物業管理維修工作，分常規性維修和隨機性維修兩種。其中常規性維修是指對物管區域內設施設備的定期性維修養護，如電梯年檢、水箱清洗等。常規性維修屬計劃內維修，通常是可以控制的;隨機性維修是指對物管區域內設施配件偶然發生的故障或損壞進行維修，如更換損壞的樓道燈、更換破損的井蓋等。隨機性維修屬計劃外維修，通常是難以控制的。
物業管理維修工作的這種可控性和不可控性并存的特點，正是影響維修人員配置及維修工作安排的主要原因。為尋找合理的物管維修人員定員定編方法，筆者從以上影響維修人員配置的主要原因著手，通過剖析維修工作的特點，總結形成以下物管維修工的配置技巧。
1.1常規性維修人員配置
1.1.1收集常規性維修工作內容
物業管理常規性維修工作內容，是指物管項目中有多大面積的室外道路，有多少個污雨水井，有多少部電梯等。
以筆者服務的武漢中央花園小區為例。常規性維修服務內容包括45棟住宅、9,600㎡的公共道路、1,119個污雨水井、13部電梯等。
1.1.2設置常規性維修工作頻率
物業管理常規性維修工作主要有室外場地設施檢修、房屋本體檢修、機電設備檢修、空置房屋檢查、水電表抄錄等五大類，根據各項目的實際情況，每一類型工作又分為若干小類，以住宅小區的維修工作為例，室外場地設施的檢修包括路面路基檢查、路燈及線路檢查、車場車庫設施檢修、污雨水井疏撈、井蓋及雨水篦刷漆養護、公共標示檢修等6小類。
相同項目的維修工作，其每一小類的服務，如路面路基檢查頻率及工作標準，應該是基本一致的。同時，各類型服務的頻率和所需的時間與各項目的服務要求同樣存在著關聯性，即服務要求高，則服務的頻率和所需的工時越多，反之所需工時就少。
1.1.3常規性維修人員配置計算
物業管理常規性維修工作，其工作頻率有的是每周一次，如專用變壓器的巡檢;有的是每月一次，如路面路基檢查;有的是每季度一次，如消防栓的檢修等，詳見表(1-2)。但就整體情況而言，按月為周期的服務內容最多。
筆者在計算物管常規性維修人員的配置時，正是采取以月為周期，采取綜合調配的方式進行的。
具體計算方式如下：
A)單項工作所需要工時=數量×(月)頻率×工作標準
B)相同類型工作所需工時=∑單項工作所需工時
C)每月總工時=類型Ⅰ工作所需工時+類型Ⅱ工作所需工時+...+類型Ⅴ工作所需工時
D)每月所需人工=每月總工時÷(26×8小時)
(根據公司規定，維修工每月工作時間為26天，每天工作時間為8小時)
以物管常規性維修工作中的室外場地檢修為例，武漢中央花園物管常規性維修工作主要有：路面路基檢查每月1次、路燈線路檢查每月1次、停車場設施檢修每月1次、污雨水井疏撈每年1次、井蓋等刷漆維修每兩年1次、公共標示檢修每半年1次，見表(1-2)。
其中：
(1)路面路基檢查所需工時
=9,600㎡×1次/月×0.10小時/人·100㎡=9.6小時
(2)路燈線路檢查所需工時
=303個×1次/月×0.10小時/人·個=30.3小時
(3)停車場檢修所需工時
=2,140㎡×1次/月×0.15小時/人· 100㎡=3.21小時
(4)污雨水井疏撈所需工時
=1,119個×1/12次/月×0.5小時/人·個=46.62小時
(5)井蓋維修所需工時
=(1,119個+303個)×1/24次/月×0.5小時/人·個=32.58小時
(6)公共標示檢修所需工時
=130個×1/6次/月×0.3小時/人·個=6.47小時
即類型Ⅰ：中央花園常規性室外場地維修所需工時
=9.6小時+30.3小時+3.21小時+46.62小時+32.58小時+6.47小時
=128.78小時
中央花園物管常規性維修工作每月總工時=Ⅰ室外場地+Ⅱ房屋本體+Ⅲ機電設備+Ⅳ空置房檢查+Ⅴ水電表抄錄
即：128.78 +53.74+231.32+12+171.45=597.29小時
中央花園物管常規性維修工作每月所需人工
= 597.29÷(26×8)
=2.87(人)
1.2隨機性維修人員配置
在物管隨機性維修人員配置上，筆者采取的是經驗判斷法，即在一般情況下按每700戶(左右)配置一名維修人員。為使經驗判斷更為合理，筆者通常采取如下方式驗證隨機性維修人員配置的合理性。
以武漢南湖中央花園小區(2,136戶)為例，筆者配置的隨機性維修人員為3人。
1.2.1統計隨機性維修工作量
為達到驗證配置隨機性維修人員合理性的目的，筆者采取工作日志的辦法，將正常情況下，項目物管隨機性維修工作量進行了統計。
以下是筆者統計的武漢中央花園小區20**年7月至12月，隨機性維修的工作量。
A)工作日志實例
B)月消耗時間統計實例
C)半年消耗時間統計實例
1.2.2隨機性維修人員配置計算
隨機性維修人員的配置計算，也稱隨機性維修人員配置的驗證，即通過對實踐進行總結，盡量準備的統計隨機性維修工作量，從而準確地核實經驗判斷法中確定的維修人員的工作飽和狀況。
計算式：月消耗時間(小時)÷(26天×8小時)
武漢中央花園小區
20**年7月份隨機性維修工作所需維修工為：
