前期介入之物業建議：總平面規劃、商業配套

　　總平面規劃/商業配套

　　一、會所/商業配套

　　1.根據項目周邊居住環境及商業情況，園區會所及底商的商業配套面積應不低于3800平米;

　　2.會所建議配置：社康中心一個，棋牌室一個，健身活動中心一個，露天泳池一個，網球場一個，等等;

　　3.底商建議配置：品牌洗衣店一個，精品面包店或咖啡屋一個，品牌發廊一個，銀行或自助柜員機一個，小型藥店一個;家裝店一個，品牌購物超市一個、自動售貨機若干、等等;

　　4.建議在一期銷售時，相應社區配套業態應根據總面積配比到位，營造宜居生活氛圍。

　　二、教育配套

　　1.考慮到周邊教育環境及園區未來人員情況，建議在園區內規劃幼兒園(預設6個班，約180人);

　　2.室內(園舍)建筑面積預計約1700平米，室外(活動場地、綠地)面積不低于700平米;

　　3.為配合一期銷售，園舍建議在一期入伙時能投入使用。

　　三、設計體驗樣板間、園林景觀

　　1.建議在一期開盤時，相應的設計體驗樣板間、樣板區園林景觀應施工完成，營造銷售氛圍。

　　2.設計體驗樣板間、園林景觀樣板區應與施工區域分隔(3米高的景觀圍擋)，獨立通道出入。

　　3.其他部分詳見《體驗樣板間物業建議分表》

　　四、園區出入口與圍墻

　　1.園區出入口在滿足消防要求的前提下，建議盡量少開口(除備用消防應急出入口外，一個20萬平米左右的項目兩個口為宜、10萬平米的項目一個口即可)，以控制管理成本。

　　2.地下車庫出入口應靠近園區出入口，以減少地面人車流交叉;人車分流。

　　3.地面、地下均規劃有停車位的項目，地下車庫出入口應安裝無人值守自動刷卡道閘控制，而僅在園區入口設崗執行車輛通行驗證收費，以減少人力成本。

　　3.園區主出入口應實行人車分流管理。車行通路設置電動伸縮門、管理門衛室，車行刷卡收費進出(車道中間設收費崗亭);人行通路設門禁，刷卡進入或驗證登記進入(設門崗);

　　4.園區外圍周邊圍墻，以通透式鐵圍欄配灌木綠叢;圍墻高度控制在2.1m，不易翻越;

　　5.園區內實現組團式封閉管理，各組團間的圍墻，建議利用密植灌木內置鋼網來隔離;高度2米，厚度不超過80厘米。

　　五、人流車流動線

　　1. 園區組團內消防通道可做隱形消防車道。在4米幅寬的消防車道內，中部鋪設蜿蜒曲折的人行步道，人行步道外鋪設嵌草格柵綠地或種植不妨礙消防車通行的草坪花卉，應急時供消防車使用。路旁設置休息椅。

　　2.園區主出入口應實行人車分流管理。車行刷卡收費進出(車道中間設收費崗亭);人行通路設門禁，刷卡進入或驗證登記進入(設門崗);

