目 錄

　　一、物業服務公司的選聘

　　二、物業服務收費標準

　　三、物業管理服務內容

　　四、物業管理服務質量標準及考核細則

　　五、物業管理用房與小區公共收益的管理

　　六、物業服務合同

一、物業服務公司的選聘

　　在前期物業服務公司金碧物業能夠響應本方案的前提下，優先與金碧物業進行協商簽訂續聘合同。如果金碧物業不能響應本方案要求，各業主同意另聘物業服務公司，并授權由小區業主委員會依照國家相關法律法規及本方案的要求，采取公開招標的方式進行選聘物業服務公司，簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同暫定1年，合同期滿，物業公司服務良好，可以續簽合同。簽訂合同，物業服務公司需向業主委員會交納不低于20萬元的合同履約保證金。服務不合格的，業主委員會將按合同條款進行考核扣款。

二、物業服務收費標準

　　物業服務收費實行包干制。最高限價標準如下(具體以最終談判結果或者招標結果為準)：

　　1.住宅物業服務費：1.5元/月/平方米(包含物業公共服務費;電梯維護保養、檢測費;公攤水電費等全部物業服務費用)。房屋所有權人繳納。

　　2.會所物業服務費：3元/月/平方米(包含物業公共服務費、公攤水電費，不包括電梯維護保養、檢測費)。房屋所有權人繳納。

　　3.地下車位物業服務費：30元/月/個(包含地下車庫清潔、秩序維護、日常維修、公共水電能耗等費用)。業主購買的由業主繳納，開發商未銷售的由開發商交納。

三、物業管理服務內容

　　物業服務公司提供下列物業管理服務事項，其受益人為本小區的全體業主和物業使用人：

　　(一)包括但不限于本小區房屋樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、地下車庫等房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(二)包括但不限于本小區公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供配電設施、照明設施、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、標示牌、公告欄、建筑小品、景觀水系、公共健身設施、運動設施、圍墻等物業管理區域共用設施設備的運行、維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(三)本小區公共環境衛生維護，包括但不限于業主共用的公共走廊、樓梯、公共衛生間、業主公共活動室、公共車庫、車棚、房屋建筑物墻面等共用部位，區內道路、廣場、綠化帶、水景、籃球場等公共場所、雨、污水井、溝渠、文娛器材、建筑小品、信報箱、宣傳欄等公共設施的清潔衛生及區內垃圾的收集、清運等。(業主專用部分清潔除外);

　　(四)本小區公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理;

　　(五)本小區安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、區內安全巡視、門崗執勤、消控室值班、消防安全檢查、消防安全設施維修維護、保養、消防安全教育、消防安全演練、安全緊急情況處置等;

　　(六)本小區內及大門出入口交通和車輛停放秩序的管理;

　　(七)本小區內物業使用禁止性行為的管理;

　　(八)本小區業主裝修管理;

　　(九)本小區物業檔案資料的保管;

　　(十)本小區公共用水用電費用的代收代繳;

　　(十一)本小區社區文化活動的開展及業主公共活動室的日常管理;

　　(十二)協助業主委員會做好其他本小區管理服務事項。

四、物業管理服務標準

(一)項目物業管理服務人員配置及要求

崗位	人數	要求
項目經理	1	年齡50周歲以內，大專及以上學歷，3年以上物業項目管理經驗，身體健康，無違法犯罪行為。每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節假日需輪流值班。
項目副經理	1	年齡50周歲以內，大專及以上學歷，3年以上物業項目管理經驗，身體健康，無違法犯罪行為。每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節假日需輪流值班。
客服/維修/保安/環境主管	4	客服、維修、保安、環境主管各1人，年齡45周歲以內，大專及以上學歷，3年以上從業經驗，身體健康，無違法犯罪行為。維修主管須持有高低壓電工證書及電梯安全管理員證書。保安主管須持有高級保安員證書。 每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節假日需輪流值班。
客服收費	6	年齡45周歲以內，高中及以上學歷，2年以上從業經驗。熟練操作電腦，身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。正常工作時間每日9:00-12:00。14:00-19:00。不少于8小時，周末、節假日需安排至少3名人員值班。
維修工	7	年齡55周歲以內，持有高低壓電工證書。身體健康，無違法犯罪行為。正常工作時間每日12小時，8:00-20:00。夜間至少安排1人在小區值班，處理突發事件。周末、節假日需安排至少3名人員值班。至少有一名人員持有電梯安全管理人員上崗證書。
保安	14	年齡：男性不超過50周歲，女性不超過45周歲。其中45周歲以內的人員比例不得少于總人數的50%，身體健康，無違法犯罪行為。每班在崗人數：東門2人，西門1人，消監控2人，巡邏1人，至少2班倒，24小時輪流值班。物業管理圈。另外安排不少于2名人員機動調休。消監控值班人員須取得消防設施操作人員上崗證書。
保潔員	30	年齡男性不超過65周歲以內，女性不超過60周歲。其中50周歲以內的人員比例不得少于總人數的40%。身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。每日工作時間不少于8小時，具體根據季節安排。每天正常在崗人員不少于26人（住宅樓內保潔15人，樓外保潔7人，車庫保潔4人），另外安排不少于4名人員輪休。
綠化工	12	年齡男性不超過65周歲以內，女性不超過50周歲。身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。每周在小區工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時，周末、節假日需安排至少6名人員值班。
合計	75

