調研方法選擇及預調研

　　完成調研的整個流程設計，我們開始了具體的調研工作，圍繞各項不同的調研目標選擇相應最科學的調研方法及進行前期的預調研。

　　調研方法選擇

　　在市場調研中，定性調研與定量調研是兩種主要方法。通常情況下，相較于定量調研，定性調研具有成本低的優勢，但對調研人員的素質要求較高，需要他們對消費者心理特征有深層次的了解。由于定性調研結果在很大程度上依賴于調研者的主觀認識和個人解釋，所以只可以指明事物發展的方向及其趨勢，但卻不能表明事物發展的廣度和深度，只是一種試探性的研究類型。而定量調研則能得到大樣本和統計性較強的分析，屬于因果性、說明性的研究類型，其量化結果對定性調研可起到支持、驗證的作用。

　　以上比較反映了兩種調研方法內在特性的不同，另外從兩者的執行上來看，也有不同的要求和條件。比如，為了從受訪者細微的表情、神態、語音語調變化探究出更深刻的問題，在進行定性調研過程中我們大多要準備錄音機、錄像機等設備，留下完整的、直觀的原始記錄，在以座談會形式進行定性調研時，訪問者還要做好投影設施、照片、討論指南等多樣化的硬件準備。而定量調研主要“用問卷說話”，在硬件方面的準備上，定量調研要比定性調研單純多了。由于定性調研主要目的是讓受訪者廣開言路，充分表達見解和對問題的獨特看法，所以體現了“千人千面”的特點，這就要求訪問者能夠根據每位受訪者的特點充分收集信息，進行有效分析，不必要進行大量的重復問詢，而定量調研主要通過問卷對不同的受訪者進行大量的重復提問，從而找到問題的共性和發展趨勢，因此不需調研員具有很強的觀察和分析能力，只需要他們能夠指導受訪者完成問卷，做好大量重復的問卷發放和回收工作。結合這樣的特點，對訪問者前期的培訓方面，要求定性調研的訪問者應當具備心理學、社會學、消費行為學、營銷學、市場調研方面的知識，而對于定量調研的調研員，則為側重親和力的培養，以達到客觀完成問卷的目的。

　　以上比較說明了定性研究與定量研究二者之間的差別性和互相依存性。我們在調研的方法上，采用了定性與定量相結合的方式。其中定性調研手段包括深度訪問和焦點小組法，定量調研則主要選定問卷調查的方式。

　　兩個步驟

　　定性調查是市場調查和分析的前提和基礎，沒有正確的定性分析，就不可能對市場作出科學而合理的描述，無法建立正確的理論假設，定量調查也就因此失去了理論指導。通常來說，定性調研調查內容廣泛、包羅萬象。在定性調研中，要求調查員必須事前擬好思路，具備極強的洞察力，善于從細節中發現有價值的信息或切入點。

　　在定性調研中，我們的主要目的是獲得大量背景資料，識別問題，形成研究假設，找出假設間的聯系從而確定定量調研的優先順序。正是這樣，進行一項新的調研項目時，在定量研究之前常常都要以適當的定性研究開路。

　　因此，我們對市場調研的安排主要分兩步走：第一階段對行業市場進行定性調查分析，通過搜集和分析超市、經銷商、行業協會、國家權威部門等市場資料，初步了解市場，研究行業總體趨勢;第二階段進行定量調查分析，在定性調查的基礎上發掘市場切入點和細分市場，為進一步掌握市場狀況和消費者的需求設計具有針對性的市場調查問卷，直接面對目標消費群體進行調查。

　　定性調查分析

　　我們先是搜集了大量的行業資料，對行業市場進行了定性分析。通過對大量文獻的研究，我們發現：中國的食用油消費仍以普通食用植物油如大豆油、菜籽油、花生油等為主，市場龐大且發展迅速，品牌競爭激烈。過去由于消費觀念不同，人們對食用油認識有限，所以中低檔食用油產品較受大眾歡迎。近年來，人們生活水平日益提高，對營養健康飲食的需求也日趨強烈。20**年非典疫情的影響，更使人們的健康意識大大增強。20**年雅客V9在糖果市場飛速竄紅，農夫復合果汁飲料熱銷飲料市場，都是利用健康、營養的產品定位吸引了消費者，從一個側面反映了消費者對營養保健類飲食的巨大熱情。

