關于做好物業管理高空墜物管理的文章　　目前高層建筑在大城市中比比皆是，北京作為首都更是高樓林立。各種非傳統建筑材料已經廣泛使用在高層建筑的外墻、頂層、玻璃、門窗、外保溫墻、骨架、陽臺、空調基座等重要部位，時有發生高空墜物的現象。物業公司所管理的項目都在上述建筑類型范圍內。在人員密集場所一旦發生高空墜物，輕則損物，重則傷人。無論出現哪種情況都將給企業、家庭帶來嚴重的后果，越是高層建筑發生墜物事件，其可能造成的后果就越嚴重。高層建筑墜物的安全風險評估及防范是擺在政府、企事業單位面前的緊迫任務。來本文就如何進行高層建筑墜物安全風險防范展開探討。

　　建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物的脫落，叫做高空墜物。這里所談到的高空墜物主要是由于建筑物的懸掛物、外層建筑材料、缺陷裝飾品、擱置物等由于自然原因(如自然脫落、支撐結構老化、地震大風等自然災害)，不包含任何主觀因素和個人意志的墜落。

　　高空墜物有其發生的特點:由于建筑的造型、使用的建筑材料、所處的環境各不相同，很難具體的做出事先預測。一些特殊部位(如大廈的墻體、玻璃幕墻、廣告牌、燈箱等)或處于大風受力點的部位，當處于多風季節時就存在相對來說更大的墜落風險,當前預防辦法還不夠完善。而建筑物存在的施工缺陷或使用年限將近所至的高空墜物，具有具體發生時間的不可預知性特點?！　∥飿I公司所屬各項目單位均屬于人員密集型場所。人流變化的隨機性客觀存在。前文中已經提到過，高空墜物不是人為因素所造成的，墜落的時間和墜落的位置就具有不可控的特點。一旦墜落的時間點正處于人流密集的時間將造成不可想象的后果。所以，高空墜物具有墜落后果的不可控特性?！　∫?、風險的種類

　　1、經濟風險

　　涉及到高空墜物的物體主要包括：建筑物部件(如外層建筑材料、玻璃幕墻等)、高空擱置物(如陽臺上擺放的花盆等)以及懸掛物(如外掛空調、廣告牌、燈箱等)。一旦發生墜落事故后果不堪設想。

　　發生高空墜物事故，首先有可能對我們各單位、租戶、業主、走路的人、我們自己員工的人身安全帶來極大風險，甚至是生命危險。有媒體曾經做過實驗，測算70多克的雞蛋，從4樓、8樓、18樓、25樓的高度砸下來的力，實驗結果表明，從25樓扔下雞蛋可能砸死人。從4樓砸下：受力約為216牛/平方厘米，44斤，相當于一個7歲男孩的體重;從8樓砸下：約為304牛/平方厘米，62斤，相當于一個10歲男孩的體重;從18樓砸下：約為456牛/平方厘米，93斤，相當于一個14歲男孩的體重;從25樓砸下：約為536牛/平方厘米，約為109斤，而受力面積僅1平方厘米，相當于一個成年女子的體重。

　　即便發生高空墜物沒造成人員傷亡，由于高空墜物所造成的財產損失也將給公司帶來巨大的經濟損失。20**年7月1日起施行的《中華人民共和國侵權責任法》第八十五條規定：建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。也就是說，在法律上物業公司作為實際管理人是處在承擔第一賠償責任的范疇內的，蜂巢物業網首發。

　　2、社會形象風險　　如果高空墜物事故發生在公建項目，物業公司除了要承擔由事故所導致的直接經濟損失和承擔賠償責任外，還將受到其造成后果的長期不良影響。一旦發生墜物，將給企業造成一種建筑質量不合格以及物業公司管理不到位的印象。這種印象一旦形成，首先影響的是租戶續租的積極性。我們可以換位思考一下，沒有人愿意在一幢搖搖欲墜的大廈內冒著生命的危險去工作;其次這種印象會導致租戶在我們的日常管理中不愿配合，甚至對我們的管理水平產生質疑，進而租賃單價受到影響、物業費收繳工作上的困難。

