前期物業管理及設計規劃中存在的風險及排除

　　開發單位在設計規劃時一定要對房屋、公共設施設備、公共部位、場地等在日后的使用功能上是否適宜，同時在安全性能上是否存在缺陷進行全面考慮。

　　1、娛樂設施設計

　　小區內娛樂設施的選擇應適合各個年齡段，盡量不要配置有安全隱患的游泳池、沙池、秋千、轉盤等設施和器械。目前娛樂設施傷人的事件屢有發生，也是物業企業與業主產生糾紛的焦點之一。（如確需安裝，應在醒目位置加裝使用說明及安全警示，以提醒業主正確使用，同時物業服務企業要定時檢修，發現安全隱患，及時排除）。在法律上，任何一處公共設施的所有人或管理者，應保證此公共設施不危及人身財產安全，對此公共設施負有監督管理的責任；如果公共設施在設計上存在缺陷卻沒能及時消除隱患，最終導致人身傷害，按照《民法通則》的規定，其監管人必須承擔相應的責任。

　　2、小品設計

　?。?）盡量不選用水泥雕塑、飾品及玻璃飾品，水泥經過日照和雨酸的腐蝕極易粉化脫落；玻璃飾品易碎、易脫落；

　?。?）金屬、木質、塑料等其他材質飾品要考慮其耐久性和耐腐蝕性，不宜過多，安裝要牢固，不能影響正常通行，不要出現刮碰現象；

　?。?）小區內盡量不要配置噴水池，如果非要設置，水池的深度以20厘米為好，不宜太深，如果非要設置深水池，四周一定要設置護欄或其他安全防護設施（并在醒目位置加裝明顯的警示標志），避免兒童和視力不好的業主落水造成傷害；

　?。?）拱橋的設置不宜過高（踏步做好防滑處理），避免老年人或兒童在行走時跌倒；

　?。?）流經小區的河流（自然形成）要根據實際情況進行有效的整體規劃（關鍵部位要增加必要的防護措施），不能留有安全隱患；

　?。?）其他小品的設置也必須從使用安全上考慮是否存在缺陷。

　　3、房屋設計

　?。?）各類地下室、儲藏間等的凈高和各類門的門檻高度要嚴格按照國家強制性標準《住宅設計規范》的規定，車庫的凈高應符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》的有關規定（北京豐臺區和山東半島法院就曾受理因為地下室過低和單元進出門門檻過高，導致業主受傷的案件，最終判決開發單位敗訴）；

　?。?）外墻盡量不要設置過多過寬的外沿，裝飾的選材要盡量避免采用面積大、重量大的材料（如：瓷磚、大理石、火燒板、花崗巖等），并且施工時要嚴格按施工程序進行，防止日后脫落，造成人員傷亡（《民法通則》第一百二十六條規定，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落給他人造成損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任）；

　?。?）小區周邊和草坪的鐵圍欄的設計要防攀防鉆，但不能設置帶尖頭的鐵欄，注意考慮兒童的人身安全問題；

　?。?）女兒墻亦要設計成防攀越的，女兒墻柵欄高度一般要高于50厘米；

　?。?）樓道的扶手間隙不宜過大（應嚴格執行國家建設標準），防止兒童從間隙處墜落；

　?。?）樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖，應采用專用鎖（并在箱體表面張貼明顯的安全警示標志），樓道開關總閘更應內藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄而觸電）；

　?。?）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮贈送紗窗以減少高空拋物現象（深圳“好來居”事件給了物業企業很深刻的警示）；

　?。?）工程竣工時，要對存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露的鋼筋、角鐵和鋼筋混凝土等進行徹底的清除，不留安全隱患；

　?。?）電梯的設計及調試安裝一定要到位（并在使用前確保已經特種設備管理部門驗收合格，在電梯轎箱內張貼安全使用須知，告知業主禁止的行為及出現問題時的處理方案，必要時應請通信商家在電梯轎箱內增加專業設備，以保障通信暢通），盡量避免在電梯運行過程中出現故障，導致人員被困而出現不必要的損失。

　　4、路面、地面設計

　?。?）路面和地面的選材，盡量避免采用大理石、鵝卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等導致路面濕滑傷人），即使采用了光滑材料也必須進行防滑處理；如果采用方磚鋪設，在施工的時候一定要注意水平高度及邊角的吻合，不能留有掌寬空隙，防止業主因路滑或者方磚的邊角造成磕碰、摔傷；

