質量手冊：物業租賃服務控制程序

　　1目的　　對公司物業租賃服務進行控制?！　?適用范圍　　適用于公司代業主或住戶經營和管理出租物業的管理?！　?職責　　管理部負責公司所有物業租賃的管理?！　?程序　　4.1物業租賃的分類　　4.1.1按用途分類：住宅用房、辦公用房、商業用房和生產用房?！　?.1.2按租賃性質分類：公房租賃和私房租賃?！　?.1.3按租賃期限不同分類：　　a.定期租賃和不定期租賃；　　b.長期租賃和短期租賃?！　?.1.4按國籍分類：國內房屋租賃和涉外房屋租賃?！　?.1.5管理部根據不同的租賃類別，依據《中華人民共和國房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》制定《物業租賃管理辦法》報管理部經理審核，總經理批準?！　?.2物業租賃　　4.2.1管理部根據《物業租賃管理辦法》，以招租方式向社會招租，并選擇合適的租賃方?！　?.2.2管理部編制《物業租賃合同》，在合同簽定前應組織有關人員進行合同評審，執行《與顧客有關的過程控制程序》的有關規定?！　?.2.3物業租賃合同　　4.2.3.1租賃合同的內容應包括：　　a.物業出租與承租人名稱、住所；　　b.物業坐落、面積、裝修及設施狀況；　　c.租賃用途；　　d.租賃期限；　　e.租金及交付方式；　　f.房屋修繕責任；　　g.轉租的約定；　　h.變更和解除合同的條件；　　i.違約責任；　　j.當事人約定的其他條款?！　?.2.3.2租金在《物業租賃管理辦法》規定的收費標準以內，公房由管理部與租賃方正式簽定合同；在收費標準以外的，應取得業主同意。私房代辦租賃，租金應取得業主同意，并按規定收取代理費?！　?.2.3.3簽定的公房物業租賃合同應交租賃方一份、管理部一份、公司財務部一份。對于私房租賃，還應交業主一份?！　?.2.3.4合同更改　　如有合同更改情況，執行《與顧客有關的過程控制程序》的有關規定?！　?.2.3.5管理部對公司所有已租賃的物業填寫《物業租賃情況登記表》?！　?.3物業租賃的管理服務由管理部組織相關部門分工負責，包括：　　a.房屋結構管理；　　b.水、電、煤氣的管理；　　c.消防、安全管理；　　d.人口管理等?！　?.4租賃費的收繳管理　　管理部按物業租賃合同規定收繳應收費用，填寫《管理部代收租金明細表》，執行《代收、代繳各項費用控制程序》的有關規定?！　?相關文件　　5.1《中華人民共和國房地產管理法》　　5.2《城市房屋租賃管理辦法》　　5.3《物業租賃管理辦法》　　5.4《與顧客有關的過程控制程序》　　5.5《代收、代繳各項費用控制程序》　　6質量記錄　　6.1《物業租賃情況登記表》　　6.2《管理部代收租金明細表》

篇2：物業租賃管理程序

　　物業租賃管理程序

　　一、捕捉潛在租戶

　　1.通過廣告捕捉潛在租戶

　　要挖掘和尋找到最好的潛在租戶，物業管理者就必須使用廣告。廣告有多種形式，如做標志牌、在報紙期刊上做宣傳，或通過廣播電視，或用信函、宣傳手冊、傳單和網址，或通過贊助體育比賽、戲劇、音樂會等形式。問題是物業管理者如何能夠用最少的廣告成本開支找到最多的潛在租戶。由于住宅、工業和商業物業都有著不同的潛在客戶群，所以做廣告時要考慮到潛在租戶的類型。

　　(1)不同類型物業的潛在租戶適用的廣告形式。

　　對工業物業的潛在租戶，可通過放置在工業區的主要干道上的大型廣告牌就可找到，當然也可以通過工業經紀人尋找;商業物業的潛在租戶，可通過靠近寫字樓或就在寫字樓上豎立廣告牌或在大型櫥窗里和城市報紙的特定版面上頻繁登廣告等方法尋找;而一個潛在的家庭租戶有租賃需求時，往往通過鄰居或朋友，也有通過看報紙來尋找的，因此居住物業的租賃廣告可通過在物業上懸掛廣告牌或在報紙上刊登。

　　(2)不同類型物業的潛在租戶適用的廣告內容。

　　出色的廣告在人們的腦海里會留下深刻印象，這樣的廣告主要通過強調物業的優點和服務來吸引潛在租戶的注意，一般在具體內容后就有物業位置、有效日期、參觀時間和聯系方式等。

