中華人民銀行鄭州培訓學院家屬院物業管理方案（草案）

第一章

總則

第二章

業主代表大會和管委會

第三章

物業管理公司

第四章

業主公約

第五章

物業的使用與維護

第六章

費用的收繳

第七章

家屬院公共設施必要的維修改造

第八章

罰則

第一章

總

則

第一條

為加強我院家屬院物業管理，推動家屬院物業管理的規范化、市場化，形成職責明確，利益分清，產權清晰，誰使用誰付費市場化動作機制；提高物業管理水平和服務水平，創造一個整潔、文明、安全、舒適的生活環境，依據《鄭州市物業服務收費管理實施辦法》及鄭州市物業管理相關管理規定，結合我院家屬院實際情況，提出一下物業管理方案：

第二條

下列用語在本辦法中的含義：

（一）學院家屬院是指中華人民銀行鄭州培訓學院紅旗路75號院1至6號家屬樓及鄭花公路29號院中華人民銀行鄭州培訓學院2、3號家屬樓，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區；

（二）物業是指兩處家屬院內各類房屋及其相配套的公用設施、設備及公共場地；

（三）業主是指住在兩家屬院內的房屋及其附屬物的所有權人；

第三條

家屬院的物業管理實行業主自治管理與業主管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業管理公司管理相結合的原則。

物業管理公司應當在其管理的住宅小區內設置管理機構，并應根據本辦法和管委會的委托對住宅小區的物業實行專業化管理。

第二章

業主代表大會和管委會

第四條

中華人民銀行鄭州培訓學院可會同（90%）以上業主召集第一次業主代表大會，選舉產生管委會。

第五條

業主代表大會由業主推選的代表組成，每幢房屋可推選五至六名業主代表。

召開業主代表大會須有具有投票權的過90以上業主代表出席。業主代表可以委托代理人出席業主代表大會。

第六條

業主代表大會表決采用投票方式。住宅房屋的業主代表以每一住戶為一票；非住宅房屋的業主代表以每一百平方米的建筑面積為一票（包括一百平方米以下的單獨的非住宅房屋）。業主代表大會的決定，由出席會議的具有投票權的三分之二多數通過方為有效。

第七條

業主代表大會行使下列職權：

（一）選舉產生管委會并選舉、罷免管委會成員；

（二）聽取、審議管委會的工作報告，改變或撤銷管委會不適當的決定；

（三）決定家屬院內關于業主利益的重大事項；

（四）審議通過業主公約和管委會章程；

（五）其他需要討論的問題。

第八條

業主代表大會由管委會負責召集，每半年至少召開一次，會議召開日期和內容最遲應在七天前通知每位業主代表。

經百分之十五以上業主代表提議，管委會應于接到提議后十五天內召開臨時業主代表大會。

第九條

管委會委員由五至十五人組成。經業主代表大會在業主代表中選舉產生，管委會委員人數可以增減，但最低不得少于五人。

管委會主任、副主任由管委會在委員中選舉產生，管委會可從物業公司聘請一名執行秘書。

第十條

管委會的成立，須向所在地的房產辦事處提出申請，并提交下列文件：

（一）成立管委會的申請書；

（二）管委會章程；

（三）管委會組成人員名單；

（四）辦公場所證明文件。

第十一條

管委會每屆任期三年，可以連選連任；管委會委員為兼職，管委會主任可以兼職也可以專職。

管委會會議由管委會主任根據工作需要召集，并應在會議召開前七天將會議通知及有關材料送達每位委員。管委會召開會議時可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表列席會議。

