商業廣場物業管理公約(A范本)

　　前言

　　根據中華人民共和國和常德市有關的房地產法律、法規，結合常德“JTL商業廣場”(以下簡稱“物業”)的實際情況，為維護物業區域內各業主和用戶的合法權益，明確各自的權利、義務或責任，確保物業的管理能夠達到高標準，特制定《JTL商業廣場物業管理公約》(以下簡稱“公約”)。

　　公約對物業全體業主、用戶、發展商及管理者均有約束力，公約內涉及之發展商、管理者及業主均包括其受讓人、繼承人、接辦人、承租人或占用人。公約泛指本公約及其中之附件，及依據本公約賦予之權力面訂立的各項守則。

　　定義

　　公約中除文義有所指示需要另作解釋外，下列用語所指意義如下：

　　1、 地塊：指根據中華人民共和國國有土地使用證[ 號]或有關文件使用權之土地。

　　2、 物業：指座落于常德人民路名為“JTL商業廣場”之建筑物。

　　3、 發展商：指JTL商業廣場

　　4、 公共地方：指發展商根據公約指定物業內的公共地方，其中包括物業之各出入口、行人道、通道、電梯大堂、值班室、綠化區、起落貨區域、升降機、走火通道、走廊、梯臺、共享衛生間、后備發電機房、泵房、水箱、中央空調設備機房、電掣房、自動灑水系統及消防設備控制室、升降機房及為該物業的業主、用戶及消費者而設立共享之其它地方或范圍，但不包括任何業主擁有獨立使用權的地方及發展商保留的地方。

　　5、 公共設施：指為物業的公眾利益而在物業所屬地塊范圍內裝設的各種器械、設備、裝置或種植物，包括給排水系統、中央空調系統、通訊系統、消防系統、電子監察保安系統、升降機、自動扶梯、衛生間設備、外墻、自動計費系統、照明系統、供電系統、污水處理系統、給排水管道、溝渠、管道、 溝、電線、電纜、綠化區裝置及種植物、告示板及其它機械、衛生設備。以上所列之各類設備，不論是設置于公共地方或保留地方內，均屬公共設施之一部分，但僅供發展商或個別業主或租戶使用的設施則不包括在內。

　　6、 綠化區域：指根據政府有關法令在物業所屬地塊上實施的綠化區。

　　7、 保留地方：指發展商擁有或僅供發展商使用之物業內被列為單元及公共地方外之所有地方，包括但不只限于物業之天臺及外墻。

　　8、 管理：指管理者根據本公約、用戶守則履行及遵守其全部職責的行為。

　　9、 管理者：指發展商或管理者為管理、維修及保養物業，按照物業各單元向業主或用戶收取的管理費用。

　　10、 管理費：指發展商或管理者為管理、維修及保養物業，按照物業各單元向業主或用戶收取的管理費用。

　　11、 管理費按金：即于單元交付前發展商或其指定之管理公司向各單元業主收取的相當于二個月管理費的保證金;此按金不可退回，業主可在出售、轉讓、饋贈其名下單元時轉至承受人名下。

　　12、 管理規則：指公約用戶守則內之一切條款或規則以及發展商或管理者按公約授權制定之各項與物業管理有關之規章制度

　　13、 業主：指常德國土房管部門所頒發的房地產證所載之權屬人，即為該商鋪單元的產權人

　　14、 單元：指業主在物業擁有的單位包括商業、辦公用房(包括其所屬車位)或其中部分。

　　15、 外墻：指物業的全部或部分外墻。

　　16、 用戶守則：指發展商或管理者根據公約而制定供各業主及用戶于使用其所擁有單元、公共地方及公共設施時所需要遵守的細則。

　　17、 物業圖則：指存放于管理者處的有關物業各層之平面圖，各業主如需查閱，可預約管理者查閱。

　　18、 停車場：指只供停泊車輛或作為經營停車場業務的建筑物部份。

　　第一章 總則

　　公約是為各業主之利益而設置，發展商、管理者及各業主均須遵守和履行公約所載之義務和責任及受公約之約束，各業主均對其單元擁有處分權，包括使用、出售、轉讓、抵押、出租或其他合法方式處分之權力，但在其行使其處分權時，必須以其承讓人或使用人承諾履行及遵守公約條款為前提。

　　公約賦予發展商或其指定的管理公司具有即時全權管理物業的權力。發展商指定的管理公司，其管理期限自物業竣工驗收合格之日起，為期三年，管理期限屆滿時，由發展商和業主委員會協商并決定是否繼續聘請原管理公司或其他管理公司或由發展商自行管理物業。

