物業管理風險控制及其防范下篇

　　物業管理風險防范的措施

　　(1)物業服務企業要學法、懂法、守法，物業管理相關合同訂閱前要注重合同主體的合法性，合同服務的約定應盡可能地詳盡，避免歧義。合同訂閱中要明確相關服務標準、服務質量、收費事項、違約責任、免責條件、糾紛處理的方式等。在參與投標、接管項目、提供服務等各個環節自覺執行物業管理相關法律法規，并充分運用法律武器保護自身的合法權益，切實提高風險防范的法律意識、合同意識、公約意識和服務意識。

　　(2)物業服務企業要抓制度建設、抓員工素質、抓管理落實，建立健全并嚴格執行物業服務企業內部管理的各項規章制度和崗位責任制，不斷提高員工服務意識、服務技能和風險防范意識，通過機制創新、管理創新、科技創新改進經營管理方式，提高管理水平和效率，降低運營成本，增強企業自身的市場競爭能力和抵御風險能力。管理中要特別注意對事故隱患的排除，在服務區域的關鍵位置，設立必要的提示和警示標牌，盡可能避免意外事件的發生。

　　(3)妥善處理物業管理活動相關主體間的關系。

　?、偻咨铺幚砼c業主的關系。物業服務企業在向業主提供規范、到位、滿意服務的同時，應通過業主公約、宣傳欄等形式向業主廣泛宣傳物業管理的有關政策，幫助業主樹立正確的物業管理責任意識、消費意識和合同意識，使他們既行使好權利，又承擔相應的義務。

　?、谕咨铺幚砼c開發建設單位的關系。物業服務企業要通過加強早期介入，幫助建設單位完善物業項目設計，提高工程質量，節約建設資金等，努力引導建設單位正確認識物業管理活動。

　?、弁咨铺幚砼c市政公用事業單位及專業公司的關系。按照《物業管理條例》第四十五條的規定，物業管理區域內，供水供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業應當按此規定，與有關單位分清責任，各司其職。對分包某項專業服務的清潔、綠化等專業公司，要認真選聘，嚴格要求，并在分包合同中明確雙方的責任。

　?、芡咨铺幚砼c政府相關行政主管部門、街道、居委會的關系，積極配合各級政府主管部門的工作，主動接受行政主管部門、街道辦、居委會對服務工作的指導和監督。

　　(4)物業服務企業應重視企業的宣傳，建立輿論宣傳的平臺，樹立企業良好的形象。要與政府、行業協會、業主大會、新聞媒體等相關部門建立良好的溝通與協調機制。風險與危機發生后，應當從容應對，及時妥善處理，做好相關協調工作，爭取輿論支持，最大限度地降低企業的經濟和名譽損失。

　　(5)適當引入市場化的風險分擔機制。比如為其接管物業的共用設備設施購買保險、意外責任險、財產險等，苦發生樓宇外墻墻皮脫落傷及行人或砸壞車輛等意外事件，由保險公司承擔相應賠償責任。

　　(6)風險管理是一門新興的管理學科，它是以觀察實驗、經驗積累為基礎，科學分析為手段。因此，物業服務企業要重視研究風險發生的規律，加強控制和防范風險的能力。應當建立事前科學預測、事中應急處理、事后妥善解決的風險防范和危機管理機制，把握風險的規律性，引入先進的風險管理技術規避、轉移和控制風險，并針對不同類型的物來管理風險建立相應的應急預案來防范風險、應對緊急事件。

篇2：房地產按揭中的風險控制對策與建議

　　史曰:“天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往”,在現代商業社會中,追求利潤是每一個經濟實體的目標。然而對市場道德并不完善的中國當代社會,爾虞我詐的商業交易仍然很普遍,房地產市場尤其嚴重。發展商考慮的是如何將風險轉稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內部的人聯手,一房多賣,做假按揭,騙取銀行的錢后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場中與發展商做成生意,并將風險降低,或將風險轉移給發展商。

　　銀行將風險轉移給發展商的現象很普遍:

　　一、為了能做成生意,往往在與發展商交往時口頭承諾給發展商多少貸款額度,給予如何如何的服務,放貸時間及其他條件都很誘人,待發展商與其真正做起業務后,才跟發展商談各種放款條件,部分主動權此時已掌握在其手中,發展商騎虎難下;

　　二、將風險轉給發展商后,銀行并不認真跟蹤客戶的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶沒有供樓或短供后,故意不告訴客戶和發展商,不采取任何行動,盡量拖延時間以獲得更高的利潤--罰息,讓客戶和發展商最終買單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過這樣的教訓;

　　三、客戶供不起樓后,銀行不采取法律行動或遲遲不采取法律行動,最終由發展商承擔回購責任和高昂的罰息,一舉兩得,聚?；▓@二期就存在這樣的現象,客戶已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個小樓盤,我司由此造成的損失將達20~50萬元。

　　上述存在的問題由于在與銀行做按揭前沒有明確責任,最終的經濟責任由發展商承擔,但處理這些問題或采取法律行動都要以銀行的名義進行,發展商沒有起訴或對客戶采取直接行動的權利,主動權全部掌握在銀行手中!!