　　隨著行業市場競爭的不斷加劇，營養健康概念逐漸深入人心，拉動了人們對特種食用油(例如橄欖油、核桃油、葵花籽油、葡萄籽油等)的需求。食用油消費呈現向多樣化、高檔化、健康化發展的新趨勢，市場日漸細分。從數據上看，進口食用油的市場份額增加，并且價值增幅遠遠超過數量增幅，說明進口食用植物油中，高價值食用油所占比例越來越大，進口量也越來越多，食用油市場總體趨勢對A品牌橄欖油的中國推廣計劃來說是非常有利的。

　　同時我們也發現，現階段食用植物油市場表現特點主要是：城市以食用精制油、農村以消費二級油為主;食用油的品種豐富，因油料和加工工藝的不同而分為20多個品種，但大豆油的消費量最大，占40%以上;不同種類食用植物油的消費表現出明顯的地域特征;目前市場上的食用植物油品牌眾多，除“金龍魚”、“福臨門”的市場分布較廣泛之外，其它品牌的分布也呈現明顯的地域特征。說明中小食用油品牌的知名度也具有顯著的區域特征。

　　另外，我們組建了專門的項目團隊，對產品現有渠道所占比例，A品牌銷售情況，促銷效果，消費者主要接觸媒介，產品情況，競爭者情況等進行了定性調研，為下一步進行定量分析打下基礎。

　　現代營銷觀念認為，市場調研是一個動態的過程，雖然有科學的程式化步驟，但任何環節都需要創意的幫助。調研的創造性實際上是市場調研的諸多性質中最有價值的特性，是調研人員營銷知識、調研技術、思維能力的綜合體現，當然也是市場調研有效性最有力的保障。因為有創意的調研總是來自于調研人員對市場的把握、對營銷的理解、對調研技法的精通。在我們的市場調研活動中，我們沒有拘泥于調查問卷的單調形式，而是在調查問卷里創造性的增添了參與座談會贈產品的活動，從而達到“一箭三雕”的目的：一是成功邀請消費者參加座談會，二是可以通過贈品本身試探消費者對產品的接受程度，三是通過座談會能發現更深層次的市場問題。座談會在市場調研活動中是開放式訪談中的一種，我們的調研人員在召開座談會之前針對調研主題精心準備了大綱，大綱主要包括：

　　問什么問題;

　　問題該如何恰當地措辭(用對方容易接受的語言);

　　與受訪者建立的關系(相互信任);

　　資料的紀錄(錄音+筆記);

　　資料的分析、解釋與報告的步驟。

　　調研人員在事前準備了詳盡的大綱，但只將其作為參考，在座談會中并不拘泥于大鋼所列舉的范圍和形式，而是將焦點集中于受訪者身上，對他們的視角表現出真正的興趣、關心和理解。因此，在座談會中，我們要求會議的組織者提高引導技巧，學會真正了解受訪者的內心，真正走進他們的世界。

　　在我們的大力宣傳和熱情邀約下，消費者對產品十分感興趣，報名參與座談者十分踴躍。在歷時一個多小時的座談會上，氣氛熱烈，很多消費者發言都很積極，對我們的產品表現出強烈的求知欲望和參與意愿。通過座談會，我們看到了公司產品對消費者的吸引力，但是也發現很多人對橄欖油的用法、功能缺乏了解。因此，在制訂未來的市場營銷方案時，我們將重點放在這一點，以產品的功能、用法作為主要訴求點，采用各種生動有趣的形式，將相關知識的普及教育和本品牌緊緊相聯，在消費者接受、熟悉產品的同時，也在消費者心中樹立了本品牌的良好形象。

　　定量調查分析

　　問卷調查是市場調研中最有效也是被經常使用的一種定量調查方法，一直被業內人士看作是制勝的法寶。一份優秀的問卷需經過相當審慎而周密的計劃，因為不當的問卷設計足以毀壞整個調研工作，浪費企業大量的時間、人力和經費。