　　第二章 業主

　　(一)業主之權益：

　　1、 擁有、使用其名下的單元及全部租金或收益。

　　2、 各單元業主擁有其名下之單元產權，并可全權處分其名下所點的單元產權及權益，例如出售、轉讓、贈與、遺贈、抵押、出租或其它方式處分。

　　3、 在不景響物業建筑結構及面貌下，對其名下單元進行裝修工程。

　　4、 可與其它業主按本公約規定共同使用物業的公共地方和公共設施以及物業所有的保安、衛生設施，以便適當使用及享用其名下物業。

　　5、 可根據公約維護自身的合法權益

　　6、 可根據本公約條款監察管理者及管理人員的工作。但業主無權直接懲戒管理人員，任何投訴可向管理者、發展商或業主委員會提出。由管理者采取合適的必要的行動。

　　(二)業主的義務

　　1. 業主在行使上述權利和使用其名下單元時，須遵守公約的規定

　　2. 業主須依照公約的規定，負責及依時繳交其名下應分擔的管理費、按金或費用等款項

　　3. 業主須共同負責分攤維修物業的結構，包括外墻、公共地方及公共設施等費用

　　4. 業主須按時繳交其名下單元須付的稅項、水、電等及有關公共設施費用，并負責專供其名下單元所使用的設施的維護及保養費用

　　5. 業主須遵守發展商或管理者按本公約所訂立的《用戶守則》，《裝修規則》及其它規章制度。

　　6. 業主在行使本章第(一)條第2款權利時，必須要求該承受人或權利人在處理有關單元的同時簽署承諾書，承諾與管理者簽署公約及履行、遵守公約和用戶守則，并在七天內以書面通知物業管理者有關承受人或權利人的姓名、地址、處理日期及將承諾書交管理者。否則，原業主將對承受人的違約行為負連帶責任。

　　(三)業主的責任

　　1. 不得改變摟宇的結構，不得更改承力墻、橫梁、支柱等，或加建、擴建、拆除任何建筑物;未經發展商及管理者同意不得改變物業任何部分的外貌，不得在物業外墻安裝任何雕塑品、遮光簾、遮蓬、花架、天線、旗桿、懸掛旗幟、橫幅標語、廣告牌、招牌、燈箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗戶。

　　2. 單元外露之窗戶不得改變原有色彩，以維護物業外貌整齊美觀

　　3. 負責其單元內部整潔及維修，保持一切設施暢通完好，以免對其他單元用戶造成損失。

　　4. 不得堵塞、切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部份之水、電等供應及排水道、暗渠、電纜、固定裝置等設施。

　　5. 各單元的業主，只能將其單元按法律規定及本公約之規定用途使用，不得將其名下單元作非法或不道德用途，或在單元內進行任何足以妨礙或侵擾其它業主的事項。

　　6. 不得在單元內飼養家禽牲畜或任何寵物。

　　7. 不得在單元內舉行葬禮、宗教儀式、舞會、音樂會或其他類似活動，不得將單元作齋堂、殯儀館及類似用途，但事前征得發展商或管理者書面許可的商業單元除外。

　　8. 不得在樓宇內進行任何足以引致樓宇投購之保險全部或部份失效或引致保險費增加的行為;不得在單元內儲存易燃易爆有關的危險品。

　　9. 不得妨礙他人合法使用公共地方及公共設施，不得在公共地方晾曬衣物或棄置垃圾雜物

　　10. 未經管理者申報并獲準，任何業主或用戶不得擅自更改、遷移或增大用電、用水裝置和中央空調的負荷。

　　11. 違反公約規定的業主須就其所引致的損失負責并支付一切有關費用。

　　第三章 發展商的權利

　　(一) 發展商在其擁有上述第一章所述的管理權利期間具有以下權利

　　1. 發展商具有全權管理物業的權力，但發展商可于本公約簽訂之日起一年后的任何時間向全體業主發出書面通知三個月后自選終止第一章所賦予的管理權力。

　　2. 發展商在其認為合適的情況下更改物業的名稱，而無須為各業主或其它擁有該物業相關權益的人士因物業更改名稱而引致的任何損失、賠償、費用或開支負責，但發展商須于更改物業名稱前通知各業主。

　　3. 為檢查、維修及保養物業，包括公共地方、公共設施，或為履行管理者對物業管理責任，發展商或管理者及其各自的施工單位、代理人或其它經許可的人有權攜帶一切必須的設備、機器及材料進入物業任何一部份;如有必要，可進入物業的任何單元，但除緊急情況外，應事先給予不少于48小時書面通知有關的業主或其使用人，但發展商在使用權用此項權利時，不得妨礙其它單元業主使用其所屬的單元;

　　4. 除緊急情況外，發展商或管理者在發出合理通告后，有權暫時停止任何設施的使用以進行維修或保養

　　5. 發展商有權于物業公共地方、公共設施及保留地方安裝、架設、更改善、翻新、保養或拆去煙囪、招牌(包括霓虹光管招牌)、廣告、天線、桅桿、照明及其它各種設施;并在事先給予各業主書面通知后(緊急情況除外)可于一切合理時間帶同工人及設施進入物業任何部份，以便進行上述有關工程施工，同時發展商有權按認為適當的條款準許或授權其他人進行工程;但上述固定設施工程不可不合理地妨礙其它業主使用其所屬的單元，且任何安裝于天臺或物業其它地方之招牌不可阻礙或干擾電梯之升降

