物業服務黃金時間和重要區域解讀

　　所謂物業服務的黃金時間，是物業為業主提供服務的最佳時間，這個時候業主對物業服務的感受最深，也最能加深物業與業主之間感情。把握好物業服務的黃金時間，合理安排員工值班，加強對重點區域巡視檢查，可收到事半功倍的效果。

　　物業服務的黃金時間是：

　　在業主上下班前后的一個小時。比如寫字樓的業主8：30上班，物業服務人員在8：15～9：15，就應在大堂電梯廳恭候業主，既可以引導電梯，又可以熟悉業主。比如業主5：30下班.管住宅的物業服務人員就應該在6：00～7：00之間，在小區人口恭候業主，歡迎業主回到溫馨小區，有時還可以為業主提供購買水電之類的服務，同時收取物業服務費。

　　業主生日、新婚、節日等喜慶日子。物業公司在這個時候送上祝福，最能打動業主的心，密切相互之間的關系。比如現在我們很多項目在三八婦女節的時候開展的“送人玫瑰，手留余香”的活動就獲得了業主、客戶的贊譽。

　　業主生病、搬家等需要幫助時。物業公司應提供力所能及的幫助，危難之時顯身手，就能實現滿意到感動的超越。比如有個項目市政停水，我們除提前溫馨提示外，還安排安管員幫助樓上的業主在一樓打水送上去。僅此一個舉措，就贏得業主幫我們推介了一個新的物業管理項目。

　　所謂物業服務的重要區域，就是最容易出現安全隱患的地方。也是業主每天必須經過的地方，在這些位置必須安裝監控設備。

　　物業服務具體位置有：

　　進出口。如果業主每天進出口能感受物業服務人員的微笑和問候，那種親切溫暖的感覺油然而生。何況這也是防盜的第一關，管理嚴才能杜絕安全事故發生。

　　地下車庫。特別是通往地下停車場的電梯廳，一要標識明確，二要整潔衛生。

　　設備房。設備設施管理的好壞，能體現一個物業服務企業的專業水平。因此，物業服務企業定期組織業主參觀設備房，既能讓業主體驗到物業服務的艱辛，又能增強物業服務人員的自豪感。

篇2：解讀《惠州市建立物業服務行業信用檔案》

　　解讀《惠州市建立物業服務行業信用檔案》

　　(記者/張峰)物業招投標企業違規怎么辦?納入企業信用檔案;物業服務人員態度差怎么辦?納入個人信用檔案;小區物業服務不達標怎么辦?納入物業行業信用檔案......建立物業服務行業信用檔案體系以完善社區物業服務，被主管部門以及企業和業主寄予厚望。近日，惠州市房管局發布《惠州市房產管理局關于建立物業服務行業信用檔案的通知(試行)》(下稱《通知》)，標志著惠州市物業服務行業信用檔案體系從深閨走向現實。

　　《通知》為在城市運營的每一家物業服務企業和個人都建立相應的信用檔案，且設置具體的計分評級體系，評定結果與企業業務開展，以及個人職業發展切實聯系起來，督促企業在運營過程中不斷規范和修正自己的行為，有效提高行業服務和管理水平。

　　企業信用檔案信息將及時更新和公示

　　據市房管局介紹，當前在惠州物業市場運營的物業企業超過500家，活躍的物業從業人員數以萬計。由于工資待遇普遍較低，選擇面廣，人員流動性較高，這也導致行業服務水平難以提高，行業管理也無法形成有效體系。然而，隨著《通知》實施，惠州市物業服務行業信用檔案體系的逐步建立將有望改善這一局面。

　　在文件中，行業信用檔案的建立將惠州市范圍內的所有物業管理企業和所有的物業從業人員都納入監管體系，接受相關主管部門和社會公眾的監督?！锻ㄖ分赋?，信用體系是指全面反映和評價物業服務企業及其執(從)業人員基本情況、信用度、服務行為、投訴記錄等檔案信息資料，主要包括基本信息、業績信息和警示信息。

