物業管理前期介入需知(2)

　　2.3 給排水系統設計指引

　　2.3.1 水泵房控制柜應與水泵隔離且控制柜底部應高于地面20CM。

　　2.3.2 水池水箱設水位標識，高低水位聲光報警信號連中心，檢修爬梯，排水管徑大于80，水池底做坡面，最低處做60公分直徑、深50公分的潛水坑;進水控制閥門建議選用電動控制蝶閥(實際使用效果很好)。水池底部可以安裝管道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.3 地下水池到給水泵管道兩側裝閥門，水表、閥門側裝活接。

　　2.3.4 水池底部可以安裝吸水管、泵房內可以安裝道泵、便于水箱清洗。

　　2.3.5 排污井、雨水井裝排污泵(一用一備)。

　　2.3.6 水表房應有地漏排水;地漏排水管直徑不能小于50毫米，排水管設置檢查口。

　　2.3.7 應根據水池的大小設置人孔及通風孔。

　　2.3.8 水池、水箱內的爬梯應為不銹鋼設置，水池、水箱的蓋板為不銹鋼設置，且需上鎖。

　　2.3.9 地下儲水池進水閘閥與液壓浮球閥之間加裝一個電動蝶閥;水池、水箱均應有透明水位標識;同時，應有超高、超低水位聲光報警信號到控制中心。

　　2.3.10 應考慮空調的集中排水，排水管徑不能小于1寸，以防堵塞。

　　2.3.11 給排水各類管網應有功能標識及流向，各閥門應有控制范圍標識。

　　2.3.12 在市政水壓不穩定的小區，低層供水也應采用加壓供水設備。

　　2.3.13 水池、水箱應有透氣孔、溢流孔均應加防蟲網，人孔應加蓋，能上鎖;二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室儲水池排水管不小于100MM，設置在水箱低部并有一定的坡度。

　　2.3.14 進戶水壓應保證家用熱水器能正常點火(水壓0.15Mpa)，否則應配置變頻供水裝置。

　　2.3.15 由于人民生活水平的不斷提高、用水量較大、國家供水矛盾日益惡化，供水水箱設計施工需要擴大。

　　2.3.16 地下儲水池應分為兩部分，中間設置聯通，每臺生活水泵均可從兩部分水池取水。

　　2.3.17 水泵房要有保證異常情況造成跑水的防護措施和排水溝(鋪防護蓋)，應設置清潔用水源。

　　2.3.18 所有大廈(小區)地下室排污井、雨水井都應安裝排污泵并有備用泵。

　　2.3.19 室內廚房、廁所基礎設計：在設計中應注意廚房、廁所設計應盡量考慮同層排，無法達到同層排水要求的，應在設計過程中廚房、廁所地面應與外界地面低，杜絕廚房、廁所在裝修完后地面高于外界地面之現象。

　　2.3.20 高層小區，六層以下直接供水

　　2.3.21 樓層污水管道架設不要離房屋臥室太近，這樣流水會帶來很大聲音，影響住戶休息，另外每一戶與主管道的連接處，彎度要合適，避免水流不暢，造成污水反流及氣味散播到住戶內.

