附件：
成都市物業管理招標文件(示范文本)
第一部分 投標邀請
按照國務院《物業管理條例》和《成都市物業管理招標投標暫行辦法》的規定，現決定對 (項目名稱)的物業管理服務進行 (公開/邀請)招標。茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。
一、招標項目的簡要說明
本項目位于成都市 區(市)縣 路 號附 號，四至范圍：東至 ，西至 ，南至 ，北至 (或見附圖)。
本項目規劃設計的物業類型為： 。
本項目總用地面積 平方米。用地構成為：建筑用地 平方米(其中公建用地 平方米)，道路用地 平方米，綠化用地 平方米。
本項目總建筑面積 平方米。其中地下總建筑面積 平方米，地上總建筑面積 平方米(住宅建筑面積 平方米，商業用房建筑面積 平方米，辦公用房建筑面積 平方米，其他物業建筑面積 平方米)。
本項目共計建筑物 幢(其中住宅 幢 套，非住宅 平方米);建筑結構為 。
本項目的建筑密度為 %;綜合容積率 ;綠化率為 %。
本項目規劃建設機動車停車位 個，其中地上停車位 個，地下停車位 個;按照規劃設計建造了非機動車停車場所 平方米。
二、項目開工和竣工交付使用時間
本項目于 年 月開工建設，共分 期開發建設。第一期工程計劃于 年 月竣工并交付使用;整個建設項目(計劃)于 年 月全部建成竣工交付使用。
三、物業管理用房的配置情況
物業管理企業辦公等用房：
建筑面積為 平方米;
坐落位置： 。
業主委員會活動用房：
建筑面積為 平方米;
坐落位置： 。
四、房屋專項維修資金建立情況
開發建設單位按 標準繳存，計 元;購房人按 標準繳存，計 元;專項維修資金的補充來源有 ，建立的住房專項維修資金現存于 。
五、招標書的發售
投標單位應于 年 月 日 時 分前至成都市 區(市)縣 路 號附 號
室(領取/購買)招標書。(出售的招標書每套標書收取成本費 元整)。
六、保證金的繳納
1、投標人在(領取/購買)招標書的同時繳納投標保證金
元整。未中標者在招標人與中標人簽訂 物業服務合同后5日內退還保證金，利息(不計/計)，并給予 元的投標書編制補償金。
2、未按規定提交投標保證金的投標，將被視為投標無效。
七、投標地點
成都市 區(市)縣 路 號附 號
室。
八、投標截止時間 年 月 日 時 分，逾期收到的或不符合規定的投標文件不接受。
九、招投標說明會
年 月 日 時 分約請投標人共同踏勘招標物業現場并舉行說明會。
十、開標時間、地點
1、開標時間： 年 月 日 時 分
2、開標地點：成都市 區(市)縣 路 號附 號 室。
十一、對本次招標提出詢問的，請于 年 月 日前與 (姓名)聯系(技術方面的詢問請以信函或傳真的形式)。
地 址：
郵 編：
電 話：
傳 真：
聯系人：
(招標人)
年 月 日
第二部分 技術規范及要求
本物業的環境設施設備按照《成都市住宅物業環境設施設備項目等級指導標準》 等標準，物業服務按照《成都市住宅物業服務等級指導標準》 級標準，具體技術規范與要求和部分差異如下：
一、物業管理服務的內容
1、物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的管理及維修養護;
2、物業管理區域內公共秩序和環境衛生的維護;
3、物業管理區域內的綠化養護和管理;
4、物業管理區域內車輛(機動車和非機動車)行駛、停放及場所管理;
5、供水、供電、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關管線、設施維修養護時，進行必要的協調和管理;
6、物業管理區域的日常安全巡查服務;
7、物業檔案資料的保管及有關物業服務費用的帳務管理;
8、物業管理區域內業主、使用人裝飾裝修物業的服務;
9、
10、
二、物業管理服務的要求
1、按專業化的要求配置管理服務人員;
2、物業管理服務與收費質價相符;
3、
4、
三、物業管理服務標準
1、物業共用部位的維修、養護和管理服務標準
(1)
(2)
2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理服務標準
(1)
(2)
3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通服務標準
(1)
(2)
4、公共綠化的養護和管理標準
(1)
(2)
5、車輛停放管理服務標準
(1)
(2)
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務標準
(1)
(2)
7、裝飾裝修管理服務標準
(1)
(2)
8、物業檔案資料管理標準
(1)
(2)
9、其他服務標準
(1)
(2)
四、物業服務費的結算形式(包干制/酬金制)。
五、主要設施設備的配置及說明(詳見附件1)。
六、公建配套設施及說明(詳見附件2) 。
七、 。
八、 。
第三部分 投標人須知
一、總則說明
(一)適用范圍
1、本招標文件僅適用于本項目的物業管理服務。
(二)定義
1、“招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構。
2、“投標方”系指向招標方提交投標文件的物業管理企業。
(三)合格的投標方
1、經過本次招標的資格預審確認為合格的投標人稱為合格的投標方。
2、
3、
(四)投標費用
1、無論投標過程中的做法和結果如何，投標方自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。
2、
3、
二、投標文件的編寫
(一)投標文件格式
1、投標方應按招標文件提供的投標文件格式填寫。
2、管理服務理念和目標
結合本項目的規劃布局，建筑風格，智能化硬件設施配置及本物業使用性質特點，提出物業管理服務定位、目標。
3、項目管理機構運作方法及管理制度
編制項目管理機構、工作職能組織運行圖，闡述項目經理(小區經理)的管理職責、內部管理的職責分工、日常管理制度和考核辦法目錄。
4、管理服務人員配置
根據物業管理服務的內容、標準和本項目實際情況擬配置各崗位人員的具體情況。
5、根據物業管理服務的內容、標準制定的物業管理服務方案
(1)對物業共用部位、業主或使用人自用部位提供維修服務的方案;
(2)物業管理區域內共用設施設備的維修方案;
(3)業主、使用人裝飾裝修室內的服務方案;
