小區物業管理公約文本

　　為加強物業小區管理，維護全體業主、使用人的合法權益，保障物業的安全與合理使用，創造一個安全、清潔、舒適、優雅的生活環境和秩序，根據國務院《物業管理條例》、《河南省物業管理條例》以及相關法律、法規的規定，制訂本公約。

　　第一章總則

　　第一條：****公司受******公司委托，組建海韻***物業管理處，對***小區物業的公共設施和居住秩序等事項進行管理和服務。

　　第二條：全體業主應遵守和履行本公約的規定，支持配合物業公司的工作，同時按照《前期物業管理服務協議》、《業主公約》及《業主手冊》等文件規定的使用要求進行使用。

　　第二章建設單位的權利和義務

　　第三條：建設單位的權利：

　　1、住宅出售后至業主大會成立前，由建設單位選聘管理單位進行物業管理；業主大會成立后，由業主大會按有關程序和授權選聘管理單位進行物業管理。物業公司在獲得建設單位或業主大會委任后，將被視為全部業主之集體代理人，全面負責統一管理土地及物業。

　　2、建設單位有權按土地或物業實際需要另行制定適用于該土地及物業其他部分、地方或單位的附屬公約，有關業主同意簽署后，須遵守該附屬公約。

　　3、經有關管理部門許可后建設單位有權改換本物業公共外墻和公共部位的顏色。

　　4、涉及政府有關法律、法規（配套、規劃）政策的調整，建設單位有義務按政府相關政策進行調整。

　　5、建設單位有權將本公約內保留給建設單位的權利轉讓給其認為適當的人或公司。

　　6、建設單位有權在經地名辦等機關同意后更改本物業的名稱或其中任何部分的名稱及編號，無須就因此而引起的任何損失、費用或開支向業主或其他擁有使用權的人負責或賠償，物業公司亦不承擔因更改名稱及編號所引的任何損失。但建設單位必須提前一個月通過物業公司向業主發出更改名稱及編號的通知。

　　7、建設單位可委派代理人行使建設單位在該土地上擁有的任何權利。

　　第三章物業公司的權利和義務

　　第四條：物業公司的管理職能：

　　1、維護小區正常公共秩序，搞好安全及消防工作，配置保安，組織24小時安全巡邏，安排消防訓練和培訓。

　　2、保護小區內公共區域的環境清潔衛生，進行小區共用部位的清潔工作、及時收集清運生活垃圾。

　　3、負責小區內的共有部位及公共配套設備設施的維修保養，確保各種設備設施的正常運行。

　　4、做好小區內公共綠化的養護和管理工作。

　　5、對進出小區各種車輛（包括機動車和非機動車）實行管理。外來機動車除施工車、搬場車及特種車輛外，禁止其他客車或貨車停放本小區；各種車輛實行定點停放，對進入小區的各種車輛（除值勤的特種車輛外）按物價局有關規定收取停放費。

　　6、提請當地房地產行政管理部門拆除違反公約規定并勸阻無效的一切設置，拆除及恢復原貌所發生的費用由被執行者承擔。

　　第五條物業公司可按照《前期物業管理服務協議》之規定收取物業管理費及其他費用。收費標準按市物價局核定標準或日后與業主委員會協商確定。

　　第五條：物業公司應妥善管理及維修物業公共范圍的設備設施，提供約定的服務，使物業保持清潔安全及正常使用。物業公司在管理及維修物業時，作為全體業主的代理人，物業公司根據本公約做出的行為及決定，在各方面對所有業主均有約束力。為此，各業主特授予物業公司一切必須的管理及維修權利，包括（但不限于）：

　　1、向各業主、租客及物業使用者收取本公約約定的一切費用和款項，按照本公約約定隨時制定管理細則。

　　2、為物業購買一切物業公司認為必需之保險，為物業安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務。

　　3、在必要的情況下經預先通知（緊急情況除外），攜帶工具進入物業任何部位（包括任何單元），以進行在本公約之下維修及管理。

　　4、對于本公約規定必須獲得物業公司同意之事項，物業公司可對其許可附加條件或收取合理費用。物業公司為個別業主提供額外的管理或維修服務可在事先告知的情況下向有關業主收取額外費用。

