南京市人民政府辦公廳文件

　　寧政辦發〔20**〕190號

　　市政府辦公廳轉發市房產局關于進一步規范我市物業管理項目交接工作意見的通知

　　各區人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

　　經市政府同意，現將市房產局擬定的《關于進一步規范我市物業管理項目交接工作的意見》轉發給你們，請認真貫徹執行。

　　南京市人民政府辦公廳

　　20**年10月26日

　　(此件公開發布)

　　關于進一步規范我市物業管理項目交接工作的意見

　　(市房產局 20**年10月)

　　為貫徹落實《*中央 國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》，規范各方主體物業管理項目交接行為，維護業主和物業服務企業合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》(以下稱省條例)、《南京市住宅物業管理條例》(以下稱市條例)等有關規定，提出如下意見。

　　一、總體要求

　　按照社會矛盾和安全隱患大排查大整治行動的總體要求，從夯實基礎、社區治理大局出發，堅持以矛盾糾紛化解為導向，按照“屬地監管、權責明確、多方聯動、依法有序”的原則，加強對物業管理項目交接的規范，加強對物業交接突發事件和問題隱患的排查和應急處理，確保物業管理交接不發生重大群體性*事件。

　　二、相關制度

　　南京市住宅區物業管理項目交接應當嚴格按照省條例第五十五條、第五十六條的規定。政府部門、物業服務企業、業主自治組織在交接過程中應當執行下列八項制度。

　　(一)依法選聘制度

　　1.根據《物權法》及相關法規規定，選聘物業服務企業應當由業主共同決定。住宅區成立業主大會后，業主大會有權更換前期物業服務企業，并按規定開展物業服務企業的選聘工作。

　　2.業主大會、業主大會授權的業主委員會簽訂的物業服務合同期限屆滿三個月前，應當組織召開業主大會會議決定選聘或者續聘物業服務企業，并將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)，并在物業管理區域顯著位置公告。

　　3.合同期限屆滿，業主大會決定解聘在管物業服務企業的，應按規定開展選聘工作;合同未到期，業主大會需解聘在管物業服務企業的，應當通過協商或司法等途徑解除合同，明確違約責任及解決辦法。

　　4.在選聘工作開展前，業主委員會應當制定并公開住宅區物業服務標準、人員配置、服務價格等量化指標，充分聽取業主的意見和建議，同時公告業主意見、建議的采納情況。如有20%以上業主書面提出意見、建議或異議的，業主組織應將所提內容提交業主大會會議表決。業主委員會在取得業主大會關于選聘物業服務企業的授權后，應按照“公平、公開、公正”的原則，依照相關程序開展選聘工作，具體實施細則由市住房保障和房產局另行制定。

　　(二)第三方評估制度

　　根據市條例、《南京市物業服務第三方評估管理暫行辦法》(寧政規〔20**〕10號)規定，提倡業主組織在制定物業服務標準、物業管理項目交接時按照有關技術導則實行第三方評估。業主委員會可以聘請第三方評估機構指導上述工作流程，明確住宅區物業管理現狀、重點難點、服務標準、收費標準、交接事項及交接協議等。區和街道監管部門可通過政府購買服務等方式，組織第三方評估機構參與，指導、協助和監督轄區內的物業服務企業選聘和物業管理項目交接工作。

　　(三)公開招標制度

　　鼓勵、提倡業主組織通過全市統一的招投標平臺選聘物業服務企業。業主委員會在取得業主大會授權后，應依照相關法律法規，以招標人身份通過公開招標方式開展物業服務企業選聘工作，具體實施細則由市住房保障和房產局另行制定。

　　(四)競聘企業公示制度

　　業主大會選聘物業服務企業的，業主委員會應在物業管理區域內顯著位置公示競聘物業服務企業的情況。包括：企業簡介、營業執照、近三年信用記錄、在管項目業績、擬派項目負責人簡歷及近三年行業信用記錄、物業服務標準和收費價格、物業管理方案、競聘行為準則承諾書(示范文本由市住房保障和房產局另行制定)。

　　(五)競聘情況預報預告制度

　　業主組織、擬承接項目的物業服務企業、擬退出項目的物業服務企業應向項目所在地的區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)及時書面報告物業企業選聘過程和情況。業主大會形成選聘決定后，業主委員會應當在簽訂物業服務合同前，將業主大會決定、物業服務合同草案在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于7日。

　　(六)聯席會議制度

　　由區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)牽頭，充分發揮市條例第六十九條規定聯席會議制度作用，協調推進條塊結合，聯合各相關單位部門，依托市、區、街三級管理體系，加強綜治、公安、信訪、調解、司法、物價、市場監管、稅務、消防等部門的聯合執法和協作聯動，分工協作，密切配合，共同抓好物業管理項目交接過程中的矛盾調處工作。

