從今年年初的北方旱情、南方雨雪冰凍天氣，到6月北京、武漢、長沙等大城市的嚴重內澇，再到7月以來西南地區嚴重的高溫缺水，頻發的極端天氣不但給業主、使用人造成了嚴重的生命財產損失，也不斷考驗著物業服務企業。面對極端天氣，物業服務企業如何才能做得更好?帶著這個問題，筆者于8月對正在經歷極端高溫天氣影響的自貢市和成都市的部分物業服務企業進行了調研，以期發現物業服務企業在應對極端天氣過程中存在的不足并給出相應的對策。

　　物業服務企業在應對極端天氣時的不足

　　一、對極端天氣將會給物業服務企業造成的損害認識不足，沒有從思想上重視，也沒有形成系統的、切實可行的極端天氣應對方案，造成企業外患內憂的局面。

　　外患在于：極端天氣如高溫、暴雨、極端寒冷等不但會導致物業整體受損加劇，建筑物承重結構強度降低、開裂甚至倒塌，屋面滲漏，玻璃幕墻爆裂，設備故障，綠化受損，還會導致突發事件增多，人員、車輛受損，病菌滋生，蚊蠅鼠害增多，環境質量下降，管理難度加大等問題。這諸多問題處理稍有不當，就會引發業主的不滿，造成業主和物業服務企業之間的矛盾。

　　內憂在于：極端天氣下，物業管理成本往往會大幅度提高，同時人力資源管理的難度會加大。以今年夏天四川省自貢市的極端高溫天氣為例，從8月17日開始，自貢市氣溫多次突破40℃，高溫天氣一直持續到9月初。筆者調查發現，8月份該市物業服務企業的管理費用成本支出普遍上漲，增加的開支主要用于：1、員工高溫補貼和獎金;2、辦公環境降溫的能耗費;3、高溫導致保潔工作量驟增，必須支付加班費用;4、設備降溫及綠化用水激增導致的費用等。依照四川省人力資源和社會保障廳20**年發布的《關于做好高溫天氣防暑降溫工作的緊急通知》(川人社明電〔20**〕52號)，用人單位安排勞動者在高溫天氣下(日最高氣溫達到35℃以上)露天工作以及不能采取措施將工作場所溫度降低到33℃以下的(不含33℃)，應按照《四川省勞動和社會保障廳關于制定高溫津貼有關工作的通知》(川勞社辦〔20**〕58號)的規定，向勞動者支付每天不低于6-10元的高溫津貼。但在許多護衛員和保潔員看來，這每天最高10元的高溫補貼與在動輒40℃的高溫下工作相比，簡直起不到多少降溫的作用。更有一些企業，對員工關心不夠，勞保用品與高溫補貼不到位，在這種情況下，員工工作積極性降低、服務態度變差、員工流失等問題是不可避免的。

　　二、對所管理的物業項目在特定的極端天氣下有可能出現的問題考慮不周，準備不充分。

　　以成都上普國際寫字樓玻璃幕墻爆裂事件為例。據20**年8月30日

　　《四川日報》報道，20**年8月20日位于成都上普國際寫字樓28樓的一塊2.5米長、1.75米寬的玻璃幕墻因高溫破裂，整塊玻璃裂成網狀。物管公司接到報告后在樓下用塑料警示柱拉起了一個直徑10米的警戒圈，警戒線上還貼著“當心高空墜物行人請繞行”的字條。10多天過去了，破裂的玻璃仍然懸在28樓，給過往的行人造成了極大的安全隱患與不便。玻璃不能盡快更換的原因是廠家生產這樣的玻璃最快要一周，另外安裝高空幕墻玻璃需要找有資質的公司，為此物管公司跑了好幾天才聯系上一家施工單位。

　　雖然該物業服務企業已經在第一時間采取了一定措施，但是筆者認為，在這件事情的處理上，至少有兩點值得商榷：眾所周知，玻璃幕墻的抗震性和抗變形能力都有欠缺，一旦遇到臺風、颶風、地震、冰雹、溫度遽然變化等，均有可能導致安全事件，那么，從4月28日成都開始出現34℃的高溫到8月20日近4個月的時間，物業服務企業是否針對該大廈的特點，提前檢查了玻璃幕墻，逐一排查隱患?另外，如果該物業服務企業吸取了以往業內多例玻璃幕墻爆裂的教訓，能夠事先查找確定有資質的玻璃幕墻安裝施工單位并與其保持聯系，豈不是可以避免臨時找施工單位造成的時間延誤?