　?、贅酥九茝V告。物業的類型不同，潛在租戶不同，通過標志牌尋找的效果也不同。如大型的工業、商業物業就經常使用戶外廣告牌，來吸引兜風的潛在租戶;而大型住宅或辦公樓宇就應在內部設立一個小接待室便于吸引潛在租戶前來觀察與查詢;而小型的住宅或辦公樓就可以將物業類型和聯系人、有效日期、參觀時間和聯系方式放在待租物業或待租物業隔壁的顯著位置上。

　?、趫蠹埰诳瘡V告。在精心選擇的非地區性報紙期刊上做廣告可以吸引到一系列有能力的潛在租戶。吸引工業或商業方面的潛在租戶，可以將陳列廣告刊登在財經版面上，當然也可以放在其他版面上。而要吸引住宅類的潛在租戶則要在房地產報紙上做較大版面的廣告。

　?、蹚V播電視廣告。盡管廣播電視的聽眾和觀眾較多，但這些廣告的費用高，而且這些聽眾和觀眾都是沒有經過選擇的，這些人多并不意味著潛在租戶多，所以這個方法會受到限制。

　　2.使用“免費”噱頭捕捉潛在租戶

　　物業管理者可采用類似“免費”噱頭來尋找潛在租戶，比如物業管理者可以提供一次免費旅行、免費游泳或網球課程、免費使用俱樂部的機會等。為了刺激和吸引更多的潛在租戶光顧，廣告中還可以聲明:頭六位簽約者可免收第一個月的租金，或在一個特定的時期內有某種優惠，比如從廣告刊登的第一天起10天為有效期，或在頭十天內去光顧物業的客戶都有一個小禮品等。

　　3.引導參觀捕捉潛在租戶

　　物業管理者要通過引導潛在租戶參觀，來使其對待租的物業產生興趣和需求。物業管理者應能夠估計潛在租戶的愛好，在潛在租戶對某地段、某單元感興趣時，就應該帶領參觀。千萬要注意避免潛在租戶在參觀現場時失望的情況發生，如發現一些與先前的廣告內容截然不同的地方等。因此，物業管理者要注意應從最佳線路帶領他們參觀，沿途宣傳令人愉快的設施和服務。例如參觀工業區，物業管理者可宣傳其交通的便利;參觀綜合辦公樓或購物中心的路上(如車上)就可以說一說其他租戶的情況，使其了解周邊租戶的素質，相信周邊沒有直接的競爭者;在車上可以回答關于公交車輛的情況。

　　參觀中物業管理者不僅要突出不同物業的優點，并且要說明他們所能提供的服務，如保潔方面、便利服務方面、設備的維修保養和常規操作情況以及管理的方針和行為規范等。

　　這里需注意:物業管理者如果引導潛在租戶參觀的空置物業太多，反而會增加他們的疑惑:為什么空置率這么高?因此應有選擇地引導參觀。

　　4.建立租售中心捕捉潛在租戶

　　對于大型綜合住宅和商業物業來說，建立一個組織健全、有專業人員的租售中心是必要的。租售中心要有完整的裝修并帶有極富吸引力的家具，以使潛在租戶看到完成后物業的情況。由于建立租售中心的費用昂貴，因此是否建立取決于租賃的物業數量、希望出租的時間、租賃者期望的租賃額和競爭者的情況等。期望中的租金越高，租售中心的效用就越大，因為使用合適的租售中心會增加潛在租戶的詢問率，從而提高出租的可能性。但當市場強勁時，一般不需要精心布置這樣的租售中心。

　　二、租戶資格的審查

　　不管是居住、商業還是工業租戶，租戶資格的審查程序都是基本一樣的。

　　1.潛在租戶的登記

　　每一個前來咨詢或參觀物業的潛在租戶都要填寫一份來客登記表。

　　2.潛在租戶的身份證明

　　核對居住或商業物業租賃者的身份證明很重要，尤其是零售性的商業物業，如混合租賃的零售購物中心。因為在商業物業中租戶做何種生意是很重要的，它關系到與其他租戶能否協調，如有些租戶就要求同在一個購物中心中限制有競爭性的租戶。

