《煙臺市住宅物業服務收費管理實施辦法》解讀

　　記者從物價局獲悉，依據有關法律法規和《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，由煙臺市物價局、市住建局制定發布的《煙臺市住宅物業服務收費管理實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)將于20**年10月1日起施行。

　　一、為什么要出臺《實施辦法》

　　答：物業服務收費管理與千家萬戶的切身利益息息相關，涉及城市發展、管理和社區治理的方方面面，事關改革發展穩定和民生大局。

　　近年來煙臺市物業服務收費方面出現了許多新情況、新問題。主要是執行多年的物業服務收費管理辦法及相關政策，滯后于城市建設管理、滯后于業主和物業服務企業需求的矛盾日益突出，持續增多的物業服務收費糾紛和價格舉報居高不下。在近3年的價格投訴舉報案件數量上，涉及物業服務收費的問題一直高居首位，成為久治不愈的熱點難點“頑疾”。

　　《實施辦法》依據《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，對涉及物業服務收費的各種行為，聯系煙臺市實際，與時俱進、依法依規做了科學合理規范，能夠實實在在解決現行物業服務收費管理存在的“空白”和合理性、操作性不強等問題。

　　二、《實施辦法》有哪些新特點

　　答：《實施辦法》與現行物業服務收費管理辦法相比，更具時代性、規范性、操作性?！秾嵤┺k法》共分二十九條，全部沿用了《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，只是對其中有原則規定的內容，結合煙臺市實際做了具有操作性的細化規定，如對“空置房收費減免”的原則規定，規定了量化的減免比例。

　　《實施辦法》堅持市場導向、放管結合的價格改革原則，對能由市場形成的價格，還權于市場，交給業主自治。如規定，非普通住宅及業主大會選舉的業主委員會成立后的普通住宅，其物業服務收費、停車服務費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

　　《實施辦法》堅持問題導向，對近年來物業服務收費管理方面存在的熱點難點問題，如物業服務收費減免、裝修涉及的管理與電梯使用費、停車收費等問題，都做了明晰具有操作性的規定，使解決這些熱點、難點問題有了可靠依據。

　　三、政策解讀

　　(一)物業服務收費定價形式有哪些?實行政府指導價的都有哪些收費項目?每種定價形式由誰來定?

　　答：《實施辦法》第七條規定，“住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價”。

　　實行政府指導價的收費項目有“普通住宅的前期物業服務收費、前期物業停車服務費、車位租賃費”等三大類收費項目。煙臺市政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定市區普通住宅的前期物業服務收費、前期物業停車服務費、車位租賃費收費標準，報煙臺市政府批準并向社會公布;各區政府價格主管部門會同同級物業主管部門組織實施。各縣、市政府價格主管部門會同同級物業主管部門可參照市制定的收費標準，制定本行政區域內的收費標準，報當地政府批準后組織實施，并向社會公布。

　　普通住宅小區是指建筑容積率1.0以上的住宅小區，其前期物業服務收費具體收費標準，由開發建設單位與前期物業服務企業在“規定的收費標準”內約定。普通住宅前期物業停車服務費具體收費標準，由車位使用人與物業服務企業在“規定的收費標準”內約定;普通住宅車位租賃費具體收費標準，由承租人與開發建設單位在“規定的收費標準”內約定。

　　實行市場調節價的包括非普通住宅物業服務費、車位租賃費、車位服務費及業主委員會成立后的普通住宅物業服務費、車位服務費。非普通住宅物業服務費、車位租賃費，由開發企業與業主或物業使用人根據服務成本和市場狀況，雙方協定。車位服務費由物業服務企業與業主或物業使用人根據服務成本和市場狀況，雙方約定。

　　(二)物業服務收費政府指導價是如何制定的?何時出臺?