(二)物業服務質量標準及考核細則

項目	服務標準	考核細則
一、基礎管理服務
建立有效管理服務制度、方案	1小區人員、車輛出入管理制度；	檢查每缺一項每次扣款200元
	2消防管理制度；
	3 電梯管理制度；
	4房屋維修養護管理制度；
	5設施設備維修養護管理制度；
	6秩序維護管理制度；
	7環境清潔管理制度；
	8園林綠化管理制度；
	9公共能耗節能制度；
	10報修、投訴接待及回訪制度；
	11節假日管理人員值班制度；
	12安全作業制度；
	13公開、監督制度；
	14 社區文化開展制度；
	15 檔案資料管理制度；
檔案管理	1房屋及其設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；	不符合或者每缺一項扣款200元/次
	2業主信息檔案(一戶一檔)齊全，并實現動態管理，及時更新；
	3檔案資料無缺損現象，記錄變更及時，賬實相符；
	4檔案使用登記手續完備；
	5檔案存放環境符合規定條件；
突發事件應急機制	1制定消防、消防、電梯、給排水、供配電等共用設施設備事故應急預案；	每缺一項扣款500元/次
	2制定自然災害、公共衛生、治安、交通等方面突發事件的配合性應急預案；	每缺一項扣款500元
	3應急預案定期演練，每年不少于2次并有相應記錄；	每缺一次扣款2000元
人員配置管理	1物業服務企業應當按照投標文件或者物業服務合同約定指派項目經理。項目經理不得隨意更換，更換項目經理的，應當事先征求業主委員會意見。 項目經理需具有全面物業管理技能，熟悉物業管理相關法律、法規，有3年以上的物業服務工作經歷。能夠勝任項目物業管理工作，要求業主滿意度達到85%以上；	不符合任職條件的，每月扣除2000元，業主滿意度低于85%的更換項目經理。
	2建立員工培訓體系，根據不同崗位特點制訂并落實員工分類培訓計劃；專業崗位操作人員按規定持有專業崗位證書（包括消防監控人員、電梯維護管理人員、高低壓電工等）；	不符合每人次扣款2000元
	3 人員按設定崗位配置，不得減少服務人員；	不符合每人次扣款2000元
	4不同崗位服務人員分類統一著裝，佩戴工作標志；	不符合每人次扣款200元。
	5服務人員態度熱情耐心，舉止文明禮貌，解答問題及時準確；	不符合每人次扣款500元
客戶服務	1設立公告欄，公示物業服務企業營業執照、服務內容和標準、收費依據和標準、項目負責人及主要管理人員照片及服務電話；	檢查不符合每一次每項扣除500元。
	2設有專門的咨詢、投訴接待中心，公示24小時服務電話，每天（9：00-19:00）有專人負責接待客戶來訪，受理客戶信息；節假日需有人值班。
	3客服接待人員值班記錄及時，客戶信息處理記錄完整，按月進行統計分析；
	4有客戶回訪制度和記錄，投訴處理及時率100%，并按月進行統計分析；
	5乙方服務達不到標準，被業主有效投訴的	每次扣除500元。
	6業主交費主動及時，收費率達90%以上；	每低一個百分點扣除500元
	7每年至少開展2次業主滿意率調查，征求業主對物業服務的意見，并有詳細的調查記錄，調查覆蓋率不低于入住戶數的80%，調查業主滿意率不低于85%；其中一次由業主委員會組織或者聘請第三方機構開展業主滿意度測評；	每低一個百分點扣除1000元
	8滿意率調查和滿意度測評的內容應涵蓋本標準的內容及物業服務合同的約定；	不符合每次扣除1000元
	9調查和測評結果有書面報告并向業主公示，調查和測評發現的問題持續改進，改進結果向業主公示。	不符合每次扣除1000元
社區文化建設	1有社區文化活動方案，每年業主聯誼活動不少于4次，有活動記錄；	不符合每次扣除1000元
	2運動場地、文化場館每天定時免費向業主開放；有專門為孤寡老人、殘疾人的具體措施，有專門供老人休閑活動的場所和設施。
	3積極組織和參與社區志愿活動，開展社區精神文明建設。
溝通報告機制	1對住戶違反治安、消防、環保、房屋裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，及時進行勸阻，并向有關行政部門報告；	不符合每次扣除1000元
	2主動與物業所在地的房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會聯絡，共同協調解決物業管理中遇到的問題；
	3協助業主大會工作，建立與業主委員會定期溝通報告的工作例會制度，積極聽取業主和業主委員會對物業服務的意見和建議，主動接受業主和業主委員會的監督。
二、房屋共用部位管理
標識系統和維保資料	1主出入口設有小區平面示意圖；	不符合每次扣除500元
	2管理區域內交通標志引導指示牌規范清晰；
	3小區組團、棟、單元（門）、戶門以及配套公建標識規范清晰；
	4建立房屋產權清冊；
	5房屋維修、保養記錄完整；
	6房屋使用功能完備，無安全隱患。
共用部位使用管理	1共用場地、部位符合規劃要求，無違章搭建現象；	不符合每次每處扣除500元
	2房屋共用部位使用符合建筑設計要求，無擅自改變用途現象。
	3房屋公共部位破損及時修復。無安全隱患。
房屋外觀狀況	1房屋外觀完好、整潔，無破損、脫落、污跡、亂貼、亂涂、亂畫和亂掛現象；	不符合每次每處扣除100元
	2封閉陽臺符合建筑設計要求和管理規約約定，手續齊全，樣式、規格、色調、材質統一；。	不符合每次每處扣除500元
	3 發現房屋及設施存在安全隱患，及時告知業主及相關當事人，并采取相應防范措施。
