房地產公司項目前期部門工作總結
緊張忙碌的20**年即將過去。今年，前期部全員總的感覺是：工作愉快而充實。遵照公司年末的工作安排，本著全面、客觀回顧和總結20**年度各項工作的原則，和為了更好地開展20**年各項工作，現就前期部今年的工作情況匯報如下:
一、20**年全年主要工作完成情況。
(一)春華秋實。從年初開始，隨著公司全年開發項目建設計劃的不斷擴展、深入和項目開發力度的不斷增強，前期部全力投入、積極跟進，緊緊圍繞公司各階段的經營目標，加強工作責任感和緊迫感，明確工作任務，提高辦事效率，分工配合，求真務實，先后出色地完成了仁和·宜居“沁心苑”、九城購物中心、二毛綜合樓、青蘋果二·二期15—27號住宅樓、青蘋果幼兒園、青蘋果1—3和綜合樓、仁和宜居16號住宅樓和金融大廈等項目的前期手續;完成了仁和宜居6—7號、10號、22—23號住宅樓補辦規劃的手續;完成了仁和·寧遠郡項目總體規劃審批手續和部分前期手續;完成了宜居沁心苑、宜居25號商住樓和金融大廈等項目用地的拆遷安置工作;完成了
“紅蘋果”項目環保驗收及規劃認證手續;完成了在建項目中二毛綜合樓、青蘋果1—14#號住宅樓的環保驗收和規劃認證資料的匯編整理工作。同時，完成了上年度墻體節能費的返還工作和明年擬開發建設的五個地塊的民航限高審批工作。
(二)今年尚未完成的工作。仁和·寧遠郡項目由于目前對已批準的總體規劃做了較大調整，造成一期“玫瑰苑”和“紫荊苑”項目的《建筑規劃紅線圖》未能及時取得。調整后的總體規劃待逐級審批，手續正在辦理當中。另外，宜居25#商住樓由于用地性質不符，需要申請變更用地性質后重新申報，現仍在辦理當中。
二、今年的工作體會。
(一)前期工作，重在實效。今年公司的在建項目開工時間相對都比較緊促，這就要求前期辦理手續的速度也必須跟上各項目的節拍。但是，相應的工作又比較滯后，比如規劃設計方案的修正和施工圖出圖基本上都晚于開工和辦證時間，大多數時候都是先出放線圖，再出基礎圖，而后再出施工圖。從而留給前期辦理手續的時間非常有限，著實給我們帶來了前所未有的壓力和緊迫感。但同時也確實給我們帶來了極大的動力，促使我們及時調整工作思路，從實際出發，加強業務溝通和辦事效率，壓縮時限，克服困難，多跑、勤跑，積極催辦。同時，提高辦事預見性，加強工作配合協調，確保辦事成效。做到每周有計劃，每天有落實。一年來，前期部共辦理大小項手續400多項，為完成目標任務做了實實在在的工作。
(二)加強內部聯系，做好對外協調工作。針對今年的工作，前期部全員達成一個共識：既以完成目標任務為最終目的。因此，我們在自身嚴格要求，加強團結，加強分工協作的基礎上，與公司行辦、工程、財務、預算、營銷等部門積極配合，建立良好的協作關系和營造愉快的工作氛圍。同時，加強與相關部門的交流與溝通。在公司領導的大力幫助和部門全員的共同努力下，我們與政府、州、市、合作區等相關局處的大多數部門，建立了良好的業務關系，保證辦事渠道和諧暢通。并以我們扎實的工作態度，務實的工作作風，為公司在外部樹立了良好形象，也為完成各項工作任務奠定了基礎，起到了事半功倍的作用。
篇2：涉外項目前期物管工作心得
涉外項目前期物管工作心得
在房地產快速發展的今天，物業管理競爭已進入品牌逐力時代。物管品牌成為業主購房時考量的重要因素。品牌企業在競爭中的優勢得到了充分的體現，很多新開發的樓盤被品牌企業跨市或省接管(下稱涉外)。涉外物管，尤其是涉外前期物業管理面臨著新的機遇和挑戰。下面，筆者結合自己在中山市三鄉鎮“綠茵庭”高尚住宅前期物業管理的實踐中所獲得的體會與同行們分享。
一、相關手續的辦理
1. 必須依據《物業管理合同》在當地的工商行政部門注冊辦理營業執照，隨后辦理稅務登記、開設銀行帳戶以及到當地物管行政管理部門進行相關資質咨詢并按要求辦理有關手續等。
2.認真了解并掌握當地物業管理方面的相關政策法規，融入當地的行業管理。
二、人員編制確定與招聘
首先，根據小區物業整體狀況和相應的等級管理標準，為確保服務質量設定最低的人員編制底線，做到人員精干高效，服務保障有力，管理監管到位，使服務成本從一開始就得到嚴格控制。其次在管理服務人員的招聘中，在嚴格標準的前提下，能在當地招聘的盡可能在當地招聘，以便為以后的管理服務工作減少阻力創造條件，營造與當地政府及相關部門的和諧關系。
