案例：小區業主怠于行使權利，業委會能否自行聘用物企?
·案 情 回 顧
江蘇省常熟市某小區在20**年成立業主委員會后，兩次委托前物業公司通知業主召開業主大會、討論地下車庫的產權、房屋質量、物業服務企業的選聘及收費等問題，均因大部分業主未參加而未能形成有效決議。
20**年，該小區業主委員會與前期物業公司簽訂物業服務合同，約定了物業服務收費標準和繳納期限。小區業主李某因拖欠物業管理費而被物業公司起訴。
同年，李某一紙狀書將小區業主委員會及物業公司告上法庭，認為兩被告簽訂的物業服務合同未經過業主大會同意，且收費標準條款加重業主責任、排除業主主要權利，損害了部分業主權益，訴求法院撤銷兩被告簽署的物業服務合同。
業主委員會未作答辯。物業服務企業辯稱：李某主張撤銷權已超過一年的訴訟時效;業主委員會與物業公司協議簽訂的有關物業管理費等服務合同，已經過公示并在絕大部分業主同意，原告李某主張撤銷只是個人主張;物業管理費是考慮電梯運營費等其他綜合因素后確定的，不存在加重業主責任、排除業主權益的情況。
焦點問題
部分業主怠于行使管理權，未積極參與業主大會，導致有關事項無法形成業主大會決議，該部分業主對業主委員會與物業服務企業簽署的服務協議是否有撤銷權?
法院判決
一審法院認為：當事人在從事民事活動時，應誠實守信，以善意的方式履行義務，不得濫用權力和規避法律或者合同約定的義務。業主委員會兩次組織召開業主大會討論涉及業主利益的事項，均因大部分業主未到，導致業主大會未能成功召開，相關事項決定未能形成。業主委員會為維護小區內業主正常生活，避免對業主生活及小區秩序產生不利影響，與提供前期物業服務的物業服務企業簽訂物業服務合同，且物業服務企業已實際提供物業管理服務，大部分業主亦向其交納物業費。業主李某因拖欠物業費，且在物業服務企業多次催繳無果后提起訴訟的情況下，再次提起本案之訴，顯然有違誠實信用原則。如支持李某的訴請，則有可能對小區內大部分業主的生活及小區正常秩序產生不利影響。如李某認為該物業服務企業未能履行物業服務合同約定的義務要解聘該物業服務企業，可以依法召開業主大會，經專有部分占建筑物總面積過半數以上的業主且占總人數過半數的業主同意后作出決定。
基于上述理由，一審判決駁回李某的訴訟請求。
二審法院認為：業主委員會在業主怠于行使管理權的情況下與物業服務企業簽署物業服務合同，并未有侵害業主權益的主觀意圖，且物業服務合同已實際履行，業主李某并無證據證明物業服務合同約定的收費標準有違反法律、法規、相關部門規章規定而擅自擴大收費范圍、提高收費標準的事實，如李某不認同該收費標準或認為收費不合理，可通過業主大會決定相關事項。
故二審判決維持原判。
案情分析
本案判決頗具爭議。
一方面，該判決是一起較為典型的業主撤銷權糾紛，對《物業管理條例》第十條、第十一條規定的突破，甚至相悖，因此是否具有示范作用值得商權。
另一方面，該判決實質上充分尊重了業主的“意思自治”，即法院對案件事實認定，除了關注業主怠于行使權力外，更重要的是關注到業主在物業費調整后仍然繼續交費的事實，進而認定了調整物業管理費并未違背大部分業主的意愿。
怠于行使管理權的業主提起撤銷權之訴時，法院將依據什么法律法規及相關事實進行判決?現行的《物權法》《物業管理條例》《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下文簡稱《解釋》)等法律及司法解釋均是原則性的籠統規定。因此，對此類案件的處理需要在遵守現行規定的前提下，充分兼顧個案的具體情況。
