物業管理風險清單，為您提供物業公司處于物業管理各個環節和時期的風險!
(一)接管新建物業項目存在的風險
主要包括：
1、接管新建物業報建手續不完善;
2、開發商前期物業中遺留問題，由于承接驗收不到位;
3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監控到位;
4、開發商在建設和銷售中的盲目承諾;
5、物管公司之間存在惡性競爭及不正當招投標行為;
6、物業企業與開發商的建管不分，物業企業代開發商受過。
(二)小區治安及業主車輛管理中存在的風險
主要包括：
1、業主家中財產被盜;
2、業主人身及生命在小區內、房內受到危及和損傷;
3、業主車輛被盜或被損壞;
4、火災、爆炸、屋內浸水、高空墜物傷人等意外事件的發生等。
(三)物業服務的風險
主要包括：
1、物管公司單方調高管理費;
2、在實行“包干制”或“酬金制”收費管理中忽視了業主知情權;
3、各類代收代繳收費標準不一及分攤過多引發與業主之間的糾紛;
4、業主長期拖欠管理費等。
(四)公司內部管理存在的風險
主要包括：
1、企業機制風險，建管不分，企業無獨立經營能力;
2、公司主要管理者管理失控導致企業危機;
3、員工素質低下造成企業經濟損失;
4、企業無激勵機制，造成人才流失經營受損;
5、技術操作員違規操作造成人身傷亡及設備損害的風險等。
篇2：談談施工企業清單結算時應注意規避風險
談談施工企業清單結算時應注意規避的風險
隨著《建設工程工程量清單計價規范》的頒布與實施，工程量清單計價將是今后主要的投標形式及結算方式。這是規范建設市場秩序，適應市場經濟發展的需要，也是與國際慣例接軌的必然要求。
采用“動態價格”形式最終把價格的決定權逐步交給施工企業，使施工企業的報價更加合理化，讓建設單位和施工企業在合同的主導權上處于平等的地位，這是清單計價推出的目的。但是這種形式也增加了施工企業的風險，如何規避風險，施工企業應注意以下幾點。
一、投標時的風險分析
工程量清單投標報價風險可以分為價格風險和合同條款風險兩種 。價格風險是施工企業在投標報價時由于建材產品的好壞、市場價格的波動、施工期間不確定的費用等所能導致的風險。合同風險是甲乙雙方簽訂的合同條款中由于考慮不當，直接影響結算所能導致的風險。
為了使工程結算時，施工企業的風險降至最低，在投標報價時施工企業應做好成本分析，以成分分析為杠桿，將自身的經營優勢轉化為報價優勢。不要一味的追尋最低價投標，最低價應是高于成本的最低價，應該以實際市場價格確定最低成本價。同時在合同中應約定如何控制材料價格的質量及波動所引起的價格變化。
二、清單漏項及清單項目特征描述不完整或不正確
施工企業報價之前，要以設計圖紙和《建設工程工程量清單計價規范》為依據，認真核對所有清單項目，看其是否全面反映了擬建工程的全部內容。盡管清單漏項和清單項目特征描述不準確屬于招標人責任，但是為了避免結算時導致糾紛或者造成經濟損失，應在投標報價時共同研究補充辦法。
如果結算時真的造成清單漏項及清單項目特征描述不準確，雙方應該在合同中約定補充的辦法及結算辦法。避免在結算過程中產生異議。
三、現場簽證及設計變更
施工現場簽證是工程建設在施工期間的各種因素和條件發生變化情況的真實記錄和證實。負責簽證的雙方代表必須是雙方法人授權的，而且是具有一定的范圍。簽證必須合理合法，可操作性上經得起考驗。同時在清單外增加的簽證費用要在合同中約定明確，如何確定簽證價格、甲方代表有無權利確定現場簽證的價格都應該在合同中體現明確。