　　3.租賃經歷

　　由于經常改變租戶的花費較高，再加上一般家庭或公司頻繁地更換租憑場所的原因大多是陷入了經濟困境，因此業主或物業管理者為不冒險，就會了解潛在租戶的過去租賃歷史，盡量尋找租賃史穩定可靠的、租賃期較長的租戶。對于有改造物業要求的租戶，其以往租賃是否穩定則更為重要。如果潛在租戶有多個，物業管理者或業主在選擇時，往往會不考慮那些規模業務迅速膨脹的公司。因為假使現有的物業對這些租戶目前來說正合適的話，那么過不了一兩年就會顯得太小而不能再租用。當然這得排除業主有富裕的物業可以提供的情況。

　　4.資信狀況

　　業主或物業管理者可以從租戶以往的拖欠記錄中了解潛在租戶的資信狀況。一般地說，以往總是拖延或不按期付款的租戶多數還是不會改變的，而以往總是穩定地按期付款的租戶則總會保證信用。因此，對那些有拖欠賴賬史的潛在租戶可不予考慮，當然如果僅有偶爾拖欠記錄的，則應請對方親自對此作出解釋。物業管理者可通過調查得到所需要的潛在租戶的以往信用資料。

　　三、租約條款談判

　　若潛在租戶對物業感興趣并且其資質也符合業主的條件，具體的談判過程就開始了。談判的目標就是要簽署租賃雙方都滿意的、公平合理的租約，物業管理公司往往要監控談判的全過程。

　　1.控制簽約進程

　　要使談判有所進展，物業管理者就要有能夠駕馭談判局面、控制簽約進程的能力。物業管理者要設法避免業主與租戶的沖突和租賃業務無果而終的情況發生。物業管理者可通過不讓業主和租戶過早接觸等方法，來規避可能出現的沖突。一般的技巧是當談判快要結束準備簽約時，再讓雙方見面。成功的物業管理者總是在開始談判前擬訂談判策略，使業主不至于太早進入面對面的談判中。

　　2.利用經紀人

　　在辦公物業、零售及商業物業和工業物業的租賃談判中，業主為了滿足專業知識的需要往往會聘請第三方--專業知識與經驗都豐富的租賃經紀人加入進來，這時除非物業管理者能夠很好地與這類經紀人配合，否則，他們的介入會使談判更加復雜。在談判開始前，物業管理者與經紀人應已商定好由誰直接去面對租戶。一般情況下由物業管理者去面對租戶，由經紀人在幕后提出建議和策略。因為在談判中與租用者建立良好的忠實關系是非常重要的，而物業管理者就比租賃經紀人更能建立這種關系。

　　3.談判妥協

　　(1)談判妥協的原則。

　　妥協是指業主降低原始條款而給租戶的一種優惠，妥協的目的是為了讓潛在租戶成為真正的租戶，有價值的妥協會使租戶在基本問題或財政問題上有舒緩的感覺。對條款的每一次妥協都意味著業主租賃收益的減少，因此物業管理者在談判中要時刻堅持業主的立場，在業主不可能作出的讓步上不妥協。一般來說，租賃妥協的原則是租用規模越大、租期越長，租價妥協的空間越大。但要注意的是，一旦對一位租戶作出妥協，就可能對其他租戶也要有同樣的妥協。

　　(2)談判妥協的小技巧。

　　在談判中不管妥協的大小，都要讓租戶感到是在業主不情愿的情況下作出的，是來之不易的。值得注意的是，有時候妥協對業主影響很大，但對租戶卻無價值;而有時租戶認為作出了巨大的讓步，但對業主意義不大。因此物業管理者弄清楚租戶一方的需求是非常必要的。

　　(3)妥協的程度。

　　租約中幾乎所有的條款都有談判的余地，關鍵在于雙方立場的堅定性，任何一點點的妥協都可能引導潛在租戶接受并簽署租約，成為真正租戶。因此，物業管理者在談判中要考慮的是妥協程度多大時才能打動租戶，即妥協的尺度。一般來說，決定妥協程度的因素有三:一是業主的財務和戰略目標，二是該地區物業租賃市場競爭的情況，三是租戶租賃的緊迫性。

　　(4)租價與折扣的談判。

　　在租金上作出讓步，無疑是最具吸引力的，也是最具負面影響的讓步。雖然任何租價折扣，都不是業主或物業管理者情愿作出的，但激烈的物業租賃市場不得不這么做。因此任何時候物業管理者都要分析租價折扣的利弊得失，在保證物業的一定租金水平上才能考慮給予租戶短期的租金減免優惠。一般租金上的讓步只能在市場狀況最壞的時候作出。