　　答：根據《實施辦法》第八條規定，“普通住宅前期物業服務收費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價?！?/p>

　　煙臺市的《物業服務等級標準》由市住房和城鄉建設局會同市物價局，根據山東省物業服務等級規范，結合煙臺的實際情況制定。物業服務等級標準按物業服務人員的素質、物業服務的質量、服務小區的設施硬件等條件劃分1級、2級、3級、4級、5級等5個等級，物業等級越高，服務標準就越高，收費標準也就越高。

　　市區普通住宅物業服務收費政府指導價，由市價格主管部門會同市住房和城鄉建設主管部門，根據物業服務等級標準、物業服務成本等因素，參照省內其他城市的價格水平合理制定。其他縣(市)的物業服務收費政府指導價格，由當地政府價格主管部門會同同級物業主管部門，根據當地的實際情況制定，經當地政府批準后實施。

　　《煙臺市物業服務等級標準》和市區物業服務收費政府指導價(含車位租賃費、停車服務費)近期將公布實施。

　　(三)在小區共有道路或者其他場地上停車是否可以收費，具體都有哪些規定?

　　答：《實施辦法》第十五條規定，“占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應在確保消防、行車等公共安全和業主權益的前提下，按照有關規定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的，應當交納車位場地使用費。劃定車位及收費標準由業主大會綜合考慮公共安全、車位租賃費價格等因素確定。業主大會成立前，經半數以上業主同意，在確保公共安全和業主權益的前提下，可以按照有關規定劃定車位停放汽車;車位場地使用費收取標準可參照規定的車位租賃費標準執行”。

　　車位場地使用費收入屬全體業主共有，主要用于補充物業管理區域內的物業專項維修資金。車位場地使用費的具體管理模式，由業主大會或者半數以上業主確定。

　　停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的物業管理服務費用，可依照物業服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支;業主大會成立前，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業主管部門核定。

　　(四)已購買了地下車位或已交納了車位租賃費，為什么還要交納車位服務費?

　　答：《實施辦法》第十四條規定，“物業管理區域內業主共用(有)車庫內的車位，其車位使用人應當交納停車服務費，停車服務費按月計收，收費方式由車位使用人與物業服務企業約定”。

　　車位租賃費和車位服務費屬兩個不同的收費主體。首先車位產權屬開發企業所有，其租賃費由業主或車位使用人向車位產權人交納。而車位服務費是物業服務企業為車位使用人提供停車服務所收取的費用。停車服務費包括車庫、車位共用部位的照明、長期通排風設施的運行，施劃進出車輛導向線、停車泊位以及設施設備運行、維護和車位(地下車庫)保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　(五)《實施辦法》對物業服務收費、停車收費在減免政策上都有哪些規定?

　　答：在物業服務收費上的減免，有兩條：一是分期分批開發造成小區配套不完整的減免?！秾嵤┺k法》第十條規定，“前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費按照不低于三分之一的標準予以減收，差額部分由開發建設單位補償物業服務企業”;二是對空置房屋的減免?！秾嵤┺k法》第十三條規定，“房屋交付后空置一年以上的，其物業服務收費按照30%予以減收”。

　　對停車收費的減免，《實施辦法》第十四條規定，“已購買車位超過一年未使用的，停車服務費參照普通住宅物業服務收費的減收確認方式和比例予以減收”。

　　(六)非業主車輛進出小區的，在收費方面都有哪些具體的規定?

　　答：《實施辦法》第十七條對非業主的車輛進出小區的管理有2種規定：

　　一是做出了不得收費的規定，“物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人提供配送、維修、安裝服務及執行公務等車輛收取停車費用”。

　　二是做出了可以收費的規定，“除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。按照管理權限，收費標準由政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定”。

　　(七)物業服務企業在為小區業主辦理出入證時，是否可以收取工本費?具體有哪些規定?

　　答：《實施辦法》第十六條規定，“物業服務企業實行出入證(卡)管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費并予以公示”。

　　加強車輛進出、停放管理，維護小區秩序是物業服務內容之一，相關費用已包含在物業服務費之中，因此，初次辦理出入證的應當免費。補辦的屬特殊情況，由于增加了物業服務企業的管理成本，適當收費合情合理，具體收費標準，實行市場調節價，由物業服務企業根據印刷成本，合理確定。

　　應部分業主或車輛使用人的要求，物業服務企業在保證其他業主或車輛使用人，免費持有普通出入證(卡)進出小區外，可本著自愿選擇的原則，為其提供較為先進的智能卡(藍牙卡)等設備，并收取工本費。

　　(八)業主在裝修時應注意哪些問題?對裝修垃圾清運和裝修材料運送使用電梯是否收費?