設計變更是工程施工過程中保證設計和施工質量，完善工程設計，糾正設計錯誤以及滿足現場條件變化而進行的設計修改工作。一般包括原設計單位出具的設計變更通知單和由施工單位征得原設計單位同意的設計變更聯絡單兩種。設計變更也應該征得雙方法人授權人的同意，雙方代表也應在變更單上簽字確認。并依據合同由此確認價格。
設計變更實施與費用結算在合同約定中應注意以下幾點：
1.設計變更是否全部實施，若在設計圖已實施后，才發生變更，則應注意因牽扯到按原圖施工的人工、材料費及拆除費。若原設計圖沒有實施，則要扣除變更前部分內容的費用。
2.若發生拆除，已拆除的材料、設備或已加工好但未安裝的成品、半成品是否由監理人員負責組織建設單位回收。
3.調減或取消項目也要簽署設計變更，以便在結算中扣除。
分析設計變更，追究責任方的責任也應在合同中約定：
1.若由于設計部門的錯誤或缺陷造成的變更費用以及采取的補救措施，如返修加固、拆除等費用，由造價工程師協同業主與設計單位協商是否索賠。
2.若由監理單位的失職或錯誤指揮造成設計變更應有監理單位承擔一定費用。
3.由于設備、材料供應單位供應的材料質量不合格造成的費用應由設備供應單位負責
4.由于施工單位的原因、施工不當或施工錯誤，此變更費用不予處理，由施工單位負責，造成影響的還應進行反索賠。
四、影響結算證明材料的實效性及時間節點證明
對于工程量清單結算，在結算時需要準備的資料除必要的結算文件、招投標文件、施工圖紙、簽證單、設計變更及施工合同外，施工單位還應在施工期間做好以下文件的收集準備。
施工形象證明及材料進場時間的證明。如果甲乙雙方簽訂合同時約定的是主材調整差價，那就要按照施工月和采購月準備上述證明，避免由于時間節點的時間差引起的材料價格波動，使甲乙雙方產生分歧，給施工企業造成經濟損失。
綜上所述施工企業在進行清單計價結算時，為了更好的把結算工作順利進行，避免不必要的分歧，應以合同為根本，重視合同，簽訂有效的合同，約定清楚雙方的責任及責任人，把施工企業的風險及預期風險都要在合同中約定明晰。
其次是結算時涉及的材料準備周全，要在施工期間完善所有變更及簽證手續，不要造成滯后及遺漏，給結算帶來麻煩，造成一定的經濟損失。
最后是一定要在投標時就把施工企業的成本控制做好，不要為了低價中標，失衡報價，給雙方增添不必要的經濟損失。
雖然結算是最后的工作，但是一定要在初期就著手準備，隨著工程的進行，把結算工作逐步完善，才能最終把結算工作順利完成。
篇3：物業管理風險源清單
一、職業安全類
保潔類
1. 消殺工作防止中毒;
2. 清潔光滑作業面防止摔傷;
3. 高空或離開地面作業時防止墜下(如：清潔外墻等);
4. 綠化工作時防止被植物或工具刺傷、割傷;
5. 搬運物件過程防止身體傷害(如：磕傷、扭傷、砸傷等);
6. 惡劣天氣情況下保潔作業防止身體傷害(如：酷暑、寒冬、雷電、臺風等天氣);
7. 在汽車道、車輛出入口保潔作業防止身體傷害;
8. 清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒;
9. 在工程現場工作時防止意外事故發生(如：墜物、扎腳等)
10. 防止工作現場因產生噪音、污染、有害氣體等對身體的傷害;
11. 防止在保潔工作時觸電(如：清潔開關面板、插座、燈罩等);
12. 高空通道使用護欄防止墜下。
保安類
1. 訓練時防止身體傷害;
2. 與客戶、外來人員等發生肢體接觸時防止身體傷害;
3. 惡劣天氣情況下執勤防止身體傷害(如：酷暑、寒冬、雷電、臺風等天氣);
4. 搬運物件過程防止身體傷害;
5. 在汽車道、車輛出入口執勤防止身體傷害;
6. 使用防衛武器時防止傷及他人和自己;
7. 進行意外搶險工作時防止身體傷害(如：滅火、制止罪犯等);
8. 使用巡邏車輛時防止意外發生(如：自行車、摩托車、電瓶車等)。
