為規范局屬物業管理單位服務行為，保障業主和物業管理單位的合法權益，整體提升物業管理服務水平，加強局屬物業管理單位考核工作，根據《山東省物業管理條例》及有關法規，結合局屬物業管理單位的工作實際，制定以下考核辦法：

　　一、考核范圍

　　本局內從事物業管理服務的文教大院生活服務處、第一物業管理中心、第二物業管理中心、萬和物業公司。

　　二、考核的組織領導

　　由局成立物業管理單位考核領導小組，負責組織指導局屬物業管理單位的考核工作，并具體負責局屬物業管理單位的年度考核工作，并將考核結果報我局備案。

　　三、考核的基本原則

　　堅持公平、公開、公正、定量考核，年終考核與平時考核相結合的原則。

　　四、考核內容

　　局屬物業管理單位從事物業管理服務行為，包括基本要求、房屋管理、共用設施設備的維修養護、公共秩序的維護、節能管理、保潔服務及綠化養護管理等六個方面。

　　五、考核辦法

　　考核工作采取平時考核與年終考核相結合的辦法進行，實行量化打分制，平時考核占60%，年終考核占40%，具體規定如下：

　　(一)平時考核

　　每個季度對物業管理單位考核1次，平時考核主要采取抽查、突出檢查、現場調查的形式進行。根據檢查的情況依據評分標準得出平時考核分數，作為年終換算分數的基礎。

　　(二)年終考核

　　年終考核工作主要采取各物業管理單位聯評形式進行。由局考核領導小組組織聯評會議。各物業管理單位根據全年工作情況，寫出書面自查匯報，局考核小組根據各物業管理單位自查匯報組織各物業管理單位領導進行實地檢查，檢查后，由各物業管理單位相互打分，最后計算得出各物業管理單位年終考核分數。