　　6. 可授權管理者向物業各業主或使用人收取公約所述的款項。

　　7. 可根據政府規定或在維持物業管理費的前提下、根據物業管理的實際情況合理調整管理費;

　　8. 在維持物業管理費分攤原則的前提下，根據物業管理的實際情況將管理份額重新合理分配(產權份額除外)或做出更改善，而無須其分業主同意

　　9. 根據政府規定或物業管理的實際情況，發展商在業主委員會成立前有全權自行或授權管理者制定及個性有關管理物業的規則，而無須事先經任何業主同意;所有管理規則及其修改后的管理規則應張貼于物業告示欄;但該制定及修改應本著公平合理原則，促進所有受該制定或個性影響的單元業主的全體而非部分或個人的利益。

　　10. 發展商在業主委員會成立前有權指定或委托任何人士或機構為物業之管理者，亦可委任專業物業管理者單獨或聯合管理物業或物業之部分;發展商或與管理者簽署管理合同，訂定管理者的職范圍、年期及酬金，而無須先經其他業主同意，但管理合同的內容不能違反本管理公約的條款;

　　11. 可委托代理人行使公約給予發展商之任何權利。

　　12. 在公約的限制和保障下，除已出售的部份(包括共用地面積)外，發展商有全權轉讓、抵押、出租、批準別人占用、或以其他任何方式處置物業保留地方，包括指定任何保留地方為公共地方或將指定的部份保留地方指定為出售單元，而不須任何業主同意。

　　13. 可就物業管理事宜另訂立細則或規章制度，但不得抵觸本公約的條款。

　　a) 在業主委員會成立前審核和批準物業年度管理預算或修訂的年度管理預算。

　　第四章 管理

　　(一) 一般事項：

　　1、 發展商按公約所指定、委托或委任的管理者，享有以下的權力，但同時需遵守和履行公約中其應遵守及履行之責任及義務;

　　2、 管理者將被視為全部業主就本公約規定事宜之代理人，而非個別代理。每一個業主將被視為全權及已不可撤銷地任命管理者為執行公約規定事宜的代理人。

　　(二) 管理者的權利及責任：

　　1、 不觸犯發展商及各業主權利的情況下，管理者有權對物業進行有效的管理和維護，并為此負責，其中包括下列事項。

　　(1) 需要行使管理權力，使物業的管理能夠達到相當于國內高級物業的標準。

　　(2) 檢查、視察物業，必要時包括所有單元的內部。但管理者必須給予有關單元的業主或使用權用者的提前兩天的書面通知，并在通知書內提供可接受的原因，并解釋該檢查及視察為必要行動(緊急情況除外)

　　(3) 每一位業主及其使用者應嚴格按照裝修規則，完成其單元的裝修工程(包括機電工程)，如果管理者發現該業主聘用的施工單位及其工人違反裝修規則，管理者有權拒絕讓該等人士進入物業，或在管理者認為有必要的情況下，將其逐出物業。裝修期間，管理者有權進入正在裝修的單元，以檢查并確定有否違反裝修規則。所有直接或間接因裝修工程引起的訴訟、索賠、要求及費用完全由該業主及使用人單獨負責，與其他業主及管理者無關。管理者有權在適當時候對裝修規則進行修改并可在裝修工程開始前，以合理化的通知，要求裝修的業主依據裝修規則繳交裝修按金予管理者，并由管理者根據裝修規則的條款作有關應用(應用于補償業主或其聘用施工單位等引起的所有損失)。裝修按金在裝修工作完成(包括管理中心收到消防局裝修驗收意見批復并經管理公司驗收合格)后15天內應返還給該業主，如該款項需補償前述損失，由在計算及扣除補償后，余款無息返還給該業主。

　　(4) 制定商業管理規范、統一商業管理秩序、統一營業時間、統一處理等管理措施的制度并在實施中不斷完善。

　　(5) 根據公約制訂物業用戶守則、裝修規則及其它必要的規章制度，并以有效之形式督促業主和用戶遵守。

　　(6) 對物業公共部分和公共設施進行維護，使之保持良好的狀態，如維修或清潔主要結構、外墻、窗框、門及玻璃、設備、器材的更換、修理、涂漆等，如有需要，管理者或其聘用之施工單位、代理人及其他經許可的人，可進入物業的任何單元進行有關工作，除緊急情況外，應事前發出通告。

　　(7) 負責人事管理工作，并指導和監督所招聘之員工完成各項管理工作，同時保障各項公用設施正常動作。

　　(8) 根據物業實際情況，負責建立健全的財務管理制度和編制物業管理預算，收取管理費和代收水、電、電話等市政公用設施使用費及追討欠款。

　　(9) 處理所有對于管理物業的投訴及各項維修，并協助調解業主或用戶之間因物業管理而引起的糾紛與爭執。

　　(10) 負責物業的保安工作，保持物業的正常秩序和盡力使業主或用戶免遭騷擾。

　　(11) 對各項管理職責定期或于發展商及業主委員會合理要求時做出檢討和總結，并對改善物業管理或增加服務項目等事宜向發展商或業主委員會遞交報告及做出建議。

　　(12) 清除或拆去任何不合管理規則規定的建筑物或安裝物、擺放之貨物及雜物，向應負責的人征收或追索清除費并要求其補償因此而發生的有關費用。

　　(13) 在所有該物業之法律訴訟中，在管理范圍內，作為全體業務的代表(但管理者與業主或使用者之間有利益沖突時除外)。若該代表行為 將涉及有關業主承擔管理費以外之任何經濟責任，則管理者需事先獲取有關業主的書面同意。