　　一份良好的市場調研問卷應具備下列兩個條件：

　　1. 能達到調查目的，這是問卷設計的根本要求。

　　2. 促使受訪者愿意合作，提供正確咨詢，協助企業很好地完成調研目標。

　　在問卷調查中，問卷設計是非常重要的一個環節，甚至決定著市調的成功與否。為了更好地實現調查目標，我們先確定了要研究的目標和內容，然后對問卷問題進行了縝密設計，內容包括消費者對橄欖油的認知程度、對本品牌及其競爭對手的了解程度、購買橄欖油的動機、考慮因素、使用習慣、價格承受能力、主要接觸媒體等，力求客觀、真實的反映市場情況。問卷充分運用了測量的四種尺度，即：定類測量(主要考察消費者性別、年齡、國籍等基本信息)，定序測量(主要考察消費者受教育程度等方面信息)，定距測量(主要了解消費者購買本品牌產品的頻率變化)，定比測量(主要用來考察消費者的收入水平和購買力之間的關系)。通過選用有效、恰當的測量尺度，我們問卷的考察內容對本品牌的調研結論更具參考價值。

　　工作中，我們將問卷設計歸納為若干個主要步驟，并制定出流程圖(圖3-3)。雖然這項程序對于其他企業應用時并非唯一和絕對，但依此步驟進行，可以在很大程度上提高問卷水平。

　　圖3-3　問卷設計流程

　　在問卷內容設計過程中，我們仔細斟酌了問卷的語言。比如，在問卷第一部分的說明信中，我們將這次調查定位為公益調查，一方面體現了公司的經營宗旨是維護中國百姓的健康，另一方面也容易贏得被調查者的支持，降低拒訪率。在主體部分的問題內容設計中，我們嚴格遵循了以下原則：

　　1. 簡單原則　由于我們的初期市場調研是針對廣大消費者的，受訪者在受教育水平上存在著明顯的差異，問卷若設計得太書面化不但會使受訪者因難以融入問卷內容而產生大量拒訪現象，還會在很大程度上增加訪問員作業難度。因此在設計過程中，我們充分注意了在問卷中使用具體、明確且口語化的用語，比如，用“您通常在那里購買食用油”取代“您選擇購買食用油的地點”，并盡量以簡單句取代復雜句，使整份問卷的用詞簡潔清楚，語言都盡可能做到了既科學又不晦澀難懂、不產生歧義，這很大程度上提高了問卷的可讀性與被理解性。

　　2. 客觀原則　為了使問卷能夠最真實和準確地反映受訪者情況，我們對問卷的問題設計進行了仔細斟酌，嚴格避免引導性或暗示性的問題出現。在陳述問題時，我們采取正反兩方面問題并陳的方式，設計問題選項時對內容也進行了平衡處理。

　　3. 精準原則　通常的問卷設計中違反切題原則的情形有兩種：一種是題意含糊或過于籠統，使問題涉及范圍太廣或主題界定不清，這將使受訪者無從答起;另一種是一題多問，，這樣的問題將使受訪者無法適切回答。我們的問卷設計人員深深認識到要想從根本上提高問卷質量，必須嚴把問題關，于是，在問卷初稿生成后，工作人員分成兩組，每組都針對問卷中的關鍵問題進行了逐字逐句的討論。討論后，大家將發現的問題匯總，一起解決，最終保證了問題的精準性。

　　綜上原則我們可以知道科學的問卷應滿足以下幾個設計的基本要求，即信息要齊全(包含調研者需要了解的全部重要信息)、問題要適宜(要使被調者能夠回答、愿意回答、樂于主動合作)、誤差最小化。