　　5、為執行本公約約定，拆除土地及物業上違法或違反本公約的物體，物業公司有權經有關部門同意后截斷違反本公約之業主的水、電及其它供應和服務；或把違反本公約的業主的名字張貼于物業之告示版上；或采取一切必要的法律或訴訟行動。

　　6、如因管理及維修物業所需，物業公司有權要求相關單元之用戶容許有關人員進入該單元進行有關工作，否則，該相關單元之用戶須承擔因物業公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。

　　第四章業主的權利和義務

　　第六條業主的權利和義務：

　　1、每位業主對其擁有的住宅單元有全權處理權，包括依法出售、轉讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。

　　2、每位業主對小區共用部位及公共設施與其他業主共同享有產權和使用權。

　　3、自覺遵守《前期物業管理服務協議》、《業主公約》及《業主手冊》等相關各項規章制度，共同維護物業的各項設備及設施；督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業管理工作，創造良好的工作秩序和生活秩序。

　　4、按時向物業公司繳納物業管理費、停車管理服務費、維修費及其它用于物業管理之費用。

　　5、各業主應對其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負責。因上述人士的行為而發生的對物業及他人損害、損失的，該業主應承擔因此而產生的連帶責任。

　　6、業主應依據其擁有的房地產管理部門核發的房產證上記載的房屋用途使用其物業，不得擅自更改房屋用途，否則將承擔相應的法律責任。

　　7、業主轉讓/出租其單元住宅物業任何部分，請于有關買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業公司。

　　在物業公司收到書面通知前，如業主之承讓人/承租人發生違反管理公約的行為（包括但不限于拖欠物業管理費或其它費用等），業主將承擔連帶法律責任。

　　第五章&

nbsp;房屋使用管理

　　第七條：業主、使用人同意按照下列規定使用和維護物業：

　　1、按照設計用途使用物業。因特殊情況需要改變使用性質的，需經相鄰業主、使用人同意后，并報有關行政管理部門批準。

　　2、因維修物業或者公共利益，業主、使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業管理企業提出書面申請，經書面同意后方可實施，并在7天內恢復原狀；給他人造成損失的，應做相應賠償。

　　3、業主轉讓或者出租物業時，須將本公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件。業主轉讓或者出租物業后，當事人須將物業轉讓或者出租情況書面告知物業管理企業。

　　4、物業在使用中存在安全隱患，已經或者即將危及公共利益及他人利益的，責任人應當及時應急維修；責任人不履行或者無法履行應急維修義務，且需進入該物業內部應急維修的，物業管理企業可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施，維修中發生的費用由責任人承擔。

　　5、物業管理企業實施物業共用部位、共用設備設施維修養護時，業主要予以配合；業主阻撓維修造成物業損壞或者財產損失的，由其承擔修復或者賠償責任。

　　6、為確保物業環境清潔，不得在物業公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物；不準隨意張貼，嚴禁亂拋雜物。每個垃圾桶/箱周圍應保持清潔，凡傾倒粘潮或有異味等廢物，須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品，并承擔因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責任。

　　7、愛護花草樹木，不得侵占綠地、毀壞綠化。

　　8、空調外機必須按指定位置安裝。

　　第八條：業主在上班或房屋空置期間應把水、電、天然氣等開關關好，以防泄漏，避免影響他戶之安全；對衛生間、廚房等排水管道應暢通，以免溢水，影響他戶，各業主需對疏忽引發之損失負一切責任。

　　第九條：業主或用戶必須愛護本物業內的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設施及附屬設施。

　　第十條：每戶設置獨立電表，禁止未經電力部門及物業公司批準而私自增大負荷或私拆裝電氣線路和設備。

　　第十一條：業主自用電器設備發生故障，或發現公用電氣線路發生故障，應及時向物業公司或供電部門報修，以防事故擴大，自用設備維修費由業主自行支付。

　　第十二條：每戶設獨立電表，未經供水部門及物業公司同意，業主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。

　　第十三條：每戶設獨立天然氣，未經供氣部門及物業公司同意，業主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。

　　第十四條：除非得到物業公司事先書面同意及經有關部門批準并告知物業公司的，不得在物業公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報、竹竿、天線、鐵籠等物體，不得粉刷或涂漆物業外墻任何部位，以免影響物業外觀。

