物業管理收費難的根本原因解析

　　物業管理在中國誕生以來，對于推動房地產業發展，促進商品房消費，維護社會和諧發展可以說是功不可沒，在房地產業成為國民經濟重要支柱之一的時代，作為房地產業不可或缺的物業管理行業地位越來越重要。所以物業管理收費難的問題不能不引起我們的密切關注。

　　物業管理收費難絕不是一個孤立的問題，產生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發商的原因，有業主的原因，也有物業管理企業自身的原因。最根本的原因是各方均以各自利益為出發點，因而產生片面的認識所致，或者說是行業定位和社會定位出現了嚴重的偏差。

　　從對物業管理認識來看，對物業管理企業定位的偏差，其根源是對物業管理或者物業服務的本質缺乏真正的了解。

　　物業管理的本質究竟是什么呢?

　　《物業管理條例》規定：物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　因此，物業管理企業所有的活動都是圍繞物業共有部分進行的，首先考慮的是業主的公共利益，所提供的服務也只能是準公共性的，這種準公共性的服務決定了物業管理的價值取向。只有認清這個問題，才能給物業管理一個準確的定位，只有給物業管理準確定位，才能弄清楚“物業管理收費的特殊性和產生的根據”，只有弄清楚物業收費的這種特殊性才能搞清楚物業收費難的真正原因。

　　根據《物業管理條例》的規定，物業管理企業所提供的公共性服務一般可以歸結為以下三項：

　　1、公共秩序的維護(安全管理);

　　2、公共區域環境的維護(環境管理);

　　3、公共設施設備的養護(設施設備管理)。

　　物業管理企業做好上述各項公共性服務，首先能夠滿足業主、使用人共性的、主要的、基本的需求，這是物業管理企業生存發展的基本前提，換言之，這也正是物業管理收費的起碼依據。物業管理企業按合同約定，通過提供上述公共性服務，保證業主或使用人生活的安全舒適，以及所屬物業的保值和升值，這種服務與業主及使用人給付的服務費是等值的，因而是物業企業應得的，這本身就是一種建立在等價有償基礎上的合法交易行為，絕對應當受到法律的保護。

　　假如這些服務未能夠達到合同約定的要求，那么無論哪一家物業管理企業肯定都是不合格的，業主不但有理由抱怨，甚至有理由炒掉該物業的管理者。而其他任何一種服務的延展創新包括專項服務、特約服務、代辦服務等，都應當建立在做好以上各項服務的基礎之上。這類延伸服務按當事雙方協議收費，不能將其與前面所闡述的物業管理服務費等同起來。但是物業管理企業顯然不能包打天下，不可能做所有的事情，它是為全體業主服務的，不是供一家一戶呼來喚去的傭人。對此物業管理企業應有一個清醒的認識。

　　許多人覺得物業管理的公共性服務是人人皆知的常識，而恰恰是最為淺顯的常識在討論物業收費問題時被許多人忽視了?，F在一些物業管理企業把管理公司更名為服務公司，這當然無可厚非，但是完全拋棄管理職能，以為只要滿足業主的任何要求就解決了收費難問題，未免過于天真。

　　除了定位偏差的問題外還有就是由于物業管理作為房地產開發的最后一個環節，與房地產業有著密不可分的關系。一些開發商粗制濫造，把大量的工程問題留給物業管理企業去處理，導致物業投入使用后，管理問題層出不窮，許多問題物業管理企業根本無法解決。而業主認為我交物業費物業公司就必須對我負責，結果矛盾直接在業主和物業管理企業之間產生，等于開發商在物業建設完成階段就把業主和物業管理企業推到了對立面。這恐怕是迄今為止造成業主拒交物業費最多和最直接的原因了。

　　另外我們必須注意到時至今日除《物業管理條例》外，近三十年來尚沒有發布過一部完整的國家級的物業管理行政法律。

　　通過以上的分析不難看出物業管理收費難的基本原因是我國物業管理正處于成長發育階段，物業管理的政策法規不甚健全，社會各方基于各自利益產生了不同的認識，對物業管理企業給出不合理的定位所致，且房地產商的開發建設水平也有待于大大提高，加上業主的素質及物業自身的問題，就形成了物業管理收費難的現狀。誠然，我們也看到近些年來業主維權意識逐年增強，對物業收費中存在的一些不良傾向異議頗多，不能不引起物業管理企業的關注。