　　一份完善的調查問卷應能從形式和內容兩方面同時取勝。在對問卷內容進行了全面把握后，我們還對問卷的外在部分，即問卷形式進行了精心設計。

　　在問卷形式上，我們首先對問卷的長度進行了仔細考慮。由于現代社會節奏很快，人們對時間格外珍惜，過長的試卷往往不易得到被訪者的配合，不耐煩的情緒容易使靠近后面的問題失去客觀性;所以，經過一次預調研，我們最終將問卷精簡到使被訪者能夠在5分鐘內完成問卷。同時，我們還注意了問卷版面設計的簡潔大方，為年老的被訪者單獨提供了字號放大的特殊版問卷，在調研過程中就贏得了消費者的好感，充分體現了公司文化中的人文關懷。

　　經過重重嚴格把關的問卷，最終以科學嚴謹的面貌到達消費者手中，使消費者容易作答的同時，也為統計分析工作帶來了極大的便利。A我們的問卷調查工作為整個企業在進入市場時的決策制定提供了重要而有力的依據。

　　為幫助大家更好的了解如何設計一份高質量的調研問卷，我們將本品牌的市場調查問卷也收錄在本書的附錄中，供大家參考。但限于篇幅原因，本節選未將該問卷和部分段落從《營銷力》書中摘出。

　　大量的定性定量調查，為我們提供了重要數據，在對數據進行處理中，工作人員對問卷中反饋的信息作出了科學合理分析。

　　市場預調研及反饋

　　在大量發放調查問卷之前，市場預調研是一項必不可少的工作。預調研往往是在正式調研之前通過對一些典型的被訪者的訪問來審核一下問卷是否有錯誤。問卷初稿的小范圍發放過程中，企業能夠檢查出其中的缺陷，這些問題如不解決，會直接影響到調研的質量。如果通過試訪后進行修訂，就能避免大規模投放缺陷問卷帶來的人員、時間和資金的浪費。

　　在預調研中，參加的對象是否典型是十分重要的。預測時通常會選擇5~10個被訪者，而調研人員可以從中發現一些具有普遍性的問題。例如，如果只有一個被訪者對一個問題提出疑問，調研者可以不對其進行關注，但如果有三個被訪者對同一問題提出疑問，調研者就應該對此問題重新考慮。在重新考慮時，調研者應站在被訪者的角度上問自己：“這個問題的意思表達得是否清楚”、“這樣的結構是否可以理解”、“短語表達是否清晰”、“是否帶有傾向性的引導性的詞語”等。

　　為了有效完成預調研工作，這次我們選擇在崇文門新世界超市的進口產品展區發放了20份預調查問卷。預調查的對象選定為進入進口產品展區的人群。在這次預調查中，我們得到了十分寶貴的信息。比如：調查顯示部分被訪者認為我們初次的問卷過長。還有一些問題的答案使被訪問者有模糊的感覺，一些問題使被訪問者感覺很唐突，回答帶有很強的隨意性。另外，較少調查者會主動的回答“其他”這個選項，都會選擇“放棄回答”或者“不知道”。

　　得到了以上反饋，我們參考了被訪者的意見，對問卷進行了認真修改，比如在確保問卷信息完整性的基礎上使問卷的頁數盡量減少，盡可能減少開放性問題等，這為后面正式訪問的順利進行打下了良好的基礎。由此大家也可發現試訪問的重要性。

篇2：開餐飲店前進行市場調研常用方法

　　開餐飲店前進行市場調研的常用方法

　　餐飲企業在經營過程中，是經常需要進行市場調研活動的，如新開一間分店，在異地投資，或投資經營不同風味菜式酒樓，都需要做廣場調研，目的是知己知彼，將投資風險降到最低。為企業找到正確的經營方針。個人認為，餐飲企業市場調研的方法基本上與企業通行的市場調研法相同，只是在內容上不同，常用的方法有：

　　一、詢問法

　　詢問法是用詢問的方式收集市場信息資料的一種方法，它是調查和分析消費者購買行為和意向的最常用的方法。詢問一般是要求被詢問者回答有關的具體問題，如對菜肴的口味、價格、服務、質量、上菜速度等方面的意見或建議。詢問法又可分為以下幾種：