　　在企業信息采集過程中，信用檔案將對物業服務企業及執(從)業人員的信用信息進行收集、記錄、分類和儲存，檔案及時反映該企業或個人的從業情況。相關信息體系包含采集對象的基本信息、業績信息和警示信息，其中，基本信息、業績信息主要通過物業服務企業或執(從)業人員自行申報采集;警示信息由當地物業管理行政主管部門、市屬房管所根據履行職責過程中產生、發現或形成的日常檢查、巡查記錄以及公眾投訴、網絡媒體披露情況等方式采集。

　　一旦相關物業企業和物業服務個人信用檔案信息采集結束，該信息系統就將同步向社會進行公示。通知中指出信用檔案信息認定結果需通過“惠州市房產管理局網站政務版”和“惠州物業家園(**)”網站公示，方便任何單位和個人在選聘物業公司或招聘物業工作人員的過程中查詢相關信息提供參考。

　　企業信用檔案信息與業務開展密切相關

　　搭建完善行業檔案信息系統，對于如何使用和管理該信用檔案，《通知》指出，服務行業的信用信息將作為服務企業資質管理、日常監管、企業投標、評優評先、入選物業服務行業專業人才庫等工作的重要參考依據。市房管局物業科相關負責人介紹，信用檔案與企業業務開展相掛鉤，這也能充分引起行業企業和從業人員的關注。

　　該負責人介紹，除了與物業企業和個人的業務直接關聯，信用檔案管理中還實行計分制制度，采取網上辦理、即時評價、年終信用等級評定的方式，實行動態管理，又能夠讓行業時刻保持警惕，及時規范和修正自己的行為。

　　為了完善行業企業和個人的信用檔案計分，市房管局配合《通知》還發布了“惠州市物業服務行業信用檔案信息評分辦法”，在該辦法中對于物業服務企業(或個人)接受表彰、缺席行業會議，被主管部門處分以及社區管理中的優缺點將如何加分和減分均作出詳細要求。主管部門根據企業和個人表現情況，每年年初根據得分情況和“評分辦法”評定物業服務企業及從業人員的年度信用等級。不同級別的信用等級在各項業務的開展和辦理過程中將受到不同的待遇。

　　市房管局物業科介紹，相關物業企業和個人信用檔案和年度信用等級一經評定，任何單位和個人未依照權限、程序，不得擅自修改、增刪信用檔案信息的錄入和變更。當然企業若對評定結果有異議，可在信用檔案信息認定結果公示時間起7個工作日內，向認定單位提出書面申訴，并提供有效的證據材料，認定單位接到書面申請后在10個工作日內完成核查和回復。

篇3：《關于規范廣州市住宅物業服務收費管理的通知》解讀

　　《關于規范廣州市住宅物業服務收費管理的通知》解讀

　　廣州兩部門發文規范住宅物業服務收費--

　　小區物業服務收費和停車費放開后，不少市民擔心這兩項收費會“亂漲價”，不過現在終于可以放心了。新快報記者昨日了解到，廣州市發改委和住建委近日聯合發出《關于規范我市住宅物業服務收費管理的通知》(以下簡稱《通知》)，對物業服務收費、水電分攤、裝修過程中收費等諸多市民關心的問題予以規范?！锻ㄖ芬延?1月9日施行，有效期3年。

　　《通知》規定，新建住宅(不含別墅)前期物業服務收費實行政府指導價管理，政府指導價最高收費標準為2.8元/平方米·月。物管方收取的裝修保證金最高不得超過2000元，且業主裝修過程中物管方不得收取管理費。同時，園林水池噴泉、保安亭，以及小區舉辦活動等水電費用均不得向業主分攤。

　　■新快報記者　占文平

　　焦點1

　　前期物業服務收費需寫進購房合同

　　根據國家有關放開物業收費精神，去年發布的《廣東省定價目錄(20**年版)》規定:從去年8月15日起放開小區住宅停車費、非保障性住房物業費等多項收費，施行市場調節價。這個政策的初衷本是由市場調節價格，不料卻成為不少小區物管方漲價的依據，廣州一些小區的物業服務費和停車費應聲而漲，導致物管方與業主之間的矛盾、糾紛不斷。