　　物業管理收費難問題，直接關系到物業企業的生存和發展。通過分析探討其發生的本源，使我們能夠發現問題的癥結所在，從而找出解決問題的辦法。

　　物業管理收費難的問題還將會在一個相當長的時間里存在于物業管理的活動中，物業管理企業需要通過提供長期的、持續不斷的優質服務，同時輔之以經常性的、耐心細致的宣傳來贏得社會各方面對物業管理本質的理解，統一各方面的認識，也包括進一步規范管理行為，按合同約定合理收費，從而促使矛盾轉化，使問題逐步得到解決。這可能是一個非常漫長的過程，甚至會始終陪伴著物業管理的成長發展。

篇2：物業收費難收費率低

　　物業收費難、收費率低是所有物業從業人員不得不面對的事實。物業收費率低是當前市場形勢下住宅小區的普遍現象，除極少數業主惡意欠費外，但絕大多數都有其他原因。但無論是什么原因，采取拖欠、拒繳物業費的行為不可取，既得不到法律支持，也無助于問題的有效解決。惡意欠費不但有損業主自身利益也侵犯其他業主的合法權益，得不償失。

　　但對物業人來說怎么解決此類問題呢?現在普遍情況是物業采取電梯安裝層控、單元門禁設置時間、斷水斷電等相關極端措施，逼迫業主繳納物業費。但物業所采取的措施是否合法?是否是長遠之計呢?這些措施只能解決眼下燃眉之急，卻不是長遠之計，第一違法風險較大，其次與業主之間的矛盾加深，得不到業主的認可，最終可能失去項目。

　　首先我們要了解業主為什么不愿意繳納物業費?目前業主不繳納物業費不外乎以下幾種情況：

　　1、地產房屋質量問題(開裂、外墻滲漏、門窗變形);比如馨河酈舍目前未交物業費的大部分都是房屋質量問題造成的。

　　2、業主違章裝修，給相鄰業主造成一定影響的;例如部分項目底層業主裝修敲改煙道，將廚房間油煙直接從外墻排出，對樓上業主生活造成一定影響而引發受影響業主拒繳物業費。

　　3、因家中財物失竊、受損，例如電動車、電瓶被盜，汽車被刮、劃等。

　　4、因為未入住，房屋空置為由拒繳物業費(部分投資業主拿房后無法聯系)。

　　5、以物業服務不到位、服務態度不好，服務意識不強為由拒繳物業費。

　　6、極少數業主無正常理由拒繳物業費。

　　我們遇到最常見的是因房屋質量問題造成業主拒繳或緩繳物業費的，而針對房屋質量問題我們應該從法律、法規和相關管理規定的角度出發，物業要安排業務熟練的人員和業主耐心解釋，曉之以理，動之以情的溝通、解釋。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含保修期內的工程維修費用。讓業主明白已享受了物業服務的權利---物業服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。但同時積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業公司通過上述溝通和努力，能及時協調解決工程質量遺留問題及因房屋質量造成業主后期受損情況的妥善處理，這部分業主也會繳納物業費的;但現實中對房屋質量問題及后期受損的問題處理緩慢，物業對施工單位及開發商的督促蒼白無力，也就不難理解業主拒繳物業費了。

　　物業收費不佳，物業人也要清醒的認識，雖然存在某些原因，但最主要的還是我們做的不夠好，不夠努力，宣傳解釋不到位。只有自身服務上下功夫了，細節上做好。對自身存在的裝修管理不到位，秩序巡查留有死角、進出人員管控意識不強，服務意識淡薄等瑕疵進行提升。同時需要做好宣傳物業是商品，享受服務就應支付相關費用的理念。與此同時，物業也要不斷改進自身工作，增強服務意識，努力提高物業服務品質，嚴格履行物業服務合同內容，力所能及地為業主提供便利和增值服務，提升業主的滿意度，我們的收費率必定能得到改善和提高。

篇3：物業收費難的五大原因

　　物業收費難的五大原因

　　1、物業管理公司向業主提供的服務與向業主收取的管理費不成正比。

　　2、主對物業管理的認識不夠。少數業主甚至認為 : 物業管理企業的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋(物業)存在的一切問題，包括建筑的質量問題，也全部應由物業管理企業負責。所以，一旦房屋出現建筑質量問題，就將責任全部推到物業管理企業身上，并以此作為有力的“借口”，進而少交、欠交物業費。

　　3、開發商越權承諾，物業公司長期受苦。

　　4、物業管理的相關法律、法規不完善。

　　5、物業管理企業服務不到位。很多業主拒交物業服務費的理由是對服務不滿意。