9. 在工程現場工作時防止意外事故發生(如：墜物、扎腳等);
10. 車場崗位穿著反光衣。
維修類
1. 特種作業時防止意外事故發生(如：電焊、氣割等);
2. 使用作業工具防止被刺傷、割傷、擦傷;(如：刀、鐵錘、砂輪機等)
3. 高空及離開地面作業時防止墜下(如：更換樓頂燈、路燈等);
4. 檢修電器、機械設備時防止身體傷害;
5. 防止勞動防護用具破損失效;
6. 惡劣天氣情況下作業防止身體傷害;
7. 搬運物件過程防止身體傷害;
8. 在無通風情況的密閉管井中作業防止缺氧和中毒。
9. 在工程現場工作時防止意外事故發生(如：墜物、扎腳等)
二、消防管理類
1、 家庭類 ：煲湯等忘記關火、燃放爆竹、煙頭亂扔、陽臺堆放易燃雜物等、兒童玩火、煤氣泄漏、住戶裝修沒有配置滅火器。
2、 電氣類：電氣線路短路、電氣設備過載、補償電容起火、使用電焊時沒有在附近配置滅火器。
3、 設備類：發電機柴油箱沒有接地、設備房有易燃易爆物品、消防報警系統故障。
4、 其他類：消防栓等設施完好性、滅火器配置情況、室外煤氣泄漏、滅火方法不正確、氧氣乙炔瓶間隔距離不夠、小區內山體公園沒有設置消防水和報警裝置。
三、車輛管理類
1、 停車場設施：道閘(失靈、誤操作、無防砸車裝置)、出入口活動地樁(沒有設置、沒有使用、地樁上無反光紙或反光漆、地樁強度不夠)、車場周邊沒有防止強撞裝置和沒有形成閉環、交通設施(反光鏡、減速坡)設置不夠或不合理、刷卡設備位置設置不合理、車庫出入口排水溝雨篦子不牢固、露天車場出入口沒有制作雨雪棚、車庫上端管道滴水、滲水到車場。
2、 車輛交通標識：路口配置禁停、限速、限高、導向、分道行駛、人車分行、禁止尾隨、轉向、價格公示標志、障礙物使用反光標識、車場內雨水管的保護、車輛流向設置不合理性。
3、 車位：車位位置設置不合理、倒車架位置、車位設置編號、車位朝向影響住戶、小車位沒有標識。
4、 人員操作：安全員指揮不當、車輛進出沒有檢查(進入車輛車況檢查、進入危險品、外出可疑物品、無牌車輛進入)。
5、 車輛停放：占道停放、跨位停放、占位停放。
6、 停車場環境：車場燈光太暗、入口光線太強影響司機視線。
7、 車輛防盜：收發卡、收發票管理、車輛出入口崗流程合理(驗卡票后放車)。
四、公共區域安全類
1、 各類安全提示標識;
2、 路燈/草坪燈柱松動、路燈/草坪燈罩松動或破裂、電線裸露;
3、 井蓋、地面不平或易滑地面、不合適的路障;
4、 娛樂設施松動、娛樂設施尖角或局部變形、休閑椅凳松動或尖角;
5、 公共場地臨時施工防護、工具/材料等高空搬運、不適當的樓梯扶手或護欄、公共場所照明度;
6、 工具、材料等高空墜落、陽臺花盆等物品墜落、病蟲害枝、枯枝等意外墜落傷人、帶刺綠化植物對人員的傷害、植物發出的氣體對人體造成不良感受、特殊季節的臺風、暴雨引起的物品墜落等;
7、 電梯轎廂安全呼救按鈕、轎廂照明、電梯困人、電梯保養或維修時的防護欄及提示標識;
8、 水景區域救生圈、水池邊緣/池壁設置防滑、防護欄、召援電話、水景燈使用安全電壓、防水性。
五、泳池安全類
1、 安全提示標識包括禁止有心臟病、酒后、有傳染病的人員游泳的標識等;
2、 易滑地面、泳池公共照明度包括池底照明、池底照明防水性;
3、 泳池池水清晰度及酸堿度、水質符合國家規定;
4、 救生員責任心、泳池池底及池邊設施尖角、泳池吸管及吸桿擺放位置不適當、沖涼房易滑地面、噴淋頭牢固性、沖涼房燈罩松脫;
5、 使用人員需要有健康證、泳池按規范配置浸腳池、噴灑裝置、四周封閉;
6、 嚴禁跳水、追打、深水區與淺水區、水深、救生圈、救生桿、救生員比例、救生員的了望臺設置能有效觀察泳池情況
。
六、治安類
(一)入室盜竊