(4)住宅外墻或建筑物發生危險，影響他人安全時的工作預案;
(5)物業管理區域內環境清潔保潔方案;
(6)物業管理區域內公共秩序維護方案和崗位責任描述;
(7)綠化和園林建筑附屬設施的維護、保養方案;
(8)
(9)
6、物業維修和管理的應急措施
(1)業主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施;
(2)本項目范圍突然斷水、斷電、無天然氣的應急措施;
(3)業主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施;
(4)雨、污水管及排水管網阻塞的應急措施;
(5)電梯故障的應急措施;
(6)消防應急措施。
(7)
(8)
7、豐富社區文化，加強業主相互溝通的具體措施。
8、智能化設施的管理與維修方案。
9、施工噪聲控制等與業主生活密切相關事項的應對預案。
10、提供 (《業主臨時公約》/《業主公約》)的建議稿。
11、
12、
(二)投標報價
1、投標方應根據招標文件的要求寫明本項目的物業管理總收費報價金額、分項收費報價金額及測算依據。投標方只允許有一個報價，招標方不接受有任何選擇的報價。
報價計價單位按建筑面積元/每平方米·月計算。
2、
3、
(三)投標文件的份數和簽署
1、投標方應根據本招標文件的要求，編制投標書共 套，并明確注明“正本”或“副本”字樣，一旦正本和副本有差異，以正本為準。
2、投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。
3、電報、電話、傳真形式的投標概不接受。
三、投標文件遞交的要求和無效
1、投標文件的密封
投標方應將投標文件密封，并標明投標方的名稱、地址、投標項目名稱及正本或副本。
2、投標文件的修改和撤銷
(1)投標人在投標截止時間之前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經補充修改的內容為投標文件的組成部分。投標人在投標截止時間之后送達的補充或者修改的內容無效。
(2)投標方對投標文件修改或補充的書面材料應按招標文件的規定進行編寫、密封、標注和遞交，并注明“修改或補充投標文件”字樣。
3、投標文件有下列情形之一的，投標文件無效：
(1)未密封的;
(2)未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的;
(3)未能按照招標文件要求編制的;
(4)逾期送達的;
(5)附有招標人不能接受條件的。
四、開標和評標
1、開標的方法與程序
2、評標標準和評標辦法
(1)招標方根據有關規定組建評標委員會，本項目的評標委員會成員共設 人。其中，招標人指派 人，由招標人從市物業管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業管理專家成員 人。
(2)評標標準
(3)評標辦法
五、中標人的確定及物業服務合同的簽訂
(一)中標人的確定
1、招標方在投標截止之日起 日內(最長不超過30日)確定中標人。
2、招標方在確定中標人之日起3日內以書面形式向中標人發出中標通知書。中標通知書一經發出即發生法律效力。
3、招標人在向中標人發出中標通知書的同時，將中標結果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。
4、
5、
(二)悔標責任
1、中標人接到中標通知書 日后(最長不超過30日)，無正當理由不與招標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應的物業服務合同的，中標無效，投標保證金不予退還。超過投標保證金數額的，對超過部分按 賠償;未提交投標保證金的，對招標人的損失按 予以賠償責任。
2、招標人在發出中標通知書 日后(最長不超過30日)，無正當理由不與中標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應物業服務合同的，給中標人造成損失的，招標人按 給予賠償。
(三)物業服務合同的簽訂說明
1、最低報價不是被授予合同的保證。
2、
3、
4、
(四)物業服務合同的簽訂
1、中標方按中標通知書指定的時間、地點與招標人參照物業管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業服務合同。
2、招標文件、中標通知書、中標方的投標文件及其澄清文件，均為簽訂物業服務合同的依據。
3、
4、
第四部分 其他事項
1、本項目物業服務費收取標準，按照中標價格確定。
2、招標人根據《成都市物業管理招標投標暫行辦法》發現投標人在投標過程中如有違法、違紀、違規行為的，一經查實取消本次投標資格，已經中標的取消中標資格，保證金不予退還，由此造成的經濟損失，招標人有權要求予以賠償。
3、招標費用的承擔，按以下第 種方式解決：
(1)由招標人全額承擔;
(2)由中標人全額承擔;
(3)由招標人、中標人各承擔一半;
(4) 。
但由于中標人悔標而未能在規定時間內與招標人簽訂物業服務合同的，本次招投標的全部費用由中標人承擔。
4、投標人應表明對招標人在投標邀請書、招標文件中所提出的規定和要求表示理解;應表明投標文件連同招標人的中標通知書均具有法律約束力;應表明投標報價的有效期自 至 。
5、投標人應提供公司營業執照、法定代表人證明、物業管理企業資質證書、法人代表的授權委托書和 等證明文件，并概要介紹本公司的基本狀況、管理業績等情況。
6、
7、
第五部分 附 件
附件1：
本物業主要設施設備的配置及說明
一、給水、排水、排污設施設備配置狀況。
二、供電、供氣設施設備配置狀況。
三、垃圾處理設施設備配置狀況。
四、小區出入口共計 處;分設在 路， 路和 路。
五、小區智能化設備的配置。
六、設施設備的主要技術參數和指標。
七、
八、
附件2：
本項目公建配套設施及說明
篇2：前期物業管理招標投標管理暫行辦法(2003)
前期物業管理招標投標管理暫行辦法(20**)
建設部關于印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知
建住房〔20**〕130號
各省、自治區建設廳，直轄市房地產管理局，新疆生產建設兵團建設局：
