三 級

　　項目內容與標準

　　(一)基本要求

　　1、物業管理企業應持有有效物業管理資質證書。

　　2、物業管理企業應制定日常管理制度。

　　3、按規范簽定物業管理合同。

　　4、物業管理企業應在小區管理中統一著裝。

　　5、物業管理項目經理應具備一年以上物業管理經驗。

　　6、管理人員應80%持有物業管理上崗證書,特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。

　　7、一線服務人員每年體檢一次,合格上崗。

　　8、管理管理企業實施每周5天每天8小時服務接待(公示服務聯系電話號碼)。

　　9、年與10%以上業主作有效溝通;年有效投訴處理率>80%。

　　10、建立檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等)。

　　11、建立財務制度,每年一次或按合同約定時間公布物業管理費的收支狀況。

　　12、按規定管理使用公共維修基金。

　　(二)房屋管理

　　1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

　　2、房屋外觀完好、整潔。

　　3、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止、報告,并協助有關部門依法處理。

　　4、空調安裝無安全隱患。

　　5、陽臺封閉統一有序。

　　6、房屋裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。

　　7、小區主出口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。小區內各組團及各棟、單元(門)、戶門有明顯標志。

　　(三)設施設備維修養護

　　1、供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,設備運行正常,無事故隱患。

　　2、設立24小時報修值班電話,急修保修一小時內到達現場,建立回訪制度,回訪率70%以上。

　　3、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

　　4、消防系統設備完好,可隨時啟用,保證消防通道暢通。

　　5、道路暢通,路面平坦,車輛行駛路線明確。

　　6、路燈、樓道燈等公共照明設備完好率90%以上,按規定時間定時開關。

　　7、設備設施保養、檢修制度完備,對設備故障及重大事件有處理記錄。

　　8、保持設備房整潔衛生,制定設備房管理制度。

　　9、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

　　10、停水、停電,在接到相關部門通知后,按規定時間提前通知用戶。

　　(四)公共秩序維護

　　1、小區主出入口24小時值班(其中8小時立崗)。

　　2、對小區重要部位每4小時巡查一次。

　　3、應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位,設置安全警示標志。

　　4、進出小區的車輛指定位置有序停放。

　　5、保安人員經過突發事件應急處理培訓。

　　6、每年進行消防演習一次。

　　(五)保潔服務

　　一、 小區公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)

　　1、小區公共場所、公共綠地、主次干道

　　(1)公共綠地 1次/天 清理

　　(2)硬化地面 1次/天 清掃

　　(3)主次干道 1次/天 清掃

　　(4)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/月 擦拭

　　(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理

　　2、房屋內公共部位

　　(1)多層樓內通道、樓梯 1次/天 拖掃

　　(2)高層電梯廳 1次/天 拖掃

　　(3)高層消防通道 1次/月 拖擦

　　(4)共用活動場所 1次/天 清掃

　　(5)樓道玻璃窗 1次/月 擦拭

　　(6)高層大堂、會所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地磚地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸塵 1次/6個月 清洗

　　(7)室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施 1次/月 擦拭

　　(8)公共衛生間 1次/天 清潔

　　(9)電梯內 1次/天 清潔

　　(10)及時清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區域、部位無垃圾、雜物。

　　二、 垃圾的處理與收集

　　1、根據物業實際合理布設垃圾桶、果殼箱;

　　2、垃圾每日收集1次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現象;

　　3、設有垃圾中轉站的,每日進行沖洗,沖洗后無異味;根據實際需要進行消殺,有效控制蠅、蟲孳生;

　　4、 圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗,保持潔凈。

　　三、 排水、排污管道暢通

　　1、區內公共雨、污水管道 定時疏通

　　2、雨、污水井 定時清掏

　　3、化糞池 定時清掏四、 二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥,水質符合衛生要求,定期巡查。

　　四、 無飼養家禽、家畜,寵物受到嚴格管制

　　1、 禁止飼養家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。

　　2、 飼養寵物必須符合法律要求;對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。

　　五、 根據當地實際情況定期開展消殺工作,有效控制害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺藥物。