　　答：《實施辦法》第十九條規定，“業主或者物業使用人裝飾裝修房屋施工前，應與物業服務企業簽訂協議，對裝修保證金、裝修工人出入等進行約定”。

　　在清運建筑垃圾方面規定，業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。由業主或者物業使用人自行清運的，不得收費。

　　在運送裝修材料方面規定，業主或者物業使用人按規定交納物業服務費后，物業服務企業不得額外收取裝修電梯使用費、裝修管理費等費用。

　　(九)有的物業服務企業在向業主收取了物業服務費后，另外向業主收取電梯運行、公共照明電費?還有的向業主收取消防設施、檢測和電梯維修等費用，這種做法是否合理?

　　答：這種做法不合理，屬重復收費。因為，電梯運行、公共照明電費和維護、檢測費用屬于物業服務成本中列支的項目，已經包含在物業服務收費之中。

　　《實施辦法》第九條還對共用部位和公用設施設備的維修、更新和改造費用的列支范圍，都做出了明確的規定。規定“物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本”。也就是說，電梯維修、更新、改造等費用，以及其他共用部位和公用設施設備的維修、更新、改造費用，應由物業服務企業通過向政府有關部門提出申請，通過專項維修資金予以解決，不得另外向業主重復收取費用。

　　(十)小區二次供水加壓費由誰承擔?

　　答：不少業主向我局咨詢，物業服務企業向小區業主收取二次供水加壓費用的做法是否正確。對此，《實施辦法》第十八條明確規定，“供水、供氣、供電、供暖等設施設備已移交專業經營單位的，專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用”。目前，我市住宅小區二次供水設施設備很多沒有移交給專業供水企業，二次供水所用的設施設備由物業服務企業代管，二次供水所發生的電費，按照“據實分攤，公示執行”的原則執行。待我市市區居民二次供水管理辦法出臺后，價格主管部門將會同城市供水主管部門研究制定二次供水設施運行維護收費辦法。

　　(十一)按照合同約定，物業服務企業已經向業主收取了全年的物業服務費，《實施辦法》出臺后，能否要求 業主補交差額部分?

　　答：這個問題實際是一個新老辦法的銜接問題。按照《實施辦法》第二七條規定，“本辦法實施前已簽訂物業服務合同的，在合同期內，物業服務及其收費標準仍按合同約定執行;物業服務合同未約定期限或者前期物業服務合同已經到期的，物業服務及其收費標準等應按本辦法規定執行”。

　　據此，物業服務企業與業主或物業使用人已經簽定物業服務合同(協議)，合同(協議)還沒有到期的，在合同(協議)約定期內，物業服務及收費標準仍然按合同(協議)約定執行。

　　以下兩種情況，應按現行的《實施辦法》和收費標準執行。一是物業服務合同(協議)已經到期的，物業服務企業與業主或物業使用人，應按《實施辦法》規定，重新簽訂物業服務合同(協議)，并按規定的政府指導價和浮動幅度，確定具體的收費標準;二是物業服務合同(協議)沒有注明有效期的，原合同(協議)自本《實施辦法》公布之日起作廢，物業服務企業與業主或物業使用人，應按《實施辦法》規定，重新簽訂物業服務合同(協議)，并按規定的政府指導價和浮動幅度，確定具體的收費標準。

篇2：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：

　　為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法

　　第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。

　　設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。

　　第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

　　第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業服務成本包括：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。

　　第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。

　　業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

　　物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。

　　業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

　　第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。

　　第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

　　第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；

　?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的；

　?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　?。ㄋ模娭品詹⑹召M的；

　?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；

　?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

　　第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。

　　第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?！渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。

篇3：廣州市規范我市住宅物業服務收費管理的通知（2016）

　　廣州市住房和城鄉建設委員會

　　穗發改規字〔20**〕4號

　　廣州市發展改革委 廣州市住房城鄉建設委

　　關于規范我市住宅物業服務收費管理的通知

　　各區發展改革局、住建部門，廣州市物業管理行業協會，各有關單位：

　　為進一步規范我市住宅物業服務收費行為，完善物業服務收費形成機制，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《廣東省物業管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》、《廣州市物業管理暫行辦法》等法律法規、政策規定，結合我市實際，現將我市住宅物業服務收費的有關問題通知如下：