　　三、沒有重視對極端天氣下管理過程的記錄與總結。

　　筆者調查發現，大多數物業服務企業雖然對緊急突發事件進行了記錄，卻缺乏在整個極端天氣過程中，對物業管理出現的狀況、采取的應對措施，以及今后的改進方法等信息系統、全面的總結記錄。實際上，與所管理的項目一同經歷極端天氣，對物業服務企業來說是一個挑戰更是一個機會。通過對極端天氣管理過程做記錄可以全面剖析極端天氣應對工作的完成情況、工作質量和效率、遺留的問題等，從中總結經驗，為下一次應對方案的編寫、管理計劃的制訂以及對于新項目前期介入積累寶貴經驗。

　　比如，8月筆者在自貢調查時發現，與自貢市許多小區植物由于高溫干旱而枯萎甚至枯死的情況相比，匯川路“英祥麗都新居”小區的花卉植物長勢卻比較好，該小區的物管通過每天抽出小區二期剛剛建成但還未投入使用的化糞池中積蓄的水進行綠化養護，才使這些植物渡過了難關。如果該物業服務企業沒有對這次高溫天氣下的管理進行記錄、總結，沒有采取進一步的措施，那么，一旦這化糞池投入使用，明年再經歷類似的極端高溫天氣，該小區的綠化很可能就難逃厄運。然而，經過認真記錄總結，該物業服務企業將至少有兩個收獲：1、可以在明年夏季高溫天氣來臨前，解決遺留問題，做好應對方案;2、可以在前期介入時，向開發商增加兩項建議的內容，即建立中水系統以及在綠化方面選擇經歷了這次在極端高溫天氣的長勢較好的耐高溫、抗干旱的植物。

　　改進建議

　　一、結合企業所在地區的氣候特點，全面、客觀地了解可能出現的極端天氣將給企業自身造成的危害，針對特定的極端天氣，制訂出相應的應對方案。需要強調的是，一旦應急預案制訂，就應將其內容詳細告知企業員工和業主、使用人，讓他們熟悉預案，爭取他們的配合與支持，同時，還要定期地開展針對應急預案目標與內容的培訓、宣傳和演練。在美國國家應急預案編制指南的前言中提出“沒有經過培訓和演練的任何預案文件只是束之高閣的一紙空文”;“預案不僅是讓人看，更重要的是要在實踐活動中切實應用”。應急預案中列入的所有功能和活動都必須經過培訓演練，包括切實提高包括公司領導在內的各類應急工作人員的意識和能力，熟悉和掌握應急響應程序和方法。在培訓和演練中發現的問題可以成為應對方案修改更新的參考。

　　二、注重極端天氣來臨前的物業檢查與隱患排查。了解與防范是應對極端天氣的前提。通過氣象信息，在極端天氣來臨前第一時間認真仔細地例行檢查火災、漏水、漏氣、設備故障等隱患，緊急搶險，未雨綢繆，才能夠有效避免更大的損失。

　　三、重視記錄與總結，不斷提高服務質量。筆者調查發現，很多物業服務企業不知道該如何對極端天氣下的物業管理狀況進行記錄。如前面所分析，進行極端天氣下物業管理情況記錄的目的是要找出不足，積累經驗，以此為依據制訂和完善對該類極端天氣的應對方案，并為今后進行類似物業的前期介入工作做好準備。因此，記錄的內容必須真實反映極端天氣下物業的狀況、出現的問題、處理的方法、存在的不足，遺留的問題以及可以改進的事項。根據上述原則，筆者設計了極端高溫天氣情況記錄表(見表1)，希望能對物業服務企業進行極端天氣情況下的管理記錄設計提供參考。物業管理情況記錄表的設計可以分成三步：首先，通過當地氣象資料，找出可能出現的極端天氣種類，根據物業服務企業或項目自身的情況，綜合分析在特定極端天氣下可能遇到的問題，將其逐一列出，見表1的第一列“出現的情況”。然后，設計第二列“具體情況說明及采取的措施”。這一列的內容是為了反映物業服務企業在極端天氣應對過程中遇到的具體問題和所采取的實際行動，下劃線處要求在具體的情況發生后，物業服務企業根據所采取的措施如實填寫。最后，設計表格的第三列“改進措施及遺留問題”，這一列的內容是在極端天氣過后，物業服務企業針對期間每種具體情況進行的總結，目的是改進應對方案，提高管理質量。