裝飾裝修管理	1按規定審核住戶裝修方案，辦理裝修施工批準手續； 2簽訂裝飾裝修管理服務協議； 3書面告知業主及施工單位裝飾裝修的禁止行為和注意事項，并在裝修現場公示，裝修現場的消防及安全防范措施得當；	不符合每次每項扣除500元
	4裝修人員出入和裝修施工時間有效控制，裝修垃圾定點堆放，定時清運； 5專人每日巡視檢查裝修現場，及時勸阻和制止裝修違規行為，制止無效的，書面報告業主委員會及有關部門； 6裝修驗收手續完備，裝修檔案保存完整。
日常巡視、檢查與管理	1每周巡查不少于1次屋面、單元門、樓梯、通道、窗戶等共用部位，發現損壞，及時維修養護并做好記錄；	不符合每次每項扣除500元
	2門窗無破損，樓梯、通道以及屋面無亂堆亂放現象。
三、共用設施設備運行、維修和養護
共用設施設備管理和運行狀況	1按合同要求配置設施設備專業維修、管理人員，崗位責任明確；	不符合每次每項扣除500元，危及安全使用的，每次扣5000元。
	2建立設施設備總賬、臺賬、設備卡，設施設備標志齊全、規范；
	3設施設備運行、維護、保養和檢查等管理制度健全；
	4制定并實施年、季、月度設施設備維護、保養計劃；
	5制定并實施日常設施設備檢修、巡視、保養、緊急情況處理等制度；每日有設備運行記錄，運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
	6制定并實施維修工具、備品、備件和化學品等存放和管理制度；
	7制定并實施專業外包合同全程監管制度，合同及各項記錄完整；
	8操作人員熟練掌握、嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。
	9設施設備運行良好，發生故障及時修復。
室外共用管線、管道和道路管理	1室外共用管線統一入地或入公共管道，整齊有序，無架空管線；	不符合每次每項扣除500元
	2排水排污管道通暢；
	3雨水井、化糞池定期巡檢、疏通與清掏，無堵塞、外溢現象；
	4道路通暢，路面整潔平整，路面井蓋無缺損、無丟失，井蓋表面標志清晰。
設備機房管理	1設備系統圖、操作規程、崗位責任制度、應急預案流程圖、特種作業人員資格證書等齊全，張貼于機房明顯位置；	不符合每次每項扣除500元
	2設備管線標志清晰，儀器儀表運行正常、數據準確；
	3機房整潔、無滲漏、無積水、無雜物堆放，設備表面無積塵、無銹蝕，防鼠板、防鼠網材質、規格，防鼠藥物投放等符合規范要求；
	4設備噪聲符合規范要求，有環境要求的設備機房，溫、濕度在規定范圍內。
電氣系統管理	1管理制度與措施符合專業要求，執行嚴格，設備編號有序，運行、維修、保養、巡檢記錄完整；	不符合每次每項扣除200元
	2受托管理高壓供電設備的，變配電室安全警示牌配置齊全，檢修檢驗和安全防護用具配置齊全，年檢合格；
	3后備電源設備定期檢測，能夠隨時啟用；
	4小區路燈、景觀燈等公共照明正常，設備編號有序。完好率(包括亮燈率)達95％,無長明燈,無安全隱患。	不符合每低于一個百分點每次扣除200元
	5共用樓道燈損壞及時修換,完好率(包括亮燈率)達95％,無長明燈,無安全隱患。
弱電系統管理	1系統設備配置齊全、運行正常、現場測試符合要求； 2系統及子系統運行、維修、保養、巡檢計劃周全、記錄完整； 3攝像監控圖像清晰，按規定時間保存信息備查；	不符合每次每項扣除200元
電梯系統管理	1準用（合格）證、年檢證明、緊急電話和乘客注意事項置于轎廂醒目位置；	不符合每次每項扣除500元
	2、電梯維修保養合同規范，維保單位的資質符合規定；
	3、電梯機房通風、照明情況良好，配有平層標志線，專業工具齊全；
	4.電梯轎廂、井道內保持清潔，轎廂廣告設置有序，無亂貼、亂畫；
	5、電梯運行平穩，維修、保養、檢修記錄完整；
	6、電梯按合同約定時間運行，出現故障或險情，維修人員接到報修后20分鐘內到達現場；
	7、管理與維護符合特種設備安全技術規范 《電梯使用管理與維護保養規則》
	8電梯每月平均故障率不大于2%。
給排水系統管理	1二次供水水質定期檢測，符合衛生標準；	不符合每次每項扣除200元
	2給排水系統設備完好、運行正常，日檢查和月、季、年保養制度完善；
	3水箱加蓋上鎖，周邊無污染源，定期清洗、消毒，檢查記錄完整；
	4水泵、閥門、管網等設備名稱、流向、運行狀態標志清晰，無銹蝕、無跑冒滴漏、無污染。
避雷系統管理	1配置避雷設施位置平面圖；
	2避雷設施定期檢查、維護，記錄完整。
消防系統管理	1消防設施設置平面圖、火警疏散示意圖按幢設置在樓層明顯位置；	不符合每次每項扣除500元
	2消防監控系統運行良好，自動和手動報警設施啟動正常；
	3消火栓柜、防火卷簾、防火門、滅火器、疏散指示燈、應急燈及應急工具等消防設施設備完好，并定期組織檢驗、保養；
	4消防水泵、管網、閘門等設備運行正常，測試、維修、保養記錄完整；
	5安全疏散通道暢通，疏散標志和示意圖設置合理、醒目；
	6區域消防通道暢通，無雜物堆放，無違章占用。
四、公共秩序維護
秩序維護管理	1實行封閉式管理，對外來人員、車輛和物品進出實行登記與管控；建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位，值班電話暢通，接聽及時。	不符合每次每項扣除200元，
	2監控設施和門禁系統運行良好，監控記錄完善、記錄保存不少于30天。
	3監控室實行24小時值班；值班記錄完善。
	4秩序維護人員，崗位責任明確；人員年齡符合要求，身體健康，工作認真負責，并定期接受培訓。物業管理圈。能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備，熟悉小區環境，熟知治安管理有關法律法規。熟悉各類刑事、治安案件和各類災害事故的應急預案。人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。