　　同樣，如果墜物事故發生在住宅項目，將可能導致業主對住宅房屋建筑質量的質疑，并由此產生大量關于房屋質量的報修甚至是投訴。一旦在住宅項目發生高空墜物事故導致了業主的財產損失甚至是傷亡事故，除了由于擔負賠償責任所產生的巨額經濟損失外，物業公司還將面臨其他業主由此產生的對物業公司管理水平的不信任而拒繳物業費行為，造成管理單位的損失，甚至有可能被業主委員會以管理不到位、預防措施不及時為由直接終止合同。

　　無論哪種情況發生，高空墜物事故的發生都將給企業形象帶來無法彌補的損失，進而間接的導致企業在經濟上蒙受巨大損失。一旦企業的社會形象受損，將嚴重影響物業公司管理資質的評級，對今后參與其他項目競標產生極其不利的先天缺陷，影響長期的存在。

　　前文闡述了高空墜物可能造成的可怕后果和無法估量的損失。從經濟層面和企業的社會形象兩方面分析了高空墜物事故可能給企業帶來的巨大風險。那么將高空墜物事故納入物業公司整體的安全工作范疇具有重要的意義。

　　由于高空墜物事故后果將非常嚴重，物業公司有針對性的對這類事件制定預防措施、監管流程、應急處理方案，能在一定程度上避免事故的發生，即便發生了事故也可以及時響應，妥善開展事故處理、救援和后續工作，減輕由此所帶來的各種損失和影響程度。但是還是要重申，高空墜物事故將帶來嚴重的安全風險和經濟風險，是我們要極力避免發生的。

　　二、高空墜物事故的教訓

　　1、住宅項目的墜物

　　某小區徐先生喜歡在三樓的陽臺上養花。一天一只貓從另一個陽臺跳到徐先生的花盆上，使花盆重心偏移掉下去，正好砸在過路的吳女士頭上，吳女士當場被砸 昏，被行人送往醫院。醫院診斷為吳女士頭部重傷。傷愈后，吳女士向徐先生提出賠償，徐先生說花盆是貓弄下的，他不負責。吳女士找到物業公司賠償，物業公司稱是徐先生的花盆將其砸傷的，與其無關。事實上根據民法通則第一百二十六條“建筑物及其建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人傷害的，它的所有人或應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過失的除外” 的規定，徐先生及物業公司都應承擔賠償責任，假如物業公司曾對徐先生進行過勸阻并有勸阻證據，證明自己沒有過失則可免去責任。

　　20**年5月31日傍晚，深圳向南小學四年級學生小宇像平常一樣放學回家，在經過一幢名叫“好來居”的高層居民樓時，被樓上掉下的一塊方形玻璃砸中頭部，當場死亡。當地警方介入此案，先后采取了核對指紋、偵查詢問、偵查實驗等手段，但仍舊遲遲不能確定是誰拋下的玻璃。小宇的父母遂將好來居二層以上73家居戶以及管理好來居的物業公司共計74家告上法庭，要求他們共同賠償小宇死亡的各項費用20萬元.一審法院認為沒有證據證明73家居民有過錯行為，但物業公司有管理疏忽行為，因此判決物業公司承擔30%的賠償責任。

　　2、公建項目高空墜物：

　　20**年9月30日，蘇州某辦公樓24樓的一塊幕墻玻璃墜落，造成?？吭谠摌俏鱾韧＼噲錾系膬奢v轎車不同程度的損壞。車主向該辦公樓物業服務公司提出賠償車輛損失的要求，物業服務公司以幕墻玻璃爆裂不是物業服務公司責任為由拒絕賠償。20**年5月，車主向法院起訴，要求開發商和物業服務公司賠償各項損失9930元。法院認為，由于開發商已經將辦公樓出售，不再是所有者，要求原告撤銷對開發商的起訴;物業服務公司和業主委員會在《物業服務合同》里約定物業服務公司負責外墻面的維修、保養和管理，而物業服務公司并沒有足夠的證據證明自己不存在管理上的過錯。最后法院調解由物業服務公司承擔6000元車輛損失，其他損失由車主自行承擔。