　　(三)考核分數的計算

　　考核分數按平時考核占60%，年終考核占40%的比例得出全年各物業單位的綜合分數。

　　六、考核結果的作用

　　(一)考核結果作為物業管理單位評選局先進單位的依據，凡綜合考核超過90分以上的物業管理單位，才能取得參加局先進單位評比的資格。

　　(二)對于綜合考核分低于60分的物業管理單位，將通報批評并限期整改。

局屬物業管理單位物業管理考核評分標準
序號	考核要求	規定分值	評分標準	得分
一	基本要求	30
1	服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確	3	簽訂規范的物業服務合同3分
2	承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；移交物業管理所需資料	3	有物業共用部位、共用設施設備驗收手續及物業管理所需資料3分
3	物業管理專業人員取得職業資格證書、專業操作人員持證上崗	2.5	物業管理崗位資格證書1.5分；專業操作人員持證上崗1分
4	做好自查記錄	2.5	自查記錄2.5分
5	加強自身文化建設，積極組織開展文化活動	1.5	加強自身文化建設1分；開展文化活動0.5分
6	制定完備的內部管理制度（質量管理、財務管理、檔案管理等）；建有較完善的物業管理檔案（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主及非業主使用人資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）；有物業管理方案，對各管理和服務人員進行考核；運用計算機手段進行管理	2.5	質量管理0.4分；財務管理0.4分；檔案管理0.4分；竣工驗收檔案0.2分；設備管理檔案0.2分；業主及非業主使用人資料檔案0.2分；物業租賃檔案0.1分；日常管理檔案0.1分；物業管理方案0.2分；對各管理和服務人員進行考核0.2分；運用計算機手段進行管理0.1分
7	管理服務人員佩戴標志。儀表儀容整潔規范	1.5	管理服務人員佩戴標志1分；儀表儀容整潔規范0.5分
8	公示 24 小時服務電話。急1小時內到現場做應急處理，其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和重點維修項目的回訪記錄	2	公示 24 小時服務電話1分；按時到現場做應急處理0.5分；有報修、維修和重點維修項目的回訪記錄0.5分
9	在服務窗口公開服務流程、服務制度、收費項目和標準。提供物業服務合同之外的特約服務和便民服務	1.5	公開服務流程、服務制度、收費項目和標準1分；提供特約服務和便民服務0.5分
10	按有關規定和合同約定公布物業服務費用的收支情況	3	公布物業服務費用的收支情況3分
11	按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金	3	規范使用住房專項維修資金3分
12	制定裝修登記、告知、監督、檢查等裝修管理制度，建立業主裝修檔案，對不符合規定的行為及時勸阻和報告	1	裝修管理制度0.5分；建立業主裝修檔案，無不符合規定的行為0.5分
13	采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等，每年與業主溝通面不低于 70％；每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，對業主反映問題的處理率達 90％以上	1.5	有與業主溝通，征詢業主意見的記錄0.5分；對業主反映問題的處理率達 90％以上1分
14	制訂爭創局先進單位或相應的物業管理項目達標規劃	1.5	有規劃1.5分
二	房屋管理	20
1	對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，有較完善的巡查、維修、保養記錄	3	巡查記錄1分；維修記錄1分；保養記錄1分
2	每年1次以上對房屋結構及涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃，根據委托方或業主委員會（業主大會）的決定組織維修	3	房屋檢查記錄2分；及時組織小修1分；及時編制大、中修計劃或決定組織維修1分
3	每 周 1 次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查，門、窗關閉正常；門窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上(雨季前須安排 1 次)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行清掃、疏通，保障排水暢通；定期檢查屋頂，發現防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時做出專項維修計劃，與委托方或業主委員會協商安排專項維修	3	門、窗安全檢查記錄，玻璃保持95%以上的完好率1分；保持屋面泄水溝、室內、外排水管道排水暢通1分；檢查屋頂，及時做出屋面專項維修計劃1分
4	按照裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，與業主在裝修前簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查 1 次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門	2	簽訂裝飾裝修管理服務協議1分；無影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象1分
5	對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業主公約（業主臨時公約）的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門	3	無違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業主公約（業主臨時公約）的行為3分
6	墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時修補	2	墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整1.5分；如有缺損未及時修補扣0.5分
7	物業區域主出入口設有平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標識	2	有平面示意圖、路標1分；有明顯標識1分
8	物業區域內危險隱患部位設置安全防范警示標識，并在主要通道設置安全疏散指示標識；每月檢查 1 次，保證標識清晰完整	2	設置安全防范警示標識1分；設置清晰完整的安全疏散指示標識1分
三	共用設施設備維修養護	20
1	對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。共用設施設備完好率 95％以上，急修及時率達 98％	3	共用設施設備完好率 95％以上2分；急修及時率達 98％以上1分
2	設施設備運行、巡查、維修、保養等記錄齊全，并按國家規定辦理年檢手續，保證其性能符合國家相關標準	3	記錄齊全1分；辦理年檢手續1分；設施設備性能符合國家相關標準1分
3	設施設備標識齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常	2	設施設備標識齊全、規范0.5分；責任人明確0.5分；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范0.5分；設施設備運行正常0.5分
4	屬于小修范圍的共用設施設備，應及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設施設備，及時編制維修、更新改造計劃或專項維修資金使用計劃，根據委托方或業主委員會(業主大會)的決定，組織維修或者更新改造	2	及時組織小修1分；及時編制大、中修、更新改造計劃或組織維修、更新改造1分
5	每年保養 1 次水泵，泵房整潔，按規定定期清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養，水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡，不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質符合國家生活用水標準	1.5	定期保養水泵，定期清洗水箱、蓄水池0.5分；保證二次供水水質符合國家生活用水標準0.5分；其他0.5分