為了規范物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，我部制定了《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，現印發給你們，請貫徹執行。執行中的情況，請及時告我部住宅與房地產業司。
建設部
二○○三年六月二十六日
前期物業管理招標投標管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規范前期物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭，制定本辦法。
第二條 前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。
建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業和行政主管部門對物業管理招投標活動實施監督管理，適用本辦法。
第三條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
國家提倡其他物業的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
第四條 前期物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理招標投標活動的監督管理。
省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理招標投標活動的監督管理。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，限制或者排斥具備投標資格的物業管理企業參加投標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第二章 招標
第七條 本辦法所稱招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。
前期物業管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第九條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。
物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法對招標人的有關規定。
第十條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。
招標文件應包括以下內容：
(一)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；
(二)物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
(三)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
(四)評標標準和評標方法；
(五)招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
(六)物業服務合同的簽訂說明；
(七)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十一條 招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案：
(一)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件；
(二)招標公告或者招標邀請書；
(三)招標文件；
(四)法律、法規規定的其他材料。
房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。
第十二條 公開招標的招標人可以根據招標文件的規定，對投標申請人進行資格預審。
實行投標資格預審的物業管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業資格文件、業績、技術裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業績等證明材料。
第十三條 經資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。
第十四條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
第十五條 招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十六條 招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
第十七條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。
第十八條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第十九條 通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：
(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。
第三章 投標
第二十條 本辦法所稱投標人是指響應前期物業管理招標、參與投標競爭的物業管理企業。
投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其他條件。
第二十一條 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。
第二十二條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件應當包括以下內容：
(一)投標函；
(二)投標報價；
(三)物業管理方案；
(四)招標文件要求提供的其他材料。