　　租金折扣一般是對個別租戶作出的，但這類消息會傳播得很快，因此一旦對個別租戶妥協后，其他租戶也紛紛會提出同樣的要求，這樣最終會導致租賃效益的降低，甚至造成嚴重的損失。因此在談判中物業管理者要堅持最起碼的租金水平。如果物業管理者發現物業的實際價值在整個租期內因租金的降低而發生損失，這時的租賃市場又是低迷的，提升租價的可能性不大，那么最好的做法是讓物業空著，留待市場好轉，租價合適時再租。因為長期以低廉價格出租物業，會使租金收入與物業的日常營運開支相抵后所剩無幾甚至無利可圖或收支倒掛，這是比物業空置還要糟糕的事。

　?、俎k公物業的租價折扣。在辦公物業出租中經常采用分級定價的方法，基本標準租金以每平方米計算。在高層辦公樓中，標準租金一般隨樓層的增高而增加，因為樓層越高越安靜，如同樣位置的房間在21層的要比在14層的高2~3元/平方米。而同樣，每一層處于樓角的單元往往比其他單元的租價高2元/平方米左右，而每一層處于視野好的一面的單元，其租價就要比其他的單元貴一些。

　?、诰幼∥飿I的租價折扣。居住物業的租價也采用分級定價，使所有的單元在價格和價值上取得平衡。如一幢無電梯的六層公寓樓，頂層單元的月租費可能就要比樓下同樣單元的月租費便宜些;同樣一幢高層住宅樓，高層視野廣、風景優美的單元肯定要要比底層包圍在中間的單元的租價貴。

　　(5)免租的談判。

　　租金折扣中最常見的一種方式是短期減免租金，這種方法在一定程度上滿足了租戶和市場的要求。例如，在市場空置率很高的時候，物業管理者可以以減免兩個月租金的妥協，來引使租戶簽約。物業管理者在實施這一妥協條款時要注意一般是在租期的最后執行，而不是在租期開始的第一個月免租。如租賃期是一年，則在最后兩個月可以不收租金。因為這樣可以避免租戶不付錢就入住，直到被驅逐出去時都未付租金的情況發生。一般來說，短期減免租金的妥協比平均降低整個租期內的租金的妥協要好，因為平均降低租金的妥協無形中已降低了物業的市場價值，它造成的損失要比短期減免租金的損失大。

　　4.租期的確定

　　在租戶更迭時，業主為尋找新租戶要花費廣告支出，對新租戶的資格審查要花費成本，談判要花時間和費用，而每次租戶搬出搬進都要發生對物業進行清理、重裝修和修整等費用，所有這些都要增加業主的租賃成本，減少租賃收益。因此一般有經濟頭腦的業主都愿意簽一份長一些的租約。當然如果業主在長租約中沒有逐漸提高租金的條款(如隨物價指數而變動等)，在長期租約上也會有一些損失。

　　(1)居住物業的租期。

　　對居住物業，如果租金隨時間推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。當然也有例外，如對新建或新改造的物業，業主為提升物業的聲望，就會對那些資信好、經濟地位堅實的租戶簽訂兩三年的租約，因為這些人的租用會提高物業在租戶及鄰里間的聲望。

　　(2)辦公、商用和工業物業的租期。

　　辦公、商用物業則不同于居住物業，其租期最短也在5~10年間，而工業廠房租期則要高達10~25年或更長。業主一般在長期租約中要加入租金隨時間而增加的條款。由于商用物業往往有專為租戶進行改造的費用，因此對商用物業，物業管理者要盡量尋求較長的租期，以期能完全收回改造費用。在長期租約中，若以百分比租約方式出租，物業管理者一般都要求有保底租金，當然對那些聲譽很高的大型商業企業租戶可以例外。

　　在租期結束時，給予續租也是一種優惠，有較高聲譽或經營業績好的工商業戶往往能夠得到續期的優惠。其他租戶要續期則往往有附加條件，如提高租金等。

　　在租賃市場空置率高的情況下，租戶有時在談判中會提出在租用到預定的時間后可退租的條款;而在經濟不景氣的時候，租戶會提出在租用達到一定時間后根據經營情況減少租用量的條款。在特殊時期，業主在談判中可以同意上述條件而不附帶任何懲罰條件，但對未收回的、為適應其租用要求而改造的費用，則要求租戶退租時補繳齊。

　　5.關于物業改造的談判

　　新租戶在入住前，一般總會提出這樣或那樣的改造或改進物業的要求。改造費用一般通過租金的形式收回。但物業管理者要向租戶申明的是，所有超標改造裝修費用或由租戶自負，或由業主提供并在租金中收回。在市場疲軟或租戶需要的時候，標準內的定期重裝修或設備更新可以在租約中考慮由業主負擔。例如，對一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業主負責每三年重新粉刷一次，每六年更換一次地毯等。