第十二條

管委會具有下列職責：

（一）代表住宅小區全體業主行使業主的合法權益；

（二）召集、主持業主代表大會，向業主代表大會報告工作；

（三）選聘、解聘家屬院物業管理的物業管理公司，代表業主與物業管理公司簽訂委托管理合同；

（四）審議物業管理公司制定家屬院物業的年度管理計劃、配套工程和重大的維修工程項目；

（五）審議家屬院管理服務費的收費標準；

（六）監督物業管理公司對家屬院的物業管理工作；

（七）督促業主遵守業主公約；

（八）行使法律、法規和管委會章程賦予的其他職責。

第十三條

管委會決議、業主公約、管委會章程和業主代表大會決議，應符合國家和鄭州市的有關法律、法規的規定。

違反前款規定的，家屬院所在地的房產辦管理部門有權予以糾正或撤銷。

第三章

物業管理公司

第十四條

家屬院業主管理管委會員成立后，由管委會公開選聘物業管理公司。

第十五條

物業管理公司依據管委會的委托對家屬院實施物業管理。

第十六條

物業管理公司須具有下列條件：

（一）具備固定的經營場所，經工商行政管理部門登記注冊，取得營業執照；

（二）具有三十萬元以上的注冊資金；

（三）具有八名以上技術管理人員，其中中級職稱以上的須達到百分之三十；

（四）法律、法規規定的其他條件。

第十七條

管委會應與被委托物業管理公司簽訂委托管理合同。委托管理合同應包括下列內容：

（一）委托管理事項；

（二）管理服務標準；

（三）管理服務權限；

（四）管理服務期限；

（五）管理服務費用；

（六）監督、檢查違約的責任；

（七）雙方約定的其他權利、義務。

第十八條

物業管理公司的管理范圍包括下列內容：

（一）房屋的維修、養護；

（二）家屬院內消防、機電設備、供電、供暖、衛生保潔、健身器材及場地、路燈、走廊、自行車車房（棚）、園林綠地、溝渠、池、井、道路、停車場等公用設施和公共場地的維修、養護和管理；

（三）車輛通行及停泊服務；

（四）治安保衛服務和小區公共秩序管理；

（五）委托管理合同規定的其他物業管理事項。

第十九條

物業管理公司的職責：

（一）根據有關法律、法規規定，結合實際情況，制定本家屬院的物業管理辦法，并報本家屬院所在地房產辦事處備案；

（二）按照國家和鄭州市房屋物業管理標準和委托管理合同的要求，對家屬院實行物業管理，制止違反家屬院物業管理規定的行為；

（三）依據委托管理合同和有關規定收取住宅管理服務費，并負責管理；

（四）接受管委會和業主的監督；

（五）依照法律、法規從事經營管理活動，協助有關部門提供社區生活服務和社區文化活動。

第四章

業主公約

第二十條

業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在家屬院使用、維護、管理物業、收費等方面權利和義務的行為守則。

第二十一條

業主公約應包括下列內容；

（一）家屬院的名稱、地點、面積及戶數；

（二）公共場所及公用設施狀況；

（三）業主代表大會的召開程序及決定家屬院重大事項的方式；

（四）業主使用其住宅和住宅小區內公共場所及公用設施的權益；

（五）業主參與家屬院物業管理的權利；

（六）業主對管委會和物業管理公司的監督權；

（七）家屬院各項物業維修、養護和管理費用的繳納；

（八）業主在本家屬院內應遵守的行為準則；

（九）違反業主公約的責任；

（十）其他有關事項。

業主公約應有房產管理部門提供范本，業主代表大會可以根據家屬院或整幢房屋的實際情況進行必要的修改和補充。

第二十二條

業主公約經三分之二以上業主簽署生效后，報家屬院所在地的房產部門備案。

第二十三條

業主公約的制定應符合法律、法規和政策有關規定。

第五章

物業的使用與維護

第二十四條

相鄰住戶應當按照有利居住、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理房屋使用、給排水、通行、通風、采光、維修等方面的關系。

修繕公用設備時，有關相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設備損壞及其他財產損失的，責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由管委會協調；因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產損害的，由阻撓人承擔賠償責任。

第二十五條

凡房屋室內及其附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業主應予及時修繕。對拒不修繕的，管委會可授權物業公司進行修繕，費用由業主承擔。

第二十六條

房屋的維修責任，按下列規定劃分：

（一）室內部分由業主負責維修，可以向本住宅小區的物業管理公司報修，也可以向其他修繕單位報修；維修費用業主承擔。

（二）房屋的外墻面、房頂、樓梯間、通道、屋面、配電設施、暖氣交換站、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電機設備和消防設施等房屋本體公用設施，由學院養護和維修，其費用在專項維修費用中支出，列入當年學院預算。

第二十七條

家屬院的道路、路燈、溝渠、池、井、綠地、娛樂場所、停車場、住宅走廊、自行車車房（棚）等住宅小區公用設施由物業管理公司統一管理、維修、養護。其費用由物業公司在收取的物業管理費中支出。