　　第十五條：業主或用戶需搬場者，以安全、方便為原則，但不得損壞物業的設施設備；搬場者無論進出，均應提前三天向物業公司登記，以便物業公司作出安排；搬場車輛，應聽從保安的指揮調度，保證物業交通暢通。

　　第十六條：凡是有大件物品要運出小區者，必須由業主到物業公司開具出門單。

　　第十七條：進出物業小區的車輛和車輛停放須遵守車輛進出及停放的管理規定，除特種車輛外無有效"汽車通告證"的車輛未經同意不得進入小區。

　　第十八條：除租用車位之業主外，任何其他人士的車輛未經批準不得停放于專用停車泊位。各車位的業主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途，不得放置貨物或其他物件，每個劃定車位只可停泊一部車。

　　第十九條：本物業業主或用戶有機動車需要在物業小區內固定停放者，應先向物業公司填妥業主聯絡表，繳納停車管理服務費后由物業公司核發車輛通行證。

　　第二十條：每輛機動車停放在專用停車位，車位業主應按物價局規定每月須支付停車管理服務費。凡外來車輛要在物業區域臨時停放，視停放時間、車種等情況，收取臨時停車費（執行公務的特種車輛除外）。

　　第二十一條：車輛進出物業必須聽從保安的指揮，注意安全，車速控制在每小時五公里內。

　　第二十二條：為使物業保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值，各業主、使用人在物業使用中，下列行為屬禁止行為：

　　1、擅自改變物業的原設計用途，損壞房屋承重結構；

　　2、違章搭建建筑物，構筑物，擅自占用公共部分堆放雜物；

　　3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺、更換外立面門窗及在屋面和露臺上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為；

　　4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛；擅自改建、占用物業共用部位；

　　5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設施設備；

　　6、在小區管轄水域內戲水；

　　7、侵占綠地、毀壞綠化；

　　8、飼養家禽、家畜及無證養狗；

　　9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物；

　　10、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

　　11、排放有毒、有害物質；

　　12、發出超過規定標準的噪聲；

　　13、法律、法規和規章禁止的其它行為。

　　第六章房屋的裝修和維修

　　第二十三條：房屋在進行裝修時不得影響物業結構及整體外觀，

　　同時裝修公司須向物業公司申報并提供室內裝修圖紙，經物業公司有關管理部門審核后實施。

　　第二十四條：裝修房應按裝修管理規定執行，做到：

　　1、填寫"裝修申請表"，申請表應寫明裝修內容、時間、施工單位名稱及其負責人、施工人員名單，并附上裝修施工圖。

　　2、業主偕同裝修單位與物業公司簽訂"裝修責任書"。

　　3、裝修申報人應擔保施工人員進入物業施工的安全，并接受消防、衛生等檢查和指導，如有問題須承擔經濟和法律責任。

　　第二十五條：裝修房在裝修時不得改變單元主要結構（如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等），不得損壞房屋設施，包括物業所有上、下管道、電器線路、安全報警裝置等，亦不得隨意拆除和改動。

　　第二十六條：物業公司對業主在裝修施工期間的車輛和人員進出等方面提供方便。但施工人員應向物業公司辦理物業臨時出入證（憑身份證），門衛憑證放行。未經申報批準的裝修業務，其施工人員不得進入本物業區域施工。

　　第二十七條：施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運到物業公司指定的建筑垃圾場堆放，不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放，違反規定者由物業公司根據有關規定進行處理（處罰）。

　　第二十八條：業主委托物業公司維修保養***小區內所有的公共設施、設備，并確保該物業設備、設施正常使用和安全運行。

　　第二十九條：前條所述的維修保養的項目范圍包括，但不限于：

　　1、消防設備；

　　2、非供電公司維修保養的公用照明及電路；

　　3、泵房及供水設備、非供水公司維修保養的公用給水管；

　　4、公用走廊、扶梯、門窗；

　　5、公用道路及排水設施；

　　6、景觀及娛樂設施；

　　7、公共綠化保養；

　　8、垃圾桶；

　　9、物業其它共用部位及公建配套設施、設備。

　　第三十條：本章所述的維修項目所需收取的費用，應根據本公約第八章之有關約定執行；但在房屋保修期內的保修項目，按國家有關建筑工程保修規定執行，而不再收取費用。

　　第三十一條：自房屋交付使用后，在法律規定的工程質量保修期內的質量問題，由建設單位根據法律規定責成施工單位負責解決。如屬因業主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業主自行負責解決。