　　(1)居住物業的改造裝修要求。

　　租戶對居住物業的要求一般局限在物業的裝飾上，如重新粉刷、重換窗簾、更新地毯等。有些新建住宅的業主讓租戶自己設計挑選裝飾，并把這作為優惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當時的租賃市場狀況和租賃雙方的的急需程度決定。住宅在重新出租前一般都要重新粉刷油漆一遍，但當市場緊俏或租戶急于入住時，如果租戶愿意，可以由業主提供材料，租戶自行完成，物業管理者要注意把這些口頭協議記錄下來以免造成誤解。

　　(2)工商業物業的改造要求。

　　工商物業的租賃談判中，物業管理者在對物業改造的條款作出妥協前，不僅要考慮改造對物業的影響，還要考慮由此而增加的業主負擔。一般談判的結果是用其他條款來交換，以避免給業主帶來損失。物業管理者要給租戶一個可以改造的上限，允許租戶在此范圍內確定標準。

　　工商物業在出租前一般都必須經過相當大的改造，以滿足租戶經營的特殊需要。改造項目和所需費用及費用如何分配必須在租賃契約中明確寫明。一般新的工商物業業主在建造時，會根據建筑標準預留一定的出口、燈具、窗戶等，這些費用一般都歸業主承擔。但超出這些標準的任何設備設施，如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統等的費用應由租戶負擔。

　　如果租戶要求業主無法滿足的豪華昂貴的裝修改造，業主可以直接給租戶按每平方米計算的補貼。但物業管理者要監督租戶的裝修過程，使其按約完成。在租約中還要明確租戶的任何改造都是物業不可分割的一部分，租戶對其沒有所有權。

　　租戶經營的性質決定了租戶對改造的要求，如保險公司通常就采用原有的建筑設備設施的標準;而律師事務所則因業務原因，需要單人的辦公間和豪華的裝飾，這往往會超過原有設備設施的標準;醫療機構對設備設施的要求則可能更高。

　　6.擴租權的談判

　　擴租權就是指允許租戶在租用一段時間后根據需要增加租用鄰近的物業。對居住物業而言，擴租并不常見。但對工商業物業租戶，尤其是對正處在成長階段的工商業租戶，這一優惠條件是很有吸引力的。但令業主和物業管理者頭疼的是，將已答應擴租的物業出租給那些不知會呆多久的租戶會帶來麻煩。顯然物業的空置率越低，租戶獲得擴租權的可能性就越小，因為物業的大部分空間已被占用或被預約租用。

　　7.限制競爭租戶條款的談判

　　限制競爭租戶條款就是指租戶在物業中享有排他的、從事某一行業的經營壟斷權。該附加限制條款常常出現在商業物業尤其是零售物業的租約中，有時也在服務業的物業租賃中出現，如理發店等。物業管理者在談判中要注意如果這一限制條款不致影響業主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補償，就可以考慮采納;如果這一條款會影響其他有價值的大租戶或有聲望的租戶的進入，則就不能同意。

　　有些職業對競爭對手過于接近并不介意，而有些職業則不同。對大型的商業購物中心，無論租戶愿意付出多大的代價，物業管理者都不能同意這樣的限制性條款。因為購物中心的性質就是要多家同類企業共存，從而展開競爭，刺激商業和商場的發展。

　　四、締約技巧

　　在租約正式簽約前，許多租戶都會發生遲疑，如都會停下來思考這樣一些問題:這是否是一個正確的決策?并會反復問自己:要租賃的物業是否是所出的價位上最好的?妥協條款是否符合我的需要?是否可以再等等再說?面對租戶的遲疑，物業管理者的締約技巧是:

　　1.單刀直入式

　　單刀直入式就是直接讓對方提出他們自己滿意的條件，如，“您更希望什么樣的空間?”，“您還有什么不滿意的嗎?”

