南通市市區物業管理項目經理管理考核辦法

　　為進一步規范市區物業管理項目經理執業行為，提升項目經理的管理服務水平，切實維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》，結合市區物業管理實際，制定本辦法。

　　一、指導思想

　　以“市級指導、區級落實、街道協辦、業主參與、協會服務”為原則，實行日常動態管理、季度匯總反饋、年度綜合評定，加強項目經理管理考核工作，健全物業管理項目經理監管評價機制。

　　二、管理考核對象

　　市區物業服務企業聘任的，對物業服務項目進行全面管理服務的物業管理項目經理(以下簡稱：項目經理)。

　　三、項目經理職責

　　(一)依照物業服務合同的約定，做好樓宇管理、清掃保潔、綠化養護、秩序維護、裝飾裝修等管理服務工作;

　　(二)制定物業管理區域內部管理制度，規范物業服務人員的行為;

　　(三)制訂管理服務計劃方案，保障物業使用的安全、方便，保持物業及其設施設備完好;

　　(四)向業主大會、業主委員會報告物業管理服務事項，聽取業主委員會、業主和使用人的意見和建議;

　　(五)對物業管理區域內違規違法行為，依法進行勸阻、制止，并向相關單位部門報告;

　　(六)對物業管理區域內發生的矛盾糾紛進行協調;

　　(七)物業服務企業賦予的其他職責。

　　四、登記備案

　　物業服務企業應向受委托的物業服務項目委派項目經理。

　　一名項目經理所管理服務的項目數量一般不得超過兩個;所管理服務的項目超過一個的，建筑總面積不得超過20萬平方米。

　　物業服務企業應在委派項目經理后的15個工作日內，在“南通市物業服務行業管理系統”中準確錄入相關信息，并向項目所在地區物業管理主管部門、街道、社區提交項目經理執業備案材料：

　　(一)身份證復印件;

　　(二)物業管理項目經理委派(任命)書復印件

　　(三)《南通市市區物業管理項目經理登記備案表》(附件1)。

　　項目經理離開原崗位，所屬物業服務企業應在10內，向項目所在地區物業管理主管部門、街道、社區，提交《南通市市區物業管理項目經理執業信息變更登記表》(附件2)，并同步變更“南通市物業服務行業管理系統”中項目經理相關信息。

　　區物業管理主管部門、街道、社區應當及時予以登記備案。

　　五、項目經理考核

　　(一)考核機制。市房管局負責市區項目經理考核的日常指導、季度考核情況匯總、年度考核綜合評定、年終考核結果通報等工作。

　　各區物業管理主管部門負責本轄區內項目經理管理考核工作，組織街道、社區、業主參與對項目經理的考核評價，并按季度向市房管局填報《區季度物業管理項目經理考核情況匯總表》(附件3)。

　　市物管協會協助市房管局開展市區項目經理管理考核工作，加強項目經理信息庫建設和教育培訓等工作。

　　(二)考核方法。以100分為考核基準分，按《南通市市區物業管理項目經理季度考核評分清單》(附件4)的評分標準進行加減分，每季度考核一次，年末按四個季度平均分值計算全年綜合分值。對項目經理的年度考核記分同步錄入項目經理所在企業信用檔案。

　　(三)結果運用。市房管局每年對項目經理管理考核情況進行通報，并將項目經理綜合評價情況作為項目經理及其所在企業、所管項目評價的依據。對不能認真履職，管理效果差，考核分值低的，將采取以下措施：

　　1、年度綜合分值60分(含)以下或一次扣減15分的，記分情況在其所管項目進行公示，兩年內不得擔任項目經理(企業應當另行委派項目經理)，并取消本人及其所在企業、所管項目當年各類先進、優秀的參評資格;

　　2、年度綜合分值60-70分(含)的，一年內不得擔任項目經理(企業應當另行委派項目經理)，并取消本人及其所在企業、所管項目當年各類先進、優秀的參評資格;

　　3、年度綜合分值70-80分(含)的，且所管理物業服務項目面積占企業管理總面積35%以上的，取消所在企業當年各類先進、優秀的參評資格。

　　六、工作要求

　　項目經理是物業管理工作中的關健崗位，加強對項目經理的管理考核，是提高項目經理服務水平，提升物業服務質量的重要舉措，也是落實文明城市長效管理的重要保障。

　　(一)加強管理，認真考核。各區物業管理主管部門是項目經理管理考核工作的責任主體，應結合本轄區實際情況，完善管理考核機制，推進管理考核信息系統建設，充分發揮街道、社區等基層管理力量，切實加強本轄區項目經理管理考核工作，公開、公正評價每一名項目經理。指定專人負責本轄區內項目經理管理考核工作，每季度次月15日前向市房管局匯總上報上季度本轄區內項目經理的檢查考核情況。