1. 作案人員：(竊賊可能利用各種身份進行偽裝)
1) 住宅區內：租戶;家政;裝修;無業人員;內盜。
2) 住宅區外：廢品收購;維修人員;訪客。
2. 作案工具：扳手;鉗子;鐵棍或無作案工具。
3. 作案方式：踩點;潛伏;實施;潛逃。
4. 作案時間：家中無人;夜晚睡覺。
5. 盜竊物品：現金、首飾等貴重物品;家具、電器。
6. 安全死角：
1) 房屋本體：屋面;陽臺;窗臺;空調架;空置房。
2) 公共區域：管道井;喬灌木樹叢;消防樓道;設備機房。
7. 防范措施：
l 人防：人員、物品的進出登記;巡邏路線、周期;防范技能;責任心。
l 物防：圍墻;入戶門、窗;防盜門、窗花;保險柜。
l 技防：閉路電視;室內、外紅外報警;智能門禁。
l 其他：安全宣傳。
8. 補救措施：報警;保護現場;安全宣傳;消除隱患。
9. 提示：
(1) 對裝修、維修、家政、經商、送貨、訪客、廢品收購等外來人員，確認身份后進行登記管理，有條件的情況下憑出入牌進出;
(2) 保安員盡量多的記憶住戶情況;
(3) 家具、電器、施工工具等大件物品進行進出登記;
(4) 建立、更新租戶檔案;
(5) 對裝修人員留宿進行管理;
(6) 巡邏路線要覆蓋治安死角，巡邏頻度根據危險程度確定;
(7) 制定入室盜竊應急預案，進行崗位協防演練;
(8) 消除脫崗、睡覺等現象;
(9) 巡邏路線、開門密碼、住戶資料等注意保密;
(10) 非主要路口封閉或定時開放;
(11) 管道井、天面等死角盡量封閉;
(12) 提醒住戶采取家庭防盜措施，如安裝防盜門、窗花、妥善保管家中財物;
(13) 夜晚巡邏提醒住戶關窗;
(14) 防止尾隨;
(15) 定期檢查智能化設施運行狀況，發現問題及時維修;
(16) 提醒住戶正確使用家庭紅外報警;
(17) 發生盜竊，注意保護盜竊現場的痕跡和證據。
(二)公共設施盜竊
1. 作案人員：裝修;廢品收購;假冒身份。
2. 作案方式：踩點;實施;潛逃。
3. 盜竊物品：
1) 公共設施：金屬器件;電氣器、配件;小型雕塑;名貴花草。
2) 他人物品：晾曬衣物;臨時放置的物品。
4. 防范措施：
1) 人防：小區出入路口;巡邏路線、周期;責任心(睡覺、脫崗)。
2) 物防：圍墻;路樁。
3) 技防：閉路電視;智能門禁。
4) 其他：安全宣傳。
5. 補救措施：報警;保護現場;安全宣傳;消除隱患。
6. 提示：
(1) 確定公共區域的保護對象;
(2) 保護對象的附近有無監控設施;
(3) 公共區域巡邏路線覆蓋保護對象;
(4) 簽到點、巡邏頻次根據危險等級設置;
(5) 路口崗位對進出物品進行檢查;
(6) 人流出入口可考慮加路樁限制人力車通行。
(三)搶劫
1. 作案人員：無業人員;假冒身份。
2. 作案方式：踩點;實施;潛逃。
3. 作案工具：摩托車或無作案工具。
4. 治安死角：偏僻路口、道路;室內。
5. 防范措施：
1) 人防：進、出登記;巡邏路線、周期;防范技能。
2) 技防：室內對講。
3) 其他：安全宣傳。
6. 補救措施：報警;保護現場;安全宣傳;消除隱患。
7. 提示：
(1) 采取公告、警示牌、宣傳手冊等加強宣傳;
(2) 注意觀察可疑人員;
(3) 限制無牌摩托車進入小區。
(四)肢體沖突
1. 一般情況：其他人員和保安員肢體沖突;其他人員之間肢體沖突。
2. 提示：
(1) 肢體沖突的誘因有醉酒、積怨、情緒激動等;
(2) 和客戶頻繁接觸的崗位安排有溝通技巧的安全員;
(3) 制訂肢體沖突應急預案(消除誤解;保持克制;勸阻隔離;多崗協同;回避危險等);
(4) 對進出小區的各類人員一視同仁;
(5) 控制事態，及時報警;
(6) 可能出現爭執時，要主動回避。