　　2.總結式

　　總結式就是強調物業的優點和對租戶的適用性，在租戶查看物業和洽談過程中始終反復強調，以顯示該物業十分理想。

　　五、核查物業

　　租約簽定就意味著租賃業務的開始。在租賃伊始，物業管理者應陪同租賃人核查物業，檢查所租物業是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時認可物業的狀況，就應請租賃人辦理接受物業的簽字手續。同時，物業管理者和租賃人都要填寫“物業遷入-遷出檢查表”(表3-3-2是其中的一份住宅檢查表的例樣，商業和工業物業租賃檢查表也是類似的)，租戶離開時也將使用該表。雙方必須填寫，以免發生爭議。

　　六、提供有效的租賃服務，建立良好的租賃關系

　　一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關系即告成立。租戶搬進，物業管理者就要與租戶建立良好的關系。因為對物業的維修和管理來說，與租戶建立良好的關系，是成功的一半;另一方面，租戶如果滿意物業管理的服務，一般多數都愿意續簽合同。

　　1.建立租賃共識

　　要與租戶建立良好的關系，物業管理者在租賃之初就要讓租戶對租賃條約的方方面面有一個清晰的了解，對包括物業管理條約、制度、處理維修的要求、租金繳納程序、租約中止時間、維修儲備基金存款和有關罰款制度及業主委員會等內容都要有一個清楚的交代，從而使雙方在有關的租賃問題上基本達到共識。

　　2.建立聯系途徑

　　物業管理者可以通過電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯系，要設法抓住一切機會并創造機會與租戶面談，廣泛征求他們對舒適、服務、維修、管理等方面的意見(有關內容見本書的第六章)。

　　3.開展租賃服務

　　物業管理者在所開展的租賃服務中要最重視和最為關鍵的是維修服務，因為租戶對維修服務的好壞最為敏感。因此在租賃初始，物業管理者應確保租戶了解維修程序(如向誰和怎樣提出維修服務要求等)，以及由誰--業主還是租戶承擔責任等。為此，物業管理公司必須建立一個快速有效的服務系統，使租戶要求能夠準確地反饋給相應的部門，一種方法是將有關維修要求信息一式三份，物業管理者、維修者和租戶各執一份(有關內容見第八章物業工程管理)。與租戶建立良好關系主要依賴于業主或物業管理者對租戶要求反應的程度。因此無論什么服務要求，物業管理者都應該立即反饋給租戶，如果答案是否定的，那物業管理者也要真實地告知租戶并進行解釋。最忌諱的做法是表面應允，而實際上卻拖延或逃避。

　　無論物業管理者對租戶的要求多么負責，一旦租戶們感到他們的要求受到冷落，租戶與物業管理公司的良好關系就會受到沖擊。因此物業管理公司在處理租戶的各類要求時，要盡量使其滿意。即使遇到租戶的過分要求，也要有禮貌地傾聽，然后解釋提供該服務將增加額外支出。尤其是要注意在電話聯系時，租戶們往往會根據聲音判斷物業管理者的熱情與負責態度;此外現場的維修工作人員要穿戴整潔，最好穿制服。

　　七、收繳租金

　　在租賃開始時，物業管理者對租金繳納的時間、地點和滯納金制度都要非常熟悉。一般來說，無論是辦公、商業還是工業與居住物業，提前收取租金是通行的標準。物業管理者要在簽訂租約之初，就要友好而嚴肅地向租戶解釋交費要求和罰款制度，要求其熟悉交費管理程序和有關規定。為方便租戶，物業管理者要建立一個可行的收繳租金系統。

　　1.租金繳納時間的管理

　　物業管理者一般在月初開始租金收繳工作。物業管理者的收費政策直接關系到租戶上繳租金的速度。如果物業管理者對交費時間不在乎，租戶就不會尊敬他。

　　2.滯納金的管理

　　一般物業管理者對遲交租金的租戶要么采取罰款制度，要么給予一定的寬限期。物業管理者對遲交租金所持的態度和租戶的交費習慣影響了物業管理者對遲交租金所采取的行為。如物業管理者認為遲交租金是完成足額收繳的必然，則就會采取給予寬限期的措施。但不管怎樣，物業管理者在接受新物業的管轄時就要建立嚴格的收費制度，可以對按期繳納的給予一定的獎勵，對遲交的收取一定的滯納金。

　　3.收費通知單的管理

　　由于各種物業的管理服務不同，加上同一物業中的各租戶享受的服務也不同，因此在收費通知單中應單列租金。如辦公樓宇管理者就要列出運行費用中每個租戶的消費量;而商業物業的租金通知單，則要列出電力、公共照明、門廳服務、管道工作和遲付費等項目。計算機系統可以打印出收費通知單(見第十三章)，但這些價值昂貴的系統只有在大型物業管理中才會使用，一般在管理住宅租戶時很少這樣做。