　　(六)綠化養護管理

　　1、草坪保持平整,按規定進行修剪。

　　2、草坪內常年清除雜草,有效控制雜草孳生。

　　3、花草樹木無枯死,養護中發現的死樹,必須清除,并適時按需要補種。

　　4、綠籬每年應進行修剪,及時清除修剪廢棄物。

　　5、造型樹木應根據樹木品種和生長情況,及時修剪整形。

　　6、根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌、施肥和松土。

　　7、適時組織防凍保暖、防沙,預防病蟲害。

　　附:編制說明

　　1、為規范住宅小區物業管理服務行為,提高物業管理服務水平,促進物業管理健康有序發展,根據《物業管理條例》及其它有關規定,制定本標準。

　　2、本標準適用于多、高層住宅小區開發建設單位或業主會對物業管理公共服務等級的確定、以及與物業管理企業簽定物業管理服務合同時甲乙雙方對物業管理公共服務要求的約定,同時作為測算服務價格的依據。

　　3、物業管理公共服務是指物業管理企業按照合同約定對房屋共用部位及其共用配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理,并對相關區域內的公共秩序、環境衛生等公共事項提供協助管理或者服務的活動。

　　4、本標準由高至低劃分為一級、二級、三級三個等級,級別越高,表示物業管理服務標準越高。各等級標準均由基本要求、房屋管理、設施設備維修養護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理等六大項內容組成。

　　5、引用本標準時,應結合住宅小區的建設標準、配套設施檔次及居住對象的經濟承受能力等情況,選定相應等級的服務標準。

篇2：公布孝感城區普通住宅小區物業服務等級收費標準政府指導價的通知（2013年）

　　關于公布孝感城區普通住宅小區物業服務等級收費標準政府指導價的通知

　　孝南區物價局、孝南區住房保障局、孝感城區各物業服務企業、各房地產開發企業：

　　為進一步規范孝感城區物業服務收費行為，維護廣大業主和物業服務企業的合法權益，促進物業管理市場的健康發展，根據國家發展改革委建設部“關于印發《物業服務收費管理辦法》的通知”(發改價格[20**]1864號)、省物價局省建設廳“關于印發《湖北省物業服務收費管理實施辦法》的通知”(鄂價房服[20**]107號)、省物價局“關于印發《湖北省機動車停放服務收費管理實施細則》的通知”(鄂價工服規[20**]83號)和市人民政府“關于印發《孝感市物業管理辦法》的通知”(孝感政規[20**]5號)等有關規定，結合孝感城區物業管理市場實際，在進行物業服務定價成本監審的基礎上，經研究，現將孝感城區普通住宅小區(含經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房小區和物業小區內公益性公共場所，下同)物業服務等級收費標準政府指導價予以公布，并就有關問題通知如下，請認真貫徹執行。

　　一、孝感城區物業服務收費，根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。由物業服務企業管理的普通住宅小區的物業綜合管理服務收費實行政府指導價，其他住宅區(別墅區、高檔住宅區等)、非住宅區的物業服務收費和其他服務項目收費實行市場調節價。物業綜合管理服務費包括清掃保潔及清運，綠化養護，秩序維護，公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養護所發生的人工、原輔材料費用等。