篇2：物業管理企業實施ISO9000體系的困惑和對策

　　物業管理企業實施ISO9000體系的困惑和對策

　　一、認識上的困惑

　　企業過于夸大ISO9000的作用。各個物業管理企業在做ISO9000之前或多或少都有一些管理制度和服務流程，ISO9000只是在原有的基礎上進行更全面的梳理和完善而已，如果認定一套上ISO9000的光環，就有了非常有效的管理，必然走入誤區。經過一段時間的運行后，企業運作并沒有產生想象中的神奇效果，看到的是一些煩瑣的、機械的文件管理，大量的表格填寫，條條框框的約束等，會在認識上產生較大的反差。

　　各級人員對標準的熟悉和理解不夠，表現在咨詢公司的局限性。各個企業一般都是請咨詢公司來幫助建立ISO9000體系的。咨詢師對標準的理解、把握和能否有機地與行業的特點相結合的專業能力決定了企業ISO9000質量管理體系的水平。如對該標準的“7.5.4產品的標識和可追溯性”條款的理解，一些咨詢師認為物業管理行業不生產實物產品，因此標準的這個條款可作刪除處理，而實際上物業管理行業的小區各類識別標志、指引標志、服務人員的工作牌等都是該標準條款所要求的內容。諸如這些環節中的任何一個環節有問題，都會影響企業ISO9000的最終成效。

　　管理層的認識局限性。企業的方向和發展是由企業最高管理者確定的。領導的作用在八項質量管理原則中位居第二。但目前很多企業在實施ISO9000時都是由咨詢公司設計，而咨詢師一般從專業和通用角度考慮體系的設計，不一定與最高管理者的意圖一致，從而也給體系的執行帶來不利。

　　職能部門專業的局限性。ISO9000是一個純翻譯版，即便是國內的許多專家，至今為止在理解標準條款與企業的具體應用方面都有不一致的地方，而且需要有大量的實踐積累，才有可能達到一定的深度，而一個企業的專職人員在專業方面就更有差距。職能部門對標準條款如何轉化為企業的實際把握不住，一般都是被動地按照咨詢師要求開展工作，很少主動地根據企業的實際設計自己的ISO9000體系。

　　二、執行中的困惑

　　在物業管理企業，最主要的執行者是基層管理人員和一線操作人員。實施ISO9000后，從表面上看，是給基層管理人員增加了許多規定的要求和條條框框的內容，比如不能隨意口頭進行管理，而必須按照體系文件的條款逐條對照執行;不僅自己要規范執行并熟悉掌握文件的條款，還要給基層員工進行文件條款的培訓;培訓所用文件是受控版本，不能隨意復制;要填寫大量的表格、記錄等等。加重了一線員工的負擔，導致基層管理人員在潛意識中抵觸和質疑ISO9000。這種情緒也會傳遞至中層管理人員。

　　規范管理控制不是公司的最終目標，實現效益的提高才是最終目的。一個想成功的企業除了滿足ISO9000的要求，還要考慮成本和績效，考慮企業在行業中的競爭優勢。ISO9000不會給企業提出新的舉措，只能對員工管理及操作流程進行規定。

　　事實上，各管理處在實際工作中不斷總結，推陳出新，有許多好的管理舉措，如主動幫客人提重物、在雨天替客人打傘等，這些個性化服務在ISO9000文件中沒有規定，導致大家的創新受到限制。同時，企業為了更加優秀，還要參加行業評比，如創優(市優、省優、國優)，申報國家(或市)質量獎等，通過參加這些評比，使企業比較全面地建立更優秀的和卓越的管理模式。

