大廈物業工程管理服務內容

　　管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養及操作，整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營，所以為了提高管理水平、服務水平及經濟效益，加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業管理一個重要方面。

　　工程管理目標

　　1.完好設備，完好機房，完好系統的完好目標。

　　目標是最大限度的降低物業管理成本，建立良好的大廈形象。

　　2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標。

　　目的是最大限度的積累物業管理原始資料，建立充分的軟件支持。

　　3.完整材料設備，完整技術檔案，完整操作規程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調試工作、發揮大廈設備設施功能實現最大功能。

　　為執行上述養護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上，而日常工作頻率將根據原廠的養護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養及操作手冊，要詳細至每項設備的保養工作程序表，使工程部能進行系統化的養護工作。

　　設備設施日常管理工作

　　1.房屋、建筑設施

　　1.1工作程序

　　1.1.1設備主管

　　a.負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集，負責零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯系工作；

　　b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施房屋、設施的維修保養工作，對房屋養護、修繕提供工作指導及檢查監督；

　　d.對每次周期巡查養護記錄、維修記錄進行檢查驗證；

　　e.每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經經理審核后上報公司主管部門；

　　f.每年根據四個季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報公司主管部門。

　　1.2質量標準

　　1.2.1主體結構

　　a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現；

　　b.鋼砼框架構件完好牢固，保護層無剝落，主筋無外露現象，確保構件的承載能力；

　　c.基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現象，確?；A結構穩定牢固。

　　1.2.2屋面

　　平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。

　　1.2.3外粉刷

　　外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調協調。

　　1.2.4內粉刷

　　各種內粉刷及踢腳線無剝落現象，粉刷完好。

　　1.2.5水、電

　　a.各種照明電器線路完好，無老化，開關、插座、燈泡正常工作。

　　b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統暢通。

　　1.2.6落水

　　各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。

　　2.供配電設備

　　2.1工作程序

　　2.1.1設備主管

　　a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管；負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯系工作；

　　b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施供配電設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；

　　d.每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

　　e.每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況，填寫《供配電系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門；

　　f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

　　g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門；

　　h.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

　　2.2質量標準

　　2.2.1低壓開關柜

　　a.耐壓試驗應符合規范規定；

　　b.開關柜內各元件應齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應完好；

　　c.電器或端子排接線應牢固，綁扎排列整齊，標志清晰齊全；

　　d.接地線連接應緊密牢固，導電漆均勻無遺漏；

　　e.操作部分應靈活，接點和機械聯鎖的動作應正確；

　　f.閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好；

　　g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；

　　h.雙電源箱能自動切換；

　　i.控制箱手動和自動操作均能運行。

　　2.2.2照明設備

　　a.燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；

　　b.開關是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；

　　c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規定；

　　d.防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具；

　　2.2.3防雷接地裝置

　　a.接地電阻值應符合要求；

　　b.接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現象；

　　c.接地體焊接應牢固，防腐處理應均勻。

　　2.2.4機房環境

　　a.消防設施完備，有效；

　　b.內、外保持清潔，室內照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬；

　　c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。

　　3.供氣設備

　　與煤氣公司保持聯系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業保養，隨時進行報修。

　　4.給排水設備

　　4.1工作程序

　　4.1.1設備主管

　　a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；

　　b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施給排水設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；

　　d.每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄；

　　e.每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門；

　　f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

　　g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門；

　　h.每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；

　　i.按《應急預案》規定負責處理應急事件。

　　4.2質量標準

　　4.2.1供水泵

　　a.各水泵運行主要參數（流量、揚程等）符合出廠要求；

　　b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；

　　c.各水泵運行平穩，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現象；

　　d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?；

　　e.水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。

　　4.2.2水箱及附件

　　a.各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；

　　b.各進出閥門啟閉活絡有效，無滲漏；

　　c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；

　　d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；

　　e.各管道設備等無銹蝕，無滲漏。

　　4.2.3排水系統

　　a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；

　　b.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；

　　c.各檢查口標記清楚，操作方便；

　　d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。

　　4.2.4污水處理系統

　　a.各專用鼓風機運行平穩，無異常聲；

　　b.初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現象；

　　c.壓濾機運轉正常、完好；

　　d.各輸送、提升日流水泵運行平穩，主要技術參數符合出廠要求；

　　e.各專用污泥泵運行平穩，無堵塞；

　　f.各調節池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現象；

　　g.氣浮除渣設備完好；

　　h.各電機絕緣性能符合規定；

　　i.電氣控制箱中各元器件齊全，運行正?？煽?；

　　j.消毒裝置完好、有效；

　　k.電氣接地保護可靠、安全；

　　l.經系統處理后，排放符合環保要求。

　　5.消防系統

　　5.1工作程序

　　5.1.1日常巡視

　　a.設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障；

　　b.安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。

　　5.1.2定期檢查

　　a.由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；

　　b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓進行系統測試；電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。