	5安全標志設置合理，對可能危及人身安全的地點和設施設備，有明顯警示標志和防范措施。
	6主出入口24小時雙人值勤，次出入口24小時有人執勤；小區人員憑證(卡)出入，非小區人員出入和大件物品出小區一律登記，經聯系若業主不同意，非小區人員不得進入小區；按要求進行出入車輛管理、訪客登記，記錄規范、詳實。
	制定巡查方案，每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次，能主動接受業主(使用人)的投訴和求助，巡查范圍包括全部物業管理區域，無盲區，巡查記錄基本完整。
	嚴禁拾荒者、小商販、社會盲流、閑雜車輛進入小區，影響業主生活。
	緊急事件處理有應急預案(打架、兇殺、爆炸、地震、電梯突發事件等)，發生時能及時處置，將損失降低至最小程度。
	無違反規定飼養家禽、家畜和無證寵物現象，無亂堆亂放建筑材料和垃圾現象，無亂設廣告牌、亂貼、亂畫、亂牽亂掛現象。
交通秩序管理	1公示停車場管理規定和停車收費標準和緊急聯系電話；	不符合每次每項扣除200元
	2停車場、停車位標志規范、清晰，車輛行駛路線設置合理、路線清晰；
	3固定停放車輛簽訂停車服務協議，明確相關權利義務；
	4車輛進出登記及時，記錄完整；較大載重車輛嚴禁駛入小區；
	5車輛進出道閘、停車設施運行良好，維修養護及時；
	6機動、非機動車輛停放有序、無亂停亂放現象；
	7停車場、庫定時巡視檢查，高峰時進行車輛秩序引導；
	8發現交通堵塞及時疏導，發生交通事故及時報告有關部門。
消防安全管理	1制定消防安全制度，消防安全操作規程；實行防火安全責任制，明確消防安全責任人；	不符合每次每項扣除500元，
	2消防設施設備定期維護保養，消防設施設備能夠正常使用；
	3消防中控室實行24小時專人值班（每班不少于2人，按規定持證上崗），值班記錄完整；
	4消防安全定期巡視檢查，消防安全隱患及時整改；
	5消防通道無占用堵塞現象；
	6消防演練每年不少于兩次，積極動員業主參與；
	7有消防應急預案，發生時能及時處置，將損失降低至最小程度。
五、環境管理服務
保潔服務	1配置的保潔人員，責任區域明確。身體健康，工作認真負責，并定期接受培訓。能正確使用各類清潔器械和設備，熟悉小區環境。熟悉各類災害事故的應急預案。人員統一著裝，配備配備專門的清掃工具及勞保用品；人員數量保持與合同要求一致。	不符合每次每項扣除200-500元
	2對樓內、外公共區域、相關設施設備、道路、場地等清掃及時，擦洗干凈，符合相關衛生標準。除定點定時清掃，還要動態保潔，確保小區內干凈、整潔并長期保持；
	3垃圾實行分類管理，日產日清；建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。雇用具備相應資格的單位或人員清運垃圾，采用全封閉自動卸載運輸工具，保持運輸工具密閉、完好和整潔，不沿途丟棄、遺撒垃圾；
	4標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品、文體設施及時清潔，目視干凈、無積塵、無污漬垃圾；
	5垃圾桶布局合理，周圍地面無散落垃圾。定期對垃圾桶進行衛生消毒；
	6管理區域內道路、綠地、廣場、停車場、天臺、文體活動區域等共用場地，無目視無雜物；
	7房屋共用部位及共用設施設備保持清潔；
	8及時清理公共場地、道路的積雪、積水；
	9地下車庫及車庫內相關設施定期及時保潔，地面、墻面干凈衛生，空氣流通；
	10窨井、下水道和化糞池每2月清掏疏通不少于1次，保持暢通；
	11防治鼠害、蒼蠅蚊蟲等有計劃，有措施，有記錄；噴灑蒼蠅蚊蟲殺蟲劑6-9每月不少于2次，其他月度每月不少于1次；噴灑殺蟲劑應及時告知小區業主，注意安全防范；
	12水景定期清潔，水面無明顯漂浮物，水體干凈無臭味。
綠化養護管理	1綠化養護人員配置合理，責任區域明確；	不符合每次每項扣除200元
	2制定并落實綠化養護計劃，提前做好防旱、防澇、防大風和防凍工作；
	3綠化圖紙、苗木清單等資料齊全，苗木移植、補植記錄完善；
	4醒目處設置愛護綠化提示標志，重點樹木品種實行標牌管理；
	5及時組織澆灌、施肥、松土和噴藥，有針對性及時滅治病蟲害，每年噴灑農藥不少于4次，喬木每年適時松土、施肥不少于2次。喬灌木枯死、損失及時補植。
	6綠化作業安全防護措施得當；
	7各類喬、灌、草等植物長勢良好，修剪整齊美觀，無折損，斑禿現象；枯死損失率不超過1%；
	8綠地無破壞、踐踏、占用現象，樹木無懸掛物及晾曬物品。
	9月度考核低于85分的；考核表見附件3	每低一分扣除500元
六、服務創新
服務創新	1建立并運行計算機輔助管理系統，運用社區網絡、智能技術等信息化手段及其最新科技成果開展管理服務工作；	不符合每次每項扣除100元
	2建立并運行服務質量管理控制系統，運用先進管理工具實施物業服務全過程管控；
	3制定并實施節能減排計劃和方案，運用技術改造和管理創新等手段節約公用能源資源消耗，減少污染物排放；
	4建立并推行新型服務模式，通過提供物業資產經營管理服務和住戶生活配套服務等方式，滿足業主的個性化需求。
七、其他	1、乙方服務被政府主管部門檢查通報批評的	每次扣除1000元
	1、乙方服務被政府部門通報表揚的 2、乙方服務良好獲得業主一致好評的 3、乙方服務過程中避免小區業主公共利益受到侵害的 4、乙方人員為保護小區業主利益	視情況給予獎勵