　　因此，從表面上看企業似乎又建立了另外的管理體系，一個公司有幾套管理體系，并且這些管理模式之間都有重合的地方，使管理層及執行層都感覺到負擔和無奈。

　　對策一：認識上的突破

　　提高企業專職人員與最高管理者認識的一致性。最高管理者明確質量管理方向并提出工作要求。職能部門將專業要求與領導思路相結合提出策劃體系，并將方案及時匯報。最高管理者審核策劃方案是否適合，同時糾正偏差。策劃方案要經過這樣反復論證才能確定和實施。

　　提高專職人員對標準的認識。職能部門的人員要深入學習ISO9000標準，如標準中“7.5.2生產和服務提供過程的確認”這一條款，許多物業管理公司都把物業服務提供的過程作為不能由后續監視或測量的過程。其實對物業管理行業來說，應該都可用“7.5.1生產和服務提供的控制”來實現。因此，“7.5.2生產和服務提供過程的確認”對物業管理公司來說可以作刪除處理，而對“7.3設計和開發”條款也可以根據企業物業管理模式的改變情況確定是否需要裁減。體系設計的繁簡，ISO9000沒有做具體規定和限制。因此，企業質量管理體系的模式和框架應該是這個企業的管理特色及專業水平的集中體現，不是一味地照搬其他先進企業的形式。

　　對策二：合理設計流程

　　以結果為導向設計和完善體系。以“結果-方式-人員-組織”的順序著手流程重組或設計，往往會起到意想不到的效果。我們可以繪制服務流程圖來描繪物業管理的服務項目及其關系。在流程圖中將服務項目列出來，清潔、保安、綠化等，將每項服務的要求明確，然后制定相應的流程和制度來確保持續達到結果，再通過控制以下幾個步驟:

　　1、各崗位人員是否持續達到崗位的要求;

　　2、操作流程及各項規定是否持續執行;

　　3、設備設施是否足夠，并保持良好的運行狀況;

　　4、是否有檢查和檢查標準，并執行檢查;

　　5、是否對檢查的問題進行改進等，使策劃的體系及流程得到貫徹及合理運用。

　　至于記錄的多少，管理人員視需要而定，并不是越多越好，只要有證據證明你的工作做到位了即可。

　　對策三：整合優秀管理模式

　　各種質量管理獎評比和創優也是第三方對企業綜合管理效應作出的評價，是對物業管理提出具體的管理標準，大部分與ISO9000的要求一致，有些模式甚至多于ISO9000的要求，因此企業可以在建立ISO9000質量管理體系的同時考慮其他模式的要求。比如，創優要求建立、健全設備房的各項管理制度并在工作場所張貼上墻，而ISO9000則將這些內容放在各類設備運作作業指導書中?？梢詫搩灥囊笈cISO9000整合考慮，建立專項管理制度匯編，將檔案管理要求細化成具體文件，而涉及到對具體作業的內容才以作業指導書編寫。同樣，企業如果要申報各種質量管理獎，也可以將一些內容編寫到ISO9000體系中，ISO9000沒有的內容再編成補充文件。

　　對策四：從創新中尋找優勢

　　一個企業的發展壯大及在市場上處于競爭優勢，靠的是不斷創新。創新來源于基層，創新的管理和服務可以先應用于實際工作中，經過實踐檢驗證實確實是行之有效的、給企業增加亮點的，最終可融入ISO9000中，成為推廣和普及的方法，形成公司的知識產權，從而推動ISO9000的持續改進。

篇3：分析開發商與物管企業不平等地位及對策

　　分析開發商與物管企業不平等地位及對策

　　剛剛入住不到半年，某高擋住宅小區的業主對他們所在小區物業管理公司的意見越來越大，原因主要有：

　　1、熱水供應

　　在剛剛入住的一段時間內，熱水的供應還基本上按照開發商的承諾，但隨著入住業主的增多，熱水的供應反倒越來越差。一開始是供應時間縮短了，后來熱水的溫度也降了下來，以至于業主洗浴時不能加冷水，這樣熱水用量自然就要多很多。