　　第七章消防、安全保衛

　　第三十二條：各業主須自覺遵守國家法律、法規，自覺遵守戶口登記條例，自覺遵守公共秩序，維護社會秩序和公共安全。各業主或用戶須按規定在所屬公安派出所登記并申領有關居住證件，外來人員寄住三日以上的須往派出所登記，離開前申報注銷，超過六個月的，須申報臨時戶口，并一律到物業公司登記。

　　第三十三條：消防系統由物業公司集中管理，未經物業公司同意，業主不得移動、搬遷、關閉

、更換、取消、拆除任何消防器材和設施，更不許破壞消防設施或人為造成消防報警系統錯誤操作，否則，物業公司將報有關部門，由有關部門按公安消防條例進行處理。

　　第三十四條：業主或用戶有義務保證物業內消防設施設備的完好無損，消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災或救火報警聯系時，不得使用火災報警系統；非火災事故時，不得從消防給水設備中給水。

　　第三十五條：各業主或用戶應自備簡易滅火器材置于室內。嚴禁在物業內隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險品。業主燃放鞭炮必須按政府有關部門規定，在物業公司指定區域燃放，違反規定者，物業公司有權要求其自行清理燃放場地，造成損失者需照價賠償并承擔其它相關責任。

　　第三十六條：各業主或用戶應確保本人使用之單元及***小區公共區域之安全、防火工作，并愿意遵守如下規定：

　　1、協助、配合小區做好防火、治安防范的各項工作，共同維護小區安全。

　　2、負責本單元的防火、治安防范工作，確保安全。

　　3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區管理規定的一切消防條款。

　　4、遵守***小區有關治安安全管理規定。

　　5、遵守禁止在***小區內任何水域嬉水的規定。

　　若因業主或用戶疏忽所引起之火災或治安全事故，該業主或用戶須承擔相關法律責任，及對其他因此而受損的業戶做出賠償。

　　第三十七條：除非獲得物業公司事先書面同意，不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調系統，并應盡一切可能降低空調系統所發出之聲響，不得有滴水情況。

　　第三十八條：物業專業保安管理由物業公司負責，為保障物業的安全和方便業主，物業由物業公司實行嚴格的保安制度，實行24小時值班及巡邏。

　　第三十九條：前條所述的保安制度是指：

　　1、業主汽車憑***小區及車輛管理系統專用裝置可自由進出本物業小區。

　　2、來訪車輛須在征得被訪業主或住戶同意、填妥"臨時停車卡"后方可進入物業小區。

　　3、來訪人員須經由業主或住戶同意方可進入物業小區。

　　4、業主聘請的家政人員和裝修施工人員等，應事先向物業公司辦理手續，辦理"臨時出入證"后方可進入物業小區。

　　第四十條：外來摩托車、助動/電動車、自行車應在小區入口進行登記。

　　第四十一條：為保證物業內各業主或用戶的車輛進出方便、暢通、凡進入物業大門的車輛應聽從門衛指揮，并按指定地點、順序停放。如有裝修、搬場或大批物品進出物業，應事先向物業公司申請批準，確定時間、裝卸地點及行走路線，以保證物業的正常交通。

　　第八章管理、維修費用

　　第四十二條：為便于物業管理，業主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時應先支付六個月的物業管理服務費。自下次交費起的前10天，物業公司按規定收取下次下半年的物業管理服務費。

　　第四十三條：各單元業主應于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關規定支付維修資金，以支付非經常性之管理維修開支，只有在獲得業主大會書面批準的情況下，物業公司方可使用該維修資金。當維修資金不足時，物業公司可經業主大會同意后發出通知要求各業主增繳維修資金。各業主不得以維修資金扣除其在本公約項下應繳的各項費用。

　　第四十四條：任何業主在轉讓其單元住宅后無權索回維修資金或任何預繳之管理費，但維修資金及預繳管理費結余可按規定的程序轉讓給新業主的名下。在土地的使用權年期屆滿而不為續展時，該維修資金及其他物業的管理盈余或虧損由當時所有業主按其單位所占面積之比例分攤。