第二十三條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十四條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十三條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十五條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
第四章 開標、評標和中標
第二十六條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。
第二十七條 開標由招標人主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構進行檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
招標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，開標時都應當當眾予以拆封。
開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第二十八條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。
評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。
評標委員會的專家成員，應當由招標人從房地產行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。
與投標人有利害關系的人不得進入相關項目的評標委員會。
第二十九條 房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊。省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門可以將專家數量少的城市的專家名冊予以合并或者實行專家名冊計算機聯網。
房地產行政主管部門應當對進入專家名冊的專家進行有關法律和業務培訓，對其評標能力、廉潔公正等進行綜合考評，及時取消不稱職或者違法違規人員的評標專家資格。被取消評標專家資格的人員，不得再參加任何評標活動。
第三十條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。
評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關的其他情況。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十一條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確的內容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質性內容。
第三十二條 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據標書評分、現場答辯等情況進行綜合評標。
除了現場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。
第三十三條 評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結果簽字確認。
第三十四條 評標委員會經評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。
第三十五條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
第三十六條 招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
第三十七條 招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人，并應當返還其投標書。
招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
第三十八條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。
第三十九條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
第五章 附則
第四十條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本辦法有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第四十一條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文本的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第四十二條 本辦法第三條規定住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業管理企業的，其規模標準由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。
第四十三條 業主和業主大會通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業的，參照本辦法執行。
第四十四 條本辦法自20**年9月1日起施行。
篇3：物業知識教材：物業管理招標工作程序
物業知識教材：物業管理招標工作程序
一、招標準備階段
招標準備階段是指從開發商或業主決定進行物業管理招標到正式對外招標即發布招標公告之前的這一階段所做的一系列準備工作。根據國際慣例，這一階段的主要工作有:成立招標機構；編制招標文件；確定標底。
(一)成立招標機構
任何一項物業管理招標，無論是開發商還是業主委員會，都需要成立一個專門的招標機構，并由該機構全權負責整個招標活動。招標機構的主要職責是:擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同?？梢娬袠藱C構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。