　　(14) 防止任何人未經管理者書面同意或未按本公約的規定而占用或使用公共地方及公共服務設施。

　　(15) 采取一切必要措施以遵守政府對于物業的要求。

　　(16) 防止任何人對物業或公共設施進行有害的變更及損壞，并對損壞者進行索賠。

　　(17) 按需要行使權力，使物業的管理能夠達到相當于國內高級商廈的標準。

　　(18) 可裝飾物業外墻包括燈光及其它飾物?？山M織物業內的文娛活動。

　　(19) 控制該物業規劃范圍內所有車輛(停車場除外)停放、行人交通、拖離或扣留所有違反管理規則所準許停泊的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費用，并可收取手續費。

　　(20) 在履行其按公約規定的管理職權范圍內并在認為 有必要進聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、會計師及其他專業顧問、施工單位、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。

　　(21) 采取一切必要措施(包括提出及進行訴訟)制止各業主違反、不遵守或不履行本公約或用戶守則的規定。

　　(22) 公平合理地制定公共設施的使用規章及擬定各項服務、康樂設施的收費標準。

　　(23) 管理者可用業主或物業管理處名義投保及支付保險費用。投保項目可包括火災、其它意外及天災、第三者責任保險、勞動保險等與業主和物業有關的保險。

　　(24) 制定并實施物業整體形象推廣(包括聘請專業公司為物業作形象廣告宣傳，費用由業主或商鋪使用人分攤)

　　(25) 有權開展有償商業代理服務，包括租售代理、營業培訓、廣播、郵件報刊送遞、禮品等服務。

　　(26) 管理與物業相關的工程圖紙、用戶檔案與竣工驗收。

　　2、 管理物業公共地主及公用設施

　　(1) 安排保養和維修物業的公共地方及公共設施。

　　(2) 確保所有物業業主或用戶依照物業管理公約規定的用途正確使用其所占用之物業部份，如有物業業主或用戶違反物業管理公約，管理者應盡量使用可行的方法制止此等違約行為，并向違約者追討賠償及費用。

　　(3) 在有合理需要時，替物業之公共地方涂漆、清潔、鋪砌或視情況而施行其它適當之工程。

　　(4) 更換在公共地方的破損設施。

　　(5) 保持公共地方的照明系統運作良好。

　　(6) 保持物業中密閉的公共地方之通風系統運作良好及作適當維修。

　　(7) 保持物業的公共地方環境清潔、衛生及美觀。

　　(8) 阻止任何廢物被棄置于物業之公共地方，負責清除物業公共地方之垃圾及安排適當的時間為用戶收集垃圾。

　　(9) 采取適當措施防止物業任何公共地方受阻塞。

　　(10) 確保所有公用 污水渠、排水渠、管道及水管無淤塞情況。

　　(11) 保持物業的所有公用設施，機械和器材包括物業消防系統、照明系統、空調系統、電話系統、電梯系統、電器系統、自動計費系統、保安系統、給排水系統等性能良好和運作正常。經發展商或業主委員會批準后，管理者可與第三者訂立合約維修上述設備、機械或器材。

　　(12) 在可能的情況下阻止任何垃圾或其它物體棄置、排出、侵蝕或拋出于街道、暗渠、污水渠、排水渠或水溝，并把已棄置、排出、侵蝕或拋出之垃圾或物體移走。確保管理者所進行之維修或其它工作不會對毗鄰的排水渠、引水道、水道、行人路、污水渠、水溝、水管、電纜、公共設施或其它工程造成損害。如有損害，應及時修補。

　　(13) 安排物業保安、管理員及搬運工作的日常工作程序。根據物業管理公約或用戶守則之條款 ，管理、保養、維修及監督使用權，包括但不限于以下的設施：

　　A、裝卸貨區

　　B、垃圾收集站及垃圾車停放處;

　　C、花園、花槽、水池及其它文娛設施;

　　D、公共階梯、行人路、街燈、欄桿、圍墻及公共空地。

　　3、 物業財務管理

　　(14) 負責物業之財務管理及賬務處理;正確地運用物業管理賬戶收取管理費及支付款項定期復審結存以確保有足夠資金維持必要的開支。

　　(15) 財務管理包括為物業編制每年之管理物業預算及盡可能使用權管理之開支及動作控制在此預算范圍內。每年的年度預算須于該年度前一個月提交予發展商或業主委員會審批，并在批準后方可實施。遇年度管理預算不足以應付所有管理開支，管理者應提交修訂預算方案供發展商或業主委員長會審核批準。