　　備注：每扣除500元等于相應扣除1分，滿分為100分，低于85分為不合格。

園林綠地養護管理考核細則
考核內容	綠地養護管理標準	評 分 標 準
修 剪 （20分）	1.樹木適時修剪，保證樹形優美，樹木抹芽、平茬、修枝、整形及時、準確、合理。 2.綠籬要平整、三面光，球冠植物要圓滑，無5cm以上徒長枝。 3.草坪修剪高度控制在8cm以下，及時清理修剪后留下的草屑、枝葉等。	1.冬季喬木未進行整形修剪的扣5分，修剪不及時、不達標等扣3分。 2.喬木萌條未及時清除的，5棵以下扣1分，5棵以上扣2分； 3.綠籬修剪不及時有5cm以上徒長枝，10米以內扣1分，超過10米扣2分。修剪不達標扣0.5分。 4.草坪未及時修剪，生長高度超過8cm的扣2分，修剪后草坪高度過低導致枯黃的扣1分。 5.修剪后的草屑、枝葉沒有及時清理的，發現一處扣1分。
灌水、排澇 （15分）	1.干旱時及時澆水并灌足灌透，洪澇時及時排放積水。 2.及時噴水除塵，保持園林植物亮麗。 3.在雨季應采用開溝、埋管、打孔等排水措施及時對綠地和樹池排澇，防止植物因澇致死。綠地和樹池內積水不得超過24小時，宿根花卉種植地積水不得超過12小時。	1.天氣連續干旱3日及以上未及時澆水扣2分，澆水未澆透扣1分。 2.澆水人員操作不規范，如水車駕駛員兼顧澆水、綠地內泥土被沖至路面等，發現1次扣1分。 3.未及時噴水除塵，園林植物污濁的扣1分。 4.未在限定時間內排澇的扣2分。
中耕除草 （15分）	新植樹每年春夏之間松土2次，其他樹木每年春夏之間松土1次，除雜草、修剪草坪原則上每周1次，綠籬修剪原則上每月1-2次，綠地內無闊葉雜草。	1.松土每缺一次扣1分。 2.綠地內有闊葉雜草清除不徹底的，發現一處有5平方米以下的扣1分，5平方米以上的扣2分，雜草基本未清除的扣5分。 3.雜草清除后未及時隱埋或清運的，每發現一次扣1分。
施肥 （10分）	3.春夏季各施1次復合肥或碳銨，不得漏施、少施，喬木胸徑5cm以下，每株每次0．25公斤：胸徑5-10cm，每株每次0．5公斤：胸徑10cm以上，每株每次0．75公斤。	1.未按規定施肥的扣2分，漏施、少施等扣1分。 2.管養單位施肥應做好相關影像記錄并保存，否則扣1分。
病蟲害 防治 （15分）	早春樹木發芽時對樹木噴灑一次藥劑預防病蟲害，冬季清除樹下枯枝落葉雜草并對樹干進行涂白，生長季節發現病蟲害及時防治。	1.沒有噴灑藥劑預防病蟲害的，扣3分。 2.發現病蟲害防治不及時，造成一處有5棵以下發病的每處扣除1分，5棵以上或成片發病的扣除2分。 3.冬季未及時清除枯枝落葉的，發現一處扣1分； 4.冬季未對樹干進行涂白的扣3分，涂白不及時、質量不達標等扣2分。
防護 （10分）	1.死亡的樹木要及時進行清理和同品種、同規格補植，對因大風、大雨刮倒的樹木要在風雨停后24小時內扶正、支撐并培土，對因雨水沖刷等原因造成土方被沖刷、塌陷的，3天之內修繕完善。 2.涂白均勻，上口平齊，高度距地面1.25m，整條道路涂白后上口應保持在同一水平線上。 3.做好綠地內時令花卉的季節性更換和養護工作。	1.樹木死亡沒有及時清理和適時補植的，每發現一處扣0．5分，對未同品種、同規格進行補植的，每發現1棵扣1分。 2.樹木刮風刮倒沒有按時扶正，培土、澆水和搭支架的，每發現一處扣0．5分。 3.綠地內土方被沖刷、塌陷，或泥土外溢，沒有按時修繒完整的，每發現一處扣0．5分。 4.未及時涂白，或涂白不達標準，如上端口不整齊，樹根部周圍被涂白劑污染等，扣2分。 5.綠地內季節性花卉未及時更換的，1平方米扣1分，以此累計扣分。
保潔、設施和秩序 (15分)	1.綠地內無塑膜、無紙屑、無果皮、無煙頭、無便跡、無雜物，綠地水面保持清潔，正常有養護保潔人員巡視。 2.不得在綠地內搭建任何建筑物、構筑物或其他臨時設施。	1.發現有塑膜、紙屑、果殼皮、煙頭、便跡、雜物的，每發現一處扣0．5分。 2.擅自在綠地內搭建建筑物、構筑物和其他臨時設施或沒有及時清除的，每發現一處扣5分。 3.樹木花草被破壞的，每發現一處扣1分。
備注：考評每季度進行一次，滿分為100分。每扣1分扣除履約保證金500元。

　　對服務單位的考核采取甲方定期檢查和不定期抽查的方式，甲方在檢查中發現的問題，乙方現場管理人員應在考核表上簽字確認，如若乙方管理人員不及時簽字或拒絕簽字確認，甲方一律視為乙方默認甲方的考核評分。

　　考核甲方每季度組織不低于1次，如乙方連續2次考核不及格或者一個年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)則甲方可以與乙方解除合同，由此造成的一切損失均由乙方承擔。

五、物業管理用房與小區公共收益的管理

　　1、本小區物業管理用房建筑面積為998.79平方米，位于 1#樓101、102、104室、8#樓101室、小區門衛室;小區物業管理用房歸小區全體業主共有，主要用于物業公司辦公、業主公共活動室等。由小區業主委員會代為管理。如有空余房屋，可以以業主委員會名義對外出租。所得收益歸小區全體業主所有。

　　2、利用小區公共場地、公共設施、房屋公共部位、人防車位等進行出租、廣告宣傳，小區全體業主授權業主委員會統一經營。所得的費用，在扣除成本后一律歸小區全體業主所有。

六、物業服務合同

　　委托方(以下簡稱甲方)：宿遷市恒大綠洲小區業主委員會

　　住所地：宿遷市恒大綠洲小區1號樓;聯系電話：0527-

　　電子郵箱：

　　受委托方(物業管理企業，以下簡稱乙方)：

　　住所地：聯系電話：

　　電子郵箱：

　　甲方通過(□招投標，□協議選聘)方式將宿遷市恒大綠洲小區(物業名稱，以下簡稱本小區)委托乙方實行物業管理服務。為保障本物業正常運行，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環境，根據國家、省物業管理有關法律、法規、規章的規定，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方代表本小區全體業主與乙方達成以下合同條款。