　　(二)強化培訓，高效服務。項目經理管理考核既是加強行業監管的常態工作，也是項目經理自我提升的重大契機。市物管協會應緊密結合行業自律，積極服務行業發展，切實加強行業骨干隊伍建設，定期組織項目經理技能培訓，提升行業從業人員整體素質。

　　(三)提高認識，積極落實。項目經理是物業服務企業發展的中堅力量，各物業服務企業應按照要求，做好項目經理的委派和備案工作，切實加強對項目經理的管理和培訓，不斷提升項目經理執業素質，滿足項目服務管理需要。

　　(四)切實履職，努力提升。各項目經理要認真履職，對照考核清單，以業主滿意為目標，強化學習培訓，嚴于律己、帶好團隊、管好項目，不斷提高管理物業、服務業主的專業知識和技能，以滿足物業設施設備運行、維護、管理和業主對物業管理服務的需求，努力提升業主對物業服務的滿意度。

篇2：鹽城市物業服務項目經理考核記分試行標準

　　第一條 為加強對物業服務項目經理(以下簡稱項目經理)的日常管理和檢查,規范物業服務項目經理的管理服務行為,促進本市物業服務水平的不斷提高,根據《鹽城市物業服務項目經理管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)等規定,制定本試行標準(以下簡稱標準)。

　　第二條 本標準適用于各級房產行政主管部門對項目經理違反《辦法》的行為予以檢查和記分。

　　第三條 檢查記分采取累計18分制。依據管理服務效果和違規、違約行為的嚴重程度,記分類型分為18分、5分、3分、2分、1分五種形式。

　　第四條 物業服務項目有下列情形之一的,對項目經理記錄18分的處理:

　　(一)被物價部門認定亂收費或者收費不規范,又不整改的;

　　(二)對業主、使用人的投訴置之不理,經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的;

　　(三)因管理失職,造成重大事故的;

　　(四)利用管理職權擅自搭建,占用綠地、改變公共設施用途的;

　　(五)在物業服務合同范圍內,被新聞媒體查證屬實負面報道2次以上,影響重大的。

　　(六)不服從政府管理部門對重大及突發事件應急處置工作統一領導、指揮和協調的;未及時組織開展應急處置和善后工作的;

　　(七)參加物業管理招投標活動時有違法違規行為的;

　　(八)其他應當給予記錄18分處理的情形。m.airporthotelslisboa.com

　　第五條 物業服務項目有下列情形之一的,對項目經理給予記錄5分的處理:

　　(一)未在顯著位置公示項目經理姓名、照片、電話號碼,報修電話、企業監督電話、監管部門投訴電話和物業服務承諾的;

　　(二)違反規定或約定亂收費、收取物業服務費或特約服務費不出具收費憑證的;

　　(三)未按規定或約定公布物業服務資金和維修資金的收支賬目或者其他按實結算收支賬目的;

　　(四)消防、電梯、壓力容器等未按規定實施專業化維保的;電梯未按規定通過年檢,安全、呼叫報警裝置失效或者其它原因導致電梯無法正常運行的;

　　(五)物業環境臟、亂、差,業主日常生活受到較大影響的;

　　(六)未執行重大事件報告制度。未按規定報送、通報、公布有關重大及突發事件信息的。緩報、瞞報、漏報有關重大及突發事件信息,或者通報、報送、公布虛假信息,造成嚴重后果的;

　　(七)未按約定提供值班、巡邏服務或值班巡邏記錄不實的;

　　(八)未按約定發放裝修須知、未將裝修禁止行為和注意事項告知業主或使用人。發現業主或使用人有法律、法規明文禁止的行為,未予勸阻報告,并配合相關部門督促改正。業主或使用人違規拒不改正,未及時告知業主委員會并報所在地相關行政管理部門的;

　　(九)物業服務企業撤出原管理項目時,拒不按規定向業主委員會或新的物業服務企業移交檔案資料的;

　　(十)無故不參加年度繼續教育的;

　　(十一)其他應當給予記錄5分處理的情形。

　　第六條 物業服務項目有下列情形之一的,給予項目經理記錄3分的處理:

　　(一)物業服務在崗工作人員衣冠不整、行為不規范、未掛牌上崗的;

　　(二)接待人員態度生硬,受理不登記、處置不及時的;

　　(三)容易危及人身安全的地方沒有設置警示標志和采取相應防范措施的,未按消防部門的規定管理消防設施器材的;

