物業專項維修資金：欲罷不能 欲說還休

　　文/　余紅 陳家慶

　　說到物業專項維修資金，相信每一個物業管理企業都會為之煩惱，因為目前社會輿論幾乎一邊倒地批評開發商或物業管理公司侵占和挪用維修資金。據報道，廣州市已收到維修資金2億元，但存入專管銀行的只5000多萬元，因此推算出被截留或挪用的維修資金達1 億多元。

　　專項維修資金的籌集和管理的確是個老大難問題，但難在何處?根源何在?輿論和媒體的誤導，使公眾普遍認為是由于開發商居心不良或物業管理公司行為不軌所致，卻忽視了業主未盡到職責、大量欠交維修資金的事實。筆者認為，專項維修資金籌集和管理難，主要有兩個方面的原因。

　　一、法規體系不完善，造成操作難

　　《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)出臺已有半年，但廣州市的有關配套細則遲遲未出臺。政府只是要求建立維修資金，卻沒有對拒交維修資金的業主規定行之有效的辦法。物業管理企業告業主不交管理費已不鮮見，但尚未聽說物業管理企業因為不交維修資金而將業主告上法庭的。

　　說到物業管理公司侵占、挪用維修資金，筆者認為，在廣州市的現行規定下，物業管理公司并不容易做到。中國農業銀行作為廣州市物業專項維修資金的專管銀行，對維修資金的管理非常嚴格。維修資金的使用要按照嚴格的審批程序，首先由物業管理公司向業委會申請，再到房管部門報批，最后經銀行審批后，直接劃賬到負責施工項目的單位。在這樣的管理程序下，物業管理公司是不可能私自從維修資金的賬戶中提款的。所謂物業管理公司挪用維修資金應該是指物業管理公司在代收了業主交納的維修資金后，沒有立即存入專管銀行，但也并不可能長期挪用。因為開戶后，業主均持有維修資金專用賬戶卡，業主憑卡可隨時查詢賬戶余額，能夠有效防止物業管理公司挪用業主交納的維修資金。

　　筆者作為一名基層管理人員，在實際工作中親身體驗到，目前維修資金的管理是比較科學合理的，真正的問題在于維修資金分賬戶的建立和資金的收繳。筆者所在公司的一座高檔寫字樓，當年在參加國家示范項目的考評中，根據考評標準必須要建立維修資金。但因該物業為多業主樓盤，一時之間不容易要建立起維修資金。因此，經業主委員會批準，先從當年的管理費結余中轉入一筆款項建立起維修資金總賬，同時業委會也決定了維修資金的續籌辦法。根據農業銀行的規定，維修資金必須分賬到戶，但分賬戶的建立卻困難重重。有些是因為產權問題，寫字樓不同于小區，業主基本上都是單位，有父子關系、抵押關系、轉賣、拍賣等多種類型，產權幾易其手，最終會造成產權不清晰，無法開戶;而更多是因為業主不理解、不予理睬，導致無法開戶。

　　筆者認為，如果把利用物業共用部位經營所得收入轉入維修資金，由于沒有建立分賬戶，就無法分賬到戶。使用維修資金時也必須從各分賬戶中支出，不得從總賬中直接支出。這樣，只要業主不愿意，分賬戶就無法開設，維修資金的建立和使用一切就無從談起。

　　二、對業主缺乏引導和制約，造成籌集難

　　維修資金的建立和使用，關鍵在于業主的理解和支持。但由于政府的指引和媒體的導向，似乎過于強調維修資金被侵占或挪用，忽視了建立維修資金的重要意義，對維修資金的籌集產生了極大的負面影響。同時由于對業主缺乏約束的力度，大多數業主認為維修資金沒有必要交，不交也不會怎么樣，而物業管理公司除了苦口婆心地加以勸說和解釋外，別無良策。業主對物業維修養護意識的淡薄，以及政府對欠交行為缺乏制約措施，直接造成了維修資金的籌集難。