　　(16) 每月定期向各單元業主、租客或用戶收取管理費，及其他應付之費用并定期復審征收情況以確保所有業主、用戶準時履行其財務上的責任，并于發出適當警告后，以管理者名義提出法律訴訟。

　　(三) 管理費

　　1. 業主須于每月的第 日前預先繳交其單元下月應付之管理費。

　　2. 首期管理費從發展商向業主發出交樓通知書之日起計算。

　　3. 管理費可于每年作適當合理調整。

　　4. 根據物業管理費分攤原則及已獲發展商或業主委員會批準之年度預算，管理者可從物業管理賬戶中支付有關管理物業之一切支出費用。

　　5. 上述所提及的支出費用包括：

　　(1) 保養及修理物業外墻、綠化區、電梯、中央空調系統、消防系統、保安系統、電話系統、電器系統、照明系統、自動計費系統、給排水系統及其它機械、設備、機器裝置和設施等;

　　(2) 管理者酬金;

　　(3) 管理者所訂為需要購買之火險及各種責任保險之保險費;

　　(4) 聘用管理人員的開支，包括薪金、假期、津貼、住宿、制服及裝備等到。

　　(5) 購買及租賃所有必須的機械及器材之支出。

　　(6) 物業公共地方適當照明;

　　(7) 聘請法律、會計、工程、機械等專業人士的費用;

　　(8) 提取或預留管理費的2%作為物業之增容及維修儲備基金;

　　(9) 物業公共的水、電及其它費用;

　　(10) 垃圾清理費;

　　(11) 清潔物業公共地方及外墻或落地玻璃之費用;

　　(12) 指定時間內提供中央空調之支出;

　　(13) 物業外墻裝飾之費用;

　　(14) 行政辦公支出;

　　(15) 其他為管理物業的合理支出(包括物業完成前，籌備管理期間之一切合理開支)等。管理者應定期公布管理費收支賬目，并張貼于物業告示欄。所有已交付使用(由發展商發出交付使用通知書之日起計)之單元業主或用戶，須負責繳交其單元的管理費及其它應付之費用。如因管理費不足而影響管理運作，業主須負責承擔支付營運費用之不足部份，以維持物業最基本的運作及提供基本的管理服務。但以不超過業主所擁有產權之管理份額應付的管理費用為限。

　　5、 管理費及其它費用的追收及欠款利息。

　　業主欠繳管理費及其它根據公約規定的任何費用時，管理者應向業主發出通告，詳列所欠款項及清還期限，若逾期未付，管理者可通過法律途徑向業主追付欠款。

　　所有管理費及管理費按金及其它根據公約或其它管理規則應付的款項，均須按期清繳。任何業主如果未能于應付的款項到期日支付其應付的款項，則管理者有權采取下列措施并收取附加費用。

　　(1) 收取未繳付款項目自逾期之日起至支付之日止的滯納金，以每日1%計算;

　　(2) 收取合理的定額手續費(但不超過人民幣200元/每天單元)作為因違約引起的管理者額外行政工作的預定損失賠償，該手續費可由管理者按年合理調整。

　　(3) 管理者有權對欠款業主提出訴訟或做出其他追討行動，如停止供應該單元之水、電、空調和限制該欠款或違約之業主、用戶、租客使用物業設備、公共設施或于物業告示欄張貼欠款業主單元及詳情，直至該欠款業主清償全部欠款、利息及手續費。

　　(4) 業主欠繳管理費或其他費用連續達到三個月時，發展商或業主委員會有權自行授權管理者向人民法院起訴，依法追索或申請拍賣業主名下的物業以償付欠款，利息及手續費。

　　6、 管理費按金

　　(1) 物業全體業主應于收到交付使用權用通知書或進場裝修通知書后，在規定的時間內繳交兩個月管理費作為管理費按金，管理者將為此成立一專用賬戶。

　　(2) 如物業管理賬戶出現合理的赤字，管理者有權在征得發展商書面同意后從專用賬戶中提取適當金額以墊支不足之數。并可在征得發展商或業主委員會同意后，增收管理費以償還專用賬戶所墊支之款項。

　　(3) 業主入伙時所繳交的管理費按金不退回，但可以在出售、轉讓、贈與、遺贈其名下單元時轉至承受人名下。

　　7、 賬目審核及保存

　　(1) 管理者應聘請中國注冊會計師一年至少一次審核物業的年度財物收支報表，并張貼在物業告示欄。

　　(2) 管理者須妥當地保存管理收支賬目，并在需要時將賬目提供各業主查閱或節錄。

　　(3) 管理者于被辭退或職務被終止時，須于被辭退或職務被終止之日起三個工作日內移交所有有關物業之文件、記錄、圖則、管理賬目予發展商或業主委員會，發展商可聘請中國注冊會計師不定期審核管理賬目。

　　8、 管理者根據公約作出的決定及任何合理行動在各方面對所有業主均有約束力。

　　9、 管理者及其雇員在下列情況下無需對業或用戶負責：

　　(1) 為履行公約所進行之一切管理工作，但涉及刑事責任、蓄意或嚴重過失而造成之損失不包括在內。

　　(2) 因下列原因造成的服務中斷：

　　A 因任何設施、裝置必要之保養及更換;