成立招標機構主要有兩種途徑。一種是開發商或業主自行成立招標機構，自行組織招標投標工作；另一種是開發商或業主委員會委托專門的物業管理招標代理機構招標。兩種途徑都符合我國《招標投標法》的規定，并各有特點。
對于開發商或業主委員會自行成立招標機構，我國《招標投標法》規定:“招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。任何單位和個人不得強制其委托招標代理機構辦理招標事宜”?？紤]到招標是一項較為復雜和繁瑣的工作，其中在編制招標文件和組織評標方面有較強的專業性，對招標人能力的要求也較高，因此，招標人應根據自己的實際情況，量力而行。如招標人為實力雄厚的大型開發商或聯合開發機構，有能力從物業的設計、施工監理到驗收，整個開發的過程都統一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業管理招標也理應由開發商自行成立的招標機構來完成。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規模物業管理項目，由于招標工作量不大，專業性不強，開發商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構招標也較為適宜。自行招標的開發商或業主應按照慣例在開發商所在單位或業主委員會下設“招標工作委員會”或“招標工作組”等非常設的招標機構。其具體的組織機構設置本書第1章已作詳細介紹，在此不再贅述。
對于招標人委托招標代理機構招標，我國《招標投標法》規定:“招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。任何單位和個人不得以任何方式為招標人指定招標代理機構”。采用委托招標代理機構招標的最大優點在于招標機構與投標人之間做到信息充分對稱，使得在招標項目專業性較強或開發商和業主信息不充分的情況下，招標得以順利完成。要做到這一點，開發商或業主在選擇招標代理機構時應注意以下問題:
首先，招標人應根據自己的意愿和自身情況選擇招標代理機構，任何個人和單位都無權強行指定招標代理機構給招標人。而且，招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構無權將招標結果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者。特別是國有房地產開發商在委托招標代理機構招標時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構。
其次，招標人應根據自己標的的規模大小，選擇不同等級的招標代理機構進行招標。我國《招標投標法》對招標代理機構的資格和等級劃分，主要依據招標代理機構所具備的兩個條件:一是代理招標經歷達到一定的年限，且連續幾年招標金額達到一定等級；二是編制招標文件和組織評標的專業能力和技術力量，也就是配備的專家人才庫的規模大小和專家素質的高低。招標人應根據自身對物業管理的要求及標的的規模大小選擇相稱的招標代理機構，在委托價格合理的情況下，應選取具有較高等級的代理機構進行招標。
招標人委托招標代理機構進行招標的方式常用于公開招標和一部分大范圍邀請招標。事實上，對于一些大型的項目，開發商往往委托一家招標代理機構包攬該項目所有的招標工作；另外，業主委員會進行物業管理招標時，通常也采用委托招標代理機構招標的方式。
(二)編制招標文件
編制招標文件是招標準備階段招標人最重要的工作內容。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。招標文件的作用在于:告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。招標文件既是投標人編制投標文件的依據，又是招標人與中標人商定合同的基礎，因此它是對招標機構與投標人雙方，以及招標人(開發商或業主)與中標人雙方都具有約束力的重要文件。招標人應十分重視編制招標文件的工作，并務必做到條款嚴密、周到，內容明確，合理合法。
物業管理招標文件的內容格式根據招標項目的特點和需要而有所不同，但任何招標文件都應當依據法規和慣例編寫其基本的內容。我國《招標投標法》規定:“招標文件應當包括招標項目的技術要求、對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據這一規定和國際慣例，物業管理招標文件的基本內容可概括為三大部分:
1.投標人須知
投標人須知是招標文件的重要組成部分，它是業主或招標機構對投標人如何投標的指導性文件，其內容包括投標的條件、有關要求及手續。
(1)投標的條件
招標文件所以要對投標的條件進行說明和規定，其目的是為了保證投標人的合格性和投標的真實性。為了保證投標人的合格性，招標機構有必要對潛在的投標人進行投標資格預審，招標文件在這一部分規定參加資格預審的投標人須遞交的證明資料及其格式，以便統一進行審查。為了保證投標的真實性，招標人往往還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。
(2)對投標文件的要求
如果說投標的條件側重于對投標人的要求，則該部分側重于對投標文件的要求。由于招標機構在接受投標書時，通常會檢查投標書的制作和封送是否合乎程序，招標文件必須在這一部分中寫明對投標文件編寫的統一要求(通常提供統一的投標文件格式)以及對投標文件封存和遞交的規定，以便于開標和評標工作。
(3)對招標程序的說明
由于整個招標過程應體現出公平、公正、合理的原則，而要體現公平、公正原則，重要的一條便是招標程序的公開化，以增加招標活動的透明度。招標文件這一部分的內容便是通過將開標、評標和定標的規劃等招標過程的關鍵內容予以公開，從而體現了整個招標工作的公正透明。
2.合同條款
合同條款的目的在于將中標后所要簽訂的合同的內容規范化和公開化，這也是招標公平、公正原則的具體表現。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業管理招標的行業性的約定俗成，對于不同的物業管理項目均具有一般性，通常由技術條款、商務條款和法律條款組成；后者則是針對每個具體不同的物業管理項目自身的特點而度身定造的個性化條款。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優于一般性條款，在兩者發生不一致時，合同應以特殊性條款為準。