　　筆者認為，政府應充分發揮指導作用，大力宣傳建立維修資金的重要性。我國自gg開放以來，各類商品房才開始投入使用，到目前物業已逐步進入中修、大修及更新改造期，亟需大量的專項維修資金。隨著計劃經濟向市場經濟的過渡，人們已逐步經歷了從享受福利分房到購買商品房的轉變，并慢慢接受了購房之后還要對房屋進行管理，即支付管理費的事實，但對于房屋需要進行維修。

篇2：物業專項維修資金籌集、使用、管理協議

　　物業專項維修資金籌集、使用、管理協議

　　甲方：_____商貿有限公司(業主)

　　乙方：_____物業管理有限公司(受委托物業管理方)

　　為明確甲方業主同乙方物業管理公司專項維修資金籌集、使用及管理責、權、利關系，明確雙方的權利和義務，保障博盈投資廣場維修資金的籌集及正常使用，根據建設部及物業管理條例相關法律法規，特簽訂本維修資金籌集、使用、管理協議，具體內容如下：

　　一、甲方同意自_____年12月1日前于銀行帳戶按博盈投資廣場實際工程設施設備總造價的2%設立專項維修資金科目，該銀行款項按受物業管理部門監督，其本金及利息收入均用于博盈投資廣場公用設施維修保養，不挪作他用或減少金額。

　　二、雙方約定同意按《_____廣場維修資金管理制度》對維修資金予以使用管理。

　　三、乙方有責任監督和指導甲方維修資金的籌集，并確保維修資金按預定申報審批程序合理有效使用。

　　四、維修資金的提現使用額度應根據投資廣場年度維修計劃及維修保養方案予以申報審批執行，乙方不得中途更改維修資金用途及超支維修資金。

　　五、乙方由責任向甲方匯報維修資金使用情況及維修報告預算執行情況。

　　六、如因甲方私自挪用維修資金，不能保證維修資金正常到位，導致影響維修質量及設備設施使用，乙方不承擔物業管理服務質量責任。

　　七、乙方使用維修資金應確保工程質量，外協加工必須提供資質證明報業主方正式維修方案，按審批方案方可執行，否則如發生質量事故或問題由乙方承擔維修及賠償責任。

　　八、本協議同《博盈投資廣場維修資金管理制度》自_____年12月1日起一并生效，甲、乙雙方各持一份。

　　甲方：___________乙方：___________

　　_____年___月___日_____年___月___日

篇3：天津市關于非住宅物業專項維修資金交存管理的意見(2014)

　　天津市人民政府辦公廳轉發市國土房管局關于我市非住宅物業專項維修資金交存管理意見的通知

　　津政辦發 〔20**〕14 號

　　各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市國土房管局《關于我市非住宅物業專項維修資金交存管理的意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，自20**年3月1　日起施行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年1月26日

　　關于我市非住宅物業專項維修資金交存管理的意見

　　市國土房管局

　　為了進一步規范我市非住宅物業管理活動，切實維護非住宅物業所有權人的合法權益，根據《天津市物業管理條例》有關規定，現對我市非住宅物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的交存管理工作提出如下意見：

　　一、專項維修資金的交存范圍。凡在本市行政區域內，銷售給2個以上業主的新建非住宅物業項目，應當統一交存共用部位、共用設施設備專項維修資金。但住宅小區內的非住宅物業或住宅小區外與住宅物業結構相連的非住宅物業專項維修資金的交存，仍按照市人民政府有關規定執行。

　　二、專項維修資金的交存標準。非住宅物業的購房人和開發建設單位，應當按照每建筑平方米100元的標準分別交存首期專項維修資金。

　　三、專項維修資金的交存方式。開發建設單位和購房人應當統一在商品房買賣合同備案時，將雙方按規定交存的維修資金一次性存入市維修資金專戶。

　　四、專項維修資金的使用管理。專項維修資金屬于建立專項維修資金的業主所有，應當用于非住宅物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。具體使用辦法由市國土房管局制定。

　　五、本意見自20**年3月1日起施行，有效期5年。