物業管理業主公約(杭州市)

　　一、在使用、經營、轉讓所擁有物業時，應遵守牧業管理法規政策的規定。

　　二、執行業主委員會或業主大會的決議、決定。

　　三、委托物業管理企業負責、房屋設施、設備、環境衛生、公共秩序、安全防范、等管理，全體業主和物業使用人應遵守物業管理企業根據政府有關法規政策和業主委員會委托制定的各項規章制度。

　　四、全體業主和物業使用人應積極配合物業管理企業的各項管理工作。

　　五、業主或物業使用人對物業企業的管理工作如有意見或建議，可直接向物業管理企業提出，發生爭議時可通過業主委員會協調解決。

　　六、加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產安全。

　　七、業主或物業使用人裝修房屋，應遵守有關物業裝修的制度，并按有關規定到物業管理企業辦理有關手續。物業管理企業對裝修房屋活動進行指導和監督并將注意事項和根本上行為告知業主和物業使用人。業主或物業使用違規、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業的現象(如滲、漏、堵、冒等)，應當及時糾正，千百萬他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，造成他人損失的應承擔賠償損失，對拒不改正，物業管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業主委員并報有關行政管理部門依法處理。

　　八、業主如委托物業管理企業對其自用部位和毗連部位的有關設施、設備進行維修、養護，應支付相應費用。

　　九、凡房屋建筑及附恬設施設備已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統一、市容觀瞻的，按規定應由業主單獨或聯合維修、養護的，業主應及時進行維修養護;拒不進行維修養護的，由業主委員會委托物業管理企業進行維修養護，其費用由當事業主按規定分攤。

　　十、與其他業主使用人建立全法租賃關系時，應告知并要求對方遵守本業主公約和物業管理規定，并承擔連帶責任。

　　十一、在物業范圍內，不得有下列行為：

　　(1)擅自改變房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格)、設計用途、功能和布局等。

　　(2)對房屋的內外承重墻、染、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

　　(3)各類防盜或保安門、窗、柵等安裝超出外墻立面。

　　(4)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施及場地;

　　(5)損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公司設施;

　　(6)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;

　　(7)違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危險物質等;

　　(8)踐踏、占用綠化用地;損壞、涂劃園林建筑小品;

　　(9)在公共場所、道路兩側亂設攤點;

　　(10)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設立廣告牌;

　　(11)隨意停放車輛;

　　(12)聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為;

　　(13)違反規定飼養家禽、家畜及寵物;

　　(14)法律、法規及政府規定禁止的其他行為。

篇2：物管案例:轉讓商鋪忘了公約 原業主照付物業費

　　物管案例:轉讓商鋪忘了公約 原業主照付物業費

　　余女士系本市亮都商場某商鋪的原業主。幾個月前，順利將該商鋪轉手。不過讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業管理公司居然要求她繼續支付物業管理費。余女士萬萬沒想到自家商鋪都轉手好幾個月了，自己居然還得為新業主照付物業費。

　　[案例提示]

　　業主轉讓物業應注意相關手續的辦理，尤其應注意是入住時與物業管理公司簽訂的公約合同等中的相關條款。

　　[案例分析]

　　庭審中，物業管理公司拿出了一份余女士當初與物業管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業主轉讓其擁有的單元時，須將轉讓情況書面通知物業公司，否則，前業主仍對該單元的管理費用及一切相關事項負有責任。但余女士未履約，應按規定繼續承擔物業管理費。日前，法院判定，該管理公約對雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續承擔物業管理費1568.8元。

篇3：物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　物管案例：業主反對物業管理公約怎么辦

　　某物業管理公司承接了一小區物業管理業務后，草擬了物業管理公約，交給業主討論。不料，公約遭到了全體業主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：

　?。?）物業管理者為進行物業管理活動而對業主或用戶造成的一切損失，物業管理者不承擔民事賠償責任；

　?。?）如果業主或用戶欠繳物業管理費及水電費等，則物業管理者有權采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。

　　對此物業管理公司應該怎么辦？

　　[案例分析]

　　物業管理公約是業主和物業管理公司雙方間的服務合同，雙方形成的是消費者與經營者的關系。業主作為消費者享有《消費者權益保護法》所規定的一切權利。本案例中的前款約定物業管理公司實際上侵犯了業主的知情權，其作為免責條款，對業主是不公平的，符合《合同法》第40條規定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的該條款無效?！惫蚀丝畹闹贫ú煌?。

　　本案例的后款觸碰了物業管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業管理公司有無權利對業主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據我國相關法規的規定，供電企業在發電、供電系統正常的情況下，應當連續向用戶供電，不得中斷。因供電設施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業應當按照規定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經催繳仍未繳付電費的，供電企業可以按規定程序停止供電。由此可見，中止供電的權利僅在供電企業，而且供電企業也不得隨意中止供電?？梢娢飿I公司無權斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業主消費權之嫌，此款制定同樣不妥。

　　[解決方法]

　　沒有必要的免責條款，物業管理工作難以開展，前款可改為：

　　物業管理者進行如下活動時，對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：

　?。?）為救助人命而造成的必要財產損失；

　?。?）為避免業主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失；

　?。?）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；

　?。?）其他類似上述情形。

　　后款可改為：物業管理者有權對欠繳費業主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規定減少損失。

　　《合同法》第182條規定“用電人應當按照國家有關規定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規定的程序中止供電?！?/p>

　　《合同法》第182條規定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規定。

　　[相關法規政策]

　　1．《物業管理條例》（節選）

　　......

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　......

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業管理企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

　　2．《中華人民共和國合同法》（略）

　　3．《中華人民共和國消費者權益保護法》（略）