　　鑒此，《通知》參照20**年原廣州市物價局、國土房管局出臺的物業服務收費標準，重新啟用“政府指導價”，明確規定:新建住宅(不含別墅)前期物業服務收費實行政府指導價管理，政府指導價最高收費標準為2.8元/平方米·月。

　　《通知》要求，建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當明確約定物業服務項目、內容、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關前期物業服務內容，且相關約定應當與建設單位、前期物業服務企業所簽訂的前期物業服務合同保持一致。住宅物業交付使用之后，前期物業服務收費按商品房買賣合同約定的前期物業服務收費標準執行。商品房買賣合同約定的收費標準與前期物業服務合同約定標準不一致的，按較低的收費標準執行。

　　同時，新建住宅物業銷售時，建設單位應當將上述物業服務收費的有關情況(物業服務企業名稱、物業服務內容、收費標準、計收方式等)，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置進行公示。

　　焦點2

　　業主大會成立前車位管理費有上限

　　那既有小區物業服務收費要調整怎么辦?《通知》規定，業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，應當按照《物權法》、《廣州市物業管理暫行辦法》等有關規定執行，根據物業服務實際情況，由物業服務企業與業主協商確定。而對

　　住宅物業小區已依法成立業主大會、選舉業主委員會的，物業服務收費實行市場調節價，由業主委員會根據業主大會的決定，與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　同時，《通知》規定，住宅小區業主自有產權車位的物業服務收費，在業主大會成立之前實行政府指導價管理，根據不同地區的物業服務成本情況，按每月每車位不高于150元的標準，由停車場經營者與業主通過合同或其他方式約定。在業主大會成立之后該物業服務收費實行市場調節價管理，由雙方在物業服務合同中約定。

　　業內人士分析認為，上述規定意味著物管方未經“雙過半”業主同意而單方面上漲物業服務收費的行為，今后將不被允許。同時，《通知》在多個環節中對有無業委會采取了區別對待，現實中由于未成立業委會，物管方想調價可能就需要自行收集“雙過半”業主意見，工作量繁重，這樣客觀上有可能促使物業服務企業推動業委會成立。

　　此外，《通知》還規定， 物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當將企業名稱、服務內容、收費標準、計收方式等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示。物業服務內容、收費標準、計收方式等情況發生變化時，物業服務企業應當及時將所標示的相關內容進行調整。

　　焦點3

　　收取裝修保證金最高不超過2000元

　　《通知》規定，業主如果要進行房屋裝修，物業服務企業可以與業主約定裝修保證金的收取和使用方式，但住宅物業的裝修保證金不得超過2000元。裝修完畢后，經物業服務企業檢查，沒有造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應當自檢查合格之日起5個工作日內全額退還給業主。物業服務企業不得收取裝修管理服務費。

　　如果裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞，怎么辦?《通知》規定，裝修業主應當及時修復。若裝修業主不能夠及時修復的，可以按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進行修復。物業共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有剩余的，物業服務企業應當將余款在修復完成后的5個工作日內如數退還給業主;約定的裝修保證金不足以支付修復費用的，業主應當在5個工作日內補齊修復費用。物業服務企業與業主結算修復費用時，應當出示修復工(料)價單。物業服務企業與業主對修復費用有爭議的，可以協商解決或者通過司法途徑解決。

　　《通知》具體規定，物業服務企業對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能夠多次使用，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過10元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應當如數退回押金;如證件回收后不能再次使用的，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標準收取出入證工本費。除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證押金、出入證工本費外，物業服務企業不得擅自向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員和其他來訪人員收取任何費用。