6	按合同約定保證電梯正常運行。 定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》。發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員須立即到現場應急處理	2	電梯正常運行，定期進行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》1分；物業管理人員及時到現場應急處理重大事件1分
7	消防泵每季啟動 1 次并作記錄，每年保養 1 次，保證其運行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通	2	消防泵啟動記錄0.5分；消防器材能隨時有效使用0.5分；消防通道暢通0.5分；其他0.5分
8	設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象	0.5	設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象0.5分
9	不定期巡視路面、側石、圍墻、窨井等，發現損壞的，一周內修復。，要求路面不積水（因市政、管道結構因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無缺損；健身設施隨時檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車場交通標識齊全、規范	1.5	無路面、側石、圍墻、窨井等損壞的1分；路面不積水、窨井不漫溢、圍墻不傾斜、窨井蓋無缺損0.2分；健身設施能正常使用0.1分；交通標識齊全、規范0.2分
10	路燈、樓道燈完好率不低于 95％。損壞的應在 2日內修復	1	路燈、樓道燈完好率不低于 95％1分
11	對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標識和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急預案	1.5	有明顯警示標識和防范措施0.5分；對可能發生的各種突發設備故障有應急預案1分
四	協助維護公共秩序	15
1	公共秩序維護人員受過相關安全護衛知識與技能培訓，持證上崗；工作認真負責，體態良好；不定期參加安全保衛知識與技能的崗位培訓，有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，器械佩戴規范，儀容儀表規范整齊；當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠；會講普通話；配備必要的安全服務器械	3	知識與技能培訓，持證上崗1.5分；能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備0.5分；上崗時佩帶統一標志，穿戴統一制服，器械佩戴規范0.5分；配備必要的安全服務器械0.5分
2	物業區域出入口 24 小時值班，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄；對裝修等勞務人員實行登記；對進出車輛進行管理和疏導；保持出入口環境整潔、有序，道路暢通；阻止小商小販、可疑人員隨意入內	3	交接班記錄和外來車輛的登記記錄1分；對裝修等勞務人員實行登記0.5分；出入口環境整潔、有序，道路暢通1分；無小商小販、可疑人員隨意入內0.5分
3	根據物業特點，制定詳細的巡邏方案，原則上每天巡查2次，重點部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或業主緊急求助時，巡邏人員應取相應措施，并及時報告物業管理處和相關部門	3	巡邏方案及記錄2分；及時處理異常情況并及時報告1分
4	設有監控設備的，應對控制設備做好維護保養，并保證 24 小時開通	1	監控設備維護保養良好0.5分； 24 小時開通0.5分
5	有火、水、警應急預案，應按計劃組織應急預案演習	3	應急預案2.5分；組織應急預案演習0.5分
6	物業區域地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標；收取車輛看管費的車庫、場地 24 小時有專人管理，地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫、場地定期清潔 ，無滲漏、無積水，通風良好；無易燃、易爆等物品存放	2	設立指示牌和地標0.4分；專人管理0.2分；照明、消防器械配置齊全0.6分；車輛停放有序0.2分；車庫、場地清潔 ，無滲漏、無積水，通風良好0.1分；無易燃、易爆等物品存放0.5分
五	節能管理	5
1	建立節能工作制度，制定實施方案；充分利用黑板報、墻報、宣傳欄、張貼節約提示標志等形式開展節能宣傳教育	2	節能工作制度，實施方案1.5分；節能宣傳0.5分
2	制定節約用電制度；公共場所的夏季空調溫度設置在26攝氏度以上，冬季空調溫度設置在20攝氏度以下；走廊、通道等場所，使用瓦數小的節能燈，無長明燈現象	1	節約用電制度0.5分；溫度達到要求0.3分；無長明燈現象0.2分
3	建立節用水規章制度；普遍使用節水器具，無跑冒滴漏和長流水現象；無直接用水沖洗現象	1	用水規章制度0.5分；無跑冒滴漏和長流水現象0.3分；無直接用水沖洗車輛現象0.2分
4	共用設施設備更新改造，優先采購經國家認證的節約型設備或產品，不采購國家明令禁止使用的高消耗、低效率設備和產品	1	不使用國家明令禁止使用的高消耗、低效率設備和產品1分
六	保潔服務、綠化養護管理	10
1	保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時間不能超過 12 小時；明溝無雜物；宣傳欄、標識牌、健身娛樂設施每周擦拭 1 次；及時清除主要道路積雪	2	路面、綠地目視干凈,地面無滯留垃圾、明溝無雜物1分；宣傳欄、標識牌、健身娛樂設施無污染、主要道路無積雪1分
2	根據物業情況設置垃圾箱（桶），每日清理 1次；保持垃圾箱（桶）及周圍基本清潔、無明顯異味、無積水；定期消毒滅害 公共衛生間設置衛生桶，小區按規定設置果皮箱，每日清理１次；箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡	1.5	設置垃圾箱（桶），周圍基本清潔1分、衛生桶、果皮箱無滿溢、無異味、無污跡 0.5分
3	雨、污水井每季檢查 1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每季檢查 1 次，發現異常及時做出清掏計劃	1	定期檢查雨、污水井、化糞池0.5分；及時清掏0.5分
4	樓道每周清掃 1 次，走道、門廳、樓梯地面無垃圾、雜物、灰塵、污跡，無亂堆亂放樓梯扶手、欄桿、窗臺每周擦試2 次，保持基本無灰塵；消防栓、指示牌等公共設施保持表面基本無灰塵、無污漬、天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無灰塵、無蜘蛛網，走廊、樓梯窗玻璃每季清潔 1 次，門廳玻璃每周擦拭 1 次，目視明亮、無污跡	2	定期清掃1分；無污跡、無亂堆亂放1分
5	天臺、屋頂每2月清掃 1 次，無垃圾堆積	1.5	無垃圾堆積1.5分
6	電梯轎廂保持目視干凈、無污跡	0.5	梯轎廂無污跡0.5分
7	大理石地面、墻面按規定定期保養	0.5	定期保養0.5分
8	綠化布局合理，綠地無雜物，無侵占現象以綠為主，綠地內植物覆蓋率在80%以上花草樹木目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴重病蟲害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹木應在植樹季節及時補栽，綠地植物存活率 95％以上，綠地設施基本完好	1	花草樹木目視外觀長勢良好0.5分；綠地植物存活率 95％以上0.5分
最高得分：原始分：實際得分：
	說明：由于各物業單位所管理的物業情況不同，按本標準評分時，各單位要根據實際情況，扣除本單位沒有的物業管理服務項目后計算出本單位應該提供物業管理服務項目的最高得分。各物業管理單位實際得分等于原始分除以最高得分乘100