　　第一條本合同所涉及的物業基本情況

　　物業類型：住宅小區

　　座落位置：宿遷市蘇宿園區紅海大道27號

　　總占地面積約11.63萬平方米;房屋總建筑面積約31.7萬平方米，其中：住宅約22.64 萬平方米，計1883套;會所約5305平方米，物業管理用房998.79平方米，地下車庫約6.17萬平方米(1995個車位，其中人防車位369個)

　　第二條委托管理服務期限：暫定1年，自2021年月日起至年月日止。物業管理圈。合同期滿，如果乙方服務良好，經雙方協商一致可以續簽合同。

　　第三條本合同簽訂后,乙方應在本小區內設立物業管理服務中心負責本物業的日常管理工作,并按照合同要求委派有崗位資格要求的人員開展物業管理相關服務工作。人員配置達到附件1的要求：

　　第四條甲方委托乙方物業服務范圍、內容。

　　乙方提供下列物業管理服務事項，其受益人為本小區的全體業主和物業使用人：

　　物業服務公司提供下列物業管理服務事項，其受益人為本小區的全體業主和物業使用人：

　　(一)包括但不限于本小區房屋樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、地下車庫等房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(二)包括但不限于本小區公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供配電設施、照明設施、消防設施、安全設施、溝渠、池、井、標示牌、公告欄、建筑小品、景觀水系、公共健身設施、運動設施、圍墻等物業管理區域共用設施設備的運行、維修、養護和管理(大中修、更新、改造等除外);

　　(三)本小區公共環境衛生維護，包括但不限于業主共用的公共走廊、樓梯、公共衛生間、業主公共活動室、公共車庫、車棚、房屋建筑物墻面等共用部位，區內道路、廣場、綠化帶、水景、籃球場等公共場所、雨、污水井、溝渠、文娛器材、建筑小品、信報箱、宣傳欄等公共設施的清潔衛生及區內垃圾的收集、清運等。(業主專用部分清潔除外)

　　(四)本小區公共綠地、花木、建筑小品等的養護與管理;

　　(五)本小區安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監控、區內安全巡視、門崗執勤、消控室值班、消防安全檢查、消防安全設施維修維護、保養、消防安全教育、消防安全演練、安全緊急情況處置等;

　　(六)本小區內及大門出入口交通和車輛停放秩序的管理;

　　(七)本小區內物業使用禁止性行為的管理;

　　(八)本小區業主裝修管理;

　　(九)本小區物業檔案資料的保管;

　　(十)本小區公共用水用電費用的代收代繳;

　　(十一)本小區社區文化活動的開展及業主公共活動室的日常管理;

　　(十二)協助業主委員會做好其他本小區管理服務事項。

　　乙方應全權負責本小區物業服務管理工作，不得將服務工作轉包，分包。

　　經甲方書面同意，乙方可以將物業服務部分專項服務事項分包給專業公司進行負責。但乙方須對分包的專項服務向甲方及全體業主負責。

　　第五條乙方提供的物業管理服務應達到本合同附件二所約定的目標。

　　第六條物業服務用房的管理與使用

　　本小區物業管理用房約998.79平方米，其中約569平方米(小區1號樓102室、8號樓101室)，由乙方在合同期內無償使用。乙方使用期間產生的水電、燃氣、網絡等費用，由乙方繳交。未經甲方同意，乙方不得將上述房屋改變用途及借于他人使用。合同期滿乙方需將使用權歸還給甲方。其他物業管理服務用房的使用由甲方決定，乙方協助管理。

　　第七條在委托物業管理階段，乙方根據下述約定，收取物業服務費用。

　　物業服務費

　　1.住宅：1.5元/月/平方米(不含電梯維護保養、檢測費，公攤水電費)。住宅業主房屋空置期間物業公共服務費，按上述標準百分之七十收取。

　　2.會所：3元/月/平方米(不含電梯維護保養、檢測費，公攤水電費)。

　　3.地下車位物業服務費：30元/月/個(含車位清潔、設施日常維修、車庫公共水電能耗等費用)。

　　物業服務費實行包干制。由物業服務公司直接向房屋所有權人收取，每次收取最長不得超過12個月的費用。

　　第八條本小區內人防車位租金，地面車位租金，利用公共部位、公共設施經營等收入歸甲方所有，其中公共經營費用由使用人直接向甲方繳納。甲方也可以委托乙方向業主或者使用人代為收取。具體由甲方根據實際決定。

　　第九條本合同約定的物業服務費用包含以下等方面的支出：

　　1、乙方服務人員工資、社會保險、福利等費用;

　　2、本小區共用部位、共用設施設備日常運行、維修、維護保養費用;

　　3、本小區清潔衛生費用;

　　4、本小區綠化養護費用;

　　5、本小區秩序維護費用;

　　6、乙方項目管理處辦公費用;

　　7、乙方物業服務工具材料費用;

　　8、本小區共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　10、本小區業主社區文化活動費;

　　11、本小區公共用水用電費用;

　　12、乙方投入本小區服務使用的固定資產折舊費用;

　　13、乙方物業服務人員服裝及勞保用品費用;

　　14、乙方企業管理費用以及本項目財務費用;

　　15、乙方因本小區收費繳納的法定稅費以及合理利潤。

　　16、甲方委托專業審計機構對乙方收取費用進行審計產生的費用。

　　17、甲方委托第三方對乙方服務進行業主滿意度調查產生的費用。

　　18、乙方因本小區物業服務產生的其它費用;

　　物業共用部分、共用設施設備的大中修、更新和改造費用，由小區住宅專項維修資金支出的，不計入物業服務支出。

　　第十條財務審計及第三方滿意度調查。

　　1、雙方約定每年度由甲方聘請財務審計專業機構對乙方物業服務資金收支情況進行審計，聘請專業機構的費用，包含在乙方報價收取的服務費用之中，由乙方支付。應甲方要求進行的非年度例行審計，聘請專業機構的費用，由甲方承擔。

　　2、雙方約定每年度由甲方聘請第三方對乙方物業服務進行業主滿意度調查，聘請第三方的費用，包含在乙方收取的服務費用之中，由乙方支付。應甲方要求進行的非年度例行滿意度調查，聘請第三方的費用，由甲方承擔。