　　三、解決問題的途徑

　　政府有關部門要制定或完善建筑質量標準及監管制度。什么樣建筑應具備使用達標建筑材料、施工工藝、施工質量標準、建筑質量缺陷追責制度、高層建筑日常管理標準、安全監察質量標準、玻璃幕墻使用年限標準等都需要法律性文件的指導。希望在不久到將來有標準法律文書的出臺。

　　要預防好、治理好高空墜物事故給社會、企業帶來的潛在風險，就需要政府和企事業單位都要行動起來，齊抓共管，分別從宏觀和微觀上做出對高空墜物的事前預防措施?！　∽鳛檎畱斣诂F有基礎上更好地發揮應有的監管責任。具體就體現在在建筑的設計、施工和驗收階段就要介入。強化對施工方、監理方的監管。通過對相關責任主體的管理從建筑的建造階段就要保證建筑的設計、使用的建筑材料、工藝等方面的切實可靠，充分考慮由于設計缺陷帶來安全隱患的風險。這樣就可以從源頭上避免很多“娘胎里帶的”問題導致不幸的事故發生。

　　此外，政府應當強化建材市場的準入制度，規范建材質量的標準化和檢查力度。通過強化管理把不合格的建材產品清除出市場。一旦建筑竣工交付使用后發生了高空墜物事故，如果是由于建筑本身的設計、施工或建材質量的問題，要建立起一套責任追查機制。

　　另一方面，作為企業也應當在防范高空墜物事故這個問題上做出自己的努力。建筑物的設計單位和施工單位要在建筑物的設計施工階段反復論證建筑的設計和施工方案，將可能發生的高空墜物情況考慮進去。這樣就可以從源頭上避免高空墜物的發生。監理單位要在建筑的建設過程中嚴格把關，控制好建筑物的質量。這樣，交到未來實際管理企業手中的建筑物就是一個質量合格，品質可靠的產品。建筑物交付后，其實際管理單位不應擅自改變建筑的原有設計，破壞結構。假裝的各類懸掛物在施工之前也要進行充分的論證，避免后期增加的建筑物部件成為將來發生高空墜物事故的“定時炸彈”。除此以外，在日常管理工作中，建筑物的實際管理單位也要注重對建筑物的例行檢查。重點是要觀察建筑物的各類容易發生高空墜物的部位的巡視、檢查。同時，住宅小區的開發商、公建大廈的產權房，要認真聽取物業管理方的意見，做好建筑使用中安全風險評估，對于確定的安全隱患要及時投資整改。否則，事故造成的損失會更大。物業管理方要做好對客戶、業主的溫馨提示，不要在建筑的窗戶、外檐等位置擺放物品，強化他們的安全意識，提高共同預防高空墜物的安全風險。還要注意的是不惜力地給風險建筑物上保險，減輕事故損失的企業負擔。

　　在做好預防高空墜物事故發生的事前工作的同時，要考慮到真的萬一發生了事故管理方企業應當如何應對，也就是要形成一套完備的事故應急處理機制，制定相應的處理流程和工作方案，重點是一旦發生事故，應當如何組織傷者的救援工作。只有人的生命安全是第一位的，一定要將人的安全列為首位;其次是要馬上報警，并組織好人員保護現場?！　∷?、做好防高空墜物工作就是效益

　　問題分析到這里相信大家都能認識到高空墜物事故可能造成后果的嚴重性。一旦發生高空墜物事故，將給權益受到侵害的各方帶來巨大的經濟風險和企業形象風險，甚至是危及生命。所以通過一系列措施將高空墜物的風險控制在一個可控的程度內，一方面能夠更好地為客戶、業主提供一個安全的辦公、居住環境，另外也可以幫助企業在社會上樹立起一個管理到位、措施周全的良好企業形象，對提高企業在行業內的口碑發揮很大作用，這些都是企業品牌的重要無形資產，可以為企業發掘出更多的潛在客戶，為將來的發展打下基礎。