　　(七)違規懲戒制度

　　物業服務企業在物業管理項目交接時出現強行接管、拒不移交、未按照規定履行退出程序的，或在競聘物業管理項目時采取不正當競爭手段，未完整如實公布企業情況的，由區物業管理行政主管部門和相關職能部門依法實施行政處罰，并將相關失信行為記入企業信用信息系統，向社會公布。處理方式包括：

　　1.行政處罰。根據省條例第八十七條規定，被解聘的物業服務企業未按照規定辦理移交手續，或者在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內不維持正常的物業管理秩序的，區級物業主管部門可對其處五萬元以上二十萬元以下罰款;提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書。對于在物業移交中擾亂公共秩序、妨礙治安管理等行為，由公安部門依法處置。

　　2.預征失信信息。因物業管理項目交接引發群體性事件、造成嚴重社會影響的，對新老物業服務企業均先按扣分標準上限先行征集失信信息，并暫時停止其在本市物業管理市場承接新的物業管理項目。事實調查清楚后，按照相關規定進行處理。對于違反預報告、公開公示等上述制度的物業服務企業，一經查實，立即納入失信信息征集范圍。

　　3.撤銷違法決定。業主委員會未依法施行物業服務企業選聘和物業管理項目交接的，或存在違反法律、法規規定，超越業主大會賦予職權，侵害業主合法權益情形的，由所在地的區物業管理行政主管部門或街道辦事處(鎮人民政府)責令其限期改正，逾期不改正的，由所在地的區物業管理行政主管部門或街道辦事處(鎮人民政府)依法撤銷其違法決定，并指導所在地社區組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會。

　　(八)輿情通報制度

　　市、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)應建立切實可行的信息互動機制，有效應對、及時通報物業交接的實際情況，向各方傳遞物業項目交接過程中的協調工作，對于典型案例予以書面通報。指定熟悉法規、政策的同志擔任物業新聞發言人，及時向社會公布相關信息，正面引導輿論導向，為矛盾化解創造良好外部氛圍。

　　三、保障措施

　　(一)加強組織領導。市政府建立全市物業管理聯席會議制度。市房產局負責加強綜合協調，積極聯系市綜治、法院、公安、城管、消防、地稅、工商等部門按照各自工作職責，指導各區開展工作，做好全市物業管理項目交接的統籌工作;負責落實日常檢查制度和重大典型案例通報機制;負責組織行業協會、物業行業管理專家制定物業管理項目評估流程、交接查驗、交接協議示范文本。區政府負責建立街道辦事處(鎮人民政府)及相關職能部門共同參與的物業管理重大矛盾應急協調機制，加大對街道辦事處(鎮人民政府)履行物業管理職責的考核力度，將街道物業管理交接矛盾發生率、街道主要領導協調情況作為重要考核內容。街道辦事處(鎮人民政府)應當依法指導、協助和監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作，及時協調解決業主、業主大會、業主委員會與物業服務企業交接項目管理階段出現的問題。

　　(二)規范交接流程。街道辦事處(鎮人民政府)應根據市條例第四十六條、第四十七條、第六十七條規定和本意見，結合本街道(鎮)交接項目實際情況，牽頭做好交接過程中的各項工作。街道物管、綜治、司法、公安派出所、業主代表、新老物業企業負責人應共同參與物業移交，列出書面交接清單和交接查驗內容，有序開展移交工作。交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用現狀給予確認，并報街道辦事處(鎮人民政府)備案。矛盾突出的小區，街道辦事處(鎮人民政府)物業管理部門、綜治部門、司法所和公安派出所應提前介入，共同參與，積極排查化解矛盾糾紛，防止因矛盾沖突引發群體性事件，并做好相關秩序維護工作。

　　(三)完善協調機制。街道辦事處(鎮人民政府)應當及時組織召開物業管理聯席會議，協調解決物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題。在落實預報預告制度過程中，區物業管理行政主管部門應當及時會同街道辦事處(鎮人民政府)和居民委員會(村民委員會)到物業項目聽取業主組織、業主及物業服務企業的意見，并就繼續管理服務做好協調溝通工作，及時發現問題苗頭，及時處理。建立并完善第三方評估和調解機制，區、街道辦事處(鎮人民政府)可采用購買服務形式委托第三方機構組織，為各方提供專業意見和調解服務，參與物業交接過程中矛盾糾紛的協調。對于物業管理項目退出，且未能確定新物業服務企業的，街道辦事處(鎮人民政府)應當落實必要應急措施，及時指導、協助業主大會、業主組織迅速安排符合條件的物業服務企業托管，實施階段性的基本物業服務，防止小區失管產生的次生不穩定隱患。