　　3、上述費用年度不超過人民幣伍萬元，超過部分由甲方承擔。

　　第十一條乙方派駐的本小區項目經理為，身份證號碼：。未經甲方同意，乙方不得擅自更換項目經理。項目經理不能勝任本項目管理工作的，乙方應在接到甲方通知之日起十五日內，更換項目經理。更換的項目經理資格不得低于本合同的要求，并需征得甲方的同意方可上崗。

　　第十二條履約保證金

　　1、本合同簽訂前乙方需向甲方繳納人民幣貳拾萬元的履約保證金至甲方指定賬戶(戶名;宿遷市恒大綠洲小區業主委員會，開戶行： ，賬號： )。

　　2、乙方不繳納履約保證金，視為乙方違約，甲方將拒絕與其簽訂委托服務合同。

　　3、乙方不能按期保質保量完成合同約定內容或單方中止合同，除承擔相關責任外，甲方有權沒收合同履約保證金;

　　4、 乙方同意甲方有權直接將履約保證金用于下列情況之一：

　　(1)因乙方過錯，造成甲方或者小區業主房屋及資產等損失賠償;

　　(2)因乙方不履行本合同義務，或履行本合同義務不符合約定，導致甲方需要委托或者已經委托第三人履行工作而產生的所有費用。

　　(3)甲方對乙方的考核扣款費用乙方同意甲方直接從履約保證金中扣除。

　　(4)甲方委托專業審計機構對乙方收取費用進行年度審計產生的費用。

　　(5)甲方委托第三方對乙方服務進行業主滿意度調查產生的費用。

　　5、履約保證金不足以支付上述費用時，乙方應當自支付費用的不足部分。

　　6、本合同至期限屆滿，或經雙方協商一致，或出現法定事由，必須提前解除、終止本合同時，在本合同被解除、終止后30日內，乙方憑本項目(甲方、乙方、新服務方)三房移交材料至甲方處辦理退付手續。如果乙方對服務缺陷不予更正，或不予甲方，新服務方辦理移交手續，甲方有權扣除履約保證金。

　　第十三條乙方對本小區的共用設施、共用部位不得擅自占用和改變使用功能，如因管理需要占用和改變使用功能，須征得甲方同意后報有關部門批準方可實施。

　　第十四條利用本小區的共用設施、共用部位進行經營或者設置廣告的，必須經甲方同意方可實施。乙方應協助甲方做好相關經營管理，未經甲方同意，乙方不得允許他人擅自利用本小區的共用設施、共用部位進行經營或者設置廣告。

　　第十五條物業服務檢查與考核

　　對乙方服務的檢查和考核，甲方采取不定期抽查方式。

　　1、甲方對乙方服務質量、服務標準、服務內容不定期進行抽查考核，發現乙方服務達不到本合同以及本合同附件要求的。按本合同及附件約定服務質量標準及考核細則進行扣款?？劭钯M用直接從乙方交納的履約保證金中扣除。

　　2、乙方服務過程中，小區業主及使用人有權對乙方的服務進行監督。業主向甲方反映發現的問題，經甲方核實后納入甲方對乙方的檢查考核。

　　第十五條住宅專項維修資金的使用管理

　　本小區住宅專項維修資金的使用按照國家、省、市有關法律法規規定執行。

　　第十六條物業移交

　　本合同開始前，乙方應與甲方辦理接管移交手續，本物業服務合同期滿或者乙方中途退出的，乙方應當在合同解除十日內，向甲方或者新選聘的物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)業主名冊;

　　(五)房屋勘測成果報告;

　　(六)物業管理用房、共用部位和共用設施設備資料;

　　(七)物業管理服務期間配置的固定設施設備資料;

　　(八)物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料;

　　(九)利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料，預收的各項物業費用交納記錄等資料;

　　(十)物業管理所需要的其他資料。

　　第十七條甲方相關的權利義務：

　　1、依據國家物業管理相關法律法規，制定《管理規約》、《業主大會議事規則》、《小區管理公共制度》等文件，并在小區內向業主及使用人明示。

　　2、審定乙方擬定的物業管理制度，并檢查監督、考評乙方管理工作的實施及制度的執行情況。

　　3、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算報告。

　　4、委托乙方負責對小區公共部位使用進行監督。

　　5、審定乙方房屋及附屬設施設備維修計劃。

　　6、當業主不按規定繳納應交物業服務費用時，協助乙方催交。

　　7、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、社區文化活動，相關費用由乙方承擔。

　　8、擁有對乙方的服務行為進行監督指導、要求乙方達到服務標準、制止乙方危害業主權益的行為、審定乙方重大管理措施等權利。有權對乙方向業主及物業使用人提供的特約有償服務進行監督，并制止乙方亂收費、不合理收費等行為。

　　9、有權根據物業委托服務合同的約定，對乙方物業服務質量進行檢查，如發現有不符合標準之處，有權要求乙方即時進行整改。乙方未按要求及時進行整改的，甲方有權委托第三方進行整改，并加收20%管理費，因此產生的費用由乙方承擔;

　　10、根據合同約定及考評結果從乙方交納的保證金中扣除乙方物業管理服務違約費用。

　　11、法規政策規定由甲方享有和承擔的其他權利和義務。

　　第十八條乙方相關的權利義務：

　　1、根據有關法律法規及本合同的規定，做好本小區物業服務工作。在本小區內設立專門機構負責本小區的日常管理工作，按合同要求配置相關人員，保證各崗位人員均有相關專業的合格上崗證書及其證書的有效性。

　　2、嚴格按合同規定的收費標準收取，不得擅自加價，不得只收費不服務或多收費少服務。乙方有權制訂各項經營管理辦法、內部規章制度，自主開展各項管理經營活動，在合同期內盈虧自負，但不得損害甲方及業主、物業使用人的合法權益，獲取不當利益。

　　3、負責編制本小區房屋及附屬設施、設備、綠化等年度維修養護計劃，經甲方審定后由乙方組織實施。

　　4、有權依照法律法規、本合同和《管理規約》、《業主大會議事規則》及相關文件，制定本小區物業管理制度，并有權對違反物業管理制度的行為進行處理。乙方制定的物業管理制度需提前報甲方審核同意，否則無效。