　?。?）路燈設置不必多，只需滿足一定的光照度就可以，燈座要耐銹蝕，牢固，防日曬雨淋，不怕臺風，接頭處做好絕緣處理；有條件的可以采用太陽能蓄電池路燈；

　?。?）路面的坡度不能過大，特別是東北地區，雪后路面比較滑，基礎要做好，防止日后出現塌陷，給業主和車輛帶來安全隱患；

　?。?）設計有路邊停車位的道路，應在設計時充分考慮后期物業管理中對車輛占道停放的管理，盡可能在設計時達到如下標準：兩側停車位成對稱性分布，盡量避免單邊規劃停車位。對規劃無停車位的道路，建議按單行車道予以分割。此舉可有效制止道路兩側的車輛停放問題，滿足消防部門的要求，同時又能有效降低道路安全風險；

　?。?）排污、市政等各類井蓋的設計盡量不要出現在道路當中，避免車輛碾壓，形成安全隱患；

　?。?）從設計上做好道路的排水工作，避免積水影響行走；

　?。?）道路設計避免有急轉彎，增加轉彎處的視角，以有利于安全行車，必要時應設計有廣角鏡。

　　5、綠化設計

　?。?）綠化帶灌木品種的選用（尤其是大型物業小區）不必設計得太名貴、繁多。配置原則是大方得體，錯落有致，合理選擇枝條少、無刺等背陰喜陽易于養護的植物；

　?。?）盡量避免在陽臺上設置花盆，如果非要設置，要考慮到設置花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業主帶來不便以及花盆墜落傷人等問題產生的糾紛；

　?。?）園區不適宜種植一些高大的喬木，日后成材，會影響采光，造成攝像死角和枯枝、斷枝傷人等事故。

　　6、公共設施設備的外觀設計

　?。?）地下車庫的通風口、變壓器、泵房等的外觀一般都進行裝飾，裝飾時要考慮其耐久性、抗腐蝕性和安全性，去除多余的附屬裝飾，實用就好，并在四周設置防護設施，不能只注重美觀而存在安全缺陷。如果設置和管理不當，這些設施將可能給業主人身、財產造成損害。作為設施的設置者或管理者，將可能因設置、管理不善，構成侵權法上的過失，而面臨受害業主或其他受害人要求承擔損害賠償責任的問題；

　?。?）存在人防工程的要明確管理者及責任。

　　7、管井設計

　　排污井、管道井、電梯井、電信井等的設置一定要考慮不能設置在業主及車輛經常通過的甬道和通道上，井蓋一般要選用抗壓材料，必要時在四周考慮設置護欄或其他安全防護設施，防止業主、車輛不小心跌入，造成人員傷亡及財產損失。

 

 

篇2：酒店閉路電視系統前期設計和設備配置

　　酒店閉路電視系統是酒店的一項比較重要的服務設施，按照中華人民共和國國家標準《旅游涉外飯店星級的劃分與評定》中所規定的"三星級以上酒店客房須設有彩色電視機、音響設備，并有閉路電視演播系統，其中有衛星節目或者自辦節目"。作為星級酒店所必須的設施，在酒店規劃和設計的過程中，須從酒店整體經營管理、服務功能等方面考慮，作好閉路電視系統的前期設計和設備配置。。

　　酒店閉路電視系統主要由衛星電視接收系統、自辦電視節目、收費電視系統、有線電視節目系統等幾部分組成：

　　1、衛星電視接收系統a、衛星地面接收天線衛星轉發器發射的信號功率傳輸到地面的電波能量非常微弱，因此必須采用大口徑的拋物面天線。如果在這點上安裝一個饋源，則可提供足夠的信號能量給接收機。天線口徑愈大，收集的信號能量愈多。衛星天線的方向性較強，必須將天線波束對準衛星，稍有偏差，就會使信號大為減弱，甚至收不到信號。

　　b.低噪聲高頻頭(LNB)為了減少信號能量的損失，通常將LMB(低噪聲放大器和降頻器稱為高頻頭)與天線饋源裝在一起，置于拋物面天線的焦點處。它的作用是預先將非常微弱的微波信號放大、混頻，變成第一中頻(950-1750MHZ)。

