第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

　　(一)房屋本體:

　　拆換加固受損房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等),恢復承載能力。

　　整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

　　玻璃幕墻整體灌注結構膠,更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。(鋁塑板墻面參照執行)

　　戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

　　(二)公建配套:

　　1 、道路(路幅寬 7 米以下):路面破損50% 以上,整體修復路面、路沿。

　　2 、綠地:經驗收投入使用一年后,原有綠地率下降 30% 的,進行補栽、補植。

　　3 、公益性設施(休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等):經驗收投入使用三年后,設施自然損壞需修換的。

　　4 、小區圍墻及大門:因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。

　　第二部分 共用設備維修基金使用范圍

　　(一)垂直電梯

　　1 、機房部分:

　　1 )曳引機組:更換電動機定子、轉子、軸承;減速器軸承、蝸桿、從動軸。

　　2 )限速安全系統:更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

　　3 )控制屏:更換主控板、勵磁板、電源板。

　　4 )選層器:整體更換。

　　5 )終端保護裝置:更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

　　2 、井道部分:

　　1 )轎廂、轎架:更換轎廂、操縱箱(內召)、超滿載裝置、安全鉗。

　　2 )自動門機構:更換轎門安全觸板、開關門電機。

　　3 )導軌:更換變形損壞部件。

　　4 )導靴:整體更換。

　　5 )曳引鋼絲繩:全部更換。

　　6 )對重:更換導靴。

　　7 )緩沖器:更換緩沖彈簧或活塞。

　　3 、廳站部分:

　　1 )召喚按鈕箱(外召):各層全部更換。

　　2 )層樓指示器:各層燈具、線路全部更換。

　　(二)中央空調

　　1 、空調壓縮機部份:

　　1)活塞式壓縮機:更換氣缸套、蓋,更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏,更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承,更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。

　　2)離心式壓縮機:更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

　　3)螺桿式壓縮機:更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

　　2 、中央空調給水:更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ 150 以上(含Φ 150 )管道、閥門、過濾器,修換電機繞組、絕緣。

　　3 、冷凝器:更換閥門、管道。

　　4 、蒸發器:更換閥門,修換殼管、盤管。

　　5 、膨脹閥:更換。

　　6 、控制系統:更換主控板。

　　7 、輔助設備:更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

　　8 、風機盤管:更換風機、盤管。

　　9 、新風及變風量機組:更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

　　10 、雙效溴化鋰吸收式機組:更換各類泵及電機,修換發生器、吸收器、引射器、 U 型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。

　　11 、通風設備:整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

　　(三)鍋爐

　　1 、爐體:整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

篇2：物管案例：收維修基金并非亂收費

　　物管案例：收維修基金并非亂收費

　　某高層住宅小區建于1986年，商品房預售許可證是在1998年10月1日前核發的。按國家建設部、財政部的《住宅共用部位設備設施維修基金管理辦法》的規定，該小區物業管理處要求用戶依照規定，按購房款的2%交納物業管理維修基金，引起小區業主們的投訴。業主認為維修費應從管理費中出，為什么還要交錢？再說就是交錢也應由開發商出，管理處是在替開發商轉嫁負擔?；谑站S修基金在業主中造成的反響過于強烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區內的電梯、消防設備已趨于老化，電梯困人現象時有發生，消防設備幾近癱瘓，居民投訴不斷。

　　[案例分析]

　　案例所述現象目前已不僅僅存在于這一個小區，而是幾乎每個物業管理公司面臨的共同問題。眾所周知物業維修金是維持物業狀況的重要保證，不僅國家建設部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，很多省市也都據此制定了物業維修基金的收取辦法。但現在很多早期入住的業主不肯補交這筆費用；而新建物業的開發商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有：

　　一是業主把維修基金與物業管理費混為一談，認為自己既然已交了不少物業管理費，維修費自然應從物業管理費中出，為什么還要另外收費。其實，物業管理公司的物業管理費支出只包括簡單維修的小修項目，較大的維修則需從維修基金中列支，或由業主據實分攤。

　　二是物業維修基金管理有待規范。物業維修基金的管理一般有三種情況：第一種，是由當地房地產行政主管部門代管；第二種，是由業主委員會代管；第三種，是由物業管理公司代管。實際上這三種管理方式都有一定的弊端。政府主管部門代管雖防止了維修基金的挪用或亂花，但因對具體物業情況了解不全面，易產生審批慢誤事及難以達到經濟、合理的使用目的；業主委員會或物業管理公司自行代管，兩者會因各自出發點不同和目的不同，引發一些事端，而影響到維修基金的正常審批和使用。