3.技術規范
技術規范是詳細說明招標項目的技術要求(如物業管理項目的服務標準、具體工作量等)的文件，當屬招標文件的重點之一。技術規范通常是以技術規格一覽表的形式進行說明，另外還需附上項目的工程圖紙等作為投標人計算標價時的依據。
考慮到招標文件的編制對整個招標活動的影響舉足輕重，下一章將專門就招標文件的編制進行詳細介紹，在此不再贅述。
最后談一談制定招標文件的時間。何時制定招標文件是由物業開發建設程序決定的，我國目前大多數物業管理招標均是在物業開發建設的后期。然而，隨著開發商對物業管理的要求不斷提高，物業管理“超前招標”已屢見不鮮?！俺罢袠恕痹谖覈礊樵陧椖苛㈨楇A段，用地申請得到批準后即可進行物業管理招標工作、制定招標文件。超前實行物業管理招標確實有其優點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應注意把握招標文件制定的時間，使編制出的招標文件內容既嚴密明確，又不失前瞻性。
(三)制定標底
制定標底是招標的一項重要的準備工作。按照國際慣例，在正式招標前，招標人應對招標項目制定出標底。標底是招標人為準備招標的內容計算出的一個合理的基本價格，即一種預算價格，它的主要作用是作為招標人審核報價、評標和確定中標人的重要依據。因此，標底是招標單位的“絕密”資料，不能向任何無關人員泄露。特別是我國國內大部分項目招標評標時，均以標底上下的一個區間作為判斷投標是否合格的條件，標底保密的重要性就更加明顯了。
由于標底是衡量投標報價競爭力的一把尺子，標底制定的好壞，直接影響到招標工作的有效性。標底定的過高，進入合格范圍內的投標人數量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標底定得過低，又容易使所有的投標人都落空，從而導致招標失敗。因此，標底制定得好，可以說是招標工作成功的一半，而編制一個先進、準確、合理、可行的標底需要認真細致，實事求是。首先，標底的制定與招標文件的編制有著密不可分的關系。標底制定得是否正確很大程度上取決于招標文件中對項目工作量的說明是否正確，因此招標文件對項目的工作量進行說明時應盡量減少漏項，同時將工作量盡可能算準確，力爭將招標文件中計算出的工作量與實際量的誤差控制在5%以內。其次，標底的制定應建立在一個比較先進的物業管理方案基礎上，這樣編制出的標底才切合實際。如果開發商或業主屬自行招標，則可參照相關物業近年來國內外先進的物業管理方法，或者開發商或業主可以委托招標代理機構制定標底。
二、招標實施階段
招標實施階段是整個招標過程的實質性階段。招標的實施主要包括以下幾個具體步驟:發布招標公告或投標邀請書；組織資格預審；召開標前會議；開標、評標和定標。
(一)發布招標公告或投標邀請書
我國《招標投標法》和國際慣例都規定，招標人采用公開招標方式招標的，應當發布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發出投標邀請書。無論是招標公告還是投標邀請書，其目的是一致的，都是為了向盡可能多的潛在投標者提供均等機會，讓其了解招標項目的情況，并對是否參加該項目投標進行考慮和有所準備。兩者的區別在于對公開招標公告的要求更為嚴格。以下對發布招標公告的渠道和時間安排、招標公告的內容和格式等進行詳細介紹。
1.發布招標公告的渠道
發布招標公告應根據項目的性質和自身特點選擇適當的渠道。國際慣例中常見的招標公告發布渠道有:指定的招標公報、官方公報、本國報紙、技術性或專業性期刊以及信息網絡等其他媒體。
一般來說，一些必須招標的大型項目的招標公告都應在指定的刊物上刊登。如實行國際競爭招標的公告的指定發布刊物為聯合國出版的《發展商務報》(DevelopmentBusiness)；必須實行國內公開招標的項目的招標公告指定必須在我國出版的《中國招標》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標公告，使投標具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上。
對于大多數中小規模的物業管理招標項目，其招標公告一般選擇在國內廣泛發行的一種報紙上刊登。如果是實行地方性公開招標的項目，其招標公告應選擇在本地的官方公報或本地區廣泛發行的一種報紙上刊登。另外，還可以選擇在一些專業類期刊上刊登，如房地產、物業管理專業期刊等。
實際上，除了一些必須要在指定刊物刊登的招標項目外，國際慣例對招標公告的發布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下，一項招標項目往往同時通過幾種渠道發布其招標公告，而不拘泥于某一種渠道，比如在當今的信息網絡刊登招標公告。
2.發布招標公告的時間安排
為使潛在的投標人對招標項目是否投標進行考慮和有所準備，招標人在刊登招標公告時，在時間安排上應考慮兩個因素:
(1)刊登招標公告所需時間。各類刊物從接受廣告申請到刊出廣告需要一定時間，如果沒有充分地考慮，招標公告可能會在投標截止日期之后才能刊登出來。另外，如果要通過幾個渠道發布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網絡媒體長)，以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。
(2)投標人準備投標所需時間。這一時間應從招標公告預計發布日期開始計算。投標人申請投標→得到招標文件→準備投標→遞交投標書需要有足夠的時間。按照國際慣例，從招標公告發布之日算起，應讓投標人至少有45天(通常有60~90天)來準備投標和遞交標書。
3.招標公告的內容和格式
招標公告應以簡短、明了和完整為宗旨。通常情況下應包括以下內容:
?、僬袠藛挝?業主或開發商)名稱；
?、陧椖棵Q；
?、垌椖康攸c；
?、茼椖抠Y金來源(物業管理資金來源，如業主分攤或開發商預付等)；
?、菡袠四康?邀請資格預審還是邀請投標)；
?、揄椖恳蟾攀?項目性質、規格及管理要求)；
?、哔徺I招標文件的時間、地點和價格；
?、嘟邮軜藭淖詈笕掌诤偷攸c；
?、衢_標日期、時間和地點；
?、馊绻枰?，規定資格預審的標準，以及提供資格預審文件的日期、份數和使用語言；