第二十八條

家屬院的衛生保潔、保安服務、物業公司的家屬院管理人員、維修人員工資等費用由物業公司在收取的物業管理費中支出。

第二十九條

家屬院的消防設施、監控系統、紅外線報警系統由學院負責安裝、更新，日常維修養護由物業公司負責，可以向業主收取一定費用。其費用不在物業管理費中，與業主另定收取標準并簽協議。

第三十條

（一）家屬院各住戶外、圍墻以內部分的水（水表以外）、電（電表以外）、煤氣、電訊等管道、管線的維修養護，由學院負責維修養護。

（二）家屬院各住戶內的水（非主管道）、電、煤氣、電訊、網絡等管道、管線的維修養護，由各住戶負責，維修費用自理。

第三十一條

物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

物業服務成本構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用;

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業管理區域清潔衛生費用;

4、物業管理區域綠化養護費用;

5、物業管理區域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業管理企業固定資產折舊;

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過學院專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

第三十二條

物業服務收費按業主房屋產權面積收取。已辦理房屋所有權證的，以房屋所有權證登記建筑面積為準，建筑面積包括套內建筑面積和公共部位與共用房屋分攤面積。未辦理房屋所有權證的，以物業買賣合同中約定的建筑面積為準。另有約定的除外。

第三十三條

物業管理公司應按規定公布住宅修繕的收費標準，并嚴格按規定收費。

按照三級物業管理服務等級標準提供服務；管理住宅區建筑面積多層30000平方米以下，住宅區符合規劃設計要求，有綠化，房屋及配套設施基本齊全并保持狀態良好，有規劃、房屋、共用設施及業主資料。

多層住宅

0.26元/月.m2,可以經物業管理公司與業主管理委員會協商上下浮動。

基本要求

1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。

2、承接項目時，對住宅住宅區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。

6、公示24小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。

9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見。

（二）房屋管理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

2、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。

3、每3日巡查1次區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每2日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。

5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。

6、住宅區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。

（三）共用設施設備維修養護

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由學院、相關業務主管部門負責的除外）

2、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于物業管理維修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，由學院組織維修或者更新改造。

5、消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

6、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

7、住宅區主要道路及停車場交通標志齊全。

8、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

9、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

（四）維護公共秩序

1、住宅區主出入口24小時值勤，其中16小時站崗。

2、住宅區內按規定線路巡邏，每2小時巡查1次。

3、對進出住宅區的機動車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、對進出住宅區的裝修等勞務人員實行登記管理。

5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

（五）保潔服務

1、按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

2、家屬院的道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。

3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱督促供水部門按規定清洗。

5、根據住宅區實際情況進行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養護管理

1、有專業人員實施綠化養護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

3、定期清除綠地雜草、雜物。

4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

第六章

費用收繳

第三十四條

費用收繳包括住戶物業管理費，住戶的水、電、氣、暖、有線電視費，車輛停放管理費、消防安全、監控日常維護費等。

（一）物業管理費。業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用，由物業服務公司直接按合同約定的時間向業主收取。業主違反物業服務約定合同逾期不繳納物業服務費的，物業管理企業可督促限期繳納或依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶責任。

物業產權發生轉移時,業主或物業使用人應結清物業服務費用。

（二）住戶水、電、氣、暖和有線電視費的收繳。物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。家屬院外來住戶（非學院正式職工）的以上費用由物業服務公司直接向其收??；家屬院住戶是學院正式職工的以上費用，由物業服務公司提供具體數據（經住戶簽字認可），從員工工資中扣除。

（三）家屬院車輛管理費（汽車、電動車、自行車等），消防設施、監控及報警系統日常維護費用，由物業服務公司根據鄭州市有關規定及與業主達成的收費標準，直接向用戶收取。

第七章

家屬院公共設施的維修改造

第三十五條

鄭州市房產管理有關規定要求，家屬院委托物業服務公司管理時，應保持家屬院的公共設施、設備的狀態良好；根據目前我院家屬院公共設施、設備現有狀況，須進行必要的維修改造。

（一）變壓器、配電柜、入戶電纜維修改造。目前我院紅旗路家屬院的配電設備及入戶電纜使用多年，已經老化、負荷小，經常發生跳閘、短路、燒壞線路等現象，形成安全隱患，需要對其維修改造。該維修改造項目，06年年底簽報已批，待今年用電高峰過后進行維修改造。