　　2.4消防系統設計指引

　　2.4.1 消火拴報警信號應設置在監控中心、便于中心人員觀察監控。

　　2.4.2 消防泵有帶負荷試泵條件，消防泵出水管閘閥前加循環管，消防栓最高處能自動排氣設備。

　　2.4.3 消防、噴淋供水主泵開?？梢栽O計為遠程控制(在監控中心直接開停)。

　　2.4.4 辦公室、倉庫、主要出入口、地下停車場、所有設備房、控制中心設內線電話，內線電話通話良好。

　　2.4.5 所有消防、主管網應在合理位置清晰標識管網功能、流向，在天臺設置試驗消防栓。消防栓系統在最高位置設置自動排氣設備。

　　2.4.6 小區內、設備房等區域按消防規范配置相應的滅火器、滅火器箱。

　　2.4.7 Co2設備、煙感溫感控制系統完善可靠，消防報警在監控中心有聲光信號。

　　2.4.8 車庫、商鋪噴淋系統完好。

　　2.4.9 消防、噴淋穩壓泵建議采用變頻恒壓控制、便于今后管理維護(不采用氣壓給水設備控制)。

　　2.4.10 選用質量較好的消火栓閥門。

　　2.4.11 所有消防閥門、開關應標明控制區域，及運行壓力。

　　2.4.12 監控中心和消防控制中心設置在一起并和設備房距離較近。

　　2.5電梯系統設計指引

　　2.5.1 控制中心有電梯的運行指示，20層以上電梯可以控制電梯的上下運行及停止。

　　2.5.2 電梯機房排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電梯機房門，可以考慮設置百葉通風。

　　2.5.3 與中心聯網的轎箱對講、在中心有聲光顯示、便于確認區別(由電梯公司制作)。

　　2.5.4 轎廂風扇要保證轎廂內通風，大廈封閉的電梯廳需設置排風設施。

　　2.5.5 電梯機房應設置通風、降溫設備，風機噪音要考慮，需要安裝一個百葉窗，并安裝應急燈一只;電梯機房內門鑰匙應通用(機房門選用通鎖)。

　　2.5.6 電梯轎廂地面使用耐磨材料、轎廂裝飾和物業服務中心對接確認款式、轎廂壁安裝一面鏡面玻璃。

　　2.5.7 電梯廳自然通風良好、不具備自然通風條件的需要設計通風設施。

　　2.5.8 高層消防樓道2-3層應設計1個清潔取水點、排水池。

　　2.5.9 電梯底坑應平整、整潔，并設置排水系統。

　　2.6弱電監控系統設計指引

　　2.6.1 弱電監控鏡頭安裝分布位置須合理，特別在安全死角位置、廣場人群密集處、事故隱患突發地段、物業服務中心門口，攝像頭安裝位置應盡量避免與業戶室內相對。

　　2.6.2 門口與業戶室內機和小區監控中心連接,監控中心應配備排風和溫度控制設備。

　　2.6.3 攝像監控鏡頭、園門電機、電話系統、中心設備等弱電監控系統需要做好防雷接地、設計施工中應充分利用建筑體綜合接地網。

　　2.6.4 在小區弱電井管網中適當位置設計積水坑、配置排水潛水泵。

　　2.6.5 監控線路鋪設用線管盡可能選擇較大、便于今后維護更換。

　　2.6.6 小區車輛出入口應安裝車場崗識別攝像監控系統,并連接到監控中心。

　　2.6.7 單元門密碼鎖應安裝靜音鎖或電磁鎖、防止噪音。

　　2.6.8 小區園內輔助園門可以安裝門禁閉門器開關系統節約費用。

　　2.6.9 圍墻紅外周界報警系統、建議重疊安裝、兩路平行消除翻越死角。

　　2.6.10 開放、半開放小區建議1-2樓居家安防系統采用6-8防區、提高安全系數。

　　2.6.11 40萬以上大型社區建議安裝匯線通電話小總機、便于電話日后管理。

　　2.6.12 電梯轎廂監控頭安裝位置應選擇在轎廂門口符合人們日常習慣。

　　2.6.13 泳池設計1-2個合理的攝像監控鏡頭。

　　2.6.14 設備交接驗收時要做好施工圖紙和竣工圖紙的核實，綜合系統圖、線槽、管道布線圖、設備配置圖、現場調試技術參數。

　　2.6.15 弱電系統：門口機和業主家的連通不可少;聯動報警(照明問題)改為紅外攝像

　　2.6.16 門禁和車卡的發卡問題，它們的管線連到物業服務中心

　　2.6.17 小區公共部位在弱電設計上包括門禁系統、可視對講系統、閉路監控系統、背景音樂及消防廣播系統、周界防范系統等;在設計過程中，考慮業主的私密性，建議取消小區主入口對講系統與住戶直接聯絡功能，所有來訪必須通過控制中心并得到許可后方可探訪。周界防范系統可考慮設計探照燈及警燈與周界防范聯動，在周界防范遭到侵犯時，探照燈和警燈將及時啟動，同時監控探頭及時抓拍。