　　(四)落實日常管理。各區物業管理行政主管部門要會同街道、社區，通過專項檢查和日常動態巡查，通過積極走訪小區和業主，通過12345工單和市民投訴，及時發現問題隱患，認真梳理情況，重點聚焦業主大會選舉業主組織(含換屆)、選聘物業服務企業、新老物業交接等三類情況，切實做好屬地重大物業管理矛盾的排查工作。對于排查出的矛盾問題，要準確分析矛盾產生的根源和癥結，對于可能突發的矛盾糾紛，要建立各方溝通協調的平臺，形成工作預案，及時處理，及時緩和化解矛盾，力爭做到轄區內物業管理矛盾“小事在社區小區消化、大事在區內街道不激化”;對于重大的矛盾隱患和緊急情況，要及時上報區委、區政府和市房產局，加大聯動協調的力度，切實降低影響社會穩定、影響南京物業管理聲譽等矛盾事件的發生率。行業協會應當加強對物業服務企業的培訓、教育和行業自律，通過自律公約形式，規范市場行為和市場秩序。對于違反自律公約的企業，應建立行業負面觀察和行業內通報的機制，對物業服務市場起到警示作用。

　　以上意見，本市成立物業管理委員會的物業管理項目參照執行。

篇2：北京市建設委員會關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見[2006]

北京市建設委員會關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見

　　(京建物[20**]23號)

各區縣建委、各業主大會、各業主委員會、各物業管理企業：

　　為貫徹落實《物業管理條例》的相關規定，保障業主和物業管理企業的合法權益，維持社區和社會穩定，減少和避免物業管理項目交接過程中出現的矛盾和糾紛，現就我市住宅物業管理項目交接有關問題提出如下意見：

　　一、本意見適用于住宅物業項目業主大會依法選聘的物業管理企業與建設單位選聘的前期物業管理企業的交接，以及業主大會依法選聘的物業管理企業之間的交接。

　　二、交接事項參照以下意見進行：

　　1、前期物業服務合同期限即將屆滿，已成立業主大會的，業主委員會應當及時組織召開業主大會會議，并在合同期限屆滿前3個月，決定是否與原物業管理企業續約，或選聘新的物業管理企業?！　I主大會決定與原物業管理企業續約的，業主委員會應當于原合同期限屆滿前30日內完成與物業管理企業的合同續簽工作。

　　業主大會決定選聘新的物業管理企業的，業主委員會應當于業主大會決定后，在合同期限屆滿前3個月，書面告知原物業管理企業，接到告知后，原物業管理企業須做好交接的準備工作。

　　2、前期物業服務合同期限即將屆滿，原物業管理企業決定不再續約的，應當在前期物業服務合同期限屆滿前3個月書面告知業主大會;業主大會應當在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業管理企業工作。

　　物業管理企業告知業主大會的日期距合同屆滿日期不足3個月的，應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域，不得提前撤管。

　　3、前期物業服務合同期間，業主擬選聘新的物業管理企業的，應當召開業主大會會議對以下事項逐一表決：

　　(1)是否以協議方式選聘新的物業管理企業;

　　(2)是否以招投標方式選聘物業管理企業，并委托業主委員會依法與中標企業簽定物業服務合同。

　　通過協議方式選聘物業管理企業的，業主大會應當對業主委員會以協議方式選聘的物業管理企業，在簽訂物業服務合同前再次進行表決。

　　業主大會應當就上述提議作出的各項表決結果在物業管理區域內公示。

　　做出選聘新的物業管理企業決定后3日內，業主委員會應當告知物業管理企業。

　　三、業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當在新的物業服務合同生效之前，就交接時間、交接內容、交接查驗，交接之日前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，時點前責任由原物業管理企業承擔，時點后責任由新物業管理企業承擔。

　　業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當按照約定做好交接工作。

　　業主委員會應當在原物業管理企業撤管前20日，將物業項目交接的有關情況書面報告物業所在地的區縣建委、社區居委會和街道辦事處。

　　四、原物業管理企業撤管前，應當向業主委員會移交下列資料：

　　(1)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等原竣工驗收資料;

　　(2)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(3)物業質量保證文件和物業使用說明文件;

　　(4)業主及房屋面積清冊;

　　(5)物業管理所必需的其他資料。

　　新的物業管理企業接管物業前，業主委員會應當將以上資料移交給新物業管理企業。

　　資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

　　五、新的物業管理企業承接物業時，應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。

　　新的物業管理企業和原物業管理企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

　　六、原物業管理企業撤管時，應當在業主委員會的組織下，將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理企業。

　　七、業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。

　　八、前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業管理企業不得以業主欠交物業服務費為由拒絕辦理交接;原物業管理企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業管理企業和業主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。