　　3.園區通道、單元大堂門口通道應考慮設置無障礙通道。

　　六、車輛停放

　　1.地面停車位應采用嵌草磚或嵌草格柵鋪設，增加綠化率。

　　2.道路兩側有停車位的，路邊道牙應做成平道牙。

　　3.樓棟單元前應統一考慮設置單車、摩托車停車位，在車位前設置停車鐵欄、種植綠籬以隔離、美化;車位上方設置遮雨棚。

　　七、社區配套場地

　　1.小區應規劃預留老年健身活動區、兒童游樂園、休息廣場等供居民聚集娛樂的場地。

　　八、垃圾中轉站

　　1.園區垃圾中轉站建議盡量設置在地下車庫內，大小按100戶5--7m3標準設置;并應靠近車庫出口、靠近園區輔門口(后勤出口)。車庫坡道高度應大于2.8米。

　　2.垃圾中轉站如在園區地面設置，應考慮選址在小區邊緣相對隱蔽的區域，且垃圾車應不從園區內通行，以減少垃圾滲水而帶來的環境污染。

　　3.垃圾中轉站應配置給排水設施并設置專用泥沙沉淀池且便于清掏，且應堵截垃圾氣味影響住戶。在地面設置時應在靠住戶側種植高大綠籬作圍擋。

　　4.垃圾中轉站規劃應考慮配置垃圾壓縮箱擺放的地下坑，及通氣窗(排氣口不影響居民生活)。

　　5.垃圾中轉站應配置給排水設施定時沖洗，堵截垃圾氣味影響住戶。

　　九、消防、監控管理機房

　　1.對整個項目的消防、安防等弱電機房應整合在一起集中管理(即：控制中心)，并應將控制中心設置在地面首層(園區相對中部)。以便于一二三期弱電線路的敷設，減少路徑對信號的影響。

　　2.控制中心室內面積應在50 M2以上為宜(具體面積應依據設備配置情況最終確定)。

　　3.衛生間：應在監控中心內設置獨立衛生間，面積不小于5 M2。

　　十、 物業服務用房 地上部分：

　　客戶服務前臺區--(每期不小于150m2)

　　1.物業用房面積為小區建筑面積的3.5‰~4‰(不含宿舍與食堂);其中每期地上面積不小于150m2。

　　2.客戶服務區是物業形象展示單位。為方便業主出入，應在每個組團地面首層分別設置一個客戶服務區(客服中心前臺和財務收費室)。其他物業服務辦公區可在地下部分統一集中設置。

　　3.客戶服務區功能要求：

　　3.1客服前臺：客戶接待區1間，面積不小于40 M2;呼叫中心室1間，面積不小于12 M2;客服經理辦公室 1間，面積不小于16 M2;投訴接待區1間(靠近客戶經理辦公室)面積不小于15 M2;客服管家辦公室 1間，面積不小于20 M2;品鑒館1間，面積不小于30 M2;客戶等待休息區1間，可與品鑒館共用;洽談室 1間，可與品鑒館共用;吸煙室1間，有外窗，面積不小于8M2;衛生間，男女各1間，有通風措施，面積均不小于8M2。

　　3.2財務收費區：位置要求緊鄰客服前臺。收費區和財務室面積不小于10M2;應設置監控攝像頭一臺。

　　十一、 物業服務用房 地下部分：

　　物業公司集中辦公區：--(總體面積不小于2000m2)

　　應盡量設置在地面首層;如在地下室設置，應考慮直接對外的窗或采光井。

　　1.物業管理辦公室區(約82M2)：物業總經理辦公室1間，面積不小于12M2;信息部辦公室1間，面積不小于10M2;信息部檔案室1間 面積不小于20M2;會議室1間，面積不小于40M2。

　　2.工程管理區(約86+100M2)：工程經理辦公室1間，面積不小于12M2;工程部辦公室1間，面積不小于10M2;調度熱線值班室1間，面積不小于8M2;工作間1間，面積不小于30M2;更衣間1間，面積不小于20M2;衛生間(只設男衛生間)，面積不小于6 M2(應不小于2個蹲位、2個小便斗);

　　一級庫房：面積不小于100M2。

　　3.秩序維護區(約47M2)：秩序維護經理辦公室1間，面積不小于16M2;秩序維護部辦公室1間，面積不小于16M2;接待室1間，面積不小于10M2;衛生間(分設男、女)，面積不小于5M2。

　　4.環境管理區(約24M2)：保潔辦公室1間，面積不小于12M2;保潔用品倉庫1間，面積不小于12M2。

　　十二、 物業后勤用房

　　1.后勤區：--(總體面積不小于2000m2)

　　應盡量考慮設置直接對外的窗或采光井，安裝新風換氣管道，除濕設備。

　　2.1員工宿舍：維修工、秩序維護員、保潔員等的宿舍均可分散設置，但部門間應相對獨立，以便集中管理。宿舍應設置管理室、公共活動室和晾曬空間。宿舍內應設置盥洗室和廁所。

　　2.2居室：(約 M2)