　　B 火災、水災等到不可抗力引致中斷服務;

　　C 無法避免的燃料、材料供水、電力、空調短缺;

　　D 管理者所無法控制的其他一切原因。

　　10、 管理者應盡力按照公約的規定履行其對該物業的管理和維護的職責。

　　(四) 管理者酬金：

　　1、 在本公約第二章規定之管理權力期間，從物業管理費中支付給管理者的酬金(稅后)由發展商與管理者擬訂，該等酬金每年可作出適當的合理調整。

　　2、 管理者無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工作為該物業管理、動作、會計、核數等一切直接開支費用。

　　3、 管理者酬金由管理者從物業管理賬戶中扣取。

　　第五章 物業全部或部分受損不能正常使用時的規定

　　(一) 物業任何部分如因火災、臺風、地震或其他原因損毀至無法使用，而重新修復受損部分在建筑上或法律上均可行時，在管理者購買的保險賠償金不敷使用的情況下管理者可采取一切必要的行動，包括修復該受損部分，并由所有受影響業主承擔該等費用，并應在管理者書面通知后的十五天內將應付的修復款項交予管理者。

　　(二) 不能正常使用時的規定

　　1、 物業任何部分如因前條所述原因而毀損至無法使用，在重新修復受損部分又因建筑上或法律上之原因而成為不可能時，管理者應在損害發生之日起兩個月內召集一次受影響業主會議，就受損部分共同講座應變措施。

　　2、 如果在上述規定的受影響業主會議上通過任何應變措施議案時，管理者應準備一份旨在使該措施付諸實行的正式計劃，并在第一次會議后一個月內召開受影響業主第二次會議時對該計劃進行討論。

　　3、 如果在受影響業主第二次會議中上述之計劃獲得通過(無論有否修改)，管理者應通知所有受影響業主。如在受影響業主均有責任參加該計劃并在所有方面給予合作。

　　4、 如果自損害發生之日起一年內受影響業主未能有過半數管理份額者對計劃做出書面同意，管理者有權請求受影響業主及其抵押權人(如有)通過公開拍賣等方式轉讓所有該物業受損毀的單元，拍賣所得在先扣除應付之管理費及其它款項后，將按照個別業主持有的管理份額歸還該受影響業主或其抵押權人。

　　第六章 業主大會及業主委員會

　　(一) 業主需于管理公約簽署及百分之五十管理份額的業主入伙后組織及召開物業之業主大會，經超過百分之五十管理份額之業主通過后，選出主席及業主委員會。業主委員會一經產生后需每年至少召開一次業主大會，管理者、業主委員會或不少于物業百分之二十的管理份額的業主可召開特別大會，以便討論或決定任何影響或關于物業的事項，或為全體業主的利益就物業的保養管理向管理者提供意見。下列規定適用于任何業主大會：

　　1、 管理者至少每一年須召開一次業主大會。管理者、業主委員會或不少于該物業百分之二十的管理份額的業主可合法召開特別會議。

　　2、 每次召開會議須發出至少提前十四日的書面通知，列明開會時間、地點及講座事項，并須將通知張貼于物業告示欄內。

　　3、 會議的法定人數為該物業超過百分之二十的管理份額的單元業主親自派代表出席，出席者達法定人數，會議主可進行。

　　4、 出席每次會議的業主須互相推選大會主席。

　　5、 主席須確保將出席者及會議程序記錄存檔。

　　6、 表決時，每一管理份額一票，如有過半數出席的管理份額投票贊同的動議即成為決議。如贊同和反對票數相等，主席可投第二次決定性的一票，使動議成為決議。

　　7、 業主可親自或委派任何人士代表投票，如委派代表出席其委派代表的文件須于開會三天前交予管理者。

　　8、 于正式召開的會議上由業主親自或委派代表出席及投票通過的任何有關物業的事項的決議對全體業主均有約束力，但：

　　9、 開會通知須指出擬就該事項提出的決議案;

　　10、 有關個性公約之任何決議案須有該物業的百份之七十五的管理份額的業主通過方為有效(本公約內另有規定者除外)。否則，任何抵觸公約或法律的決議案均屬無效。

　　(二) 業主委員會：

　　1、 業主委員會經由各業主依據中國有關法規于業主大會選舉產生，并于第一次業主大會舉行時決定人數，任期等。

　　2、 任何業主均有資格參與業主委員會之委員的選舉，選舉投票按產權份額計算。

　　3、 業主委員會表決方案時，投票按產權份額計算。

　　4、 業主委員長會有權監督管理者履行公約規定的職責。

　　5、 業主委員會有權按公約規定監督發展商或管理者于行使權力時不得超出本公約規定。

　　第七章 其它事項

　　1、 若公約內有任何條文于任何法律下成為無效，非法或不能執行，公約其余條文之有效性、合法性及執行性不因此而受損。

　　2、 所有受公約約束的業主或用戶如因本公約條款發生爭執，應首先用協商辦法解決，;如協商不成，雙方同意由仲裁委員會按該會仲裁規則仲裁，裁決是終局的，雙方應予執行。

　　3、 公約所規定之任何發給物業各業主的通知，以送至有關業主的單元或所知業主的單元或所知業主的最后通訊地址為準;如通過郵局以掛號信投送的，則以郵局掛號收據為準;所有不以其單元為通訊地址之主應將其選擇之通訊地址事先通知管理者。發展商或管理公司除可以采取前兩條的通知方式外，還可以在業主、用戶所在單元的顯要位置張貼通知，通知張貼的第二日為有效送達的通知。