　　第四十五條：各業主應按時繳付管理費用維修資金，不論是否辦理進戶手續及使用與否，各業主都必須自建設單位（或物業公司）書面通知辦理入住手續之日起繳付其單元住宅的物業管理服務費。

　　第四十六條：若任何業主收到繳費通知十五日內仍未繳交當期的管理費或增繳之維修資金，該業主應向物業公司另外繳付：

　　1、遲交或欠交款項的滯納金（從有關款項到期之日開始，按每日千分之三，復利計算）。

　　2、物業公司為追討款項而發生的額外行政、法律費用。

　　第四十七條：各業主須按時向物業公司繳付其應付之管理費用，但物業公司另有規定的除外。任何業主如未能于物業公司規定最后付款之日起七天內付清，則物業公司有權采取以下行動追索所欠交的管理費用及利息，并收取附加費用：

　　1、向法院申請索還欠款；

　　2、向當地房管部門或其他有關政府部門申請，在欠交的管理費用、利息及索償費用未全部繳清前，該業主不得轉讓產權；

　　3、經有關部門批準后將有關單位的水、電供應中斷。

　　第四十八條：物業公司征收的物業管理費以物價的備案為依據，如物業公司征收的管理費未足支付管理及維修物業之支出，物業公司可與業主大會協商一致后，調整管理及維修費用。

　　第四十九條：物業公司征收的各項費用以市房管局、物價局等政府有關部門最新公布的的收費標準為依據，一旦有新的收費標準公布，公司物業管理收費標準將根據有關規定作相應調整。

　　第五十條：業主大會成立后，在每個財政年度終止后的三個月內，物業公司應公布維修資金的使用情況。

　　第九章其他條款

　　第五十一條：當任何業主（以下簡稱"舊業主"）將其擁有的單元產權轉給他人（下稱"新業主"），舊業主（或其代理人）應在買賣合同簽署之日前就所有權變更情況以書面形式通知物業公司，并取得新業主簽署物業公司規定格式之承諾書并交與物業公司，以確保新業主承諾遵守本公約的所有約定，并接受其約束，在物業公司收到上述承諾前，舊業主仍需遵守本公約的所有約定，并繼續有責任繳付本公約的約定應繳的一切費用。

　　第五十二條：物業公司在物業適當的范圍設告示板，以張貼管理規定及其它本公約約定的通知或布告，通知或布告在告示板上連續張貼七日后，即構成對所有業主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設單位及物業公司還可以其它合法方式向各業主及上述人士發出通知。

　　第五十三條：除非證實因物業公司雇員或代理人的違法行為、嚴重過失或疏忽所引起，物業公司及雇員或代理人不需向任何業主負責由下列事項而引發之任何損失；公共設備及設施、水、電、天然氣及其它公共服務之損毀、故障或停頓；物業之火災或水浸、蟲害、偷竊或刑案等；其它不可抗力。

　　第五十四條：本公約是按中華人民共和國法律、法規及河南省、鶴壁市政府各項規定，并參照物業的實際情況綜合制定的，業主如有對本公約不理解之處可向物業公司咨詢。本公司可經本物業全體業主三分之二以上投票同意修訂，但不得違反有關政策法規。

　　第五十五條：各業主及物業公司就物業之業權、使用、維修及其它方面發生爭議時，除應盡協商解決外，適當時業主大會可協助調解。若協商不成，各方可向有管轄權的人民法院提起訴訟。

　　第五十六條：業主如將房屋租賃給他人，必須通知物業公司。承租者必須遵守本公約及物業的管理規定。

　　第五十七條：以上條款如與國家、地方法律、法規相抵觸，以國家或地方法律、法規為準。

　　第五十八條：本公約自雙方簽字或蓋章后生效。

篇2：預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》

　　預防物業管理糾紛 簽好《物業管理公約》

　　物業管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業主與物業管理企業發生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創物業等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業管理糾紛確實反映出目前物業管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業主來說，本該方便生活的物業管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業管理糾紛？物業管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業管理糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規不夠健全的情況下，物業管理各方應通過業主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業管理糾紛，采取合法手段有效解決物業管理糾紛。