　　(1)集體問卷法

　　集體問卷法是運用問卷的形式，選取某一單位或一部分人，每人按問卷要求，在規定的時間內進行回答，由調查者按時回收，進行整理匯總，以取得市場信息。

　　這種調研方法的優點是對象廣、調查的面積大，被詢問者有較充裕的時間考慮答案，費用較少。但是，問卷的回收率一般較低，而且不適宜調查較為復雜的問題。

　　(2)訪問面談法

　　訪問面談法就是調查人員直接訪問被調查者，進行面對面的交談來收集市場信息。這種方法的優點是當面交談，不受問卷的約束，比較靈活，可以在交談中互相發、互相探討，容易獲得更深層次的信息和資料，并能增進了解，發展與顧客的關系。缺點是費時，調查結果受查人員素質的影響。因此，這種調查事先也要擬好提綱，并要駕駛談話的局面。

　　(3)臺面設計法

　　臺面設計法就是將容易引起顧客不滿并帶有普遍性的問題設計成問卷，放在餐桌上，讓客人在就餐時主動填寫。這種方法是我們餐飲業中比較常見的。其優點是使顧客有意見能隨時提出，便于企業隨時改正，而不至于造成大的影響。另外，客人也會有較長的時間用問卷上的問題來觀察餐廳，所以，這樣收回的意見或建議具有真實性和積極意義。但是，這種調查的缺點是不能主動地讓客人填寫，所以回收率低。

　　(4)電話詢問法

　　電話詢問法就是通過電話詢問被調查者問題或征求意見。這種方法主要用于對團對客人的調查，對散客一般不采用這種方法。這種方法的優點是：方便迅速、費用低，但缺點是受時間限制而不能詢問比較復雜的問題。

　　二、觀察法

　　觀察法是由調查人員到調查現場直接進行觀察的一種調研方法。觀察法的優點是運用從旁邊觀察來代替當面的詢問，使被調查者不感到自己是被調查，從而獲得更加客觀的第一手資料，另外，對于一些不宜詢問的內容可以采取觀察法，如餐館門前的客流量、車流量、就餐人數、每桌的就餐人數等。觀察者可以是市場調查人員，也可以是服務人員，也可以借助輔助手段，如攝像機、照相機等。

　　觀察發又可分以下幾種：

　　(1)直接觀察法

　　直接觀察法就是由市場調查人員直接到我場觀察市場的消費情況，以取得所需的信息。

　　(2)實際測定法

　　實際測定法是對某項市場營銷活動的效果進行實際的測定，以取得信息。如打折以后的就餐人數、酒水免費以后的翻臺率或經營收入的變化情況等。

　　(3) 行為記錄法

　　行為記錄法是由調查人員用特定的方法，把被調查者在一定時間內的行為記錄下來，在從記錄中找出所需的信息資料。例如消費者點菜的時間、人均菜肴數量，就餐的時間等。

　　三、實驗法

　　實驗法就是在一定條件下進行小規模的實驗，通過觀察、詢問、分析，了解其發展趨勢的一種方法。例如，餐館{廳}將個別菜肴的價格調高或調低，觀察或訪問消費者的反映，來判斷價格變動后對銷售量的影響。又如，想新上哪些品種或什么風味，事先也可以在小范圍內實驗，征求意見，摸清菜式或風味的走向，然后在決定是與否。

　　四、資料分析法

　　資料分析法是利用內外部現成資料，運用統計的方法對調查項目進行分析的一種調查方法。這是一種間接的調查方法，它簡便易行，節省人力和財力。采用這種方法應盡量將個種所需資料收集齊全，請熟悉業務人員共同分析研究。這種方法還可以彌補直接調查的不足。但是資料分析法所依據的是歷史資料，現實正在發生變化的各種因素不在其內，這是其缺點。資料分析法常用的形式是：

　　(1)發展趨勢分析

　　即將過去的資料積累起來進行分析對比，進行合理的延伸以分析發展的趨勢。例如通過對全國餐飲業近5年的年營業收入情況的統計分析，能得到全國餐飲業營業收入的增加或遞減的趨勢。但這種方法只能強調分析某一變量，至于怎樣引起的這樣變化還要通過別的調查方法才能得出。