　　針對裝修產生的垃圾余泥，《通知》規定，由業主自行清運的，物業服務企業不得收費;業主委托物業服務企業清運的，清運費標準由業主與物業服務企業約定。

　　焦點4

　　物業企業自用水電費用由企業負擔

　　《通知》表示，住宅物業管理區域內共用場地、共用設施設備的水電費用分攤，應當按照《廣州市物業管理暫行辦法》的規定執行。

　　同時，針對現實中容易產生糾紛的地方，《通知》細化規定:住宅小區物業服務企業辦公及生活的自用水電，必須單獨設置計量表，其費用由物業服務企業負擔;住宅小區綠化物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等水電費用，由物業服務費列支;住宅小區開展多種經營活動的水電費用，由該項經營收益列支。以上水電費用均不得向業主分攤。

　　解讀

　　想超政府指導價限價? 需依法進行公開招標

　　現實中，不少一手住宅的前期物業，往往由開發商直接交給旗下的物業公司打理?！锻ㄖ丰槍@一現實情況，也重點做了規范。

　　《通知》規定，新建住宅物業銷售和交付使用之前，建設單位與其選聘的前期物業服務企業應當按照政府指導價規定和質價相符的原則，確定前期物業服務的具體收費標準，并與物業買受人在商品房買賣合同中約定。未經批準，建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務具體收費標準不得超出政府指導價最高收費標準(即2.8元/平方米·月)。

　　《通知》解釋，實行政府指導價的物業服務收費項目應當包括綜合管理服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護等五項。

　　如果想超過2.8元/平方米·月的政府指導價?《通知》中開了口子，但做了限制。即新建住宅物業建設單位依法通過公開招標方式選聘前期物業服務企業，其前期物業服務要求明顯超出《廣州市住宅物業服務收費參考標準》一級服務內容，需超出政府指導價2.8元/平方米·月確定前期物業服務收費的，須在發布招標公告前20個工作日向物業所在地的區政府價格主管部門提出單獨核定該新建住宅前期物業服務最高收費標準的申請。

　　區政府價格主管部門受理申請后，應在20個工作日內審核完畢。經批準的收費標準，作為新建住宅前期物業服務公開招標的最高收費標準。建設單位與前期物業服務企業在不高于最高收費標準的范圍內，根據招投標結果協商確定具體收費標準。

　　《通知》還表示，商品房買賣合同約定的收費標準與前期物業服務合同約定標準不一致的，按較低的收費標準執行。商品房買賣合同約定的收費標準低于前期物業服務合同約定標準的，差額由建設單位(一般為開發商)承擔。

　　業主交了物業費　不用再交門禁維護費

　　《通知》第18條規定，對新建住宅物業依建設規劃或者商品房買賣合同所配套建設的智能門禁系統，建設單位(或者物業服務公司)不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業主免費配備不少于4張門禁卡。

　　住宅物業交付使用之后，小區新配置或者升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡免費配備數量由小區全體業主依法共同決定。業主在免費配備數量之外另行增購門禁卡的，物業服務企業以不盈利為原則適當收取制作工本費。

　　小區內幼兒園和醫院也要交物業服務費

　　目前在廣州一些大型樓盤都配備有開發商旗下的幼兒園、醫院等?！锻ㄖ返?6條規定，住宅小區內教育和醫療衛生配套設施的物業服務收費，按不高于該小區住宅物業服務收費標準的原則，由業主或者物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　前款所稱教育配套設施，是指符合規劃要求配套建設的托兒所、幼兒園和中小學校，不包括其他學校和培訓機構及圖書館、美術館、文化館(站)、體育場館、青少年宮等其他公共文化體育設施;醫療衛生配套設施，是指符合規劃要求配套建設的醫院、衛生院(站)等醫療機構和社區衛生服務機構。

　　廣州將制定住宅小區物業收費參考標準

　　《通知》還表示，業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業、建設單位在物業管理服務活動中發生爭議的，可以向物業所在地的居民委員會、街道辦事處(鎮人民政府)、房地產行政主管部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業對物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格主管部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　同時，廣州市發展改革委、市住房城鄉建設委會同市物業管理行業協會研究及制定廣州市住宅物業服務收費的參考標準并向社會公布，引導業主、企業合理確定物業服務的具體收費標準。