本案的具體情況是：業主委員會與物業服務企業簽署的物業服務合同因為未經過業主大會有效決議，并不符合《物業管理條例》第十二條關于“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”的規定，所以該物業服務合同因違反法律規定的程序，根據《解釋》第十二條相關規定，業主是可以請求撤銷的。
本案中，無論一審還是二審法院均未支持業主的訴求，根本原因有三。
(1)該物業服務合同之所以未按法定程序表決，是因為業主怠于行使管理權造成的。本案中業主委員會兩次召集業主大會，均因大部分業主未參加而未能成功舉行并形成決議，現實生活中，正是因為很多業主怠于行使管理權，而使得業主大會諸多管理事項無法得到有效通過和執行。這已是我國物業管理服務的困境之一。業主既然不參加表決，那在一定程度上可視為放棄對業主大會決定的異議權，這是對其撤銷權的一種限制。
(2)業主委員會作出的決定并未侵害業主合法權益。本案中，大多數業主實際接受了業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同內容，并享受了物業服務企業提供的服務，支付了相應的物業費，業主委員會的決定并未侵害業主的利益。雖然法律賦于了業主撤銷權，但同時也規定了，只有在業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的情況下，受侵害的業主才可以請求人民法院撤銷。
(3)充分尊重業主委員會的團體自治性。業主委員會作為業主大會的執行機構，其決議屬于團體自治行為，只要業主委員會的行為沒有違反法律法規，司法機關就不宜主動干預業主內部事務。部分業主不認可業主委員會的行為，可以通過議事規則交由業主大會決定相關事項，不宜交由司法機關進行處理。
篇2：案例：小區業主怠于行使權利，業委會能否自行聘用物企
案例：小區業主怠于行使權利，業委會能否自行聘用物企?
·案 情 回 顧
江蘇省常熟市某小區在20**年成立業主委員會后，兩次委托前物業公司通知業主召開業主大會、討論地下車庫的產權、房屋質量、物業服務企業的選聘及收費等問題，均因大部分業主未參加而未能形成有效決議。
20**年，該小區業主委員會與前期物業公司簽訂物業服務合同，約定了物業服務收費標準和繳納期限。小區業主李某因拖欠物業管理費而被物業公司起訴。
同年，李某一紙狀書將小區業主委員會及物業公司告上法庭，認為兩被告簽訂的物業服務合同未經過業主大會同意，且收費標準條款加重業主責任、排除業主主要權利，損害了部分業主權益，訴求法院撤銷兩被告簽署的物業服務合同。
業主委員會未作答辯。物業服務企業辯稱：李某主張撤銷權已超過一年的訴訟時效;業主委員會與物業公司協議簽訂的有關物業管理費等服務合同，已經過公示并在絕大部分業主同意，原告李某主張撤銷只是個人主張;物業管理費是考慮電梯運營費等其他綜合因素后確定的，不存在加重業主責任、排除業主權益的情況。
焦點問題
部分業主怠于行使管理權，未積極參與業主大會，導致有關事項無法形成業主大會決議，該部分業主對業主委員會與物業服務企業簽署的服務協議是否有撤銷權?