　　整個社會的安全形勢是由在社會中活動的全體個人、單位的安全形勢共同匯合而成的。當企業的安全形勢不斷地提高，整個社會將形成一個安全、良好的發展環境，社會發展的各項經濟指標才能快速穩定的持續增長。所以，管理好類似于高空墜物及類似事件的潛在收益將是廣泛性的、社會性的。

　　近年來，高空墜物事故的發生次數和頻率呈高發態勢。我們物業公司作為建筑物的實際管理企業，在這個問題上肩負著重要責任。為防止在我們的管理區域內發生了高空墜物事故，避免經濟方面、企業形象方面的損失。作為物業管理企業，我們雖然無法改變建筑物的自身質量或者周邊環境的狀態，但是我們可以從日常管理角度入手，通過對建筑物本身的細致觀察和了解，確定存在高空墜物風險的部位，并對這些部位及時勘察、判斷，對其存在的風險程度進行評估，通過與施工、維保單位早溝通實現對安全隱患的早解決，干凈徹底的就是投資整改，呼吁產權房、開發商能夠高度重視這個問題。作為管理方在風險點無法修復或難以解決的情況下，我們就要加強日常管理，對這些可能發生墜落危險的部位要有詳盡的日常巡檢記錄和應急處理措施;在遭遇極端天氣時，一方面要提前對業主、租戶坐好安全提示工作，另一方面也要及時啟動相關的應急預案做好加固、警戒工作。完善快速應急響應機制，做好我們能力所及的處理工作。

　　總之，做好高層建筑墜物安全防范，是我們工作的重中之重，不僅為我們的業主、租戶創造一個安全、舒適的生活、工作環境，也為企業的可持續發展奠定基礎的大問題。

篇2：小區大風天氣預防高空墜物溫馨提示

　　小區關于大風天氣預防高空墜物的溫馨提示

　　尊敬的業主（住戶）：

　　您好！隨著天氣逐漸轉涼，大風天氣增多，ZZ物業針對小區內公共部位加強巡查的同時，也請各位業主仔細檢查自家門窗及空調、百葉窗是否牢固，及時排除可能的危險并收回陽臺上的花盆或物品，防止高空墜落傷及他人。

　　隨著城市高層建筑的增多，近年來高空墜物造成人身傷害、財產損失的事件屢有發生。在此，我物業服務公司特別提示大家：

　　1、請定期檢查窗戶、空調支架等是否牢固，如有松動應及時加固，防止高空墜物，及時清理自家陽臺、門窗等室外懸掛物；

　　2、請各住戶協助監督周邊高空拋物的行為，引導家人切莫高空拋物、墜物，為保持自身安全，大家都有權制止小區內高空拋物的行為。

　　營造和諧、安寧的小區環境，需要每位業主（住戶）的參與。希望大家珍愛生命，禁止高空拋物，與我們共同建設和諧溫馨的居住環境，再次感謝您對和諧社區建設的支持和參與。如您有其它需求請及時與物業服務中心聯系：***或***。祝愿您及您的家人身體健康，闔家歡樂！

　　北京市ZZ物業服務公司

　　**項目部

　　20**年9月12日

篇3：小區預防高空墜物溫馨提示

　　小區關于預防高空墜物的溫馨提示

　　尊敬的業主/住戶：

　　您好，自小區20**年入伙以來，門窗等部位已經歷了7年的風雨，部分門窗出現老化。為了保證您的日常生活防止意外事故發生，服務中心特提醒您注意檢查以下情況：

　　1、請您檢查門窗邊沿螺絲，窗筐等是否出現松動脫落等情況。

　　2、請您檢查外窗玻璃是否變形，破裂或發生松動。

　　3、請您檢查陽臺，天面等懸掛物是否松動。

　　4、請您檢查陽臺種植植物，花盆等是否有墜落風險。

　　5、請您檢查是否有外墻滲水情況。

　　如有上述情況發生，請您盡快找相關專業人員解決，或與服務中心聯系，我們會配合相關專業人員進行解決。

　　服務中心24小時服務電話：***

　　zz物業管理有限公司

　　ZZ社區服務中心

　　20**年9月9日

　　(張貼范圍：大堂 )

　　(張貼有效期限：20**年9月9日－9月30日)