物業管理手冊:物業項目承接

　　1總則

　　1.1本手冊規定的物業項目承接主要是針對管理公司新開發項目以外的新物業項目承接，以及與物業小區業主委員會簽訂(續簽)物業服務合同的過程。

　　1.2物業項目承接過程必須按管理公司規定的原則、程序和要求進行，有選擇地參與外部物業小區的投標和洽談，維持EE品牌的優質形象。

　　1.3各物業分公司在開展物業項目承接工作中應充分識別顧客需求和期望，確保本公司有能力滿足顧客要求。

　　2相關職責界定

　　2.1物業分公司負責具體操作與業主委員會簽訂或續簽物業管理服務合同，以及對外項目承接工作。

　　2.2項目所在公司負責審核所屬物業分公司的對外承接項目意向、物業投標書、(前期)物業服務合同，以及合同續簽時的物業管理方案。

　　2.3管理公司物業管理部負責批準物業分公司對外承接項目意向、物業投標書、(前期)物業服務合同，以及合同續簽時的物業管理方案。

　　3對外物業項目承接

　　3.1基本規定

　　3.1.1管理公司不限制各地物業分公司在有條件的情況對外承接物業服務項目，但在具體操作前必須將對外承接項目的工作意向報經項目所在公司審核、管理公司經營委員會批準，批準后方可進行下一步的洽談或報名參與投標。

　　3.1.2各地物業分公司對外承接項目應遵循國家《物業管理條例》的規定，通過投標方式承接物業服務項目。

　　3.2物業服務招標信息

　　3.2.1物業分公司接獲并核實物業管理招標信息后，應迅速組織人員從開發商或托管單位獲得招標文件或相關資料，報本公司總經理審查。需要購買招標文件的及繳納投標押金的，必須先報總經理批準。

　　3.2.2物業分公司總經理負責組織相關人員對收集的初步信息進行分析，決定是否

　　參加投標。

　　3.2.4當決定參加投標時，物業分公司組織人員依據相關資料編制投標計劃書，經本公司總經理審核簽署后，報項目地產公司審核、管理公司經營委員會批準。投標計劃書內容包括成本估算額、投標方案、投標時間等。

　　3.3投標申請

　　3.3.1經管理公司經營委員會批準后，物業分公司編制并向招標單位報送投標申請。

　　3.3.2投標申請的內容應包括：公司營業執照、專業人員配置、招標和投標方案。品質部負責組織相關部門配合接受招標單位的資質審查。

　　3.4投標工作小組

　　3.4.1物業分公司通過招標單位的資格審查，成為投標單位后，物業分公司總經理組織相關部門的專業人員參加投標工作小組，完成物業項目調查、招標文件分析、投標文件編制及評審、參加開標及中標后的合同談判等工作。

　　3.4.2投標工作小組成員的任務分工、工作輸出成果及時間進度等必須形成書面的投標工作計劃。

　　3.4.3物業分公司品質部經理、財務部經理及相關必需的專業技術人員應為投標小組成員，全過程參與投標工作。

　　3.5投標文件編制

　　3.5.1物業分公司總經理負責組織投標小組成員詳細研讀招標文件，對招標文件的每一條款要求達成一致理解，并就需要澄清的事項列出問題清單及解決途徑，在投標小組內分配工作任務，這些任務包括(不限于)：