(27,950分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.24(人)
20**年8月份隨機性維修工作所需維修工為：
(33,520分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.69(人)
20**年9月份隨機性維修工作所需維修工為：
(29,390分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.35(人)
20**年10月份隨機性維修工作所需維修工為：
(26,540分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.13(人)
20**年11月份隨機性維修工作所需維修工為：
(31,770分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=2.55(人)
20**年12月份隨機性維修工作所需維修工為：
(37,510分鐘÷60分鐘)÷(26天×8小時)=3.01(人)
綜合以上計算結果，筆者在確定武漢中央花園小區隨機性維修人員配置時，采取統計的方式并取其平均值作為隨機性維修人員定員定編的依據。
即(2.24+2.69+2.35+2.13+2.55+3.01)÷6=2.5(人)
以上計算結果，與此前筆者對中央花園實施物業管理時，憑經驗配置的3名隨機性維修人員的標準，是基本一致的，充分驗證了筆者在武漢中央花園小區經驗判斷法的準確性。
歸納以上常規性維修人員配置結果(2.87人)和隨機性維修人員配置結果(2.5人)，武漢中央花園小區理論上應配置物管維修人員為5.37人。
考慮到維修班長除做好本職工作外，還需做好維修工作的協調和檢查，因此，在給維修班長安排實際維修工作任務時要適當比其他維修人員要少。即維修班長按0.5人的標準安排其工作任務。
根據以上計算，并結合實際考慮，武漢中央花園小區物管維修工作需配置維修人員6名。
篇2：物管案例：物業管理應如何進行人員配置
物管案例：物業管理應如何進行人員配置
華聯集團大廈是上海華聯物業有限公司所管理的一幢集賓館、餐飲、銀行、涉外辦公樓為一體的綜合大廈。由于建造初期物業管理沒有前期介入，大樓部分設計布局不合理，大樓總機房設在B樓3樓，消防監控中心設在A樓1樓，衛星監控中心設在A樓19樓，此三處崗位均必須保證24小時有人上崗，最精簡配備要12人，但三處崗位工作量都很小，都只是起一種防范性監控作用。對此，物業管理公司因該怎么辦。
[案例提示]
人員開支是企業運作中最大、最重要的成本，已成為企業領導者的共識。對物業公司這類保本微利型企業來說，更要注重對人員成本的控制，機構設置要精簡、高效。
[案例分析]
為此，物業管理處經理經過測算，決定將三處的機房進行適當的改造，將部分設備移位，集中到消防監控中心。這一舉動需改造費用10萬元，但人員由12人減少到5人，按每人每年企業支付3萬元/人計，每年可節省人員開支21萬元，且一勞永逸。
人力控制一般應注意以下原則：
1．以崗定員、按崗配人
2．職責明確、充分授權
3．注意工資差別，調動積極性
4．精簡高效、一崗多能
5．考慮區分不同階段，人力要求的差異性（前期介入階段、前期管理全面接管階段、后期管理、管理成熟階段的人力需求各有側重點）
6．注意市場人員的情況（勞動力市場及有關使用勞力規定）
7．加強人員培訓，提高人員素質，培養復合型人才
篇3：制造工程部安全管理組織機構人員配置安全要責
制造工程部安全管理組織機構人員配置及安全要責
1、部長為部門安全工作第一責任人，主管工程師為設備安全第一責任人，運行科長為生產安全第一責任人。
2、確立安全工作第一性的原則，任何人不得阻撓、拖延安全工作的實施。
3、部門設專職安全員一名，在部長的直接領導下，負責日常安全管理、檢查等工作。
4、各運行崗位的主操作手及全體機電維修人員為兼職安全員，負責協助專職安全員工作。兼職安全員對其職責范圍內的安全負責，其中楊樹俠負責部門所有消防栓每月的定期檢查工作，王秀玲、佟樂負責部門所有滅火器具每月的定期檢查工作。
5、直接從事具體安全及消防工作人員（包括特殊工種）的崗位要保持相對穩定，需要持證上崗的必須經專門培訓持證上崗。特殊情況下因工作發生變動時，必須培養有同樣資質人員方可進行。
6、專職安全員在部長領導下每月組織一次全面的部門安全工作檢察，作好記錄，對于安全隱患，報部長安排具體整改，專職安全員負責督促落實整改情況，并及時向部長匯報。
7、對于與安全工作直接相關的設備，存在隱患的，要盡快安排維修，專職安全員填寫安全維修工作單，并經部長批準，執行人員必須在指定的時間內優先完成。
8、制造工程部所有員工有義務及時反映發現的安全問題或安全隱患，生產班組直接向運行科長反映，當班能解決的，由運行科長直接安排，當班不能解決的由運行科長作好記錄，并及時向專職安全員及主管部長反映。