　　由鑒于此,建議:

　　一、公司盡快成立一個跟蹤客戶供樓情況的專職小組,工行、中行、發展行給我司做的按揭,應每月提供全部客戶供樓的情況給我司,我司應主動每月跟蹤客戶的供樓情況,而不是被動的讓銀行通知,一旦供樓出現異常,應根據情況迅速采取行動;

　　二、應與銀行進一步完善責任機制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動的應由其承擔責任,要形成書面協議分清責任;三、對客戶確實供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶解除合同,不用退錢是上策;跟客戶解除合同,退一點錢(讓點小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對確實要起訴才能處理的,我司律師應迅速界入,銀行應積極配合,不要等銀行起訴。

　　由是觀之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責任機制(書面協議)是非常重要的一環。

　　另,部分客戶欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶拒不執行,我司也沒有其他辦法。此種情況應分別處理;一、對已裝修入住的,應果斷采取一些強硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過于安樂;二、對未裝修、未入住的,則應誘之,了解其苦衷,然后再采取相應措施。對這類欠款,不采取非常手段是難以見效的!!

　　追逐利益,是每個人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業交易中風險和收益應該是對等的,我們固然要有一定的社會責任感,要有良知和市場道德觀念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應該防范一些銀行和某些銀行一部分動機不良的人,未雨綢繆,把風險控制在自己手中。公平來說,不能把所有風險轉稼給銀行,同樣,銀行也不應把所有風險讓發展商承擔。

篇3：房地產信托投資風險的控制

　　隨著房地產信托的蓬勃發展,其風險控制的必要性也日益凸顯。房地產信托除了面臨信托行業本身的風險,還有房地產行業的特有風險,其風險控制措施也有別于其他信托產品。

　　一、房地產項目風險

　　目前,信托參與房地產業主要有兩種形式,進行房地產項目的開發建設和投資成熟物業。房地產開發需要經歷立項、建設、竣工驗收和銷售、管理等諸多環節,因此其風險形式也多種多樣,風險控制手段復雜,具有較高的專業化要求?，F在的房地產信托產品大多投資于房地產開發領域,有的信托公司并不具有房地產專業管理的經驗和能力,突出了房地產項目風險和風險控制的矛盾。

　　通常,信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風險。但這些風險控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權的實現取決于房產項目的順利完成,如果因建設資金不足形成爛尾工程,或者因建設質量不合格、配套設施達不到建設要求,不能通過竣工驗收,抵押權也無法實現。向項目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產管理經驗,但信托公司往往缺乏房地產評估、建設、管理等方面的專業人才,從而也限制了這些風險控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業的房地產信托,也需要專業的房地產投資分析和投資管理人員。因為,把握房地產市場的變化和走勢,必須系統考慮國家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而相關行業的發展情況、土地供應、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化,也可能導致房地產市場價格產生較大的波動。

　　在現階段,針對大多數信托公司房地產專業投資分析和管理能力不足的情況,風險控制的一個基本思路就是引入“外腦”,通過專業的房地產經營管理機構和中介機構提供專業化管理、咨詢服務,借助專業機構的判斷和管理,預見并有效控制房地產項目風險。這種結構設計與房地產信托基金類似,已經是一種行之有效的實踐。在法律層面,《信托法》規定,受托人可以委托他人處理信托事務,這為房地產信托引入專業管理機構提供了法律基礎。房地產信托將部分信托事務委托專業機構處理,以契約形式明確專業機構的權利、義務和承擔的責任,既可以加強房地產信托的專業管理能力,各專業機構又分擔了其責任范圍內的風險,同時,各專業機構也以自身信譽為信托計劃提供了無形擔保,具有信用增級的作用。

　　二、資金挪用風險

　　在房地產開發項目中,一般以房地產項目本身的價值和經營收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項目上,開發商資金鏈條斷裂,就會造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發生,信托公司一般通過銀行監管、根據項目進程撥劃資金、向項目公司派駐財務人員、控制項目公司的財務用章等方式進行風險控制。

　　實踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風險,但也存在由于信托公司缺乏相關經驗,融資方可能利用自身的專業優勢編造用款理由等達到挪用目的的情況。同時,信托公司自身可能因內控制度不健全或管理人員的道德風險,借項目之名挪用資金。防范這些風險,除信托公司切實執行各種風險控制措施,加強內部管理和內控制度建設外,還應當建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風險,也能控制受托人的挪用風險。

　　銀行作為信托財產的托管人,對信托財產的運用進行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財產的安全。同時,銀行可以指定專業機構審核融資方的用款請求,例如由銀行指定房產項目的監理公司,由監理公司對項目的每筆用款出具意見,以做到?？顚Ｓ?。

　　三、信托財產流動性風險

　　房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現,擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權,則可能產生流動性風險。

　　房地產信托基金因為需要定期分配信托利益,對流動性風險較為重視,其風險控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財產、制訂投資策略時注意現金流的匹配性、引入流動性支持機構(例如銀行)等。

　　對于單一投資項目的房地產信托,由于規模的限制,保持流動性財產、組合投資以保障流動性等常用的防范措施顯然無法適用?，F在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款,以便給受托人一定的時間處理可能發生的流動性風險。但此種風險防范措施難以在根本上控制流動性風險。對此,可以借鑒房地產信托基金引入流動性支持機構的做法,例如與銀行、保險公司等金融機構合作、成立專門的流動性支持備付基金等解決部分流動性風險問題。

　　四、集中投資風險

　　因單個信托計劃的資金規模小,大多數房地產信托都是投資于單一項目,此類房地產信托都有一個固有的難以防范的風險,就是風險集中在一個項目上,沒有風險釋放機制。除了項目單一以外,信托期限較短也是產生此類風險的因素。一般的房地產信托期限多為一到二年,無法通過長期運作來化解短期產生的風險。