　　二、對實行政府指導價的物業服務收費，實行劃分服務等級分級定價辦法。根據目前我市經濟社會發展水平、物價指數上漲、物業服務成本增加等實際情況，孝感城區物業服務具體等級收費標準政府指導價基準價為：普通多層住宅：一級0.85元/m2·月，二級0.65元/m2·月，三級0.55元/m2·月，四級0.35元/m2·月;配有電梯的普通高層住宅：一級1.35元/m2·月，二級1.15元/m2·月，三級1.05元/m2·月，四級0.85元/m2·月，普通高層住宅收費標準中含電梯電費及維護費0.50元/m2·月。物業服務企業應當根據物業服務質量、硬件配套設施、物業服務成本和業主承受能力等因素，遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，在上浮幅度不超過15%(其中榮獲市級及以上優秀住宅小區上浮幅度不超過20%)，下浮幅度不限的范圍內，物管雙方充分協商后，擬定具體收費標準方案，報市物價局、市住房保障和房屋管理局按規定程序審核備案，并在物業服務合同中明確約定，到市物價局申請辦理《湖北省服務價格(收費)監審證》后方可執行。老舊住宅小區物業管理服務收費標準由物業服務企業與業主大會(或業主)在四級收費標準基礎上協商確定，并在物業服務合同中約定，報市物價局、市住房保障和房屋管理局備案，辦理《湖北省服務價格(收費)監審證》手續。

　　三、實行前期物業管理服務的普通住宅小區物業服務收費，由開發建設單位與選聘的物業服務企業從四個服務等級中選擇相應級別的服務標準和收費標準，并在雙方簽訂的《前期物業服務合同》中予以明確，在辦理商品房預售許可前報市物價局、市住房保障和房屋管理局審核備案(備案資料清單詳見附件1)，房地產開發企業必須落實前期物業管理方案，并在商品房買賣合同中明確約定其前期物業服務項目、內容和質量標準以及收費項目、收費標準、計費方式和計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　四、普通商品住宅小區配建的保障性住房交付使用后，日常物業管理工作納入所在小區統一管理的，其物業服務收費，按所在小區相應等級收費標準政府指導價基準價下浮10%執行。

　　五、實行后期物業管理服務的普通住宅小區物業管理服務等級，由物業服務企業根據所服務小區的基本設施條件、規模及對業主提供的實際服務項目、內容和質量標準等因素提出申請，由市住房保障和房屋管理局、市物價局依照《孝感市城區普通住宅小區物業管理服務等級標準》(詳見附件2、3)，經實地考核后審定;物業管理服務等級以住宅小區為單位，一個住宅小區執行一個服務等級收費標準;住宅小區物業服務收費等級價區的確定，不實行終身制，因管理水平和服務項目內容質量等發生變化的，經考核后相應提高或降低服務收費等級價區。物價、房管部門每年將結合物業服務收費年度審驗和物業管理企業資質年檢工作，對物業服務企業服務項目、內容、質量標準等情況進行年度審核。

　　六、物業服務企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務項目、服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關

　　情況進行明確公示。物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。 　　七、業主按房屋買賣合同約定的自房屋交付之日開始交納物業服務費;納入物業管理服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

　　八、在本通知實施之前已交付的新建住宅小區，開發建設單位售房合同中已承諾前期物業服務收費標準的，在承諾期限內，承諾標準低于規定的政府指導價標準的，按承諾標準執行，承諾標準高于規定的政府指導價標準的，則按政府指導價標準執行。本通知實施之后交付的新建住宅小區，其物業管理服務收費標準按本通知規定申報備案后方可執行。

　　九、關于物業服務收費期限和計費面積問題。物業服務收費期限可由物業服務企業和業主委員會(或業主)商議收取，合同約定，期限可以按月、按季或按年收取，如采取按年收取方式原則上不得在年初一次性收取。物業服務收費應當按照業主擁有物業的建筑面積(房屋所有權證書登記面積)計收，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　十、未進行用水、用電戶表工程改造、直抄到戶的物業小區，計量總表與分表之間發生的損耗(應扣除物業公司辦公用電、用水，公共照明用電、公共用水及二次供水設施用電等小區公共用電用水)，可按水、電量實際損耗額度在用戶間據實合理分攤，但最高不得超過行業標準規定的低壓供水、供電損耗標準。

　　十一、物業共用部位、共用設施設備(如電梯、二次供水設施、路燈等)日常運行維護費用已包含在物業服務收費之內，不得再另行向業主收取或分攤。城管環衛部門征收的城市生活垃圾處理費，不包含在物業服務收費標準中，物業服務企業可接受委托代收代繳。