　　八、續簽租約

　　續簽租約對業主和物業管理者都是有好處的，因為對再裝修以及更換其他設施的要求舊租戶不像新租戶那樣多，另外業主也節省了尋找新租戶的費用。租戶是否續約主要取決于對物業管理者的滿意程度和新契約的條款內容。因此新契約的條款作如何的改變是很關鍵的。

　　考慮新契約條款是否改變的因素:一是初次租賃談判中未考慮的因素，如租戶以往是否準時繳納租金等。二是市場的情況。通常改變租賃條款的內容主要集中在租賃期限，維修、更換、再裝修的程度和租金水平上。

　　1.宏觀經濟對租賃條款更改的影響

　　(1)宏觀經濟對租期條款的影響。

　　租約續簽時的談判與初次談判一樣，如宏觀經濟形勢看漲，物業管理者就要提高租金，或增加提高租金的條款或簽訂短期租賃合同;相反，如果宏觀經濟形勢看跌，物業管理者則傾向于簽訂長期租賃，以盡可能地保證收回租金，而租戶則希望通過簽訂一個長期不變的合同來獲取某些利益。

　　(2)宏觀經濟對維修、更換與裝修條款的影響。

　　物業管理者對市場狀態給維修、更換與裝修造成的影響不可掉以輕心。如果租戶要求更換的部分對物業來說是永久性的，則可以考慮。

　　2.租金調整條款

　　(1)影響租金提高的因素。

　　租約續簽談判中一個非常主要的問題是租金的調整，即租金是否隨物業運行費用的增加而發生變化，在商業物業的租賃中這個問題尤其重要。一般來說，租戶和物業管理者都不喜歡租金的增加，因為租戶不希望出更多的錢，而后者則擔心高空置率使業主對其工作不滿意。但如果是100%的出租率則說明相對市場行情來說，租金是偏低了，是到了該調整租金的時候了。另一方面，如果物業管理者的傭金與租金掛鉤，則物業管理者也會傾向于提高租金。這時，他們通常會對有價值的物業單元提高租金。

　　物業管理公司也可以通過自身消化來避免租金的增加，如削減服務與維修費。如可以降低室外裝修費，雖然室外裝修維護費的削減不會像削減衛生保潔服務費或日常設備設施維護費那樣受到租戶的抱怨，但室外裝修維護費的削減會有礙物業的外觀，從而導致有價值租戶的搬遷。如果這導致高租金租戶被低租金租戶取代，則物業運行費用會更少，這時物業管理者也不得不增加租金了。

　　(2)租金增加對空置率的影響。

　　租金增加不可避免地會使部分租戶威脅業主或物業管理者要中止租賃而搬遷，但隨著租戶到市場上尋求新的物業，了解市場后，搬遷人數會降下來。即使真要搬走，物業空置率也是暫時的，不久會被新租戶頂替。只要租賃費的增加能夠彌補空置的損失，則整個收入不會減少。

　　例如，有個物業管理公司將一個有50個單元的公寓租金由每套800元/月增加到1000元/月，20%的租戶起初威脅要搬走，可最后只有3個租戶搬走，出租率為94%。原100%出租率下租金收入是40000元/月，現94%出租率下的租金收入是47000元，比100%出租率下每月增加了7000元的收入。

　　(3)租金增加對與租戶關系的影響。

　　一旦租戶明白了租金提高后的邏輯關系，即明白租金調整的合理性后，他們的態度就會發生根本性的改變，因此物業管理者在提租的同時要附上運行費用穩定增加的說明圖，可以將之遞送到租戶信箱里或張貼在公告欄里。另外，物業管理者為了要在提高租金的同時仍然能夠與租戶保持良好的關系，就要在租金增加后，保證服務和維修保持或超過原來的水平。比如，可以通過簡單地做做門面改進，來增加租戶的滿意度。相反，如果租金增加而服務卻下降，就會引起租戶的不滿和反抗，這時物業管理公司要迅速改進管理，免受失去租戶的損失。

　　九、租賃終(中)止

　　1.租賃終(中)止的種類

　　(1)租戶提出的租賃終止。

　　租戶提出搬遷的通告按租約條款規定辦。但如果一個表現良好的租戶要求搬遷，則物業管理公司就應立即與他們取得聯系，并檢討一下是否是管理過失所致。如果是這樣的話，物業管理者應通過保證改變這種狀況等的承諾，來盡量挽留租戶。即使租戶的決定難以改變，物業管理公司仍然要調查清楚事情的真相，為以后如何加強管理避免類似事件發生提供參考。