　　5.1.3維修保養

　　a.設備維修工負責消防設施的維修保養工作；

　　b.設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵"運行"與"備用"每月定期啟動后交替更換一次；

　　c.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《消防設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；

　　d.消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內。

　　5.1.4設備主管

　　a.負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；

　　b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；

　　d.每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；

　　e.每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司主管部門；

　　f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

　　g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門。

　　5.2質量標準

　　5.2.1消火栓泵

　　a.消火泵(流量、揚程等主要參數)符合出廠要求；

　　b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；

　　c.消火泵運行平穩、無振動，潤滑良好、無咬泵現象；

　　d.電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好；

　　e.水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；

　　f.管道設備等無銹蝕、無滲漏。

　　5.2.2增壓泵

　　增壓泵運轉平穩，各項運行參數符合出廠標準。

　　5.2.3消火栓及配套設施

　　a.各層消火栓箱及附件齊全完好；

　　b.啟動報警按鈕完好、性能可靠；

　　c.各層消火栓出水壓力符合要求；

　　d.消防接合器齊全、有效，無泄漏；

　　e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；

　　f.消防進水環網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。

　　5.2.4消防報警

　　a.消火栓泵運轉應與報警聯動；

　　b.報警裝置應可靠、正常，杜絕誤報。

　　6.弱電設備

　　6.1工作程序

　　6.1.1維修人員

　　a.按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；

　　b.弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；

　　c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。

　　6.1.2電工

　　a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備，記錄《信號收視設備巡視記錄表》；

　　b.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養。

　　6.1.3保安人員

　　a.負責監控中心設備的日常運行操作，每班清潔監控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統探頭和設備，每班一次巡視攝像監控系統、電子對講系統的設備，并記錄《監控、對講設備巡視記錄表》；

　　b.發現異常情況，及時報告保安主管、設備主管。

　　6.1.4設備主管

　　a.負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯系委托保養工作；

　　b.每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；

　　c.組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養分承包方服務質量監管辦法》對分承包方進行監管。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證；

　　d.每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；

　　e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監控系統檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統計表》交經理審核后報公司公司主管部門；

　　f.對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；

　　g.每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門；

　　h.按《應急預案》規定負責處理應急事件；

　　i.協助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。

　　6.2質量標準

　　6.2.1攝像監控系統

　　a.控制臺

　　-各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監視等；

　　-操作鍵盤靈活、可靠；

　　-電源鎖開關完好。

　　b.顯示屏

　　-各顯示屏上監視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求；

　　-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；

　　-監視器安裝牢固、可靠。

　　c.電源設備

　　-交流穩壓電源工作正常、穩定；

　　-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規則行為；

　　-高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；

　　-二路電源切換正常、可靠；

　　-設備接地保護、防護等安全、可靠。

　　d.攝像機

　　-各攝像機工作正常，配置數量齊全；

　　-帶云臺、帶變焦的攝像機應調節自如，符合性能要求；

　　-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型)；

　　-各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。

　　e.錄像機

　　-所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求；

　　-各攝像監視點的信號，均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。

　　6.2.2保安防盜系統質量標準

　　a.對講裝置

　　-戶內對講裝置能與大門通話。信號良好；

　　-門衛能與戶內通話。聯系情況良好；

　　-電梯內對講裝置能與門衛通話。

　　b.電子防盜門

　　-閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動關門時能確保門鎖上；

　　-電子密碼鎖好，且密碼能修改；

　　-鍵盤無損壞，不滲漏；

　　-電源正常。

　　6.2.3巡更系統

　　a.主機、序號機功能完好；

　　b.電源、充電體充放電正常；

　　c.配套附件完好。

　　6.2.4周界報警系統

　　a.光電識別器性能良好；

　　b.信號傳輸線路良好；

　　c.聲光聯動控制良好。

　　7.中央空調系統管理方案

　　7.1暖通及空調系統由風系統、冷凍水系統、采暖水系統、空調系統、通風系統、防排煙系統等組成。

　　7.2空調系統操作安全管理

　　世紀巴士大廈中央空調系統由制冷機組、空調機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成，中央空調系統是物業工程管理的重要內容，必須引起高度的重視，對空調系統的管理應作好以下基本管理：