　　a)就招標文件中的問題與招標單位進行溝通、澄清；

　　b)進行物業項目現場踏勘，了解物業項目及周邊區域情況；

　　c)開發商(或物業小區)過往與物業公司的合作表現；

　　d)當地物業法規及主管部門政策、工作慣例收集、研究；

　　e)需要時，開展相關市場及競爭對手調查等。

　　3.5.2上述各項工作完成后均必須形成書報告，詳細陳述收集信息內容、來源、可

　　信程度，以分析結論和建議。

　　3.5.3投標工作小組應根據招標書的格式要求逐項考慮，編制相應的投標書。編制時主要考慮以下方面的要求：

　　a)標書的形式；

　　b)投標書表述的內容應符合招標書的情況；

　　c)適度的報價；

　　d)投標書所附的證

據資料。

　　3.5.4投標書一般應包括以下內容：

　　a)投標函；

　　b)投標報價；

　　c)物業管理方案；

　　d)招標文件要求的其他材料。

　　3.5.5在招標單位沒有具體規定物業管理方案、成本測算要求時，物業分公司應按

　　《物業管理方案編制要點》，以及《開辦費用測算指引》、《日常運作成本測算指引》的規定執行。

　　3.6投標文件的評審與批準

　　3.6.1投標文件完成后，物業分公司總經理應組織投標小組成員對投標文件進行評審，評審結果應形成書面記錄,并由參加人員聯名簽署。

　　3.6.2投標文件的評審應參照本手冊第6.3節《合同管理》的規定內容進行，并著重考慮以下各方面的問題：

　　a)投標書格式是否滿足招標文件的要求；

　　b)招標文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清，并在投標文件中清晰體現；

　　c)物業管理方案是否有針對性，能否體現招標文件要求的特色，以及AU*物業的品牌形象；

　　d)招標文件涉及的服務要求是否全部涵蓋；

　　e)是否存在過度承諾，或可能導致分歧的表達；

　　f)成本測算是否合理、可行，等等。

　　3.6.3物業分公司內部投標文件評審通過后，應將投標文件及評審記錄一并報項目

　　所在公司審核、管理公司經營委員會批準。

　　3.7投標書的報送及評標

　　3.7.1經管理公司經營委員會批準后的投標文件，物業分公司投標小組負責裝訂、密封并加蓋單位印章和總經理印鑒，并按招標規定的時間報送招標單位參加開標。

　　3.7.2物業分公司總經理或指定專人代表公司參加招標單位的開標過程。根據招標單位要求，公司的投標代表對投標文件的解釋和澄清必須在投標承諾范圍內，對任何改變服務標準、收費標準，以及可能引起服務成本增加的事項，都必須重新按上述規定的程序進行評審和報批。

　　3.8中標及合同簽訂

　　3.8.1物業分公司收到招標單位中標通知后，應按本手冊第6.3節《合同管理》的規定與招標單位進行合同文件的起草和談判，招標文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標文件中的承諾執行。

　　3.8.2任何超出投標文件承諾范圍的合同條款，或改變原審批過的合同條款，物業分公司總經理在正式簽訂合同前報項目所在公司、管理公司經營委員會再次審批。

　　3.8.3所有參加投標的項目，如未能中標或未能最終簽訂(前期)物業服務合同的，物業分公司應向項目所在公司、管理公司物業管理部提交書面報告，詳細分析未中標或未簽訂合同的原因，總結工作經驗和教訓。

　　3.8.4投標過程中形成的相關文件和記錄由行政人事部統一存檔保管，包括：投標計劃書、招標文件、相關調查分析報告、投標文件及其評審記錄等。

　　4業主委員會物業服務合同的簽訂(續簽)

　　4.1各物業分公司在物業服務合同(或與開發商簽訂的前期物業服務合同)期滿前，應組織本公司相關職能部門做好物業服務合同的續簽工作。在合同期滿前三個月應開展合同續簽工作，并在合同期滿前一個月完成物業服務合同的續簽。

　　4.2物業分公司在與業主委員會就物業服務合同續簽的洽談過程，應完成以下工作：

　　a)總結分析上一合同期內的物業服務工作，對(前期)物業服務合同執行情況進行評估；

　　b)針對性開展業主(住戶)調查，分析業主(住戶)滿意程序，收集業主(住戶)

　　意見和要求；

　　c)必要時，開展針對性的競爭對手及周邊地區物業服務市場調查；

　　d)針對業主委員會要求改進的方面，以及本公司認為在后續服務中有能力改進的方面進行策劃，提出初步改進方案。

　　4.3針對顧客需求及行業市場的變化，物業分公司應在提出切實可行物業管理方案，在經濟原則下滿足顧客需求變化，適應行業市場競爭和發展。

　　4.4各地物業分公司在向業主委員會正式做出承諾，提交書面的物業管理方案或其它形式的物業服務策劃文案前，應報項目所在公司審核、管理公司物業管理部批準。

　　4.5物業分公司與業主委員會正式簽訂物業服務合同前必須按本手冊第6.3節的規定執行，履行相應的合同評審和批準手續。

　　5相關文件與記錄

　　5.1WDWY-WI-MM4103物業管理方案編制要點

　　5.2WDWY-WI-MM6101開辦費用測算指引

　　5.3WDWY-WI-MM6103日常運作成本測算指引

　　5.4投標計劃書

　　5.5投標項目調查分析報告

　　5.6投標書

　　5.7物業管理方案

　　5.8投標文件評審記錄

篇2：物業承接查驗辦法(2011)

　　物業承接查驗辦法(20**)

　　關于印發《物業承接查驗辦法》的通知

　　建房[20**]165號

　　各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

　　為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，我部制定了《物業承接查驗辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告知我部房地產市場監管司。

　　中華人民共和國住房和城鄉建設部

　　二〇一〇年十月十四日

　　物業承接查驗辦法

　　第一條 為了規范物業承接查驗行為，加強前期物業管理活動的指導和監督，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　第三條 物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

　　第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

　　第七條 建設單位制定的臨時管理規約，應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

　　第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含物業承接查驗的內容。

　　前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業服務企業可以協議補充。

　　不能達成補充協議的，按照國家標準、行業標準履行；沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

　　第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　第十條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　第十一條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：