篇2：物業管理行為規范考核分值

　　物業管理行為規范考核分值

　　(一)表情：

　　面對業主，我們應該露出發自內心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業主之間的距離，有利于我們下一步的服務工作的開展。

　　1、微笑三部曲：第一步：念“一”，使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端，注意下唇不要用力太大;第二步：微笑與心靈相結合;把業主當親人，內心充滿善良和愛意，眼睛溫柔地注視對方;第三步：微笑與語言、舉止相結合;微笑地向業主問好、行禮：先生/小姐，您好!(分值：5分)

　　(二)手勢：

　　手勢是最具表現力的“體態語言”。與業主溝通時以富有表現力的手勢配合語言，可加強表達效果。手勢運用的要領如下：

　　1、介紹、指示方向：除了口頭表達外，還應配合手勢的運用：身體稍向前傾，把手臂伸直，手指自然并攏，手掌掌心向上，以肘關節為軸，指向目標。切忌用一個手指指向目標。(分值：5分)

　　2、遞物、接物：雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經心地一扔或單手取接物件。(分值：10分)

　　(三)坐姿：

　　正確的坐姿，給業主一種熱心積極、精神飽滿的印象。

　　1、坐姿的要領：

　　身稍向前傾，頭平正，兩肩放松，下巴向內收，脖子挺直，胸部挺起，使背部與臀部成一直角。(分值：5分)