　　5、接受甲方和業主、物業使用人的監督。

　　6、建立本小區的物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況。

　　7、開展社區文化活動和便民服務工作。

　　8、本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業及其各類管理檔案、資料;移交本物業的公共財產。

　　9、乙方管理期間有責任對該物業工程和日后管理中發現的問題及時向甲方提出，并向甲方提出合理的建議和意見。

　　10、按照甲方的要求向甲方提交物業管理季度及年度報告以及提供相關資料。

　　11、法規政策規定由乙方享有承擔的其他權利和責任。

　　第十九條考核

　　對服務單位的考核采取甲方定期檢查和不定期抽查的方式，甲方在檢查中發現的問題，乙方現場管理人員應在考核表上簽字確認，如若乙方管理人員不及時簽字或拒絕簽字確認，甲方一律視為乙方默認甲方的考核評分。

　　考核甲方每季度組織不低于1次，如乙方連續2次考核不及格或者一個年度有3次考核不及格(考核得分在85分以下)則甲方可以與乙方解除合同，由此造成的一切損失均由乙方承擔。

　　具體考核細則見附件2.

　　第二十條違約責任

　　1、乙方服務內容、服務標準達不到本合同以及附件的約定，甲方有權要求乙方限期整改，乙方拒不整改的，甲方有權終止合同。因乙方服務未達到本合同約定的標準和內容，而造成的管理不善或重大過失等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。

　　2、乙方服務管理不當被上級主管部門檢查通報批評的，年度達到3次，甲方有權終止合同。

　　3、乙方將全部物業管理業務轉包他人的，甲方有權終止合同。并視為乙方違約，乙方應按合同總價的10%向甲方支付違約金。

　　4、乙方有未征得甲方同意擅自將單項業務外包他人的;擅自改變物業服務用房用途的;擅自改變、占用公共設施、公共部位的;擅自利用公共部位、公共設施進行經營的等損害業主共同利益的;乙方需停止損害，賠償損失，并需向甲方支付違約金5000元。從乙方履約保證金中直接扣除。

　　5、甲方違反本合同以及附件的約定，造成乙方無法正常提供物業服務的，乙方有權要求甲方限期解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同。

　　6、乙方不按規定向甲方移交相關資料的，并需向甲方支付違約金5000元。

　　第二十一條緊急避險和不可抗力

　　1、為維護公眾、甲方、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方、業主、物業使用人應積極配合乙方對上述災害發生時所采取的緊急避險措施。

　　2、由于地震、風災、水災、火災、戰爭，本項目不能完成或者不能使用，或其它不能預見的不可抗力事故，致使本合同任何一方不能履行本合同項下任何責任時，該方應立即用傳真或其它迅速方式通知另一方，并在十五天內，提供該不可抗力事故詳情的書面報告及不能履行理由的有效證明文件。雙方在本合同項下的責任在不可抗力事故期內應自動相應延期履行，且雙方不被視為違約，惟受影響一方應盡一切努力來終止或減少不可抗力事故的影響。按不可抗力事故對履行本合同的影響程度，由雙方協商是否解除本合同，或者全部或部分免除履行本合同項下的責任。一旦不可抗力事故的影響消失，雙方應立即繼續履行本合同，否則作違約論。

　　第二十二條其他約定

　　3、本合同任何一方不可于合同期間或期滿后向第三方透露由對方提供的任何資料，包括但不限于管理規約、制度、業主身份信息、聯系電話或任何一方因本合同獲得的經營狀況及其他商業資料，除非事先獲得對方書面同意。

　　4、本合同在履行中如發生爭議時，雙方應協商解決或報請物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，雙方均有權向物業所在地人民法院提起訴訟。

　　5、本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充，以書面簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。

　　6、本合同及其附件和補充協議中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

　　7、本合同組成：1、本合同及附件;2、甲方的招標文件;3、乙方的投標文件。

　　8、本合同正本共頁，一式五份，甲方執三份、乙方執二份，具有同等法律效力。

　　9、本合同自雙方蓋章簽字之日起生效。

　　甲方：乙方

　　代表人：代表人：

　　簽定日期：年月日

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。

　?、墉h境優美、安全、舒適。

　?、轂槲飿I管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　?、倩緲I務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　?、趯ｍ棙I務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　?、厶丶s業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　?、芙洜I業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　?、贈Q策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　?、谇捌陔A段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　?、劢ㄔO階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　?、軤I銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　?、俳ㄖこ谭诸?/p>

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　?、劢ㄖこ坦芾?/p>

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　?、賲⑴c規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　?、趨⑴c建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>

　?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵

　?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　?、僬{查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　?、谡{查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　?、僬{查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　?、谡{查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　?、傥飿I管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　?、谖飿I管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　?、畚飿I管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　?、诠芾砟Ｊ?/p>

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　?、酃救肆Y源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　?、芤幷轮贫?/a>建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　?、萁洜I管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　?、奚鐓^文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　?、嗳粘９芾?/p>

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　?、嵛飿I維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　?、戎朴單飿I管理方案的主要方法

　?、俳浝硪庖姺?/p>

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　?、趦炔空髟兎?/p>

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　?、蹖W習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　?、軐＜乙庖姺?/p>

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　?、菥C合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　?、偻顿Y機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　?、诔醪娇尚行匝芯?/p>

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　?、墼敿毧尚行匝芯?/p>

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　?、茉u價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　?、偈袌鲂枨箢A測；

　?、谖镔|資源預測；

　?、垌椖糠桨秆芯?；

　?、苋肆Y源研究；

　?、蓓椖繉嵤┻^程研究；

　?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；

　?、唔椖拷洕б嫜芯?。

　　(4)編寫可行性報告

　?、倏傉?；

　?、陧椖糠治?；

　?、坌枨箢A測；

　?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；

　?、萑肆Y源分析；

　?、迣嵤┻M度分析；

　?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；

　?、嗌鐣敖洕б嬖u價；

　?、岣郊?。