　　2.6.18 室內弱電設計包括可視對講端口預留、電話、網絡、有線電視端口預留?？蛷d包括可視對講端口、電話端口、有線電視端口、網絡端口，主人房除常規設計相關端口外，應考慮緊急求助報警按鈕端口。廚房在設計上應設計燃氣泄露報警端口、家電安防端口。一、二層及頂層住戶設計上應考慮所有窗戶、陽臺、門等部位預留安防(紅外幕簾)端口。一、二層為商用的，應考慮在三、四層設計相關安防端口。

　　2.6.19 設備房在設計時應考慮門禁預留端口，同時在室內應考慮在人力成本節約上，考慮預留監控設備安裝端口，室內溫度控制、設備運行異常聯動端口等。

　　2.6.20 公共消防樓道在設計上考慮緊急使用的原則，建議在地下室及一層前往消防樓道門前設計預留門禁線路端口。通往天面的門應預留門禁線路預留端口。電梯內設計住戶室內控制樓層操作系統(來訪客戶聯絡業主經許可后，住戶直接操作電梯控制)。

　　2.6.21 公共信息發布系統，在設計上，取消傳統的單元門設置公告欄的做法，在公共單元大堂設立液晶顯示器。與信息發布中心進行聯動，同時與各住戶對講系統進行聯動，信息中心發布系統時，可直接發布到公共顯示器及住戶可視對講系統，住戶在等候電梯或回家后能隨時查收物業服務中心發布的所有信息。同時信息發布中心對所有發布的信息會自行存檔。

　　2.6.22 地下車庫在設計過程中應考慮弱電之監控設備安裝、配置，停車場設備安裝預留線管等。

　　2.6.23 弱電設計管道井應與強電管道井進行分隔。

　　2.6.24 戶內安裝門磁和紅外線、煤氣報警、緊急按鈕和隱形防盜網。

　　2.7水景系統設計指引

　　2.7.1 反沖洗的排水管接入污水井、泳池廢水、溢流水可以綜合利用(水景使用、綠化使用。

　　2.7.2 泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳、泳池水下燈可以取消不設計施工。

　　2.7.3 泳池管網設計考慮外露或管道井架空便于維修，在回水的總管處設置一個高質量的總閥門，所有泵均能作為吸塵泵用(需要在相關位置設置閥門)。

　　2.7.4 成人池與兒童涉水池隔開獨立，并連續供水(使用時為生部門要驗收)，泳池在報建時一定注明泳池和兒童涉水池的區別、泳池只分深水區、淺水區不分兒童、成人泳池。

　　2.7.5 設置耐用、適量的休閑桌椅、泳池救生員觀察椅,根據泳池大小配置救生圈。

　　2.7.6 泳池設備房應配置抽風系統、有足夠容量的排污泵。

　　2.7.7 泳池獨立圍合，入口處設置浸腳池(不小于入口尺寸)(2M*2M*0.3M)便于管理。池邊設置衣物、毛巾架。

　　2.7.8 淋浴位、更衣柜和洗手間蹲坑位、數量與泳池正常使用顧客數量匹配。

　　2.7.9 泳池的循環管道上的各閥門前裝活接，便于維修更換閥門，且排水系統能排干泳池的水，有補水閥門，底部有坡度排水。

　　2.7.10 泳池應配置人工吸塵工具。

　　2.7.11 泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。

　　2.7.12 泳池周邊應設置救生圈，照明應足夠，泳池周邊的配套設施完好無損，地面應為防滑地面泳池配置合理的射燈、便于晚上游泳。

　　2.7.13 水景、水廊深度以300-400mm深度為佳、節約建造成本、節約后期維護費用，水景、水廊中的景觀燈可以不設計制作。

　　2.7.14 泳池吸塵口應深入水面不超過30CM，且應根據泳池的大小合理設置吸塵口的數量。

　　2.7.15 三十立方米以下水景、水廊可以不用設置水處理系統，水景水廊盡可能連通、節約建造成本,對水質要求比較高的水景應安裝水系統過濾設備,并做好排污溝渠。

　　2.7.16 建筑小品設計：根據情況不同，南方使用石材，少使用鐵制材料，休息用石材,北方盡量少水景，冬季必須排空。

　　2.8供熱系統設計指引

　　2.8.1 在地板采暖盤管水壓實驗合格后，放可進行卵石混泥土填充層的澆搗;一般為豆石混泥土，石子粒徑為10-15MM，水泥沙漿體積比不小于1：3，水泥混泥土強度等級不小于C15。