　　4、 本公約及公約有效期內由發展商或業主委員會通過的任何附錄、附件，均為本公約的組成部分，與本公約具有同等法律效力。

　　5、 公約的制定及解釋是根據中華人民共和國的法律。

　　6、 公約以中文書寫，無論印刷及書寫部分皆屬有效。

　　7、 本公約與本公約的任何附錄、附件自本公約簽署之日起生效。

篇2：預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》

　　預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》

　　物業管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業主與物業管理企業發生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創物業等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業管理糾紛確實反映出目前物業管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業主來說，本該方便生活的物業管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業管理糾紛？物業管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業管理糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業管理各方應通過業主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業管理糾紛，采取合法手段有效解決物業管理糾紛。

　　物業管理糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現階段我國關于物業管理方面的法律、法規還不健，全國還沒有一部統一的物業管理條例，物業管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規定。這就使整個物業管理活動處于一種無序狀態。法院等裁判機構在處理物業管理糾紛時缺乏法律依據，只能主要依據《物業管理公約》等合同的約定進行處理。物業管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于物業管理各方在專業知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現實生活中，物業管理各方在簽訂《物業管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業管理糾紛的發生埋下了隱患。從主觀方面講，物業管理各方整體素質不高是發生物業管理糾紛的主要原因。例如，有的產權人或使用人未意識到業主大會的重要性，從不參加業主大會的活動，卻要求物業管理企業少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《物業管理公約》等法律文件，卻抱怨業主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業管理的職責范圍、物業管理對物業保值、升值的重要性，覺得花錢請物業冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業。有的物業管理企業缺乏市場競爭的意識，在物業管理活動中只講權利、不講義務；有的物業管理企業不求長遠發展，在物業管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業管理各方整體素質不高的表現。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。物業管理糾紛的發生有其必然性。

　　盡管物業管理糾紛的發生有其必然性，但并不是說物業管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規不夠健全《物業管理公約》等合同性文件是物業管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業管理糾紛具有重要作用?！段飿I管理公約》是房屋產權人或使用人與物業管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規則。一般包括物業基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業主委員會、開發商權利及義務、物業管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款?！段飿I管理公約》是整個小區治理結構、管理規則的綱領性文件，規定了住宅小區組織結構、物業管理各方權利義務及行為規范等核心性問題，關系到開發商、單個產權人或使用人、業主委員會、物業管理公司的現實及長遠切身利益。是物業管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業管理公約》對物業管理各方意義深遠。物業管理各方應在平等協商的基礎上，根據互利原則確定各方的權利義務，明確小區管理機構、議事規則、議事程序，監督機構等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區，最初的《物業管理公約》一般都是由開發商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業管理公約》的相關規定。由于《物業管理公約》事先已由開發商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《物業管理公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《物業管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業管理公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《物業管理公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發商或物業管理企業討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區產權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《物業管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢？

　　首先，產權人或使用人應當理順物業管理關系。物業管理通常有五方參與：開發商，產權人或使用人、業主大會、業主委員會、物業管理公司。在開發商擁有部分物業的住宅小區中，開發商、產權人是物業的主人，小區的最高權力機構--業主大會由開發商、產權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發商不擁有物業的住宅小區中，業主大會由產權人或使用人組成。業主大會的常設機構是業主委員會，由住宅小區內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內產權人和使用人的合法權益。物業管理企業是受業主委員會委托對小區進行管理的專業公司。從理論上講，開發商、產權人、業主大會、業主委員會具有共同利益，對物業管理公司違法或違反《物業管理公約》、《物業管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業管理關系。

　　其次，完善《物業管理公約》，消除不合理的物業管理關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業管理關系合理的住宅小區相對容易，但在物業管理關系陷入混亂的小區則不太容易。例如，在新建住宅小區中，開發商像其他產權人一樣。應當繳納物業管理費，監督物業管理企業履行職責。但某些開發商卻利用前期委托物業管理的特權，與受托物業管理企業達成某種妥協或默契，即物業管理企業得到小區物業管理權，開發商少繳或不繳物業管理費。在這種物業管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發商對物業管理企業侵害其他業主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態度，這便破壞了小區本應合理的物業管理關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業管理關系產生原因的基礎上，通過完善《物業管理公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常物業管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業管理公約》的條款及內容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起物業管理各方重視：

