投標管理辦法

一、目的

為進一步規范和完善公司物業服務投標運作，提高投標工作效率，維護公司利益，結合本公司實際，制訂本辦法。

二、適用范圍

本辦法適用于前期物業管理服務和后期物業管理服務的投標管理工作。

三、部門主要職責

招標管理委員會在總經理的領導下，統一組織公司投標管理工作，各部門負責具體投標操作，各部門主要職責為：

1、人事行政部：

1）負責有關投標項目信息的收集、篩選、上報，形成投標評估報告。

2）負責投標報名、標書購買、投標文件商務部分編寫，標書的匯總、編制、制作、封送。

3）對投標工作的總結，中標后的合同簽訂、備案等投標組織工作。

4）負責組織投標各環節工作的聯系、溝通，并開展具體實施工作。

2、品質管理部、經營管理部：

1）負責對項目進行實地考察、費用測算，提交項目可行性分析報告，為投標工作提供決策信息。

2）負責對投標文件技術部分的編寫。

3）參與標書的編制、開標和答疑工作。

四、投標程序

1、獲取招標信息

網絡信息管理委員會可通過各種公開媒體，如網絡、報刊等各種途徑獲取并跟蹤招標信息。

2、申請投標審批

網絡信息管理委員會，包括其他部門人員得到招投標信息，應與人事行政部聯系，由人事行政部組織經營管理部和品質管理部認定其可行并開始準備進行投標活動后，填寫《投標申請表》（見附件）上報總經理室審批，購買標書、文件。

3、購買招標文件

人事行政部按招標文件要求購買招標書，并應從多渠道獲得并反饋信息，包括概算，競爭對手情況等，以指導投標書的制作。

4、投標環境調查

投標管理委員會組織人事行政部、經營管理部、品質管理部對標書中描述的物業情況進行現場調查、分析，收集投標有關信息和資料，測算費用并確認項目負責人。

5、投標文件的編制

1）投標文件編制要求：要有針對性；可操作性要強；體現我公司優勢和專業水平；文字要言簡意賅，主題明確。

2）投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。

3）投標文件由商務標書和技術標書組成。

商務標書包括企業資質等級、企業管理業績、日常規范運作情況、企業年度盈虧情況、企業誠信記錄、物業管理公眾滿意度季度測評情況等內容。

技術標書包括物業服務費用的收支預算及投標報價、開辦費開支預算方案及開辦費籌措和處理意向、項目管理服務理念和目標、物業服務分項目標、標準與承諾、物業服務早期介入方案（物業服務交接方案）、項目組織架構、管理職責和權限、管理制度和考核辦法、物業的綜合服務、維修養護管理、保潔、秩序維護、護綠等工作的實施方案、物業維修和管理的應急措施等內容。

4）人事行政部根據招標文件擬訂投標文件目錄及標書編制計劃，負責標書商務部分的編寫，并將投標文件資料進行匯總，由項目負責人組織審查、討論，形成投標書。

5）經營管理部負責標書技術部分費用的編寫，包括物業服務費用的收支預算及投標報價、開辦費開支預算方案及開辦費籌措和處理意向、經費收支（管理費收支）測算和提供管理服務酬金的報價。

6）品質管理部負責標書技術部分方案的編寫，包括項目管理服務理念和目標、物業服務分項目標、標準與承諾、物業服務早期介入方案（物業服務交接方案）、項目組織架構、管理職責和權限、管理制度和考核辦法、物業的綜合服務、維修養護管理、保潔、秩序維護、護綠等工作的實施方案、物業維修和管理的應急措施等內容。

7）參與投標的部門或人員對招標書中不明確或不清楚的問題，反饋到人事行政部，由人事行政部與招標方進行聯系澄清。

6、投標書的評審

投標書送交之前，應由項目負責人組織相關人員對該標書進行評審。評審通過后方可由人事行政部送交投標書。

7、投標書的裝訂

根據招標文件的要求進行裝訂，做到美觀，嚴肅，體現公司品質。

8、評標答疑

由項目負責人組織各責任部門參加評標答辯。

9、送交投標文件并參加開標。

人事行政部應負責投標文件的送達，并同項目負責人、經營管理部、品質管理部參加開標工作。

五、投標工作總結

投標工作總結應項目負責人組織進行，內容應包括招標單位、招標目的、投標時間、參加投標單位、評標標準、開標情況、對投標對手的分析等，如沒中標，應還包括中標單位及未中標原因等，并應對未中標原因提出改進意見并反饋到相應部門。

六、投標文件整理

投標工作結束后，應及時將招標書、投標書（包括商務、

技術、報價單）、投標評審表及投標總結等投標相關文件及時交人事行政部相關人員處備案。

七、合同評審、簽訂

1、項目中標后，項目負責人組織經營管理部、品質管理部、人事行政部對合同中需進一步明確的問題進行討論，重點提出合同執行過程中可能潛在的責任風險及規避風險的措施、方法，確定合同談判的原則。