　　2.8.2 填充層的厚度最低不應低于40MM;(厚度從地暖的鋁箔反射膜上面計算)

　　2.8.3 填充層施工中，地暖盤管內的水壓不應低于0.6Mpa，填充層的養護過程中，地暖盤管內的水壓不應低于0.4Mpa。

　　2.8.4 填充層施工中，嚴禁使用機械振搗設備;施工人員應穿軟底鞋，采用平頭鐵鍬。

　　2.8.5 填充層不受干擾的凝固和硬化時間，一般不加特殊摻合料的混泥土的填充層為21天。最早48小時以后才能踩踏(同時應作好相應的保護措施)。

　　2.8.6 地面層及其找平層施工時，不得剔鑿填充層或向填充層契入任何物件。

　　2.8.7 加熱管內的水的流速不應小于0.25M/S。

　　2.8.8 地面的固定設備和衛生潔具下，不應布置地熱管。

　　2.8.9 在分水器之前的供水連接管道上，順水流方向應安裝閥門、過濾器及泄水管。在集水器之后的回水連接管上，應安裝泄水管并加裝平衡閥或安裝其他可關斷調節閥。對有熱計量要求的系統應設置熱計量裝置。

　　2.8.10 在分水器的總進水管和集水器的總出水管之間宜設置旁通管，旁通管應設置閥門。

　　2.8.11 分水器、集水器上均應設置手動或自動排氣閥。

　　2.9道路設計指引

　　2.9.1 路面磚防滑;人行路芽為凹陷式排水溝，水泥上面鋪設黑色鵝卵石。

　　2.9.2 在道路周邊、園內合理的位置設置清潔、綠化澆水取水點。道路兩側每100米處，園內根據大小、位置設置取水點，100米的距離設置一個取水點(快接取水口)。，小區取水點必須安裝水表便于日后管理。

　　2.9.3 園內取水點可以設計在雨水珊格井內、便于用水管理。

　　2.9.4 在道路邊上的消防接合器、消火栓特殊位置需設置防撞裝置。

　　2.9.5 小區道路主要位置設置混凝土減速坡，(寬帶2m×高0.3m的梯形減速坡)，大廈主要道路設置塑膠減速坡(具體位置由物業確定)。

　　2.9.6 瀝青路面應選擇粗粒路面、質量好、不宜脫落。

　　2.9.7 小區路面無進車道時，室外自然地坪向城市道路一側橫坡設計坡度宜為1%～3%，地形復雜的地段，允許在0.5%～6%之間變動;當建筑物設進車道時，室外自然地坪向城市道路一側橫坡設計坡度應為0.4%～3%。設置足夠的雨水珊格、消除路面積水。

　　2.10 園林系統設計指引

　　2.10.1 有綠化清潔用水管道，單獨加裝計量表?；ú?、花壇可保證排水通暢，有防堵措施，不影響美觀。

　　2.10.2 綠化草坪設置澆灌系統，布局合理，便于控制，噴頭覆蓋面積與水壓的關系需綜合考慮。

　　2.10.3 園內噴灌系統可以根據實際情況安裝1個計量表。

　　2.10.4 綠化樹木種植應該考慮住戶采光及小區攝像監控鏡頭的影響。

　　2.10.5 綠化樹木的選材應在品種上考慮簡化、植物的毒性和落葉程度，以便養護和清潔，南方應考慮開花程度，北方應考慮植物的適應性和成活率。

　　2.10.6 根據南北氣候的不同，考慮常綠性和實用性。

　　2.10.7 要重視綠化用地的整理和表土采集。因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機械肆意碾壓、營養豐富的表土隨意掩埋、各類機械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養護帶來不利。建議在綠化地的整理時，盡量防止重型機械進入現場碾壓土壤，綠化地的整理不僅要清理表層的垃圾，拔除雜草，還需對深埋于土壤內的化學廢棄物作深翻清理，對綠化地表土應盡量進行采取和復原，多用表土少用客土，為綠化植被創造良好的生長環境。