三、物管品牌的創立
物業管理企業的重要管理目標是建立物業管理品牌。要打好品牌，培訓是關鍵。
首先制定整套培訓計劃，將知識、能力、態度三位一體地進行綜合培訓。引導員工認知個人發展前途與品牌目標息息相關，充分發掘員工個人的潛能，使他們能開創性工作。
其次，必須制定嚴格規范的各項職責、服務考核標準、獎罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據、客觀實際、措施得力、品牌確立。
四、前期物業管理介入的作用
前期物業管理能為接管后規范管理奠定堅實的基礎。
介入前期管理，物管企業可能在設計之后、建設之中充分地熟悉樓宇的結構、管線的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門窗、插座、線盒、配電房及報警器等等內容，為日后管理服務工作打下良好的基礎。
五、物業的接管驗收
我們從物業人的角度出發，要站在產權人立場上嚴把質量關，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項目部位，進行質量和使用功能的驗收，發現質量問題應及時與開發商協調，予以及時處理，減少后顧之憂。
六、配套設施的完善
業主收樓后，會發現工程質量一些地瑕疵和規劃設計上不盡人意的地方，物業公司應盡力協調各方進行補救。如:增設自行車棚;更換問題開關;增設分段水路控制閥門、安全防護設施;完善停車場配套設施等等。以上問題如能得到及時合理解決，既體現了開發商的高度責任心，也彰顯了物業公司專業、親和素質，更能贏得業主們的充分信賴和合作。
七、加強與業主的溝通交流
新入住的業主們從四面八方聚集到一個新的生活環境下，肯定有少量有著期望值過高的消費心理，他們遇到某些不理想或碰到一些煩惱事，會做出“不講理的事情”來，外地來的物業公司不予信任，甚至做出一些欺外的行為。對這種局面，涉外物業公司必須自我調整心態，主動創造和諧溝通的氛圍，主動引導輿論導向，在業主沒有完全認可接受的困難情況下，應積極主動地去多做一些宣傳示好工作，如積極配合開發商促銷多搞些與業主聯誼活動等，加強溝通，將物管服務理念漸進地深入業主;對極個別的業主在工作上的不配合要恩威并施，剛柔互濟;在樹立物管品牌的同時，讓業主們真正享受到品牌物業的服務。
筆者認為，涉外物管，真誠守信、人性化管理是根本，品牌服務是核心，建立與業主互信的氛圍是保證，經濟效益和社會效益相兼顧是目的。
篇3：在高層項目建設中物業前期介入顧問的作用
在高層項目建設中物業前期介入顧問的作用
現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。
一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。
物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。
在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。
二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。
物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。
現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。
此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。
三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。
有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。
有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。
同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。