　　三是個別物業管理公司亂用維修基金。未把維修基金?？顚Ｓ?，有擴大使用范圍現象。如有的物業管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進行其他項目維修等；一些公司借機使用維修基金修繕本應從管理費中支出的維修項目。

　　正如案例所述小區那樣，維修基金催收難，已嚴重影響了物業管理的正常開展。一方面由于維修基金不能及時到位，影響了有些共用設施設備的維修和更新，給用戶帶來不便，引發了投訴；另一方面對那些按時足額繳納了維修基金的開發商和業主也是不公平的，侵占了他們的權益。

　　[解決方法]

　　該物業管理處認為，維修基金還是應該按規定收取的，但一下子讓用戶繳齊數額勢所難能。在與業主委員會協商后，決定分步籌集。先把收到的維修基金轉入指定的代管銀行建立專戶，并按物業維修基金建立程序操作。不足部分，計劃自建立首筆維修基金始，分幾年籌集，要求業主每年繳交續籌額的10%，直至達到規定數額為止。為減輕業主負擔，物業管理公司決定從每月物業管理費盈余中提取部分資金作維修基金。

　　因該管理處已按規定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規，使用戶了解維修基金在物業管理中的重要作用，及收取維修基金的嚴肅性、規范性，催促用戶繼續交費。同時，管理處利用所收到的維修基金有計劃地對小區內的電梯及消防設備進行維修及更換，排除后患。

　　[相關法規制度]

　　1．《物業管理條例》（節選）

　　......第五章 物業的使用與維護

　　第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。

　　物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　2．《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

　　第一條 為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發[1998]23號），保障住房售后的維修管理，維護往房產權人和使用人的共同利益，制定本辦法。

　　第二條 在直轄市、市、建制鎮和未設鎮建制的工礦區范圍內，新建商品住房（包括經濟適用住房，以下簡稱“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修基金的管理，均適用本辦法。

　　本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

　　第三條 本辦法所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。

　　維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字[1998]7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　第五條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2-3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

　　維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

　　第六條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分：

　　1．售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％。該部分基金屬售房單位所有。

　　2．購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

　　公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。

　　第七條 維修基金應當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ?。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。

　　維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。

　　第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

　　第九條 在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金稱交給當地房地產行政主管部門代管。

　　第十條 業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

　　第十一條 業主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施。

　　維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。

　　第十二條 物業管理企業發生變換時，代管的維修基金帳目經業主委員會審核無誤后，應當辦理帳戶轉移手續。帳戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。

　　第十三條 業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第十四條 因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金帳面余額按業主個人繳交比例退還給業主。

　　第十五條 各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用。

　　市、縣財政部門和房地產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對帳制度等。

　　第十六條 業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

　　第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

　　第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當地財政部門和房地產行政主管部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

　　第十九條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規定的，當地房地產行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規定制定建立或補充維修基金的具體辦法。

　　第二十條 公有住房出售后維修基金的財務管理按照財政部的有關規定執行。

　　第二十一條 省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門會同財政部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執行。

　　第二十三條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。

篇3：常州物業房屋本體維修基金管理制度

　　常州物業房屋本體維修基金管理制度

　　一、嚴格執行常州市房管局、常州市財政局常房發[20**]7號和常財基[20**]1號以及常房發[20**]9號等有關文件規定，做好房屋本體維修基金（以下簡稱本體基金）的代收代交和續籌管理工作。

　　二、公司各項目管理處/服務中心在辦理業主入伙手續時，必須嚴格按照規定（每平方米建筑面積35元）向業主足額收取本體基金，并開具本體基金專用發票；未交清本體基金的業主一律不得交房。

　　三、項目管理處/服務中心向業主收取的本體基金，無論總額多少，都必須于五個工作日內如數交到公司財務部。

　　四、公司財務部在匯總各項目管理處/服務中心收取的本體基金后，應嚴格按照市房管局《關于加強房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規定，于每月10號前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業管理中心。

　　五、當維修基金余額不足應歸集基金總額的30% 時，公司各項目管理處/服務中心應積極配合所在區房管局和業主委員會及時進行續籌。

　　六、本體基金的使用應按照市人民政府常政發[20**]28號以及市房管局常房發[20**]83號文件規定。在接受業主委委托的前提下，制訂維修工程預算書，向市基金中心申請用款，與有資質房屋修繕單位簽訂維修工程合同，實施維修工程，并參與工程驗收。