　?。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

　?。ㄈ┙逃?、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

　?。ㄎ澹╇娞?/a>、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

　?。┪飿I使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

　?。ㄆ撸┓?、法規規定的其他條件。

　　第十二條 實施物業承接查驗，主要依據下列文件：

　?。ㄒ唬┪飿I買賣合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┣捌谖飿I服務合同；

　?。ㄋ模┪飿I規劃設計方案；

　?。ㄎ澹┙ㄔO單位移交的圖紙資料；

　?。┙ㄔO工程質量法規、政策、標準和規范。

　　第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行：

　?。ㄒ唬┐_定物業承接查驗方案；

　?。ǘ┮平挥嘘P圖紙資料；

　?。ㄈ┎轵灩灿貌课?、共用設施設備；

　?。ㄋ模┙鉀Q查驗發現的問題；

　?。ㄎ澹┐_認現場查驗結果；

　?。┖炗單飿I承接查驗協議；

　?。ㄆ撸┺k理物業交接手續。

　　第十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┕灿迷O施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

　?。ㄋ模┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第十五條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

　　第十六條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　?。ǘ┕灿迷O備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　?。ㄈ┕灿迷O施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

　　第十九條 現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

　　第二十條 現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

　　第二十一條 建設單位應當委派專業人員參與現場查驗，與物業服務企業共同確認現場查驗的結果，簽訂物業承接查驗協議。

　　第二十二條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　第二十三條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。

　　第二十四條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

　　第二十五條 物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致前期物業服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

　　第二十七條 分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第二十八條 物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　第二十九條 物業服務企業應當自物業交接后30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續：

　?。ㄒ唬┣捌谖飿I服務合同；

　?。ǘ┡R時管理規約；

　?。ㄈ┪飿I承接查驗協議；

　?。ㄋ模┙ㄔO單位移交資料清單；

　?。ㄎ澹┎轵炗涗?；

　?。┙唤佑涗?；

　?。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P的文件。

　　第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

　　第三十一條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗的過程和結果可以公證。

　　第三十二條 物業交接后，建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定，及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十三條 物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　第三十四條 自物業交接之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

　　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止，業主大會選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內，向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。

　　建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。

　　第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利，在物業承接查驗中免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益。

　　第三十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

　　第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

　　第四十條 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動*同侵害業主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

　　第四十一條 物業承接查驗活動，業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

　　第四十二條 建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

　　第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

　　第四十四條 物業承接查驗中發生的爭議，可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業協會調解。

　　第四十五條 前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照執行本辦法。

　　第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

　　第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

　　第四十八條 本辦法自20**年1月1日起施行。

篇3：論物業承接驗收制度

　　論物業承接驗收制度

　　堅持物業承接驗收制度是實施物業管理的重要環節

　　一、物業接管驗收的概念

　　物業承接驗收制度是《物業管理條例》七項重要制度之一，是物業管理工作的基礎和前提條件，也是物業管理工作真正開始開展的首要環節。

　　《物業管理條例》第二十八條規定，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。明確規定了物業共用部位、共用設施設備在物業交接時必須經過物業企業的查驗和交接。

　　什么是物業接管驗收？是指物業企業在承接物業時，進行的物業的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，同時接受圖紙、說明文件等物業資料，從而著手實施物業管理。

　　承接驗收不同于竣工驗收，它是由物業企業依據建設部頒布的《房屋接管驗收標準》，接管開發商移交的物業時進行的驗收，接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。其首要條件是竣工驗收合格，并且供電、取暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號經有關部門確認，同時接收相關資料。爾后，由物業企業依據前期物業服務合同履行物業運行、維護和保養責任。

　　二、物業承接驗收中存在的問題在現實物業管理中，物業承接驗收往往沒有引起足夠的重視，要么不經過物業承接驗收接管物業，要么物業承接驗收流于一種形式。留下很多隱患和問題，也是物業管理中矛盾和投訴的引發點，目前主要表現在以下幾個方面：

　　1）個別開發商為追求效益的最大化，趕工期、偷工減料，施工不講規范，安裝不符標準，竣工驗收粗制爛造，在不同程度上存在為追求加快資金流動，早日收回投資，忽略對物業建設質量的監控和對確保物業的投入。在竣工驗收時，他們往往爭取表面形式，私下內部處理和對外風險轉移，發包給一家急于要項目的物業企業，使物業接管驗收形同虛設。