　　2、小區內學校不能盡快開辦在開盤的時候，開發商一再和業主強調，小區要引進某小學分校和某中學分校。不少的業主，就是基于這一點才下定決心花高價買這個小區的房子，畢竟這里離市區較遠，而子女的教育問題又是他們最為關切的。但入住后的日子一天天過去了，學校的工程還沒有完工，甚至連施工都停止了。

　　3、服務的價格奇高由于這里離市區有一定的距離，而周邊又沒有什么足夠多生活配套設施，所以人們必須依靠小區內的生活配套服務，比如買菜、洗衣、理發等。半年來，這些服務的價格漲了好幾次，同樣的蔬菜，小區內的價格要比其它地方價格高上五毛多，水果就更高，以至于許多業主已經開始從工作單位附近大包小包的運菜田家。

　　入住已經半年了，開發育已經撤出了小區。而且由于從一開始的保修、裝修管理大事小情都是由物業管理公司來管，物業管理公司也從來不推，委，這些意見自然也就逐漸反映到了物業管理公司那里。沒想到物業管理公司竟也是一肚子的苦水，因為物業管理公司運行半年多，不但沒有賺上錢，反而賠進了十幾萬。原來，在物業管理公司和開發商洽談這個管理項目的時候，還有另外幾家物業管理公司和他競爭。在這種情況下，雖然物業管理合同確定的物業管理費并不算太低，但是開發商強迫他們同意完成包括學校工程中未完成部分的施工、學校的引入、會所的開辦在內的多項開發商承諾，就連對物業保修期限內的保修承包金額也壓的低于保修成本很多。沒辦法，當時為了爭取到這個服務項目，只能答應開發商這些不平等的要求。到現在也只能采取這些辦法來多賺些錢，彌補虧空了。

　　當前，和以上個案類似的情形已經成為現實的物業管理活動中普遍存在個突出問題。問題的癥結是承接前期物業管理項回目過程中開發商和物業管理企業地位的不平等，開發商占據強勢，而物業管理企業處于弱勢。它對物業管理企業的經營的影響，對業主權益的實現，對物業管理行業發展的破壞都是巨大的。

　　一、不良影響

　　首先，在業主大會召開之前的相當長的期限內，業主必須忍受質次價高的物業服務。這個期限般都要在兩年左右。

　　其次，對物業管理企業而言，在這期間，它們常常不能得到應得的利潤，反而會造成非常嚴重的企業形象和信譽的損失。

　　二、物業管理企業面臨的境地

　　(一)為獲得項目不顧一切

　　通常在類似于案例所記述的情況下，物業管理企業所面臨的境地都非常尷尬。應當說，物業管理企業并非不愿意給業主一個物有所值的服務?？陀^地講，物業管理企業作為市場上的經營者，并不愿意和業主發生矛盾，而是愿意贏得廣大業主的好評。一方面，業主對他們的評價直接影響著他們的信譽，也影響到物業管理公司今后在更廣闊的市場上承攬項目τ另方面，面對他們的服務對象，每天上班都要直接接觸的業主，他們也很希望他們的辛苦能換回業主對他們服務的滿意。

　　但是，物業管理企業首先要獲得物業管理的市場。在前期物業管理階段，項目是從開發商那里得到的，開發商和物業管理企業之間是賣方市場。緊要關頭，物業管理企業常常不得不為了承接項目而遷就開發商，導致權利和義務的不對等?？墒?，作為物業管理企業，企業生存還是要依賴經營的效益。沒有效益、沒有盈利的經營并非企業的初衷。在獲得項目之后的物業管理經營過程中，要保有利潤的物業管理經營服務行為，又不得不為了利潤而給業主的服務縮水。

　　現實對物業管理企業就是這樣殘酷不接受-開始的被動局面，意味著沒有進入這個市場的機會，就更談不上經營，如果想在項目中站穩腳跟之后再回頭向開發商討回一開始失去的公道，這種做法很有可能導致物業管理企業在開發商這個圈子里喪失聲譽。