　　c.衛星接收機LNB輸出的第一中頻信號，通過高頻電纜接至酒店音像控制室內的衛星接收機，衛星接收機可以進行頻道選擇，并可記憶和存儲所預選的電視節目。

　　2、自辦電視節目系統a.電視錄像、VCD節目電視錄像、VCD節目是酒店服務功能的一部分。根據國家標準，涉外酒店自辦電視節目須有二套以上，是按照預先編制好的電視節目單，按時在音像控制室向酒店閉路電視系統播放的錄像、VCD節目。

　　b.電視自動點播節目系統(VOD)電視自動點播節目系統具有較多的電視節目，供住酒店的客人選擇，客人可以通過系統瀏覽和選擇自己需要看的電視節目。VOD的控制系統與酒店電腦管理系統聯網，還可以進行酒店經營服務介紹和客人消費帳單查詢等多項服務。

篇3：項目前期物業管理規劃設計階段介入工作指引

　　項目前期物業管理規劃設計階段介入工作指引

　　1規劃設計評估準備

　　1.1規劃設計評估需要獲得的資料。

　　1.1.1報批報建文件

　　《可行性研究報告》及批復、《詳規》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

　　1.1.2企劃文件

　　市場調研、產品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

　　1.1.3設計文件

　　總說明、修建性詳規規劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、***圖）〉、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經濟指標等。

　　1.2地產需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。

　　1.3物業公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。

　　2項目評估細則。

　　2.1總體評估。

　　2.1.1住宅區規劃功能區分合理，居住私密性和社區交流協調。

　　2.1.2住宅區道路交通規劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。

　　2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環境優美。

　　2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

　　2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　　2.1.6注重環境生態，使用環保、節能等環保材料、設備設施。

　　2.1.7安全防衛設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

　　2.1.8智能化配置先進，網絡資源充分，便于數字化小區建設。

　　2.1.9便于物業組織管理，節約管理成本。

　　2.1.10各項技術經濟指標在同類住宅區中水平領先。

　　2.2分類評估

　　2.2.1安保布局

　　a)便于安保管理區域分割，消除管理死角。

　　b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。

　　c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態管理。

　　d)安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。

　　e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見2.2.6智能化設備）。

　　2.2.2消防布局

　　a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

　　b)消防車道設置合理，其位置及轉變半徑符合國家規范。

　　c)消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規范。

　　d)消防通道、門、墻、避難區設置合理，符合國家規范。

　　2.2.3交通布局

　　a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

　　b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

　　c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數的2：1、另加訪客車位占車位數的5%，聯排別墅等高標準住宅應按戶數1：1,另加訪客車位占車位數的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數1：1.5），便于停放。

　　d)有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規范。

　　2.2.4生活配置

　　a)根據小區周邊（1公里范圍）市場、商業配套狀況設置充足市政、商業用房。

　　b)一般應考慮超市、菜市場、醫療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

　　c)如住宅區設置商業配套，宜獨立集中，并事先規劃商業功能的劃分和商業經營的配套條件，應盡量避免產生干擾。如利用住宅層設置營業場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

　　d)如住宅區設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據住宅區面積、檔次、經營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

　　2.2.5設備配套

　　a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

　　b)配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠。

　　c)溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。

　　d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數量、亮度、位置合適，宜采用節能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

　　e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調機房等設備房設計應符合國家規范。水泵房不應設在住宅建筑內，給水泵房內不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。

　　2.2.6智能化配置

　　a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統、門禁可視對講系統、小區巡更系統，電視監控系統、車輛道匣管理系統、室內緊急呼叫系統、電梯內緊急呼叫系統、居家安防系統等，并與中央控制中心聯網。

　　b)網絡智能化一般

可配置社區寬帶、電子公告牌、社區物業管理網絡平臺、家電遠程控制系統。

　　c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統、停車庫管理系統、電梯運行狀態管理系統、消防管理系統、配電及給排水管理系統、家庭表具管理系統、煤氣泄漏報警系統、緊急廣播系統等，并與中央控制中心聯網。

　　d)中央控制中心位置宜設于管理部內，或與管理部相鄰相近，布線系統應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　e)智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備標準化、網絡開放性、系統可靠性及可擴性，采用成熟產品。