　　7.2.1建立健全各項必要而簡略的規章制度并認真組織落實，必須有經過專業培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。

　　7.2.2制冷設備，其設備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發生危險。同時與空氣混合，含量達到15.5~27%（體積計）時，遇明火還會發生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設有安全防護裝置。

　　7.3制冷設備檢修管理

　　7.3.1建立設備計劃預修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統所涉及設備進行保養搶修。

　　7.3.2制冷系統設備的保養、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設定值，電機絕緣值進行檢測；

　　7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養；

　　7.3.4末端設備、分機盤管、空調箱進行電機測試，皮帶、濾網、積水盤風量調節閥等進行保養；

　　7.4空調機組記錄數據管理

　　建立運行日志，清楚的記錄與反映空調運行各狀態的各時間段數據，其主要記錄數據為：

　　7.4.1室外溫度

　　7.4.2壓縮機排氣壓力

　　7.4.3壓縮機吸氣壓力

　　7.4.4冷凝器進出水水溫

　　7.4.5潤滑油油位

　　7.4.6設備運行電流

　　7.4.7設備運行電壓

　　7.4.8壓縮機上載級數

　　7.4.9水泵運行電流

　　7.4.10水泵進出水壓力

　　7.4.11供回水分配器進出壓力

　　7.4.12其它數據

　　7.5中央空調系統運行數據控制

　　7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

　　7.5.2記錄各表讀數，包括電流、出入水壓力。

　　7.5.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應立即修補。

　　7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。

　　7.5.5檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為"運行"泵。

　　7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.5.7檢查水泵壓力是否正常。

　　7.5.8清洗Y型濾網

　　7.5.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發現不妥，立即更換。

　　7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如發現磨損或腐蝕嚴重，立即更換。

　　7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

　　7.5.12檢查和校準所有的儀表。

　　7.5.13檢查各閘閥、止回閥。

　　7.5.14清除銹漬，刷上防銹油及面油。

　　7.6空調箱保養要求

　　7.6.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

　　7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

　　7.6.3清洗隔塵濾網。

　　7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。

　　7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

　　7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

　　7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。

　　7.6.10檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

　　7.6.11檢查風機機身保溫，如有損壞，應加以修補，刷防銹油及面油。

　　7.6.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。

　　7.6.13檢查風扇是否平衡。

　　7.6.14測試馬達絕緣是否正常。

　　7.6.15為各節風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

　　7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。

　　7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

　　7.6.18消防聯動系統測試。

　　7.7冷水循環水泵保養管理

　　7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。

　　7.7.2記錄各表讀數，包括電流、出入水壓力。

　　7.7.3檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應立即修補。

　　7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數字作一比較。

　　7.7.5檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為"運行"泵。

　　7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.7.7檢查水泵壓力是否正常。

　　7.7.8清洗Y型濾網

　　7.7.9拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發現不妥，立即更換。

　　7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉，如發現磨損或腐蝕嚴重，立即更換。

　　7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

　　7.7.12檢查和校準所有的儀表。

　　7.7.13檢查各閘閥、止回閥。

　　7.7.14清除銹漬，刷上防銹油及面油。

　　7.8空調箱保養要求

　　7.8.1檢查空調箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。

　　7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。

　　7.8.3清洗隔塵濾網。

　　7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。

　　7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。

　　7.8.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。

　　7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。