　　(2)相關分析

　　為求得某一變量與另一變量之間的關系可以分析正負相關因素。例如，市場的烹調原料的漲跌，勢必影響到菜肴的價格。如果菜肴的價格不變，勢必影響到毛利率或利潤率。又如餐館門前修路可能會影響餐館的營業。向這樣由一種因素的變化而引起了相關因素的變化的情況，是我門調研中常遇到的問題。

　　五、委托法

　　委托法即委托調查機構進行資料信息收集，在整理出對企業有用的信息，從而決定企業的投資意向，經營策略。定場定位等。特別是現代餐飲企業開擴異地市場一定要進行市場調研，一定要了解當地消費者對企業經營產品的接受程度

　　周邊居民調查問卷范文

　　受訪者家庭地址：

　　□ 1.您從這里經過的原因是什么?

　　A.購物 B. 工作 C. 上學

　　□ 2.您經常從這里經過嗎?

　　A.每天 B. 一周二三次 C. 偶爾

　　□ 3.您認為平日來此地在交通上方便嗎?

　　A.非常方便 B. 比較方便 C. 不方便

　　□ 4.如果在此開設一個餐館，您意下如何?

　　A.非常歡迎 B. 與我無關 C. 一般，偶爾會來光顧

　　□ 5. 您通常多長時間就會去餐館就餐?

　　A.一個禮拜多次 B. 一個月多次

　　C.一個月一二次 D. 很長時間

　　□ 6. 您光顧餐館的理由是什么?

　　A.公務宴請 B. 婚宴 C. 朋友聚會

　　D. 家庭聚餐 E. 逛街購物之余

　　□ 7.您光顧餐館的理由是什么?

　　A.大酒

店的餐廳 B. 高檔酒樓 C. 中檔餐館

　　D. 一般小吃店 E. 風味特色餐館 F. 快餐店

　　□ 8.您通常喜歡何種風味的菜肴?

　　A.川菜 B. 魯菜 C. 粵菜

　　D. 淮揚菜 E. 特色小吃

　　□ 9.在餐館就餐時,您通常喜歡喝點什么?

　　A. 啤酒 B. 白酒 C. 軟飲料 D. (請填寫)

　　□ 10.您覺得一家餐館好不好主要看什么?

　　A.口味合不合適 B. 價錢是否便宜

　　C. 服務態度的好壞

　　□ 11.您到餐館就餐的動機是什么?

　　A.充饑 B. 美食 C. 旅游用餐 D. 宴請

　　□ 12.您平日去餐館就餐一次大約花費多少錢?

　　A.400元以上 B. 400~200元

　　C. 200~100元 D. 100~60元

　　E. 60~20元 F. 20元以下

篇3：房地產市場調研基本內容和方法

　　房地產市場調研基本內容和方法

　　市場調研進行的就是發現客戶需求的一個過程，這種調研有狹義和廣義之分，廣義的市場調研范圍非常的廣泛，包括經濟環境的調研，房地產市場的調研，廣義的調研更多的是理論上的，比如我們調查各種市場交易數據，看各種經濟數據。狹義的市場調研基本不包括經濟調研，我們逐一而談。

　　市場調研最根本的要看客戶需要不需要房子，第二我們要看看客戶需要什么房子。當然由于房地產市場的長時間性，我們不僅需要看看現在客戶是不是需要房子，還要看看將來是不是需要房子，現在供給是不是足夠，將來的供給呢，是不是客戶還需要別的什么房子，客戶對現在的房子滿意，但是如果還有更好的產品，客戶是不是會選擇？還有客戶能夠承受什么樣的價格。