　　(二)物業管理企業心態分析

　　物業管理企業在和房地產開發商簽訂物業服務協議和物業保修承包合同等一系列合同時，并不是沒有弄明白這一系列合同使他可能處在一個尷尬的境地。他同樣進行了權衡和分析，他主要是從利益和機會兩方面進行衡量的。首先獲得項目這是一個可能獲得利潤的機會。其次，這機會雖然有的內容被房地產開發商剝奪了利益，但是有可能從業主方得到補償。在他們看來，從業主方得到補償并獲得最終利潤的機會是客觀存在的。

　　物業管理企業對這一機會的判斷根據是當前的前期物業管理法律制度。當開發商和物業管理企業簽訂前期物業服務協議后，業主在成立業主大會前不存在改變這一物業服務協議內容的可能機會。又由于對前期物業服務協議內容的(被動)接受，加之對服務條款細節的不了解，使得對物業管理企業按約定提供服務的監督缺乏信心。同時，在開發商售出物業后，房地產開發商針對物業管理企業對物業服務協議的履行也再不有監督和督促改進的驅動力。這樣，物業管理企業一旦由開發商選定，物業管理服務合同一旦簽署，業主將在前期物業管理階段毫無能力對抗，開發商也不再負責。一定時期內(召開業主大會前)沒有人能改變物業服務協議的內容，為降低服務成本適當降低服務標準也有可能。

　　(三)惡性循環

　　這樣，眾多的小區的物業管理就從一開始走上條惡性循環之路。前期的物業管理服務對物業管理公司和業主的關系的形成，一個小區物業管理氛圍的形成都是至關重要的。一開始如果能使業主滿意，贏得業主的好評，那么，隨之而來，物業管理服務就會運行得較為順暢，物業管理費的收繳比例就會高；反之，如果在前期物業管理服務過程中激起了業主們的集體反對，那么這個第一印象可能會給這個小區的物業管理造成難以抹去的陰影，無論物業管理公司在小區內費多大力氣倡導什么社區文化，小區的業主都不會響應，小區業主對物業管理公司的日常管理不但不會配合，還會故意挑刺，想方設法和物業管理公司作對，以物業服務不到位為理由，當然地把交物業管理費，想方設法為難物業管理人員。這樣，許多小區內的業主，在入住不久后，就會憋足了勁，炒掉物業管理公司。

　　服務質量價格比較低，物業管理費收繳越難，物業管理企業越難以提高服務質量。按照一般規律，前期物業管理中，物業管理公司和業主之間的矛盾終結只有等待時間--到業主委員會成立后，頗費周折尋找業主們中意的物業管理公司來替換原物業管理企業。其實在這個過程中，通過這場艱苦的博弈，業主們最終只不過是得到了一次和另一家物業管理公司在另一個服務協議上合作的機會。也許新選聘的物業管理公司并沒有原來的物業管理公司水平高，服務好?？蓱z提供前期管理的物業管理公司，它自始至終沒有一個翻身的機會就被PASS掉了，不是由于自身沒有提供合格服務的能力在市場競爭中落敗，而是由于在承接前期物業管理項目開始就是在鋪-條惡性循環之路。

　　三、根源分析

　　為什么開發商和前期物業管理中的物業管理企業會地位不平等？許多人簡單地認為，開發商對前期物業管理服務環節的權利、責任和義務在物業銷售環節受到了業主的合理制約。前期物業服務協議對業主和開發商的利益平衡在物業管理企業進駐后即轉變為業主和物業管理企業之間的利益平衡，開發商和物業管理企業是平等的關系。實際上這環節遠不是這樣簡單。

　　第一，業主在購房過程中與開發商具有的平等地位不能說明業主在合理選擇了開發商所配置的物業服務的有效地位。

　　因為，在業主的消費意識中，購房是置業，物業是購買服務，購房是一次性的，其權利義務一般不會再發生變化，而物業服務的消費是長期的，將來存在著再選擇的可能，具有再次決定機會的。所以決定房屋物業的交易和物業服務的交易這捆綁商品時，房屋交易的權重巨大，物業服務很難有很大的權重。一般情況下，購房者能夠和開發商成功簽訂補充條款已經難能可貴，作為合同附件的物業管理服務協議就更懶得和開發商叫陣。物業服務只可能落得一個參考因素。這一事實，造成人們對物業服務合同條款的放任成為必然。也就是說，事實上，在簽訂物業轉讓合同時簽訂的物業服務條款，對業主維護物業管理服務過程中的權利不利，難以達到物業服務合同雙方權利義務的平衡。房地產開發商可以在前期物業服務合同中對物業管理企業做出巨大讓步，提高物業管理費而自己并不由此產生利益損失。