（二）熱交換站的維修改造。紅旗路家屬院熱交換站使用多年，機器老化，經常出現故障，熱交換能力不足，影響供熱效果，運行費用高。去年就此事做出簽報并批復同意，但由于熱力公司的原因沒有進行改造，計劃今年改造。

（三）樓寓防盜門及對講系統。紅旗路家屬院樓寓防盜門及對講系統已經使用15年左右，其系統已經損壞，需進行更換。

第三十六條

未經職能部門批準，業主和非業主使用人不得改變家屬院房屋用途；不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天井、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占。

第三十七條

家屬院內禁止下列行為：

（一）占用綠地；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、自行車車房（棚）等公用設施、公用部位而影響其正常使用功能；

（三）進行違章搭建、設攤、拋物等；

（四）損毀、涂劃園林藝術雕刻；

（五）破壞環境衛生的行為；

（六）從事業主公約所禁止的經營活動；

（七）法律、法規禁止的其他行為。

第八章

罰則

第三十八條

違反本辦法第三十六條、第三十七條規定，在公共部位違章堆物、搭建，情節輕微的，由管委會、物業管理公司責令其限期改正；逾期不改正的，可按業主公約的規定，向有關部門提出恢復原狀的申請；造成損失的，有權要求其賠償。

第三十九條

違反本辦法第三十六條、第三十七條規定，擅自改變房屋用途或改變房屋主體承重結構的，由有關職能部門按照有關的法律、法規予以處罰。

第四十條

物業管理公司對家屬院的物業管理未能達到委托管理合同的要求，或者違反委托管理合同的，管委會或委托方有權終止合同，并可要求其承擔違約責任。

第四十一條

對不繳納各項費用的業主和非業主使用人，物業管理公司有權要求其限期繳納并按規定收取滯納金；逾期仍不繳納的，物業管理公司可按家屬院業主公約和有關規定催繳；連續十二個月以上拒絕繳納各項應交費用的，物業管理公司和管委會可向所在地人民法院提起訴訟。

第四十二條

當事人對有關職能部門的行政處罰不服的，可以依照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或提起行政訴訟。當事人逾期不申請復議、不起訴又不履行的，作出處罰決定的職能部門可以依法申請人民法院強制執行。

第四十三條

當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可以向房屋仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院提起訴訟。

行政事務部

二00七年六月

16

篇2：物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業知識培訓：物業管理方案編制方法

　　物業管理方案作為新接物業日后的管理綱領性指導性的文本，應達到配合開發商后期銷售的針對性；對物業管理定位、服務標準把握的準確性；方案自身的系統性、針對性及實施的可操作性和物業管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物業管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集樓盤資料：

　　地理位置、樓盤規模、設施設備、開發商公司情況、開發計劃、樓盤市場定位、規劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環境狀況、治安狀況、周邊環境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發商售樓承諾、樓盤銷售情況、業主構成

　　(2)掌握開發商對管理服務質量標準的要求；

　　(3)掌握業主的結構、文化、層次和素質構成，對管理服務的需求和要求標準；

　　(4)掌握該地區同等檔次樓盤物業管理服務水平及收費水平；

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料；

　　(6)準備現有的管理方案作為參考。

　　二、方案編制要點

　　不同特點，不同性質，不同檔次的樓盤小區，其物業管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據樓盤市場定位、開發商的要求、業主結構和需求等因素，確定服務質量標準，物業管理定位。

　　(1)根據樓盤性質、特點等因素確定物業管理方法。

　　(2)制定服務標準與管理方法后，提出服務承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據開發計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據服務標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構等，人員配備，編制適合本物業的崗位責任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規劃設計、周邊情況、規劃配套、環境及業主構成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預算。

　　(7)按日常管理項目、設備設施、服務項目和管理標準計算管理費收支預算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設施設備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內容展開敘述：如車場、財務管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設想和提升管理服務水平的設想。

篇3：物業知識培訓：物業管理方案編制

　　物業知識培訓：物業管理方案編制

　　一、物業管理方案的制訂

　　(一)學習要求

　　掌握物業管理對物業的基本要求，了解并做好物業管理早期介人的準備工作；具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力；掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

　　(二)學習重點

　　1、物業管理的早期介入

　　(l)物業管理對物業的基本要求

　　物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權，運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經營手段管理物業，從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營，并為物業所有人和使用人提供全方位的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