　　2、坐姿的禁忌：

　　(1)入座要輕穩：入座時，走到座位前，從左邊進，從容不迫的慢慢坐下;動作要輕而穩，不要“撲通”猛地坐下或發出其它響聲。(分值：5分)

　　(2)不要坐滿：只坐滿座位的一半或三分之二。(分值：5分)

　　(3)坐立時，腳部不可上下抖動，左右搖晃。(分值：10分)

　　(4)避免邊說話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值：5分)

　　(5)切忌躺在沙發上或翹起二郎腿仰靠在靠背上，腳不停抖動。(分值：10分)I

　　(6)嚴禁趴在工作臺上。(分值：10分)：

　　(四)站姿：

　　古人曰“立如松”。莊重、平穩的站姿給業主一種可信任感。

　　1、站姿的要領：

　　(1)不駝背、不弓腰、不許長短腳或前后腳站立。(分值：5分)

　　(2)站立時大腿不許抖動，不許雙手抱于胸前。(分值：5分)(3)女士雙腿并攏，腳尖自然向前，左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立，腳尖自然向前，五指并攏，自然下垂置于大腿外側，或雙手交叉放在背后。(分值：5分)

　　2、站姿的禁忌：

　　(1)聳肩勾背，倚靠在墻上或椅子上。(分值：10分)

　　(2)雙手亂放，把手插在褲袋或交叉在胸。(分值：10分)

　　(3)做小動作，玩弄手機或筆等。(分值：5分)

　　(4)雙腿彎曲，不停地搖晃。(分值：10分)

篇3：小區物業管理服務標準和監督考核辦法

　　小區物業管理服務標準和監督考核辦法

　　總體要求： 通過明確本小區物業管理服務內容、標準和監督考核辦法，體現“質價相符”和“明明白白”消費，為小區的廣大業主提供安全、舒適、溫馨的生活環境，為業主提供良好的服務。

　　管理服務標準

　　一、客戶服務

　　總體要求：服務有效投訴少于5%，處理及時率100%；業主滿意率80%以上。不達標即為違約。

　　具體要求：

　　1、佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對業主(使用人)的報修與求助耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業主(使用人)的意見。

　　2、服務時限。急修服務15分鐘內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主(使用人)做出合理解釋，做出限時承諾。小修2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。(居民預約、雨天筑漏可不受2日限制)。

　　3、對業主的投訴及時回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

　　二、房屋、共用設施、設備維護與管理

　　總體要求：房屋完好率大于等于98%；設施設備完好率大于等于95%；不達標即為違約。

　　具體要求：

　　1、巡檢。

　　(1)每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價，做好記錄；

　　(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議；根據業主或業主委員會的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；

　　(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；

　　(4)每年秋季對共用部位門窗做專項檢查1次，發現問題及時解決；

　　(5)巡檢有記錄；巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。

　　2、房屋。

　　(1)裝修管理。將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；在業主(使用人)裝修房屋備案登記時，對不符合政府有關規定和業主公約的內容，應在2個工作日內給出修改意見；業主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

　　(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷1次。

　　(3)建筑物外立面。本小區建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。

　　2、給排水系統及其配套設施。

　　(1)給水設施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運行正常，出現問題隨時處理。(2)排水設施?；S池每年清理1次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個月對地下管井清理1次，每季度對地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

　　3、供配電系統

　　建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；所有供配電設備運行正常，沒有人為故障。

　　4、智能化系統

　　設備運行正常，專業人員24小時值班，監控反應靈敏，異常情況及時檢修。

　　5、避雷接地系統。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　6、電梯運行與管理

　　(1)與持有關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。

　　(2)每日監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，電梯及其安全設施每月不少于2次，每年進行1次全面調整和測試，確保電梯及安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好。電梯年故障率低于7%。