　　(2)物業管理公司拒絕續簽。

　　物業管理者及時發出終止租賃通知而不允許續簽也是可以的，但物業管理公司拒簽的理由必須是充分的。

　　(3)強制性的中止租賃。

　　當租戶違反法規、不付租金、參與犯罪或違反租約協議條款的其他方面時，物業管理公司有權通過法律途徑強制性將其驅逐出去。當然在驅逐前要發最后通牒。表3-3-3是要求償付租金的三日期限通知。

　　2.租賃終(中)止的程序

　　(1)搬遷前的會面。

　　物業管理者在租戶搬遷前，要與租戶進行一次私人會面，填寫搬遷前會面表。

　　(2)物業檢查。

　　無論哪一方提出結束租賃，物業管理者都必須在租戶搬出之后與其一起檢查物業。當房屋被清空后，物業管理者應在檢查時已經確定下一次搬遷前哪些地方需要重新粉刷，為此檢查時物業管理者應帶上物業檢查表(見表3-3-2)，檢查物業哪些地方受損以及房間及其設施是否處于完好狀態，記下物業的實際情況和需要的維修量及何時可列入維修計劃等，并計算出安全與清潔方面應扣除的押金。

　　(3)歸還押金。

　　當歸還給租戶押金時，物業管理者要說明押金扣除了哪些方面及其數額。如扣除了安全押金，就要說明安全押金的用途并歸還未支出部分。如果物業管理者未按租賃協議動用了部分押金，那么他必須向租戶逐條說明其使用情況。如果租戶不能接受，物業管理公司必須承擔相應的責任。

篇3：房地產租賃管理程序

　　房地產公司租賃管理程序

　　1目的和范圍：確保為客戶提供滿意的租賃服務。適用于公司未售物業、配套物業的租賃管理。

　　2職責：

　　2.1總經理批準合同執行。

　　2.2法律顧問負責制定租賃合同文本。

　　2.3經營銷售部負責物業租賃行情市場調研，組織合同談判、合同評審、合同簽訂。

　　2.4財務計統部參與合同評審中的定價評審。

　　2.5設計研發部、工程材料部負責設計、工程施工方面的評審。

　　2.6設計研發部負責提供待租賃物業的竣工圖。

　　2.7審計核算部負責根據竣工圖進行面積核算。

　　2.8總經理室委托物業公司對租賃物業進行物業管理。

　　3工作程序：

　　3.1設計研發部負責提供給審計核算部待租賃物業的竣工圖。

　　3.2審計核算部根據設計研發部提供的竣工圖進行面積核算，并向經營銷售部提供面積核算表。

　　3.3法律顧問負責組織草擬《租賃合同》文本。

　　3.4經營銷售部市場調研小組負責進行本市及項目周邊租賃市場的調查，并撰寫調查報告。

　　3.5經營銷售部與財務計統部共同參考調查報告及待租賃物業情況，擬定租賃價格。

　　3.6經營銷售部經理組織租賃業務的客戶談判，售后客戶服務追蹤租賃合同的談判，并根據需要溝通財務計統部、設計研發部、工程材料部及物業公司，取得相關部門的意見，根據評審結果修改《租賃合同》。

　　3.7設計研發部及工程材料部根據需要負責評審租賃合同中有關設計、工程施工方面的問題。

　　3.8合同承辦人根據談判結果整理《租賃合同》，傳遞給總經理室法律顧問。法律顧問在《租賃合同》修訂過程中對條款的法律符合性進行審核，并提供修改意見。

　　3.9總經理批準合同執行。

　　3.10經營銷售部經理組織客戶簽訂《租賃合同》，詳見《合同管理制度》。

　　3.11經營銷售部售后客戶服務根據《租賃合同》及客戶要求組織設計研發部及工程材料部對租賃物業進行整改。

　　3.12財務計統部根據簽訂的《租賃合同》收取客戶租賃保證金及租金結算。

　　3.13經營銷售部、財務計統部共同辦理租賃物業的接樓手續。

　　3.14總經理室委托物業公司對租賃物業進行管理。

　　3.15物業公司根據《租賃合同》對租賃物業進行租賃期滿回收驗收，經營銷售部參與驗收，收回租賃物業。

　　3.16物業續租和《租賃合同》變更參照上述3.6-3.12條款執行。

　　4相關文件：

　　4.1《合同管理制度》

　　4.2租賃合同文本

　　5相關表單

　　5.1工作聯系函(見《文件管理程序》附表)

　　5.2工作請示單(見《文件管理程序》附表)

　　編制：

　　日期：20**.4.22審核：

　　日期：20**.4.28批準：

　　日期：20**.4.30