　　(四)電梯運行中因故障引起人員被困時,物業公司電梯維修人員或委托的電梯維修專業單位未能在半小時內趕到現場進行處理的;

　　(五)公共區域內污水或者糞便滿溢,24小時內未及時處理的;

　　(六)未做到每年至少一次向業主征詢意見或業主滿意率、基本滿意率不到80%的;

　　(七)其他應當給予記錄3分處理的情形。

　　第七條 物業服務項目有下列情形之一的,對項目經理給予記錄2分的處理:

　　(一)未執行周一到周日業務接待制度,并掛牌上崗的。未公開辦事制度、辦事程序、辦事期限的;

　　(二)未建立設施設備標志檔案(設備臺賬),設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄、業主報修記錄不全的;

　　(三)未能定期聽取業主委員會、業主和使用人的意見和建議,改進和完善管理服務的;

　　(四)未按約定提供值班、巡邏服務或值班巡邏記錄不實的;

　　(五)房屋漏水等急修項目2小時內未能趕到現場,有修理條件但24小時內未能修理的;

　　(六)沒有堅持寫工作日志的或工作日志內容不實事求是的;

　　(七)其他應當給予記錄2分處理的情形。

　　第八條 物業服務項目有下列情形之一的,對項目經理給予記錄1分的處理:

　　(一)維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的;

　　(二)物業服務項目綠化未按規定或者約定進行修剪、養護的;

　　(三)物業服務區域內有違規飼養家禽家畜、有私毀綠化種植蔬菜等行為的;(每發現一處記一分)

　　(四)未按約定對小區內的共用部位、共用設備設施提供保潔消毒服務的;

　　(五)項目內有多臺電梯,不能保證至少有一臺電梯正常運行的;

　　(六)在簽訂的物業服務合同范圍內,一般報修項目72小時內未修理的;

　　(七)物業服務項目公共照明設備損壞后不及時修復,影響物業正常使用的;

　　(八)在簽訂的物業服務合同范圍內,無車輛管理人員維護停車秩序,車輛亂停亂放現象嚴重的。

　　(九)其他應當給予記錄1分處理的情形。(m.airporthotelslisboa.com)

　　第九條 項目經理記分周期為一年度,可記錄的累積分值為18分。一年度累計處理分值未達到18分的,項目經理該年度內的記分分值予以消除,不轉入下一個記分周期。項目經理在一個記分周期內被一次性或累積記分滿18分的,各縣(市、區)房產行政管理部門應報請市房產管理局注銷其資格證書。

　　第十條 項目經理可查詢自己的記分情況。項目經理對記分有異議的,可向項目所在地市、縣(市、區)房產行政管理部門申請復核。經復核改變記分結果的,相應記分應予變更或消除。各縣(市、區)房產行政管理部門應當為項目經理提供記分的查詢方法。

　　第十一條 本標準由鹽城市房產管理局負責解釋。

　　第十二條 本標準自公布之日起施行.

篇3：鹽城市物業服務項目經理考核記分試行標準(全文)

　　鹽城市物業服務項目經理考核記分試行標準(全文)

　　第一條 為加強對物業服務項目經理(以下簡稱項目經理)的日常管理和檢查，規范物業服務項目經理的管理服務行為，促進本市物業服務水平的不斷提高，根據《鹽城市物業服務項目經理管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)等規定，制定本試行標準(以下簡稱標準)。

　　第二條 本標準適用于各級房產行政主管部門對項目經理違反《辦法》的行為予以檢查和記分。

　　第三條 檢查記分采取累計18分制。依據管理服務效果和違規、違約行為的嚴重程度，記分類型分為18分、5分、3分、2分、1分五種形式。

　　第四條 物業服務項目有下列情形之一的，對項目經理記錄18分的處理：

　　(一)被物價部門認定亂收費或者收費不規范，又不整改的;

　　(二)對業主、使用人的投訴置之不理，經查證屬實又不服從行政主管部門指導、監督的;

　　(三)因管理失職，造成重大事故的;

　　(四)利用管理職權擅自搭建，占用綠地、改變公共設施用途的;

　　(五)在物業服務合同范圍內，被新聞媒體查證屬實負面報道2次以上，影響重大的。

　　(六)不服從政府管理部門對重大及突發事件應急處置工作統一領導、指揮和協調的;未及時組織開展應急處置和善后工作的;

　　(七)參加物業管理招投標活動時有違法違規行為的;

　　(八)其他應當給予記錄18分處理的情形。

　　第五條 物業服務項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄5分的處理：

　　(一)未在顯著位置公示項目經理姓名、照片、電話號碼，報修電話、企業監督電話、監管部門投訴電話和物業服務承諾的;