　　一、新建住宅(不含別墅)前期物業服務收費實行政府指導價管理，政府指導價最高收費標準為2.8元/平方米?月。

　　二、實行政府指導價的物業服務收費項目應當包括綜合管理服務、物業共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護等五項。

　　三、新建住宅物業銷售和交付使用之前，建設單位與其選聘的前期物業服務企業應當按照政府指導價規定和質價相符的原則，確定前期物業服務的具體收費標準，并與物業買受人在商品房買賣合同中約定。

　　未經批準，建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務具體收費標準不得超出政府指導價最高收費標準。

　　四、建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同應當明確約定物業服務項目、內容、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關前期物業服務內容，且相關約定應當與建設單位、前期物業服務企業所簽訂的前期物業服務合同保持一致。

　　五、新建住宅物業建設單位依法通過公開招標方式選聘前期物業服務企業，其前期物業服務要求明顯超出《廣州市住宅物業服務收費參考標準》一級服務內容，需超出政府指導價2.8元/平方米?月確定前期物業服務收費的，須在發布招標公告前20個工作日向物業所在地的區政府價格主管部門提出單獨核定該新建住宅前期物業服務最高收費標準的申請。區政府價格主管部門受理申請后，應在20個工作日內審核完畢。經批準的收費標準，作為新建住宅前期物業服務公開招標的最高收費標準。建設單位與前期物業服務企業在不高于最高收費標準的范圍內，根據招投標結果協商確定具體收費標準。

　　六、建設單位向區政府價格主管部門提出單獨核定新建住宅前期物業服務最高收費標準的申請時，應當提交以下材料：

　　(一)書面申請。書面申請應當包括申請人的名稱、地址、聯系方式，新建住宅物業的基本情況，物業服務用房的配備情況，擬定的最高收費標準和理由等有關內容;

　　(二)建設單位營業執照或法人資格證明;

　　(三)《建設用地規劃許可證》及附圖;

　　(四)建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖;

　　(五)物業管理區域內配置的物業管理用房預測繪或者實測繪報告;

　　(六)擬發布的招標公告;

　　(七)擬提交的招標文件中有關物業服務內容及要求的材料;

　　(八)物業服務成本測算資料。

　　七、住宅物業交付使用之后，前期物業服務收費按商品房買賣合同約定的前期物業服務收費標準執行。

　　商品房買賣合同約定的收費標準與前期物業服務合同約定標準不一致的，按較低的收費標準執行。商品房買賣合同約定的收費標準低于前期物業服務合同約定標準的，差額由建設單位承擔。

　　八、業主大會成立之前需要對物業服務收費標準進行調整的，應當按照《物權法》、《廣州市物業管理暫行辦法》等有關規定執行，根據物業服務實際情況，由物業服務企業與業主協商確定。

　　九、住宅物業小區已依法成立業主大會、選舉業主委員會的，物業服務收費實行市場調節價，由業主委員會根據業主大會的決定，與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　十、物業服務收費的計算單位為每月每平方米建筑面積。已辦理不動產權證的，以不動產權證記載的建筑面積計算，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積;尚未辦理不動產權證的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的建筑面積計算。

　　十一、物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業應當每年向業主

　　大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，每季度公布物業服務資金的收支情況。業主、業主大會或者業主委員會、業主監事會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當自收到書面質詢之日起7日內答復。

　　十二、業主進行房屋裝修的，物業服務企業可以與業主約定裝修保證金的收取和使用方式，但住宅物業的裝修保證金不得超過2000元。

　　裝修完畢后，經物業服務企業檢查，沒有造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應當自檢查合格之日起5個工作日內全額退還給業主。