　　2）由于“建”、“管”不分的體制決定，物業管理從屬于、依附于、受制于房地產開發商，當開發項目存在問題時候，處于不平等位置的物業管理企業和建設單位不能進行正常的承接驗收，有的甚至連合同都不簽。很多應由開發建設單位解決的矛盾和問題，諸如質量缺陷、配套設施不完善、基礎資料不齊、產權糾紛、不切實際的承諾等，都推給物業企業，造成開發商、物業企業對業主投訴相互推諉，問題不能得到及時解決。

　　3）一些物管企業行為不規范，在行業普遍虧損的情況下為求生存，片面追求擴大規模，一味滿足開發商的要求，有的企業不規范競爭，任意“殺價”，低價進入，存在“先接下來再說”的思想，不認真進行物業承接驗收就簽訂合同，留下很多隱患和潛在問題。

　　4）法制意識較差，對物業的承接驗收的重要性、復雜性認識不足。房屋的管網設施、隱蔽工程等存在的問題，有些往往在業主入住后才暴露出來，帶來產品的質量責任、施工安裝責任、管理維護責任不清，糾紛多，投訴多、業主和物業企業的合法利益沒受到有效保護，業主怨聲載道，物業管理企業代人受過。

　　三、搞好物業的接管驗收應該注意的問題

　　物業的接管驗收是在工程竣工驗收合格后進行，物管企業可參加竣工綜合驗收。工程竣工驗收是施工單位向建設單位移交物業，按照國家標準進行抽樣和試驗檢查的驗收方式，而物業接管驗收是建設開發商向物業管理移交物業，按業主入住的使用要求進行檢查、查驗的一種驗收方式，把握驗收的內容和重點是物業驗收不可忽略的問題。

　　物業接管驗收大致分為現場驗收、資料交接、其他交接與接管驗收注意事項等方面的工作。

　　(一)首先建立健全項目接管驗收的組織與機構，根據分類建立不同專業人員的驗收小組，制定和安排物業的驗收計劃，還應對驗收組成員根據分工進行必要的培訓，提出要求，掌握標準，及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程項目，從物業管理角度提出相應的整改意見。

　　(二)掌握和熟悉現場驗收的主要項目和重點，掌握和明確驗收的主要內容，是搞好驗收的重要方面。在現場驗收中根據物業項目的不同，大致應該掌握以下重點內容和分類：

　　1）土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無滲水，地下室墻面有無滲水;地面有無氣鼓及滲水、開裂;消防門、通道、樓梯等有無問題。

　　2）裝飾工程:包括各地面、護墻板、門和門框護欄及扶手、燈具及其他水電設施、外墻面(裝飾、涂料、玻幕)公共區域設施設備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。

　　3）供配電系統:包括供配電設備，應急供配電設備、各強電檢查井內管線及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等。

　　4）給排水系統:各供水、消防水泵及電機等、各水箱、給排水管網、接頭及接門等，檢查井內管線、水表及閥門等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等、人防工程及相應供水系統等。

　　5）電梯系統：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

　　6）空調系統：空調制冷機組、風柜、各盤管機、各風管及風口，空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、鼓風機、暖風系統，空調冷卻水系統、冷機塔、冷卻泵及電機、各檢修口等，避風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等。

　　7）弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門)，樓宇自動化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等)弱電檢查井內的管線、接線箱等。

　　(三)、資料交接

　　資料交接是項目移交中的細致工作，也是交接中的薄弱環節。往往是資料不齊，交接不完整，影響了后期的管理，資料交接應注意以下方面:

　　1）產權資料：

　　項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、報告等。

　　2）技術資料：

　　竣工圖(包括平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)，各類公共設施、設備說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、故障觀察記錄(布置圖)、竣工驗收證明書。

　　鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及購配件的鑒定合格證書，設備(水、電、電梯、空調)及衛生潔具的檢驗合格證書，砂漿及混凝土試塊試壓報告，供水管道的試壓報告，機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。

　　3）驗收資料：

　　工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供電協議書、用水審批表及供水合同書，電梯使用合格證書、電話、網絡保養及驗收協議等。

　　(四)、其他交接

　　1）設施設備的備品備件、施工剩余的材料備品等。

　　2）具有保修期設施設備或購買合同或保修協議等。

　　3）公共區域各通道門、設備及管理用房，洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。

　　(五)、接管驗收注意事項

　　1）在接管驗收前，物業公司與開發建設單位協商接受驗收的相關問題，如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統一思想、統一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責、權、利。

　　2）接管驗收不但要注意檢查物業質量，還應該認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型，并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。

　　3）對查驗中發現問題，屬必須改正的，應書面報請建設施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應與建設單位協商達成一致意見形成備忘錄備案。

　　4）為保證設施設備的正常運行，對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間，工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，要注意物管公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。

　　總之，物業的承接驗收是保證物業企業后期物業管理順利開展和規避物業管理風險的一個重要問題，萬萬不可粗心大意。