法院判決
一審法院認為：當事人在從事民事活動時，應誠實守信，以善意的方式履行義務，不得濫用權力和規避法律或者合同約定的義務。業主委員會兩次組織召開業主大會討論涉及業主利益的事項，均因大部分業主未到，導致業主大會未能成功召開，相關事項決定未能形成。業主委員會為維護小區內業主正常生活，避免對業主生活及小區秩序產生不利影響，與提供前期物業服務的物業服務企業簽訂物業服務合同，且物業服務企業已實際提供物業管理服務，大部分業主亦向其交納物業費。業主李某因拖欠物業費，且在物業服務企業多次催繳無果后提起訴訟的情況下，再次提起本案之訴，顯然有違誠實信用原則。如支持李某的訴請，則有可能對小區內大部分業主的生活及小區正常秩序產生不利影響。如李某認為該物業服務企業未能履行物業服務合同約定的義務要解聘該物業服務企業，可以依法召開業主大會，經專有部分占建筑物總面積過半數以上的業主且占總人數過半數的業主同意后作出決定。
基于上述理由，一審判決駁回李某的訴訟請求。
二審法院認為：業主委員會在業主怠于行使管理權的情況下與物業服務企業簽署物業服務合同，并未有侵害業主權益的主觀意圖，且物業服務合同已實際履行，業主李某并無證據證明物業服務合同約定的收費標準有違反法律、法規、相關部門規章規定而擅自擴大收費范圍、提高收費標準的事實，如李某不認同該收費標準或認為收費不合理，可通過業主大會決定相關事項。
故二審判決維持原判。
案情分析
本案判決頗具爭議。
一方面，該判決是一起較為典型的業主撤銷權糾紛，對《物業管理條例》第十條、第十一條規定的突破，甚至相悖，因此是否具有示范作用值得商權。
另一方面，該判決實質上充分尊重了業主的“意思自治”，即法院對案件事實認定，除了關注業主怠于行使權力外，更重要的是關注到業主在物業費調整后仍然繼續交費的事實，進而認定了調整物業管理費并未違背大部分業主的意愿。
怠于行使管理權的業主提起撤銷權之訴時，法院將依據什么法律法規及相關事實進行判決?現行的《物權法》《物業管理條例》《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下文簡稱《解釋》)等法律及司法解釋均是原則性的籠統規定。因此，對此類案件的處理需要在遵守現行規定的前提下，充分兼顧個案的具體情況。
本案的具體情況是：業主委員會與物業服務企業簽署的物業服務合同因為未經過業主大會有效決議，并不符合《物業管理條例》第十二條關于“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”的規定，所以該物業服務合同因違反法律規定的程序，根據《解釋》第十二條相關規定，業主是可以請求撤銷的。
本案中，無論一審還是二審法院均未支持業主的訴求，根本原因有三。
(1)該物業服務合同之所以未按法定程序表決，是因為業主怠于行使管理權造成的。本案中業主委員會兩次召集業主大會，均因大部分業主未參加而未能成功舉行并形成決議，現實生活中，正是因為很多業主怠于行使管理權，而使得業主大會諸多管理事項無法得到有效通過和執行。這已是我國物業管理服務的困境之一。業主既然不參加表決，那在一定程度上可視為放棄對業主大會決定的異議權，這是對其撤銷權的一種限制。
(2)業主委員會作出的決定并未侵害業主合法權益。本案中，大多數業主實際接受了業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同內容，并享受了物業服務企業提供的服務，支付了相應的物業費，業主委員會的決定并未侵害業主的利益。雖然法律賦于了業主撤銷權，但同時也規定了，只有在業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的情況下，受侵害的業主才可以請求人民法院撤銷。
(3)充分尊重業主委員會的團體自治性。業主委員會作為業主大會的執行機構，其決議屬于團體自治行為，只要業主委員會的行為沒有違反法律法規，司法機關就不宜主動干預業主內部事務。部分業主不認可業主委員會的行為，可以通過議事規則交由業主大會決定相關事項，不宜交由司法機關進行處理。