　　2.2.7房屋單體

　　a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

　　b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

　　c)樓板厚度與隔音符合國家規范。

　　d)住宅分戶門宜采用統一制作的安全防衛門。

　　e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

　　f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2-3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

　　g)衛生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

　　h)廚房、衛生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。

　　i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

　　j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。

　　k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

　　l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

　　m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

　　n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

　　2.2.8室內配置

　　a)室內空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內宜避免對床直吹。

　　b)室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統一機座、安全隱蔽。

　　c)室外空調機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。

　　d)空調機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統。

　　e)室內空調洞位置合理，應靠近室內機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

　　f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調的要求。

　　g)如使用小型中央空調，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

　　h)室內各類插座、開關位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

　　i)電視、信息（電話和數據）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

　　j)聯排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

　　k)高檔住宅宜考慮居家安防系統的配置及擴展功能。

　　2.2.9綠化配置

　　a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數量品種充足，造型優美。

　　b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

　　c)綠化品種適宜當地氣候條件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

　　d)綠化品種便于養護，養護成本節約。

　　e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

　　f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　g)主干道兩側及集中綠地宜有大型樹木。

　　2.2.10景觀配置

　　a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區域。

　　b)采用水景應考慮水系的水質、清理、保潔、排泄、補充、養護。

　　c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　d)不宜在小區內設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

　　e)景觀裝飾應便于清潔、養護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　2.2.11公共空間

　　a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。

　　b)宜設置可開展社區活動的集中場所及避難場所。

　　c)公共活動區域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

　　d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。

　　e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發。樓道內應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。

　　f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

　　g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。

　　h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

　　i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

　　2.2.12生態環保

　　a)住宅區內無污染環境的生產性經營性項目。

　　b)住宅區內污水處理排放符合國家規范。

　　c)住宅區內無各類污染源。

　　d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

　　e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。

　　f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。

　　g)垃圾房及變電房、煤氣調壓站或其他信號發射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環境。

　　h)宜在住宅區內形成自然生態鏈。

2.2.13管理用房

　　a)物業管理處

　　管理中心功能：經理室、接待區、資料室、辦公區、會議室、衛生間、中央監控。

　　作業用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

　　總面積：根據住宅區管理面積和功能配置。（各地法規要求不一樣）一般：

　　管理部用房面積=住宅區總建筑面積/100*0.2

　　位置：住宅區中央，底層，管理本部及各作業面相對集中。

　　b)業委會、居委會（根據當地政策）

　　功能：辦公室、資料室、會議室、接待室

　　面積：根據具體情況而定

　　位置：和管理部相對接近，業委會與居委會可聯合設置于一處

　　2.2.14新材料、新技術

　　a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。

　　b)試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。

　　c)采用新材料、新技術應預留充足備品備件。

　　d)采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養護便利及成本。

　　2.2.15管理成本測算

　　a)對規劃應充分測算今后產生的管理成本。

　　b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規劃設計原因造成差距過大，應知會地產共同協商，相應改進規劃、設計。

　　2.2.16與相似典型項目的比較

　　a)相似點

　　b)差異點

　　c)優勢

　　d)劣勢

　　e)改進建議

　　3規劃設計評估的程序：

　　3.1地產提前1個月向物業提出書面知會，要求物業參與某項具體項目規劃設計的評估，并提供評估報告。

　　3.2物業接到書面知會后，于3日內回復，由相關部門牽頭組成評估小組，并向地產提交評估所需的開發資料目錄。

　　3.3地產接到資料目錄后3日內向物業提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業，并于一周內組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

　　3.4物業接到開發資料后一周內，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

　　3.5評估小組根據開發資料中針對項目評估細則所列內容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內詳細編寫完成《項目規劃設計評估報告》，并提交物業相關部門。

　　3.6物業相關部門在評估小組提交報告3日內，組織公司評審組對《項目規劃設計評估報告》進行評審。

　　3.7評估小組根據物業公司評審會議的意見，于3日內完成對《項目規劃設計評估報告》的修改。

　　3.8經修改的《項目規劃設計評估報告》由物業公司相關部門組織相關評審組成員會簽后，提交物業公司總經理審核簽發。

　　3.9物業公司總經理簽發后，評估報告提交地產公司。

　　4此階段系統評估工作應以滿足地產要求為目的，是屬于地產委托物業管理業務關系類型，責任關系界定可參考《物業與地產相關業務操作指引》原則執行。若地產沒有明確要提交《項目規劃設計評估報告》的要求，物業可根據以上要點參與設計規劃的評審，并提交意見，責任關系界定可按照《物業與地產相關業務操作指引》前期介入相關規定操作。