　　值班宿舍面積不小于16M2，按照1-2人住宿配置床、儲物柜，宜單獨設置衛生間及淋浴設備。

　　維修工宿舍人均面積5M2，每個居室的居住人數不超過4人。

　　保安及保潔宿舍人均面積5M2，每個居室的居住人數不超過6人。

　　貼臨衛生間等潮濕房間的居室、儲藏室的墻面應做防潮處理。

　　探親房，兩間，面積小于12M2，設置獨立衛生間及淋浴設備。

　　2.3輔助房間：(約 M2)

　　公共廁所應設前室或經盥洗室進入，前室和盥洗室的門不宜與居室門相對。

　　公共廁所、盥洗室衛生設備配置如下表

　　設備種類 設備數量

　　男廁所 大便器 每15人設置1個

　　小便器 每15人設置1個

　　污水池 1個

　　洗手盆 與盥洗室分設的公共廁所設1個

　　女廁所 大便器 每10人設置1個

　　污水池 1個

　　洗手盆 與盥洗室分設的公共廁所設1個

　　盥洗室 盥洗龍頭 每10人設置1個

　　浴室 淋浴噴頭 每10人設置1個

　　居室內的附設衛生間，其使用面積不應小于2M 2，設有淋浴設備的，其使用面積不宜小于3.5M2。

　　宿舍建筑內的公共活動室人均使用面積為0.5M 2。公共活動室的最小使用面積不宜小于30M2。

　　盥洗室內每20個人設一臺洗衣機位。

　　可設置單獨的開水間，也可在盥洗室內設置電熱開水器。

　　宜設置集中垃圾收集間，設強制排風裝置。

　　浴室：應設置管理員位置，考慮使用的計時刷卡收費可能性。

　　自行車庫：設置員工自行車庫，并考慮管理員的位置。

　　設置行李件和庫房，方便員工集中存放不常用的日常物品。

　　應設晾曬被褥、衣物的晾曬空間。

　　盥洗室男女不可共用。

　　2.4食堂(約440M2)

　　應考慮設置員工食堂。食堂中餐廳的面積約為240M2。廚房與餐廳的面積約為200M2。注意廚房的排煙、防火、給排水的要求。

　　餐廳外設置洗手池，隔油池。攪刀切割式污水泵。

　　應設置煙道，有排煙凈化裝置。

篇2：前期物業管理前期介入協議

　　前期物業管理前期介入協議

甲方：樂山市z房地產開發有限責任公司

乙方：

　　為了優化設計、提高工程質量以及開發效益，同時為做好前期物業管理準備工作，提高物業管理水平，根據《合同法》及有關物業管理法法規，本著“平等、自愿”的原則，經甲乙雙方協商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業服務。特簽訂以下協議：

　　一、物業基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區一期

　　類型:商業、住宅小區

　　位置:z縣建設路新興街66號

　　建筑面積:（預測面積）

　　二、甲方的權利與義務

　　1、協議期內甲方有權對本協議所服務的項目以“物管服務：樂山市宏利物業管理有限公司”的標準署名方式進行廣告宣傳，未經乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進行宣傳。

　　2、甲方對乙方的服務管理實施監督檢查，根據乙方提交的前期介入工作內容，按項目進展分階段確定前期介入工作量，并有權進行全面考核評定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務人員，積極配合乙方的服務工作。

　　4、甲方免費提供乙方在本項目現場辦公場所，并負責報銷所產生的合理的辦公管理費用及派駐服務人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報告等書面材料。

　　三、乙方的權利與義務

　　1、乙方根據在物業管理專業領域多年積累的人才、經驗、管理模式、管理制度、品牌等優勢為甲方提供前期介入物業服務。

　　2、前期介入人員有權要求甲方工作人員對乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對于甲方因未及時采納或拒絕乙方建議而產生的不良后果乙方不承擔責任。同時，對甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監督。

　　3、乙方應遵守協議約定，自覺履行協議條款，提供優質的前期介入物業服務。

　　4、當甲方需要更換乙方派駐的服務人員（須提出正當合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現人事變動時，乙方須至少提前一周派出新任服務人員跟隨原人員熟悉本項目情況及辦理工作交接，保證本項目的服務正常運作不受影響。

　　5、在服務期內對甲方的合理服務需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯系。

　　四、協議期限

　　自本協議簽訂之日起至本項目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業介入服務期間，乙方根據甲方要求和物業服務工作內容及范圍派駐相應服務人員。