　　首先客戶是不是需要房子，其實這本身是個相對概念，這就好像問人是不是需要錢一樣，即便再有錢的人也會說自己需要錢，自己的錢不夠，但是也有一種人確實是沒有足夠的房子住，這些人也缺房子，對于后一種人來說就是剛性住房需求，對于前一種人來說就是改善性住房需求，甚至是投資性住房需求，而這種需要是彈性比較大的，隨著市場、輿論、價格的變化而變化，剛性的住房需求彈性則比較小。當然這只是一種相對的平均，只要人和人之間的居住面積和條件不完全一樣，人們就存在想要購買更多房子和更好房子的心里需要。第一我們可以通過人均居住面積來確定看看市場上是不是需要房子，目前所有城市的人均住房面積大約再20－30平方米之間，當然越大的城市這個數字會更小，在農村這個數字相對比較大，達到30多，數字一般是靜態的，關鍵就是在于變動，比如那么很多城市由于國家政策、市政規劃的發展會導致人口的突然增加那么就會有很多的剛性住房需求，也可能很多城市的人口流動并沒有那么多，但是原有建筑的年代比較老，建筑條件比較差，這些城市對于改善性住房需求就比較大，但是對于這樣的城市需求總量沒有那么多，因為人口的總數基本固定的。這是從統計數據上看一個宏觀的量。

　　還有一種需求是局部的，比如新的城市建設導致了原有棚戶區的拆遷，那么這些人就不得不購買房子。那么在實際的調查過程中我們可以通過問卷調查的方式看看客戶是不是需要房子，或者說短期內有沒有購房的需要，這樣可以判斷一下微觀的客戶需求情況，那在整體相對沒有太大變動的情況下，由于城市的局部調整，對于局部的產品可能出現需求，比如在某個區域建了新型的商業、醫院、教育機構，那么可能就有一些客戶希望購買這個區域的房地產產品。針對客戶的市場調研局限性比較大，主要是面對面的交流，問卷調查。

　　還有一種調查方式，也是現在市場調研比較多的，就是調查市場交易情況和供應方的情況。也就是我們常常說的踩盤。這也是我們詳細說的，簡單來說我們樓書上有的信息，都是我們需要調查的東西。比如還是剛才的問題，客戶是否需要房子，一個簡單的邏輯就是如果市場上房子賣的好那么我們就認為客戶需要房子，無論這種需要是出于具體什么原因，如果市場上房子銷售不好，那么我們就認為房子賣的不是很理想。一般城市的房地產管理機構都會有每月的房地產銷售數據，在網上進行公布，一些中介和媒體也會做這樣的工作，都可以用作我們的參考，我們也可以直接到對方的營銷現場區觀察，看看來訪的客戶量，詢問售樓人員余下的房子都是哪些，可以在開盤的當天看看客戶有多少，這些都可以幫助我們判斷客戶是否需要這些房子。

　　以上都是調查客戶是否需要房子，那么我們還要知道客戶需要什么房子。在市場調研過程中我們區對方的售樓部，偽裝成客戶，看看現在還有什么房子，如果現在還有的房子，正常情況下就是客戶不太喜歡，或者說相對不喜歡，不適應市場的產品，我們也可以看看哪些房子已經銷售了，這些產品可能就是客戶喜歡的，他們真正需要的。當然調研過程中需要對每種產品都有個仔細的了解，從項目整體，到某棟樓，到某個單元，某個朝向，要具體分析下為什么這種產品受歡迎，為什么這種產品不受歡迎。這種對于競爭對手的調研僅僅是一個參考，我們可以通過問卷調查對客戶進行深入的了解。但是需要注意一點，房地產市場上的客戶都是被動的，就是說市場上有什么產品他們職能選擇什么產品，只能在市場的這個范圍內進行選擇，在問卷調查的時候，客戶一定是選擇最好的房子，但實際的需求并非如此。

　　客戶除了單純對房子有需求還要看看客戶能在什么樣的價格上承受。這種調查方式從市場調研的角度看主要是判斷其他競爭對手的房屋銷售價格，去看看對方的優惠措施。在市場價格上還有一個很重要的參考依據，二手房價格和租金，在稍微小一點的城市，二手房的交易不是那么頻繁，統計數據比較少，這就需要市場調研人員去挨個地點了解。

　　狹義的市場調研更多的是對競爭對手的了解，需要大量的人員和大量的時間，在現在的營銷管理中，這些逐漸的不那么重要了，廣義的市場調研我們將在市場研究中講述。而且上文提到的很多對于住宅地產市場是合適的，但是對于寫字樓市場、商業地產市場都需要重新調整和考慮。