　　物業管理對物業的基本要求是：

　?、傥飿I的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養護。

　?、诮ㄖ牧?/a>質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

　?、叟涮自O施齊全，能為使用人提供多種服務。

　?、墉h境優美、安全、舒適。

　?、轂槲飿I管理提供必要的設施。

　　(2)物業管理的基本內容

　?、倩緲I務

　　包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業附屬設備、設施的維護、保養與更新；相關場地的維護與管理；消防設備的維護、養護與更新。

　?、趯ｍ棙I務

　　包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

　?、厶丶s業務

　　包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

　?、芙洜I業務

　　包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

　　(3)物業管理早期介入的物質準備

　　人員準備

　　資料準備

　　設備、器材準備

　　資金準備

　　(4)房地產開發的基本程序

　　我國房地產開發的程序通常分為四個階段：

　?、贈Q策、立項階段

　　通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發地點和開發項目，向政府有關部門申請立項。

　?、谇捌陔A段

　　1)在申請立項的項目建議書基礎上，經過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業申報登記事宜。

　　2)項目的規劃設計工作。

　　3)規劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發項目的建設方案。

　　4)征用土地，開展拆遷安置工作。

　　5)完成施工現場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。

　　6)辦理開工手續。

　?、劢ㄔO階段

　　通過招標、投標、發包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監理，包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

　?、軤I銷階段

　　這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

　　上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

　　(5)建筑工程基本知識

　?、俳ㄖこ谭诸?/p>

　　建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

　　1)一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

　　3)暖衛工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

　　4)電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

　?、劢ㄖこ坦芾?/p>

　　建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現場為中心，遵循建筑施工的特點和規律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括：

　　l)落實施工任務，簽訂對外承包合同；

　　2)編制施工組織設計或施工計劃；

　　3)做好施工前的準備工作，保障順利開工；

　　4)按計劃組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比，發現問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態；

　　5)做好工程施工資料分析與整理。

　?、劢ㄖこ躺婕暗闹饕ぷ?/p>

　　1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序；

　　2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區域的地理環境和施工條件；

　　3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格；

　　4)編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度計劃，提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃；

　　5)抓好施工技術及技術管理工作；

　　6)抓好質量管理；

　　7)抓好安全生產管理；

　　8)抓好材料與工具管理；

　　9)抓好班組管理；

　　10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

　　2、物業管理早期介入的實施

　　(l)工作內容

　　根據房地產開發的不同階段，物業管理早期介入實施的工作內客主要有：

　?、賲⑴c規劃設計階段

　　參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要，以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題：

　　1)配套設施的完善問題；

　　2)水電供應容量的問題；

　　3)安全保衛系統；

　　4)垃圾的處理方式；

　　5)高層建筑物外觀的清潔問題；

　　6)消防設施問題；

　　7)物業管理所需設備問題；

　　8)對建筑材料的意見；

　　9)其他問題。

　?、趨⑴c建設階段

　　通過參與施工管理，對工程建設提出意見。主要包括：

　　1)監督工程質量并提出意見；

　　2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見：

　　3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

　　4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

　　(2)早期介入應注意的問題

　?、俦仨殢乃枷肷鲜种匾曉缙诮槿氲臏蕚涔ぷ?/p>

　?、诒仨毭鞔_物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

　?、圩ズ萌藛T準備這個關鍵

　?、芫臏蕚?，細致周到，力求全面、充分

　　3、擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

　　通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業管理方案做信息準備。

　　(l)項目情況調查

　?、僬{查內容

　　項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

　　項目面積：占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

　　項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

　　配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區班車等。

　　消防、安保、清潔等設施狀況

　　項目性質及特色

　　政府的支持、扶持與介入程度

　　開發商的背景：規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

　　周邊壞境狀況

　?、谡{查方法

　　包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

　　(2)使用人需求調查

　?、僬{查內容

　　住區人員自然狀況分析：包括總人口、性別、年齡、受教育程度與職業、民族以及經濟收人等。

　　住區人員需求分析：

　　l)按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

　　2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區內對于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區實際出發進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發利用的效益。

　　3)按需求條件分為現實需求和潛在需求。

　　4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區人員實際生活水平出發，定量與定性結合，協助制訂有針對性的方案。

　?、谡{查方法

　　1)詢問法

　　詢問法就是圍繞著住區人員物質文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發調查表和交談旁聽法。

　　2)觀察法

　　觀察法就是調查人員在現場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調查者行為及現場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。