篇3：小區第二屆業委會年度工作總結下年度工作計劃
小區第二屆業委會年度工作總結及下年度工作計劃
?。I委會20年第11號公告）
尊敬的各位業主,大家好：
小區第二屆業委會從20**年7月成立以來，已經一年，按照小區議事規則，召開20**年度業主大會，對業委會上年度工作給予總結，將下年度主要工作計劃給大家給予匯報，具體如下：
一、業委會20**年7月~20**年6月年度工作總結
小區第二屆業委會從20**年7月成立以來，在熱心業主，尤其是各樓道聯絡員、業委會顧問、熱心業主的熱情參與和支持下，在公開、民主、和諧的工作理念指導下，使小區的面貌在這一年中發生了根本的改變，從20**年負面新聞曝光率最高的樓盤，初步成為一個和諧、宜居的小區。
業務會顧問、樓道聯絡員、熱心業主、小區黨委及黨員、業委會成員放棄個人休息時間，不收任何報酬，無私為小區貢獻力量；通過公示、收集整理業主對小區建設的意見、建議，全年召開各種會議、意見征求會、討論會40多次，促進小區各項建設工作的順利開展。
業務會不斷總結經驗，通過多方比價、熱心業主參與監督等的方式使小區各項建設做到公開、透明、高效、節約。
現將主要開展的工作總結如下：
1）清理欠費，結清電費、水費，保障小區正常運行，維護全體業主根本利益
2）選聘物業及協助物業交接，避免小區出現無序和混亂
3）垃圾清理及設施、設備維修恢復
a) 衛生死角清理、垃圾清運
b) 化糞池、排污井清理
c) 支付電梯公司維護保養費用，使故障電梯恢復運行
d) 消防報警系統維修、恢復
e) 加壓水泵、排污泵修復
f) 小區路燈等恢復
g) 滅火器干粉更換
4）合一物業欠業主物業費、能耗費的追討
5）小區改造：
a) 小區封閉式管理方案形成及設施、設備的構成和落實
b) 綠化改造
c) 增加健身設施，健身場地鋪設塑膠
d) 設置晾衣架
e) 爭取社區支持場地，建立業主之家，解決業主娛樂、休閑、就餐的問題
f) 小區38臺電梯易損配件、潤滑機油、顯示屏更換等保養工作開展（小區電梯大修已經結束，昨天驗收時發現還有一些小問題，正在監督其馬上整改）
6）監督、督促zz物業工作
a) 對違章、違建要求、督促物業給予清理、整治
b) 監督物業電梯能耗費、水費的公攤和數據結算
7）小區活動
a) 與zz物業、開發商共同組織迎春聯誼會
b) 組織小區業主到山里人家郊游
c) 組織小區業主臨安天目山一日游
8）其它：
a) 聘請在小區設施、設備有專長熱心業主成為業委會顧問，監督小區各項設施的維修、維護和保養，監督各項改造工作的質量和實施
b) 聘請業委會會計，管理小區各項賬目
c) 不定期組織熱心業主檢查、監督zz物業各項工作
d) 與開發商溝通，爭取地下車位的出租
e) 發動熱心業主形成業委會聯絡處值班制度，協助業主處理與物業等業主關心事宜
f) 兒童入園、入學相關工作的社區溝通、協調
g) 會所功能恢復的爭取
h) 積極開源：爭取了小區廣告收入、游泳池租金、小區服務隊等原被合一物業占有的小區收入
二、下一年度工作計劃
1）小區改造：
a) 電梯增加監控及小區原有監控設備修復
b) 小區地面景觀照明昏暗現狀進行改造、同時對原有地面照明燈電纜糸統－并修復達標
c) 增加廣場園區桌椅，盡量購置符合原樣風格的固定、移動桌椅、多－些休息設施
d) 與開發商協商爭取早日恢復會所功能
e) 小區其它設施設備的修復、恢復
2）組織樓道聯絡員、業委會顧問、熱心業主監督、督促zz物業工作
3）處理涉及業主切實利益的小區事務
4）與AA社區、zz物業聯手，組織豐富多彩小區節日活動
再一次感謝小區各位聯絡員、業委會顧問、各位值班的老同志，尤其是熱心業主**先生、周老師、**女士...,以及AA社區領導、小區黨委的支持和幫助，是他們的無私奉獻和對小區工作的熱心參與和幫助，使我們的小區變得更加和諧、宜居，我們小區的明天一定會更好。
**小區第二屆業主委員會
20**年*月**日
抄送：AA社區、zz物業天寓服務處