　　六、費用支付及方式

　　前期物業介入服務期間，乙方所產生的辦公管理費用實行乙方申請，甲方審批，給予報銷支付；乙方派駐的服務人員工資由乙方提工工資標準，甲方核實，由甲方按月支付發放。

　　七、違約責任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協議內任何條款的行為，守約方有權依照本合同條款終止本協議，并具有通過法律程序追償違約方責任之權利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔違約責任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個月書面通知乙方無條件終止本協議：

　　1、在履行本協議時，因乙方或乙方駐場人員管理不善、嚴重疏忽造成重大事故、投訴并導致經濟損失的，或不能夠及時配合甲方工作要m.airporthotelslisboa.com求以及在本協議項下有意或蓄意之過失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場人員發生嚴重違約時，乙方在收到甲方說明過錯的書面通知后5個工作日內未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場人員的原因，造成甲方形象或聲譽嚴重損害的，或造成本物業商業機密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協議所發生的或與本協議有關的一切爭議，應通過友好協商加以解決。通過協商不能解決時，則任何一方可向本物業所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進行訴訟的部分外，本協議應繼續履行。

　　十、經雙方協商一致，雙方可對本協議的條款進行修改并簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。

　　十一、本協議執行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時，雙方均不承擔違約責任。

　　十二、本協議及其附件中未規定的事項，均遵照中華人民共和國有關法律、法規執行。

　　十三、本協議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日

篇3：項目前期介入售樓處物業委托管理協議書

　　項目前期介入及售樓處物業委托管理協議書

　　甲方：天津CC地產有限公司

　　乙方：天津CC物業管理有限公司

　　從CC集團整體利益出發，從新項目的前期銷售到后期的物業管理，為了加強公司之間的配合，提高操作水平及展示集團整體形象，支持項目銷售，為客戶提供滿意的高品質生活服務，獲得廣大的客戶群體及經濟效益，社會效益，創造合力。天津CC地產有限公司（以下簡稱甲方）與天津CC物業管理有限公司（以下簡稱乙方）就甲方所開發項目前期介入及售樓處物業委托管理事宜，經雙方協商達成如下協議：

　　一、委托內容：

　　1、z墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z第壹城、z縣項目、z春天、z藍灣、半島.豪庭、檸檬、藍色版塊項目的售樓處（會館），樣板間（外賣場）和示范環境等的清潔衛生服務；車輛停放服務；物業咨詢服務及有償服務(售樓處及樣板間開荒、外圍玻璃清潔等)。

　　2、協助售樓處舉辦前期的社區文化活動，聯誼活動，推動銷售工作。

　　3、物業的客戶調研、咨詢工作等，深入理解客戶群體服務需求，周邊市場環境，細致體會項目規劃設計思想，出具項目前期策劃方案，物業管理方案等。

　　4、物業管理的前期介入，從使用功能、管理經驗出發提出建議。

　　二、雙方責任：

　　物業工作人員由乙方根據工作標準與甲方協商定編配備（各項目人員配備明細附后），協助甲方完成銷售工作。具體管理及人事關系隸屬乙方，人員工資、福利及日常消耗材料的采購費等按乙方出具的費用支出明細由甲方負責，根據項目實際需要，人員增減由甲方提出要求，并經雙方協商后簽訂補充協議。

　　三、結算方式：

　　1、截止倒20**年*月**日之前的費用，由乙方按照實際發生額出具費用明細，由甲方一次結清。

　　2、自20**年3月份開始，按以下方式結算

　　1）各項目費用支出控制建筑平米在10萬平米以下－0.25元/月.平米之內，10萬平米以上－0.15元/月.平米。

　　2）每月25日按當月實際發生額列出明細，經項目銷售經理確認。

　　3）甲方按費用支出明細每季度結算一次。

　　3、各項目每月支出費用測算附后。

　　四、如由未盡事宜，雙方另定補充協議

　　五、本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份，簽字蓋章后生效。

　　六、附《各項目人員配備情況及每月支出費用測算明細》

　　七、附《售樓處物業服務標準》

　　甲方：天津CC地產有限公司乙方：天津CC物業管理有限公司

　　年月日年月日