　　第二，前期物業管理服務合同是由房地產開發單位和物業管理單位簽訂的關于小區物業開發單位委托物業管理單位對項目進行物業管理服務的協議。

　　在這法律關系中最基本的法律關系主體是物業管理單位和房地產開發單位，是簽訂合同的雙方，但合同中確定的權利和義務主體雙方卻是業主和物業管理單位。房屋轉讓合同中，物業服務條款的地位使得業主被動接受物業服務合同權利義務約定，而成為了前期物業管理合同的權利和義務主體。在房屋交易時，前期物業服務合同的內容從根本上不影響房屋銷售。而開發商在簽訂的前期物業服務合同中所扮演的是沒有義務約束的角色。這使前期物業管理關系雙方地位實質極不平等，具體說可以不對業主負責的開發商具有絕對強勢，而物業管理單位具有絕對弱勢。房地產開發單位選擇和誰簽訂前期物業管理合同，所簽訂合同的具體權利義務成了其在與物業管理單位簽訂諸如保修承包協議等不平等合同時的籌碼。

　　可見，開發商在與物業管理企業鑒定前期物業管理合同時并沒有憲全代表業主利益，而是從自身利益最大化的角度，把它作為了和物業管理企業在諸如“尾巴工程”“保修責任”等關系上的權利、義務不平等的工具。

　　四、結論和對策

　　可以得出結論第一，必須改變前期物業管理中物業管理企業“在開發商那里失去的利益，從業主當中收回”這一預期，第二，必須改變開發商對前期物業管理服務不負責任的態度。有必要建立以下法律和制度：

　　1、建立業主在成立業主大會前改變這一協議內容的可能機會的法律制度。

　　如:1/3己入住業主投訴，物業管理企業應對業主提出的物業管理中存在的問題和物業管理企業重新簽訂相關內容的補充條款或重新簽訂物業管理協議;1/2以上入住業主提議，開發商應更換物業管理企業。需要進一步解釋的是，建工Z這一制度的目的是督促物業管理企業謹慎對待前期物業管理階段的物業管理服務質量，由此可能產生的在前期物業管理階段的物業管理企業更迭的可能性當然存在1但這卻能迫使物業管理企業在與開發商談判過程中站穩立場，從而減少業主大會成立后更換物業管理企業的比率。為盡量降低這期間物業管理企業更迭，可將啟動這制度的業主比例(1/3、1/2)科學確定。

　　2、建立能表達業主大會成立和解聘前期物業管理企業的可能性的過程信息表達制度。

　　這制度所提供的信息反映業主對物業管理服務的認可程度或不認可程度，把物業服務的質量與業主對物業服務的認可程度對應起來。服務質量的水平直接影響業主對物業管理企業的認可，決定物業管理企業能否維持此項業務。

　　如:業主對物業管理服務的意見得不到解決1業主可向行業主管部門提出解聘物業管理企業的訴求，當提出訴求的業主的量達到小區投票權1/2時，業主大會成立，物業管理企業即被解聘。當然F物業管理企業可以申請行政主管部門審查業主投訴或訴求的緣由的真實性。不真實的緣由不產生效力。業主如對行政主管部門的審查存在異議可以向人民法院起訴。從而保證這一機制能如實反映業主對物業管理服務質量的評價。

　　這樣就能建立起一套合理的業主對物業服務質量從一般不滿情緒到"必欲除之而后快的敵對情緒的預警機制。前期物業服務不合格，開發商難逃責任，物業管理企業也可保持不間斷的警惕。從而將有力促使物業管理企業與房地產開發商按照權利義務對等的原則處理相互關系。

　　文/邢國威