　　(3)電梯維護保養提前一天通知業主(使用人)，并盡可能減少對業主(使用人)正常生活的影響。

　　(4)制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號后迅速通知維保單位派人排除設備故障，并盡快設法解救乘客。

　　7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施

　　(1)保持本小區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發現損壞及時修補；

　　(2)按照業主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；

　　(3)停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃；

　　(4)停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備。

　　三、清潔管理

　　總體要求：內外環境整潔，沒有衛生死角，環境衛生清潔率達99%。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業主(使用人)垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每周循環清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網、灰塵，地腳線干凈無明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

　　2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時清潔電梯，若有人乘搭電梯應暫停清潔工作。

　　3、停車場、共用車庫或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。

　　4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；路邊燈具無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

　　5、標識、宣傳牌、雕飾、信報箱保潔，無積塵，無污跡，無亂張貼。

　　6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時間不超過1小時。

　　7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。

　　8、垃圾收集與處理。 垃圾日產日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

　　9、衛生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節每月消殺1次；滅鼠：每季進行1次。

　　五、園林綠化養護與管理

　　總體要求：園林綠化與小區整體環境相協調，美觀，花草樹木長勢良好，符合季節氣候特點，沒有人為毀綠損綠事故。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、草坪。成活率在95%以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

　　2、園林樹木。長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無機械損傷，無明顯缺株；樹林無釘栓、捆綁現象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。

　　3、花壇?；ɑ荛L勢良好，體現花壇設計要求，造型優美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛生。

　　4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 四周安全設施狀況，發現損壞及時修復。

　　六、安全防范

　　總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區內發生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業管理企業管理不善即為違約。

　　具體要求：

　　1、配備接受過專業訓練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責任心強，無犯罪記錄，工作認真負責，掌握基本安全護衛技能，熟悉物業管理及有關法律法規；當班時佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊；上崗時精神振作，舉止文明，儀態良好。

　　2、門衛。本小區實行封閉管理。主出入口24小時至少有2人有值班看守，本小區人員車輛憑卡進入，外來人員應進行驗證、登記，杜絕閑雜人員進入，杜絕未經受訪業主同意的其他人員進入；大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

　　3、巡邏。白天巡邏次數不少于6次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時發現和處理不安全隱患；接受業主(使用人)投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據；安全巡邏有記錄有檢查。

　　4、緊急事故反應。

　　(1)制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛生以及電梯應急等；

　　(2)有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；

　　(3)高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；

　　(4)對緊急事故做出快速、正確的反應，盡可能減少破壞和損失程度；

　　(5)組織恢復生活秩序。

　　5、其他防范措施。

　　(1)設有業主(使用人)求助與報警電話，24小時有人值守；接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理；

　　(2)涉及人身安全處，設有明顯標志并有防護措施；

　　(3)協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生；

　　(4)對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明；

　　(5)建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

　　七、交通、車輛管理

　　總體要求：車輛進出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設施。達不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、有較為完善的車輛管理制度，包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時停放位置進行引導，保持車輛行駛通暢。停車按照物價部門核發的收費標準收費。

　　2、在交警部門協助下在小區設置明顯的交通標志，劃定禁止車輛停放的區域。杜絕車輛在禁止停放區域停放。

　　3、維持交通秩序，發現車輛亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止。

　　4、封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄。

　　5、對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行。

　　6、杜絕外來車輛進小區停放過夜。杜絕非小型機動車停放過夜。

　　7、對業主違反業主公約和小區有關車輛管理的規定的行為進行及時勸阻。

　　八、消防管理

　　總體要求：設施齊全，標識清晰，使用功能良好，防止火災責任事故。

　　具體要求：

　　1、定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

　　2、根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障。

　　3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用。

　　4、發現火警迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮。

　　5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉。每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監控設備；消防監控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

　　九、檔案資料管理

　　1、檔案資料齊全完整；

　　2、分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；

　　3、及時變更登記，賬物相符。