　　(二)違反規定或約定亂收費、收取物業服務費或特約服務費不出具收費憑證的;

　　(三)未按規定或約定公布物業服務資金和維修資金的收支賬目或者其他按實結算收支賬目的;

　　(四)消防、電梯、壓力容器等未按規定實施專業化維保的;電梯未按規定通過年檢，安全、呼叫報警裝置失效或者其它原因導致電梯無法正常運行的;

　　(五)物業環境臟、亂、差，業主日常生活受到較大影響的;

　　(六)未執行重大事件報告制度。未按規定報送、通報、公布有關重大及突發事件信息的。緩報、瞞報、漏報有關重大及突發事件信息，或者通報、報送、公布虛假信息，造成嚴重后果的;

　　(七)未按約定提供值班、巡邏服務或值班巡邏記錄不實的;

　　(八)未按約定發放裝修須知、未將裝修禁止行為和注意事項告知業主或使用人。發現業主或使用人有法律、法規明文禁止的行為，未予勸阻報告，并配合相關部門督促改正。業主或使用人違規拒不改正，未及時告知業主委員會并報所在地相關行政管理部門的;

　　(九)物業服務企業撤出原管理項目時，拒不按規定向業主委員會或新的物業服務企業移交檔案資料的;

　　(十)無故不參加年度繼續教育的;

　　(十一)其他應當給予記錄5分處理的情形。

　　第六條 物業服務項目有下列情形之一的，給予項目經理記錄3分的處理：

　　(一)物業服務在崗工作人員衣冠不整、行為不規范、未掛牌上崗的;

　　(二)接待人員態度生硬，受理不登記、處置不及時的;

　　(三)容易危及人身安全的地方沒有設置警示標志和采取相應防范措施的，未按消防部門的規定管理消防設施器材的;

　　(四)電梯運行中因故障引起人員被困時，物業公司電梯維修人員或委托的電梯維修專業單位未能在半小時內趕到現場進行處理的;

　　(五)公共區域內污水或者糞便滿溢，24小時內未及時處理的;

　　(六)未做到每年至少一次向業主征詢意見或業主滿意率、基本滿意率不到80%的;

　　(七)其他應當給予記錄3分處理的情形。

　　第七條 物業服務項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄2分的處理：

　　(一)未執行周一到周日業務接待制度，并掛牌上崗的。未公開辦事制度、辦事程序、辦事期限的;

　　(二)未建立設施設備標志檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄、業主報修記錄不全的;

　　(三)未能定期聽取業主委員會、業主和使用人的意見和建議，改進和完善管理服務的;

　　(四)未按約定提供值班、巡邏服務或值班巡邏記錄不實的;

　　(五)房屋漏水等急修項目2小時內未能趕到現場，有修理條件但24小時內未能修理的;

　　(六)沒有堅持寫工作日志的或工作日志內容不實事求是的;

　　(七)其他應當給予記錄2分處理的情形。

　　第八條 物業服務項目有下列情形之一的，對項目經理給予記錄1分的處理：

　　(一)維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的;

　　(二)物業服務項目綠化未按規定或者約定進行修剪、養護的;

　　(三)物業服務區域內有違規飼養家禽家畜、有私毀綠化種植蔬菜等行為的;(每發現一處記一分)

　　(四)未按約定對小區內的共用部位、共用設備設施提供保潔消毒服務的;

　　(五)項目內有多臺電梯，不能保證至少有一臺電梯正常運行的;

　　(六)在簽訂的物業服務合同范圍內，一般報修項目72小時內未修理的;

　　(七)物業服務項目公共照明設備損壞后不及時修復，影響物業正常使用的;

　　(八)在簽訂的物業服務合同范圍內，無車輛管理人員維護停車秩序，車輛亂停亂放現象嚴重的。

　　(九)其他應當給予記錄1分處理的情形。

　　第九條 項目經理記分周期為一年度，可記錄的累積分值為18分。一年度累計處理分值未達到18分的，項目經理該年度內的記分分值予以消除，不轉入下一個記分周期。項目經理在一個記分周期內被一次性或累積記分滿18分的，各縣(市、區)房產行政管理部門應報請市房產管理局注銷其資格證書。

　　第十條 項目經理可查詢自己的記分情況。項目經理對記分有異議的，可向項目所在地市、縣(市、區)房產行政管理部門申請復核。經復核改變記分結果的，相應記分應予變更或消除。各縣(市、區)房產行政管理部門應當為項目經理提供記分的查詢方法。

　　第十一條 本標準由鹽城市房產管理局負責解釋。

　　第十二條 本標準自公布之日起施行。