　　7.8.10檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調對及遙控功能/警報功能。

　　7.8.11檢查風機機身保溫，如有損壞，應加以修補，刷防銹油及面油。

　　7.8.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。

　　7.8.13檢查風扇是否平衡。

　　7.8.14測試馬達絕緣是否正常。

　　7.8.15為各節風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。

　　7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。

　　7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。

　　7.8.18消防聯動系統測試。

　　7.9風機盤管保養管理

　　7.9.1清洗塵網，損壞的更換。

　　7.9.2檢查溫控開關是否工作正常。

　　7.9.3檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。

　　7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。

　　7.9.5檢查冷凝水盤，如有積水應及時疏通。

　　7.9.6清除冷凝水雜物。

　　7.9.7修補損壞的保溫。

　　7.9.8清洗翅片，清洗風葉和蝸殼。

　　7.10管道及閥門的保養要求

　　7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現象，如有問題，應立即糾正。

　　7.10.2檢查及維修各空調風管防火閥。

　　7.10.3檢查部件松緊，如漏水嚴重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉為"運行"泵。

　　7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。

　　7.10.5檢查水泵壓力是否正常。

　　7.10.6清洗Y型濾網。

　　7.10.7拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發現不妥，立即更換。

　　7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉，如發現磨損或腐蝕嚴重，立即更換。

　　7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。

　　7.10.10檢查和校準所有的儀表。

　　8.電梯及自動扶梯系統管理方案

　　8.1電梯維修和保養

　　8.1.1每日巡視檢查

　　每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。

　　8.1.2每周檢查保養

　　每周對電梯的機構和部件做一次保養、檢查，并經行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸）

　　8.1.3每月檢查保養

　　每月對電梯機構和部件做一次檢查保養。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養，潤滑，調整，調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態下進行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪）。

　　8.1.4每季度檢查保養

　　每季度對電梯的季度保養機構和部件做一次檢查保養。認真檢查機構和部件的使用情況，并進行必要的保養，潤滑，調整，調整工作按技術要求進行（曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴）。

　　8.1.5每年度檢查保養

　　電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養，加油潤滑（自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。

　　8.1.6專項試驗

　　a.供電系統斷相、錯相保護功能的試驗。

　　b.限速器與安全鉗的聯動試驗

　　c.緩沖器的試驗

　　d.極限開關的試驗

　　e.層門與轎廂門電氣聯鎖裝置的試驗

　　f.緊急操作裝置的檢查

　　g.停止保護裝置的檢查

　　h.制動器試驗

　　i.曳引檢查

　　8.2機房管理

　　8.2.1機房設備須由工程人員負責，機房區域未經許可，無關人員一律不得進入。未經工程主管同意，機房內所有物品不得挪用和帶出，不準在機房內從事與工作無關的活動。機房內不準會客，不準帶無關人員入內，因工作需要帶入進入，須事先征得工整部經理同意，并有專業設備人員陪同可讓其入內。機房內無人時，門不得敞開。離開時，門必須鎖上。除值班人員以外，其余人員進入機房均需簽到登記。

　　8.2.2保持房內的門、窗、天花板、墻、柱、地面（板）等設施完好，保持機房的防塵、防水、防風、防小動物等功能完好，保持室內照明、通風良好、電源設備、設施必須完好無缺陷。電梯機房、弱電機房室內溫度不準超過40度。如發現無法解決的問題，結實報告有關部門。

　　8.2.3機房內保持清潔、整齊，設備、設施無積塵、蛛網、銹斑、油漬。室內嚴禁放置食物、廢棄物、危險品和非機房內用物品，不準亂堆亂放物品。設備、設施的放置不準隨意挪動和更改，應按計劃內定期對機房進行清潔和打掃。嚴禁在室內吸煙，嚴禁擅自動用明火和加熱設備，如施工動用電焊和加熱設備，需經保安部門批準，防火（煙）卷簾必須完好。機房內必須常備用消防器材，并定期對消防器材進行檢查。

　　8.2.4機房內不同設備之間須有明顯區分標記，各種機組，配電箱（柜）、BA控制箱（柜）開關、顯示屏、信號燈等設備予以明確，醒目功能標識，同類設備應有統一代碼。

　　8.2.5機房內各種設備必須處于安全可靠、穩定、有效的運行狀態，所有設備的元件、管路嚴禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經批準后即使更換，對嚴重損壞或難以修復的，要即使報告工程部經理。

　　8.2.6根據保養和作業指導書，定期對機房內的設備進行保養。每次保養都要有詳細記錄，填寫相應的保養記錄，凡操作設備必須得到主管授權，無授權人員不準操作設備，對設備的操作必須按操作規程進行，嚴禁違章操作。

　　8.2.7機房設備功能表示均應簡單明確。無特殊情況開關應開至"自動"位置。

篇2：工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　工程遺留問題業主物業服務費減免申請

　　致:zz實業發展有限公司

　　本人是z小區6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改。

　　在收樓過程中因工程遺留問題導致本人無法收樓，現問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請我單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業費減免優惠。

　　特此申請

　　業主簽名：

　　日期：

篇3：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓?！?/p>

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日