物業管理公司的性質和組織機構

　　一、公司的性質和組織機構

　　二、公司優質服務新觀念之確立

　　三、公司所追求的高品味服務特征

　　四、公司對住戶優良服務的表現形式及內容

　　公司經營的成功與否，不僅取決于優良的硬件設施，重要的是能否為住戶提供優良的服務。它的表現形式是：

　　1．所有公司員工的儀容、儀表和舉止。

　　2．所有公司員工的氣質、風貌和禮儀。

　　3．良好的服務技能和態度。

　　4．規范化的服務程序及標準。

　　5．良好的人際關系，知識視野，應變能力。

　　公司優良服務的內容包括：

　　1．公司所有員工對住戶態度要熱情，要了解住戶的需求，并盡可能滿足他們。

　　2．從住戶角度看待自己的工作，力求專業化、規范化、標準化。

　　3．對工作既要有自豪感，也要有責任心。

　　4．要經常樂意完成職外的工作，以顯示對住戶的關心。

　　5．公司是對住戶服務團隊的統一整體，它不僅要求一部門員工搞好團結，而且還要求各部門員工緊密配合，同心同德。

篇2：物業知識教材:物業公司組織機構

　　物業知識教材:物業公司組織機構

　　一、物業管理公司組織機構設置的要求

　　物業管理公司組織機構的設置必須為實現公司的經營管理目標服務，它的設置應滿足以下四個基本要求:

　　(一)具備服務性的功能

　　物業管理公司是專門從事物業管理與服務的服務性企業，它的組織機構的設置必須保證具備這些功能，并有助于實現企業的服務宗旨。

　　(二)充分發揮公司員工潛能

　　物業管理公司的管理、經營和服務活動都是依靠每一個人來實現的。因此，組織機構的設置要求每一位職員都能人盡其才，充分發揮個人智慧。

　　(三)關系協調

　　公司是一個有機整體，是由人、財、物、技術、信息等要素和子系統組成的開放系統，這種系統能否最大地發揮出整體功能，有賴于系統內各要素的協調配合。因此，組織機構的設置必須保證公司內部各種關系的相互協調。

　　(四)效率與效益

　　物業管理公司組織機構的設置要求從實際出發，以低成本的投入達到最好的工作效率、經濟效益、社會效益以及環境效益。

　　物業管理公司不是孤立的經濟實體，而是開放的組織系統。要設計一個功能齊全、結構合理的組織機構，首先必須明確每一個組織機構的功能作用和具體目標，其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協調關系。組織機構設置的目的性和科學性是保證公司整體協調和高效運作的關鍵。

　　二、物業管理公司組織機構設置的原則

　　為了發揮物業管理公司組織機構的整體功能，實現公司的總目標，根據上述四個基本要求，組織機構的設置應遵循以下原則:

　　(一)目標原則

　　公司有自己的經營發展目標，組織機構的設置必須以公司的總體目標為依據。從某種意義上講，組織機構的設置是實現公司總目標的一種管理手段。因目標設置機構，因機構設職設人，這是組織機構設置的目標原則。

　　(二)統一領導與層次管理原則

　　物業管理公司的經營戰略和重大決策權應集中在高層領導手中，而日常工作的管理與經營權力則逐級授權，實行層次化管理。統一領導是各項工作協調進行和實現總目標的決策保證，分級層次管理則是充分發揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領導整日忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會影響各層次管理人員的積極性，而且會使企業逐漸失去長遠的戰略目標，甚至迷失發展方向。這是企業逐漸步入正軌的情況下，高層領導尤應注意的層次化管理問題。

　　(三)分工協作原則

　　分工協作是社會發展進步的標志，它不僅能提高勞動生產率，而且能發揮整體效益。物業管理公司能否最大程度地發揮出整體效益，取決于組織機構的專業分工與相互協調。公司總的目標如能分層次落實到各個部門，使之各司其職，相互協作，目標也就不難實現了。

　　(四)責權對應原則

　　整個公司的責任和權力是對等的，委以責任的同時也必須委以自主完成任務所必需的權力。有責無權，不僅不能調動管理人員的積極性，而且使責任形同烏有，最終無法保證公司任務的完成;有權無責，必然助長官僚主義，導致權力濫用。