　　物業管理糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現階段我國關于物業管理方面的法律、法規還不健，全國還沒有一部統一的物業管理條例，物業管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規定。這就使整個物業管理活動處于一種無序狀態。法院等裁判機構在處理物業管理糾紛時缺乏法律依據，只能主要依據《物業管理公約》等合同的約定進行處理。物業管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于物業管理各方在專業知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現實生活中，物業管理各方在簽訂《物業管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業管理糾紛的發生埋下了隱患。從主觀方面講，物業管理各方整體素質不高是發生物業管理糾紛的主要原因。例如，有的產權人或使用人未意識到業主大會的重要性，從不參加業主大會的活動，卻要求物業管理企業少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《物業管理公約》等法律文件，卻抱怨業主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業管理的職責范圍、物業管理對物業保值、升值的重要性，覺得花錢請物業冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業。有的物業管理企業缺乏市場競爭的意識，在物業管理活動中只講權利、不講義務；有的物業管理企業不求長遠發展，在物業管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業管理各方整體素質不高的表現。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。物業管理糾紛的發生有其必然性。

　　盡管物業管理糾紛的發生有其必然性，但并不是說物業管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規不夠健全《物業管理公約》等合同性文件是物業管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業管理糾紛具有重要作用?！段飿I管理公約》是房屋產權人或使用人與物業管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規則。一般包括物業基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業主委員會、開發商權利及義務、物業管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款?！段飿I管理公約》是整個小區治理結構、管理規則的綱領性文件，規定了住宅小區組織結構、物業管理各方權利義務及行為規范等核心性問題，關系到開發商、單個產權人或使用人、業主委員會、物業管理公司的現實及長遠切身利益。是物業管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業管理公約》對物業管理各方意義深遠。物業管理各方應在平等協商的基礎上，根據互利原則確定各方的權利義務，明確小區管理機構、議事規則、議事程序，監督機構等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區，最初的《物業管理公約》一般都是由開發商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業管理公約》的相關規定。由于《物業管理公約》事先已由開發商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《物業管理公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《物業管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業管理公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《物業管理公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發商或物業管理企業討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區產權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《物業管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢？

　　首先，產權人或使用人應當理順物業管理關系。物業管理通常有五方參與：開發商，產權人或使用人、業主大會、業主委員會、物業管理公司。在開發商擁有部分物業的住宅小區中，開發商、產權人是物業的主人，小區的最高權力機構--業主大會由開發商、產權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發商不擁有物業的住宅小區中，業主大會由產權人或使用人組成。業主大會的常設機構是業主委員會，由住宅小區內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內產權人和使用人的合法權益。物業管理企業是受業主委員會委托對小區進行管理的專業公司。從理論上講，開發商、產權人、業主大會、業主委員會具有共同利益，對物業管理公司違法或違反《物業管理公約》、《物業管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業管理關系。

　　其次，完善《物業管理公約》，消除不合理的物業管理關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業管理關系合理的住宅小區相對容易，但在物業管理關系陷入混亂的小區則不太容易。例如，在新建住宅小區中，開發商像其他產權人一樣。應當繳納物業管理費，監督物業管理企業履行職責。但某些開發商卻利用前期委托物業管理的特權，與受托物業管理企業達成某種妥協或默契，即物業管理企業得到小區物業管理權，開發商少繳或不繳物業管理費。在這種物業管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發商對物業管理企業侵害其他業主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態度，這便破壞了小區本應合理的物業管理關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業管理關系產生原因的基礎上，通過完善《物業管理公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常物業管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業管理公約》的條款及內容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起物業管理各方重視：

　　一、明確業主委員會議事程序及監督問題

　　根據現有的物業管理方面的法律規定，業主委員會是住宅小區的最高權力機構--業主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業管理企業、與物業管理企業簽訂或解除物業管理合同、監督公共維修基金的使用和管理、審議物業管理企業提出的物業管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業主委員會對小區的物業管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業主委員會應對業主大會負責，業主委員會成員由業主大會選舉、撤換，但業主委員會到底應當怎樣對業主大會負責，如何選舉或撤換業主委員會成員，業主委員會如何行使權力，業主委員會選聘和撤換物業管理企業的條件、程序及標準等具體問題的規定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業管理公約》一般都規定小區業主委員會具有決定選聘和續聘物業管理公司的權力，但對業主委員會選聘和續聘物業管理企業的標準及程序卻很少規定，這使得業主委員會選聘和續聘物業管理企業的行為缺乏客觀依據與透明度?！段飿I管理公約》一般還規定小區業主委員會有檢查、監督物業管理企業各項管理工作的實施及規章制度的執行的權力，但對業主委員會檢查、監督工作的標準缺乏規定，這就使小區業主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區物業管理亦是如此。因此，在簽訂《物業管理公約》時，物業管理各方就應詳細約定業主委員會的組成、議事規則和工作程序、考核標準、工作準則、業主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監督業主委員會工作的機構組織及監督程序等問題，這樣才能更好地保障物業管理各方的合法權益。