　　裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業主應當及時修復，若裝修業主不能夠及時修復的，可以按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進行修復。物業共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有剩余的，物業服務企業應當將余款在修復完成后的5個工作日內如數退還給業主;約定的裝修保證金不足以支付修復費用的，業主應當在5個工作日內補齊修復費用。物業服務企業與業主結算修復費用時，應當出示修復工(料)價單。物業服務企業與業主對修復費用有爭議的，可以協商解決或者通過司法途徑解決。

　　物業服務企業不得收取裝修管理服務費。

　　十三、物業服務企業對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能夠多次使用，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過10元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應當如數退回押金;如證件回收后不能再次使用的，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標準收取出入證工本費。

　　除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證押金、出入證工本費外，物業服務企業不得擅自向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員和其他來訪人員收取任何費用。

　　十四、裝修產生的垃圾余泥由業主自行清運的，物業服務企業不得收費;業主委托物業服務企業清運的，清運費標準由業主與物業服務企業約定。

　　十五、住宅物業管理區域內共用場地、共用設施設備的水電費用分攤，應當按照《廣州市物業管理暫行辦法》的規定執行。

　　住宅小區物業服務企業辦公及生活的自用水電，必須單獨設置計量表，其費用由物業服務企業負擔;住宅小區綠化物養護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等水電費用，由物業服務費列支;住宅小區開展多種經營活動的水電費用，由該項經營收益列支。以上水電費用均不得向業主分攤。

　　十六、住宅小區內教育和醫療衛生配套設施的物業服務收費，按不高于該小區住宅物業服務收費標準的原則，由業主或者物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　前款所稱教育配套設施，是指符合規劃要求配套建設的托兒所、幼兒園和中小學校，不包括其他學校和培訓機構及圖書館、美術館、文化館(站)、體育場館、青少年宮等其他公共文化體育設施;醫療衛生配套設施，是指符合規劃要求配套建設的醫院、衛生院(站)等醫療機構和社區衛生服務機構。

　　十七、住宅小區業主自有產權車位的物業服務收費，在業主大會成立之前實行政府指導價管理，根據不同地區的物業服務成本情況，按每月每車位不高于150元的標準，由停車場經營者與業主通過合同或其他方式約定。

　　在業主大會成立之后該物業服務收費實行市場調節價管理，由雙方在物業服務合同中約定。

　　十八、對新建住宅物業依建設規劃或者商品房買賣合同所配套建設的智能門禁系統，建設單位(或者物業服務公司)不得在房價和物業服務費之外向業主另行收取門禁系統建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業主免費配備不少于4張門禁卡。住宅物業交付使用之后，小區新配置或者升級改造智能門禁系統的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡免費配備數量由小區全體業主依法共同決定。

　　業主在免費配備數量之外另行增購門禁卡的，物業服務企業以不盈利為原則適當收取制作工本費。

　　十九、物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當將物業服務企業名稱、物業服務內容、收費標準、計收方式等有關情況在物業管理區域內的顯著位置進行公示。物業服務內容、收費標準、計收方式等情況發生變化時，物業服務企業應當及時將所標示的相關內容進行調整。

　　新建住宅物業銷售時，建設單位應當將上述物業服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置進行公示。

　　二十、業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業、建設單位在物業管理服務活動中發生爭議的，可以向物業所在地的居民委員會、街道辦事處(鎮人民政府)、房地產行政主管部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業對物業服務收費有爭議的，可以向物業所在地價格主管部門申請協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　二十一、市發展改革委、市住房城鄉建設委會同市物業管理行業協會研究及制定我市住宅物業服務收費的參考標準并向社會公布，引導業主、企業合理確定物業服務的具體收費標準。

　　二十二、本通知自發布之日起施行，有效期三年。有關政策法律依據變化或者有效期屆滿，根據實施情況依法評估修訂。市發展改革委和市住房城鄉建設委此前印發的相關物業服務收費政策文件與本通知規定不一致的，以本通知為準。

　　廣州市發展和改革委員會

　　廣州市住房和城鄉建設委員會

　　20**年11月8日

　　公開方式：主動公開

　　抄送：省發展改革委、住房和城鄉建設廳，市政府辦公廳，市法制辦，市價格監督檢查與反壟斷局。

　　廣州市發展和改革委員會辦公室

　　20**年11月9日印發