　　2.10.8 要注重木質園景小品的材質選擇。很多花園式小區，設計建造的木質亭、廊、椅、榭等園景小品，使用才二、三年，就出現斑斑裂跡，腐蝕變形，有的甚至變成了蟲蟻的巢穴。木質小品使用壽命短，宜出現腐蝕，多屬小品材質選擇不當。戶外小品長期日曬雨淋，風化嚴重，隨意選擇的木材及簡單的表層涂刷防水漆，根本無法抵御外力侵蝕，以至園景小品曇花一現，后患多多。要延長木質園景小品的使用年限，確保園景小品的觀賞效果，開發建設者應從后期使用考慮，對園景小品材質的選擇予以重視。挑選專門經過處理的防真菌、防蟲蟻等特性的戶外專用木材，徹底解決木材在戶外應用時易產生開裂、變形、退色、腐爛、蟻侵等問題。

　　2.10.9 要關注屋頂花園的基礎處理。地下車庫頂部、裙樓及住宅公用屋面，都是建屋頂花園的利好場所，但由屋頂(車庫頂)花園引起的漏水，影響物業使用的事例，也時有發生。避免此類問題，關鍵是屋頂花園的基礎處理，建設者在屋頂花園施工時就得多方注意，屋頂設置種植槽要預留出排水縫，使得種植槽的滲水通過屋頂排水系統排出，同時在選擇屋頂花園防水材料時，應選耐腐蝕、抗老化及防治植物根系侵入的材料，屋頂花園種植土最好選用防滲的營養土，種植槽下面使用防腐墊腳木與屋頂隔開，以充分減輕水分、土壤及植物根系對屋頂的滲透和腐蝕。

　　2.10.10 喬灌木栽植應避開溝渠及地下陰井。根系發達的喬灌木，延展性強，栽植在溝渠、地下陰井及硬質路面處，因地理位置限制了種植穴的大小，使得喬灌木生長受阻礙。更者喬灌木的根系不斷伸長，有的穿破溝渠、陰井、頂破路面，甚至長滿下水道，溝渠破損、管道開裂，排水、排污受阻，給后期管理帶來了諸多不便。因此綠化工程動工前，就得充分考慮此問題，喬灌木栽植應盡量避開地下管網及溝渠。

　　2.10.11 綠化取水點設計應方便和安全。無論是噴灌設施，還是普通水籠頭，設計時首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點的位置應安全和美觀，切不可出現噴頭(水籠頭)高高凸起，或將噴頭(水籠頭)設置在園林道路處，以免兒童嬉戲時，戳傷或摔倒。

　　2.10.12 園林工程施工應先綠化后景觀。應盡量先搞基礎，栽好樹木花草后，再著手景觀工程或景觀工程的裝飾部分的施工，以確保燈飾、園景小品、步道磚等景觀裝飾部分交付時清潔靚麗。

　　2.10.13 綠化帶不應高出路牙，避免泥沙污染路面。

篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

　　現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面?；厝粑飿I管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。

　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

　　隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業管理前期介入內容

　　物業管理前期介入內容

　　一、物業管理前期介入的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。

　　以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。

　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。

　　二、物業管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。

　　(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

　　(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

　　三、物業管理前期介入的內容

　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析?？尚行允侵肝飿I管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　4.選派管理人員運作物業前期管理。

　　(二)建立與業主或使用人的聯絡關系

　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現場

　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業主管理委員會。

　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統和服務網絡

　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業主管理委員會。

　　3.協助和辦理移交接管事項。