2、項目負責人收集匯總合同評審意見，組織參加合同談判，按規定的權限與投標方簽訂正式合同。

3、物業服務合同簽訂后，由人事行政部將招投標資料、招投標雙方簽訂的前期物業服務合同和相關資料送交房管處進行備案登記。

八、本辦法經總經理辦公室會議通過后自下發之日起實施。

*****服務有限公司（籌）

**年二月二十七日

附：1、《投標申請表》

2、《投標管理流程圖》

3、《標書編制說明》

投標申請表

招標號

招標項目

招標文件購買時間

招標文件購買金額

遞交標書時間

投標保證金

招標單位

招標代理公司

項目概況：

可行性分析：

投標管理委員會意見

分管副總

意見

總經理

意見

投標管理流程圖

投標管理流程說明

任務概要

投標管理

節點控制

相關說明

①

網絡信息管理委員會通過各種渠道收集招標信息。

②

投標管理委員會接到網格信息管理委員會的招標信息后，作可行性分析。

③

人事行政部填寫《投標申請書》，報公司相關領導審批。

④

投標事項被批準后，人事行政部報名參加投標，并呈交相關資質文件。

⑤

招標單位審查投標單位的資格，確認參加競標的單位后，向投標單位提供招標文件，接受咨詢。人事行政部收到招標文件后進行投標組織工作，包括投標書的撰寫、資質文件的準備等。

⑥

經營管理部負責標書技術部分費用的編寫，品質管理部負責標書技術部分方案的編寫

⑦

人事行政部負責標書商務部分編寫，并將投標文件資料進行匯總、校對，由項目負責人組織審查、討論，形成投標書

⑧

投標書撰寫完成后，上報總經理室審核、審批，然后遞交給招標單位。

⑨

招標單位開標，專家評委會進行議標，然后組織現場答辯。人事行政部相關人員根據事先的準備進行答辯。

⑩

招標單位根據開標以后的各項評分，確認預選中標單位，發出預選中標單位通知書，確定中標單位。

中標后確定相關人員與招標單位簽訂合同。

項目負責人對投標工作進行總結，并將投標文件相關資料交人事行政部。

標書編制說明

序號

標書內容

責任部門

配合部門

1

投標函

人事行政部

法人授權書

人事行政部

公司簡介及相關資質證明材料

人事行政部

1）

公司簡介

人事行政部

2）

企業文化

人事行政部

3）

主要業績和榮譽

人事行政部

4）

公司發展方向

人事行政部

5）

公司營業執照和資質證書

人事行政部

主要人員（技術人員）簡介及證書

人事行政部

5

物業管理方案及內容

1）

物業特征

品質管理部

2）

管理整體設想、策劃及管理目標

品質管理部

3）

管理模式及工作計劃和物資裝備

品質管理部

經營管理部

4）

管理架構、管理制度及培訓計劃

品質管理部

人事行政部

5）

物業管理服務的具體措施及承諾

①

房屋管理及公共區域的維修養護

經營管理部

②

環境清潔衛生管理

品質管理部

③

客戶服務管理

品質管理部

④

檔案管理

品質管理部

⑤

突發事件應急預案

品質管理部

11）

創優規劃和具體實施方案

人事行政部

12）

社區文化活動計劃及制度建設

品質管理部

13）

便民服務項目及增收節支措施

品質管理部

經營管理部

14）

智能化系統的日常運行及維護方案

經營管理部

6

企業經濟效益

1）

物業管理服務費用測算（見附表）

經營管理部

2）

物業管理測算說明及分析

經營管理部

7

結束語

人事行政部

8

附件：前期物業管理早期介入服務內容

品質管理部、

經營管理部

物業管理服務費用測算內容表

序號

費用測算項目

具體內容

1

前期介入發生的費用

辦公設備購置費、清潔設備的購置費、安全保衛、設備的購置費、綠化設備購置費、工程設備的購置費、通信設備購置費、商務設備購置費等。

第一年度物業服務費用

管理服務人員的工資、福利費、辦公費、綠化清潔費、培訓費等

物業所具有的各項經營項目的收入測算

各項收入、利潤分配等

年度能源費用

包括水費、電費等

5

年度經營管理支出費用

人員費用、辦公及業務費、維修消耗費、固定資產折舊費等。

9

篇2：物業管理招投標標書制作

　　物業管理招投標標書制作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。

　　作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻

篇3：論物業管理招投標工作

　　論物業管理招投標工作

　　隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。

　　在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。

　　一、做好標書制作的準備工作

　　對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。

　　獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:

　　首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。

　　其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。

　　另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。

　　二、標書制作中的幾個問題

　　項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:

　　1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。

　　2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。

　　三、投標人在編制投標文件時要注意的問題

　　投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:

　　1、把握主題

　　投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。

　　2、嚴格規范

　　投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。

　　投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。

　　3、真實有效

　　投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。

　　4、統籌考慮

　　投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。

　　5、合理設置文檔

　　一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。

　　四、確定投標價格時要注意的幾個問題

　　在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:

　　1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。

　　2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。

　　3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。

　　總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。