　　一、明確業主委員會議事程序及監督問題

　　根據現有的物業管理方面的法律規定，業主委員會是住宅小區的最高權力機構--業主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業管理企業、與物業管理企業簽訂或解除物業管理合同、監督公共維修基金的使用和管理、審議物業管理企業提出的物業管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業主委員會對小區的物業管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業主委員會應對業主大會負責，業主委員會成員由業主大會選舉、撤換，但業主委員會到底應當怎樣對業主大會負責，如何選舉或撤換業主委員會成員，業主委員會如何行使權力，業主委員會選聘和撤換物業管理企業的條件、程序及標準等具體問題的規定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業管理公約》一般都規定小區業主委員會具有決定選聘和續聘物業管理公司的權力，但對業主委員會選聘和續聘物業管理企業的標準及程序卻很少規定，這使得業主委員會選聘和續聘物業管理企業的行為缺乏客觀依據與透明度?！段飿I管理公約》一般還規定小區業主委員會有檢查、監督物業管理企業各項管理工作的實施及規章制度的執行的權力，但對業主委員會檢查、監督工作的標準缺乏規定，這就使小區業主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區物業管理亦是如此。因此，在簽訂《物業管理公約》時，物業管理各方就應詳細約定業主委員會的組成、議事規則和工作程序、考核標準、工作準則、業主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監督業主委員會工作的機構組織及監督程序等問題，這樣才能更好地保障物業管理各方的合法權益。

　　二、物業客理經營與收費問題

　　物業管理的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業管理各方的經濟利益，有媒體甚至稱物業管理收費是業主與物業管理企業心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業管理企業希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發展。物業管理雙方就應當就物業管理經營與收費等問題進行協商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《物業管理合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：

　　1、物業管理企業在住宅小區內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調整物業管理費的依據、條件及幅度；

　　4、物業管理企業服務未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續籌的監督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數額比較大，對物業保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《物業管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續繳問題?！蹲≌灿貌课还灿迷O施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續籌作了以下規定：業主委員會成立前，維修基金的使用由開發商或開發商委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥；業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌，但以上規定并不能保證維修基金使用、續籌的審批合理，也無法防止開發商或物業管理企業不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業管理公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續籌的監督制度。

　　也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險?！蹲≌灿貌糠止灿迷O施設備維修基金管理辦法》規定，維修基金先由開發商代收，在業主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給物業管理企業代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業主來承擔。簽訂《物業管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業管理企業服務標準條款，明確選聘、撤換物業管理企業的條件及程序

　　有些小區存在著這樣的情況，產權人或使用人對物業管理企業的工作極不滿意，想撤換物業管理公司，但卻拿不出實質性的證據證明物業管理企業違反法律或合同約定，以至撤換物業管理企業的想法和行為不能實現。這主要是因為，這些小區的《物業管理公約》等合同性文件對物業管理企業的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業管理企業的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據，達不到自己的目的。一般情況下，物業管理工作比較復雜，訂立《物業管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業管理企業的服務范圍、服務標準、因物業管理企業怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業管理企業的工作好壞就有了依據與標準，決定是否續聘或撤換原有的物業管理企業時也有了實質性的證據及依據。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。

篇3：物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　某物業管理公司承接了一小區物業管理業務后，草擬了物業管理公約，交給業主討論。不料，公約遭到了全體業主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：

　?。?）物業管理者為進行物業管理活動而對業主或用戶造成的一切損失，物業管理者不承擔民事賠償責任；

　?。?）如果業主或用戶欠繳物業管理費及水電費等，則物業管理者有權采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。

　　對此物業管理公司應該怎么辦？

　　[案例分析]

　　物業管理公約是業主和物業管理公司雙方間的服務合同，雙方形成的是消費者與經營者的關系。業主作為消費者享有《消費者權益保護法》所規定的一切權利。本案例中的前款約定物業管理公司實際上侵犯了業主的知情權，其作為免責條款，對業主是不公平的，符合《合同法》第40條規定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的該條款無效?！惫蚀丝畹闹贫ú煌?。

　　本案例的后款觸碰了物業管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業管理公司有無權利對業主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據我國相關法規的規定，供電企業在發電、供電系統正常的情況下，應當連續向用戶供電，不得中斷。因供電設施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業應當按照規定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經催繳仍未繳付電費的，供電企業可以按規定程序停止供電。由此可見，中止供電的權利僅在供電企業，而且供電企業也不得隨意中止供電?？梢娢飿I公司無權斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業主消費權之嫌，此款制定同樣不妥。

　　[解決方法]

　　沒有必要的免責條款，物業管理工作難以開展，前款可改為：

　　物業管理者進行如下活動時，對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：

　?。?）為救助人命而造成的必要財產損失；

　?。?）為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失；

　?。?）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；

　?。?）其他類似上述情形。

　　后款可改為：物業管理者有權對欠繳費業主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規定減少損失。

　　《合同法》第182條規定“用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規定的程序中止供電?！?/p>

　　《合同法》第182條規定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規定。

　　[相關法規政策]

　　1．《物業管理條例》（節選）

　　......

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　......

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

　　2．《中華人民共和國合同法》（略）

　　3．《中華人民共和國消費者權益保護法》（略）