　　(五)有效管理幅度原則

　　在處理管理幅度與管理層級的關系時，一般情況下應盡量減少管理層級，盡可能地擴大管理幅度;否則，管理層級多了，人員和費用也多了，會影響公司的經營效率。但是，有效的管理幅度必須考慮到機構特性、管理內容、人員能力以及組織機構的健全程度等因素，管理幅度過大同樣也會影響公司的經營效率。

　　三、物業管理公司組織機構的類型

　　物業管理公司組織機構的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產區域制、事業部制等。目前，我國物業管理公司的組織機構主要采用以下幾種形式:

　　(一)直線制

　　直線制是企業管理機構最早的一種組織形式。采用這種類型的物業管理公司一般都是小型的專業化物業管理公司，以作業性工作為主，如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設專門的作業組，由經理直接指揮。

　　直線制的特點是企業的各級組織機構從上到下實行垂直領導，各級主管人員對所屬單位的一切問題負責，不設專門職能機構，只設職能人員協助主管人員工作。

　　直線制的優點是責權統一，行動效率高;缺點是對領導者的要求比較高，要通曉多種專門知識，親自處理許多具體業務。

　　(二)直線職能制

　　直線職能制是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外，還相應地設置了職能機構。這些職能機構有權在自己的業務范圍內從事各項專業管理活動。

　　目前，一般的大中型物業管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設物業管理公司的組織機構基本上即屬于這種類型。公司總部設有物業管理部、計劃開發部、財務部，下設經營部、房產管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等，江南、江北和天河等管理部下設業務部門、職能部門，如天河管理部下設土建、水電、綠化環衛、保安隊、管理處、資料、預算等業務部門和職能部門。

　　直線職能制綜合了直線制和職能制的優點，既保持了直線制集中統一指揮的優點，又具有職能分工的長處，它將機構形式分為兩個層次，一是管理層，一是作業層，這對減輕主管領導的負擔，提高決策質量和工作效率起到了非常重要的作用。

　　直線職能制的組織形式也有不足之處，它的下級往往缺乏必要的自主權，各個職能部門之間因缺乏橫向聯系而容易產生脫節和矛盾，信息反饋的速度以及對環境的敏感度比較差，等等。因此，采用此種類型的組織機構，應特別注意克服它的弱點。

　　(三)現行常見的組織機構

　　物業管理公司的組織機構雖然可以有多種類型，但無論是哪種類型，都必須從實際需要出發，根據自己公司的特點進行設置。目前，一般物業管理公司的機構設置大都采用經理室管理層、職能部門層、下屬企業及管理處等三個層級的組織形式。

　　四、物業管理公司的集團化選擇

　　物業管理公司的集團化選擇，是指多家物業管理企業(法人)以實力雄厚的大企業為核心，按一定的關系組成的多法人聯合體。物業管理公司隨著自身業務的不斷拓展和下屬企業的不斷增多，也可自身發展壯大為企業集團。物業管理公司選擇集團化經營的發展道路，實際上是市場競爭的必然結果，它對改善物業管理有以下優點:

　　1.有利于資源共享，節省管理成本

　　現代大型物業需要現代化的維護保養設備。但是物業管理公司往往由于業務量不夠而不敢購置或不能發揮這些設備的作用，從而造成許多浪費。集團化管理可統籌調配人力物力，降低人力成本，提高設備利用率，從而大大提高市場競爭能力。

　　2.有利于實施品牌管理

　　集團化管理將所管轄的物業統一在一個品牌的旗幟下，使每個物業項目在管理理念、服務宗旨、運作模式、規章制度、行為規范甚至制服徽標等方面都能體現品牌的特色，這對推行統一規范化的有償性服務、樹立企業形象都是十分有益的。

　　3.有利于產生規模經濟效益

　　集團化管理通過對每個物業項目的管理取得合理利潤，雖單個項目利潤有限，但集中各個項目的微利就合成為可觀的經濟效益。

　　4.有利于實現物業管理的社會化和專業化

　　集團化的物業管理使管理權分散的物業相對集中到一批有品牌的、有實力的集團公司麾下，這對打破“誰建設，誰管理”的物業管理格局是有促進作用的。

　　上述說明，不論是從市場競爭的角度，還是從節約成本的角度，或是從物業管理本身的特點來看，物業管理公司走大型化、集團化經營的發展道路，發揮集團的整體優勢和規模經濟優勢，既是市場競爭的必然結果，同時也是實現節省管理成本、實施品牌管理和產生規模經濟效益的選擇。