　　十二、普通住宅小區內符合規劃標準的封閉式共用車庫、業主專用車庫和露天停車場(停車位)，由物業服務企業人員提供管理服務，包括維護小區內正常交通秩序、車輛有序停放、場地維護維修、保潔、照明、人工等服務，物管雙方應簽訂服務合同，明確雙方權利責任和義務，并做到自愿有償、協商一致、公開透明、規范合法，可收取機動車輛停泊服務費，物業小區業主(物業使用人)機動車輛停泊服務收費標準為：露天共用場地停車60元/車位·月，架空層(室內)停車30元/車位·月，地下封閉式停車場停車45元/車位·月，以以上基準價為基礎，上浮最高不超過15%，下浮不限。在優先保證業主(物業使用人)停車的前提下，外來機動車輛進入小區臨時停放，是否收費由業主大會(業主)確定，確定實施收費的小區，按照物價部門規定標準執行，收費標準實行計時收費：停車半小時以上3小時及以內2元/車·泊位，超過3小時每車每泊位每小時加收1元，不足1小時的按1小時計算收費，每車每泊位每日累計最高收費不超過10元。但對進入物業小區執行任務、搶修檢修、救護等特種車輛及業主的搬家車、送貨車和臨時停車(30分鐘內)不得收取機動車輛停泊服務費。上述機動車輛停泊服務費具體收費標準須報市物價局、市住房保障和房屋管理局審核備案，并在物業服務合同中明確約定。車位使用權出售價格或租金標準由權利人與業主或租賃人雙方協商確定。

　　十三、業主對房屋進行裝修的，物業服務企業應與業主或裝修企業簽訂裝修協議，約定有關權利責任義務及注意事項，并可按建筑面積收取不超過3元/m2的建筑垃圾清運費和每戶(包括業主和裝修企業)最高不超過2000元的裝修保證金(押金)及裝修工人出入證工本費10元。物業服務企業應在裝修完工后180天內退還裝修保證金(押金)。此外不得收取其他任何與裝修相關的費用。

　　十四、物業服務企業根據業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。實行市場調節價的物業服務，其服務收費由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定，報物價、房管部門備案并申請辦理《湖北省服務價格(收費)監審證》。

　　十五、本通知適用于孝感城市規劃區建成區、雙峰山旅游度假區及孝南區行政轄區范圍，市轄其他各縣市可參照執行。本通知規定適用于采取包干制形式確定物業管理服務等級標準和收費標準的普通住宅小區。

　　十六、孝南區所轄鄉鎮場物業服務收費日常監管工作，包括物業服務收費標準審核備案、服務價格(收費)監審證辦理和收費年度審驗以及監督執行工作，由孝南區物價局負責。

　　十七、物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以查處。

　　十八、本通知自20**年12月1日起執行。市物價局、市住房保障和房屋管理局過去有關規定與本通知不符的，一律以本通知規定為準。今后將根據物業管理市場情況的變化，對物業服務等級收費標準政府指導價適時進行調整。本通知未涉及的其他問題，按省物價局、省建設廳“關于印發《湖北省物業服務收費管理實施辦法》的通知”(鄂價房服[20**]107號)的規定執行。

　　附件1、房地產開發企業新建商品房項目申報前期物業管理服務收費標準備案資料清單;

　　2、孝感市城區普通住宅小區物業管理服務等級標準;

　　3、孝感市城區普通住宅小區物業管理服務等級標準使用說明;

　　4、孝感城區物業服務企業基本情況年度統計表。

　　二O一三年十一月五日

篇3：普通住宅小區物業管理服務等級標準

　　普通住宅小區物業管理服務等級標準

　　一級項目 內容與標準

　　(一)基本要求

　　1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。

　　2、 承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全。

　　3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

　　4、有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

　　5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。

　　6、設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。

　　7、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。

　　8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

　　9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。

　　10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,滿意率80%以上。

　　(二)房屋管理

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全。

　　2、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。

　　3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。