　　二、物業客理經營與收費問題

　　物業管理的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業管理各方的經濟利益，有媒體甚至稱物業管理收費是業主與物業管理企業心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業管理企業希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發展。物業管理雙方就應當就物業管理經營與收費等問題進行協商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《物業管理合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：

　　1、物業管理企業在住宅小區內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調整物業管理費的依據、條件及幅度；

　　4、物業管理企業服務未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續籌的監督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數額比較大，對物業保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《物業管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續繳問題?！蹲≌灿貌课还灿迷O施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續籌作了以下規定：業主委員會成立前，維修基金的使用由開發商或開發商委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥；業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌，但以上規定并不能保證維修基金使用、續籌的審批合理，也無法防止開發商或物業管理企業不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業管理公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續籌的監督制度。

　　也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險?！蹲≌灿貌糠止灿迷O施設備維修基金管理辦法》規定，維修基金先由開發商代收，在業主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給物業管理企業代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業主來承擔。簽訂《物業管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業管理企業服務標準條款，明確選聘、撤換物業管理企業的條件及程序

　　有些小區存在著這樣的情況，產權人或使用人對物業管理企業的工作極不滿意，想撤換物業管理公司，但卻拿不出實質性的證據證明物業管理企業違反法律或合同約定，以至撤換物業管理企業的想法和行為不能實現。這主要是因為，這些小區的《物業管理公約》等合同性文件對物業管理企業的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業管理企業的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據，達不到自己的目的。一般情況下，物業管理工作比較復雜，訂立《物業管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業管理企業的服務范圍、服務標準、因物業管理企業怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業管理企業的工作好壞就有了依據與標準，決定是否續聘或撤換原有的物業管理企業時也有了實質性的證據及依據。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。

篇3：物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　某物業管理公司承接了一小區物業管理業務后，草擬了物業管理公約，交給業主討論。不料，公約遭到了全體業主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：

　?。?）物業管理者為進行物業管理活動而對業主或用戶造成的一切損失，物業管理者不承擔民事賠償責任；

　?。?）如果業主或用戶欠繳物業管理費及水電費等，則物業管理者有權采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。

　　對此物業管理公司應該怎么辦？

　　[案例分析]

　　物業管理公約是業主和物業管理公司雙方間的服務合同，雙方形成的是消費者與經營者的關系。業主作為消費者享有《消費者權益保護法》所規定的一切權利。本案例中的前款約定物業管理公司實際上侵犯了業主的知情權，其作為免責條款，對業主是不公平的，符合《合同法》第40條規定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的該條款無效?！惫蚀丝畹闹贫ú煌?。

　　本案例的后款觸碰了物業管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業管理公司有無權利對業主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據我國相關法規的規定，供電企業在發電、供電系統正常的情況下，應當連續向用戶供電，不得中斷。因供電設施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業應當按照規定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經催繳仍未繳付電費的，供電企業可以按規定程序停止供電。由此可見，中止供電的權利僅在供電企業，而且供電企業也不得隨意中止供電?？梢娢飿I公司無權斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業主消費權之嫌，此款制定同樣不妥。

　　[解決方法]

　　沒有必要的免責條款，物業管理工作難以開展，前款可改為：

　　物業管理者進行如下活動時，對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：

　?。?）為救助人命而造成的必要財產損失；

　?。?）為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失；

　?。?）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；

　?。?）其他類似上述情形。

　　后款可改為：物業管理者有權對欠繳費業主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規定減少損失。

　　《合同法》第182條規定“用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規定的程序中止供電?！?/p>

　　《合同法》第182條規定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規定。

　　[相關法規政策]

　　1．《物業管理條例》（節選）

　　......

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　......

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

　　2．《中華人民共和國合同法》（略）

　　3．《中華人民共和國消費者權益保護法》（略）