　　3)實驗法

　　實驗法就是用小規模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

　　4)抽樣調查法

　　抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

　　(3)競爭企業調查

　　調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

　　4、制訂物業管理方案的其他準備工作

　　(l)組建制訂物業管理方案的工作班子：

　　(2)對方案制訂人員進行必要的業務培訓：

　　(3)準備經費；

　　(4)準備設備；

　　(5)準備相關資料。

　　5、制訂物業管理方案

　　(l)物業管理方案的內容

　?、傥飿I管理檔次

　　物業類型、功能將決定不同的物業消費水平，從而確定物業消費水平，從而確定物業管理的不同檔次。物業管理檔次的確定，是制定訂物業管理方案的基礎。管理檔次不同決定了管理與服務的項目、標準及費用的不同。

　?、谖飿I管理服務的標準

　　物業類型、功能和物業檔次將決定物業管理服務的項目和質量標準。

　?、畚飿I管理財務收支預算

　　物業管理是有償的服務與管理。由物業管理檔次所決定的物業管理應達到的服務標準和收費標準是物業管理方案的核心。

　　(2)物業管理方案的基本架構

　?、夙椖抗芾淼恼w設想與策劃

　　包括項目情況分析、物業管理檔次及目標、物業管理特點。管理服務措施。

　?、诠芾砟Ｊ?/p>

　　包括管理運作模式、管理工作流程、管理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

　?、酃救肆Y源管理

　　包括管理服務人員配備。管理服務人員培訓、管理服務人員管理。

　?、芤幷轮贫?/a>建設

　　包括管理規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。

　?、萁洜I管理指標

　　包括經營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。

　?、奚鐓^文化建設與服務

　　包括社區文化建設、社區服務與特約服務。

　?、哓攧展芾砑敖涃M收入測算

　　包括財務管理、日常物業管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。

　?、嗳粘９芾?/p>

　　包括前找介入、業主人住、業主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環境保護與管理、采暖系統維護管理、商業用房的規劃與管理等。

　?、嵛飿I維修養護計劃和實施

　　包括物業維修養護管理、共用部分的維修與養護、共用設施設備施維修與養護。

　　(3)制訂物業管理方案的主要步驟

　　第一步：成立制訂方案的工作機構

　　第二步：培訓工作人員

　　第三步：經費、設備、資料準備

　　第四步：項目、使用人、競爭調查

　　第五步：研究分析調查資料

　　第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務管理項目

　　第七步：經費預算

　　第八步：草擬方案文本

　　第九步：向專家顧問征詢

　　第十步：送公司領導審閱

　　第十一步：修改、研討、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：實施、反饋

　?、戎朴單飿I管理方案的主要方法

　?、俳浝硪庖姺?/p>

　　主要以物業公司經理的意見為方案的基本思路和主要內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

　?、趦炔空髟兎?/p>

　　發動公司內部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業管理方案。

　?、蹖W習借鑒法

　　主要是學習借鑒國內外對相似物業管理的思路和做法來制訂方案。

　?、軐＜乙庖姺?/p>

　　主要是聘請業內著名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協助制訂物業管理方案。

　?、菥C合制訂法

　　6、可行性研究知識

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。

　?、偻顿Y機會研究

　　帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

　?、诔醪娇尚行匝芯?/p>

　　進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業能力方面進行預測，考察合格規模、估計資源分配和協作配套來源，對項目實施需要采用的技術、裝備進行初步規劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

　?、墼敿毧尚行匝芯?/p>

　　對項目進行深入的技術經濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到±10%。

　?、茉u價報告

　　重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

　　(3)可行性研究的內容

　?、偈袌鲂枨箢A測；

　?、谖镔|資源預測；

　?、垌椖糠桨秆芯?；

　?、苋肆Y源研究；

　?、蓓椖繉嵤┻^程研究；

　?、揄椖客顿Y的成本分析及資金籌措研究；

　?、唔椖拷洕б嫜芯?。

　　(4)編寫可行性報告

　?、倏傉?；

　?、陧椖糠治?；

　?、坌枨箢A測；

　?、芪镔Y資源及公用設施條件分析；

　?、萑肆Y源分析；

　?、迣嵤┻M度分析；

　?、咄顿Y估算、資金籌措或成本估算；

　?、嗌鐣敖洕б嬖u價；

　?、岣郊?。