。
i）在消防管理中心進行消防通信設備對講通話試驗。
j）檢查所有轉換開關和強制切斷非消防電源試驗。
4.7.4年檢：每年12月20日前由消防管理主管同隊、班長組織對火災自動報警系統的功能作下列檢查和試驗，并填寫《設施檢查保養記錄表》。
a）應用專用檢測儀器對所安裝的火災探測器探頭（取50%）進行一次實效模擬試驗，對電纜、接線蓋、設備作直觀檢查，清理塵埃。
b）試驗火災應急廣播設備的功能。
4.8維修保養
4.8.1對消防系統設備的外部清潔及部分附件的維修保養由消防管理主管指導完成，每班值日員應對消防設備外部清潔一次，用壓縮空氣進行吹污、吹塵，再用干的干凈的抹布擦試，保持設備光潔。
4.8.2消防系統設備故障的維修一般不超過8小時，在8小時內無法解決的應速急成聯系安裝廠家并匯報項目處經理。
4.8.3消防泵系統
4.8.4消防電機主機的維修保養。
4.8.5消防系統的檢查、維修、保養均應有完整的記錄，分檔管理，保存期5年。
5.0記錄
5.1《設施年度維修保養計劃》MPS-YG2-06
5.2《設施日常檢查表》MPS-YG2-05
6.0相關支持文件
6.1《給排水管理辦法》MPS-YG1-07