　　九、業主委員會、原物業管理企業及新選聘物業管理企業的交接工作應依法進行。

　　原物業管理企業拒不撤出物業管理區域，新選聘的物業管理企業強行接管物業管理區域，給業主和使用人的正常生活秩序造成重大影響的，應當承擔相應的法律責任。

　　十、前期物業服務合同期限未滿，物業管理企業不得擅自提前撤管。

　　物業管理企業提前撤出物業管理區域的，業主委員會應當及時將有關情況報告物業所在地的社區居委會、街道辦事處和區縣建委。

　　十一、業主大會未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業管理企業、造成無物業管理企業管理狀態的，物業所在地的街道辦事處、社區居委會會同區縣建委，可以組織相應的物業管理企業臨時代管。代管期間，物業服務標準按照原物業管理合同執行，物業服務費用由全體業主承擔。

　　十二、在項目交接過程中，違反《物業管理條例》規定，不移交有關資料的，區縣建委應依法予以處罰。

　　原物業管理企業拒不撤出項目的，或新物業管理企業強行接管造成物業管理狀況混亂、出現重大事故、社會影響惡劣的，市、區建委依法對該企業進行行政處罰，停止該企業資質并限期整頓，整頓期間該企業不得參與本市物業管理項目的投標。同時，市建委將該企業不良行為予以通報和網上公示，記入企業信用檔案警示系統，提示相關行政主管部門和社會各界共同監督。

　　十三、本意見自20**年2月1日起施行。

　　二00六年一月十二日

篇3：北京關于住宅物業項目交接有關問題的指導意見(2006年)

　　京建物[20**]23號

　　20**-07-20

　　各區縣建委、各業主大會、各業主委員會、各物業管理企業:

　　為貫徹落實《物業管理條例》的相關規定,保障業主和物業管理企業的合法權益,維持社區和社會穩定,減少和避免物業管理項目交接過程中出現的矛盾和糾紛,現就我市住宅物業管理項目交接有關問題提出如下意見:

　　一、本意見適用于住宅物業項目業主大會依法選聘的物業管理企業與建設單位選聘的前期物業管理企業的交接,以及業主大會依法選聘的物業管理企業之間的交接。

　　二、交接事項參照以下意見進行:

　　1、前期物業服務合同期限即將屆滿,已成立業主大會的,業主委員會應當及時組織召開業主大會會議,并在合同期限屆滿前3個月,決定是否與原物業管理企業續約,或選聘新的物業管理企業。

　　業主大會決定與原物業管理企業續約的,業主委員會應當于原合同期限屆滿前30日內完成與物業管理企業的合同續簽工作。

　　業主大會決定選聘新的物業管理企業的,業主委員會應當于業主大會決定后,在合同期限屆滿前3個月,書面告知原物業管理企業,接到告知后,原物業管理企業須做好交接的準備工作。

　　2、前期物業服務合同期限即將屆滿(來自:m.airporthotelslisboa.com),原物業管理企業決定不再續約的,應當在前期物業服務合同期限屆滿前3個月書面告知業主大會;業主大會應當在合同期限屆滿前依法完成選聘新的物業管理企業工作。

　　物業管理企業告知業主大會的日期距合同屆滿日期不足3個月的,應當自告知之日起3個月后方可撤出物業管理區域,不得提前撤管。

　　3、前期物業服務合同期間,業主擬選聘新的物業管理企業的,應當召開業主大會會議對以下事項逐一表決:

　　(1)是否以協議方式選聘新的物業管理企業;

　　(2)是否以招投標方式選聘物業管理企業,并委托業主委員會依法與中標企業簽定物業服務合同。

　　通過協議方式選聘物業管理企業的,業主大會應當對業主委員會以協議方式選聘的物業管理企業,在簽訂物業服務合同前再次進行表決。

　　業主大會應當就上述提議作出的各項表決結果在物業管理區域內公示。

　　做出選聘新的物業管理企業決定后3日內,業主委員會應當告知物業管理企業。

　　三、業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當在新的物業服務合同生效之前,就交接時間、交接內容、交接查驗,交接之日前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點,時點前責任由原物業管理企業承擔,時點后責任由新物業管理企業承擔。

　　業主委員會、原物業管理企業和新的物業管理企業應當按照約定做好交接工作。

　　業主委員會應當在原物業管理企業撤管前20日,將物業項目交接的有關情況書面報告物業所在地的區縣建委、社區居委會和街道辦事處。

　　四、原物業管理企業撤管前,應當向業主委員會移交下列資料:

　　(1)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等原竣工驗收資料;

　　(2)設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(3)物業質量保證文件和物業使用說明文件;

　　(4)業主及房屋面積清冊;

　　(5)物業管理所必需的其他資料。

　　新的物業管理企業接管物業前,業主委員會應當將以上資料移交給新物業管理企業。

　　資料移交完畢后,移交和接收雙方須簽字認可,若有未移交部分,由雙方列出未移交部分的清單,確定移交時間并簽字認可。

　　五、新的物業管理企業承接物業時,應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　查驗時,業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等,并由查驗人簽字。