洛陽市發展改革委 洛陽市房產管理局
關于進一步加強物業服務管理規范物業服務收費的通知
洛發改收費[20**]40號
各縣(市)區發改委、物價局、房管局、各物業服務企業：
為進一步加強物業服務收費管理，建立合理、公開、質價相符的物業服務收費機制，規范物業服務收費行為，促進物業管理行業健康發展，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、國家發改委和建設部《物業服務收費管理辦法》、國家發改委、建設部《物業服務定價成本監審辦法(試行)》等法規、規定，結合我市實際，現就我市物業服務收費管理中的有關事項予以明確，請認真貫徹執行。
一、本通知適用于經工商行政管理機關登記注冊，具有物業管理資質，在我市行政區域內，對各類物業提供社會化、專業化有償服務的物業服務企業。各(縣)市、的物業服務收費由當地價格主管部門會同房管部門參照本通知制定。
二、本通知所稱物業服務收費是指物業服務企業按照本文件規定和《物業服務合同》的約定，對物業服務區域內共用部位和共用設施設備及相關場地進行日常運行維修、養護、提供相關區域內的衛生清潔和公共秩序維護、綠化養護等服務，向業主、物業使用人所收取的費用。
三、我市物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同，分別實行政府指導價和市場調節價。
(一)普通住宅(含多層住宅、高層住宅且建筑面積在10000平方米以上)，物業服務收費實行等級服務下的政府指導價。
(二)普通住宅以外的住宅及各類非住宅的物業服務收費和滿足部分業主、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價。
四、業主大會成立前，開發建設單位與物業服務企業應在前期物業服務合同中約定物業服務收費標準、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業服務內容、服務標準，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。普通住宅前期物業服務收費標準應在政府指導價范圍內約定，并在業主入住前報經價格主管部門核準。
以招標方式確定的普通住宅前期物業服務收費標準報價格主管部門備案。價格主管部門和物業管理行政主管部門對招標過程中的價格行為實施監督管理，及時糾正和依法查處招投標中的違法違規行為。
五、業主大會成立后，普通住宅物業服務收費由業主委員會經業主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業服務企業在物業服務合同中約定。
六、實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定;業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定。
七、物業服務成本構成包括以下部分：
(一)服務及管理人員的工資、社會保險和按規定應當提取的福利費等;
(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(三)物業管理區域清潔衛生費用。
(四)物業管理區域綠化養護費用;
(五)物業管理區域秩序維護費用;
(六)物業服務企業辦公費用;
(七)物業服務企業固定資產折舊;
(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(九)經業主大會同意的其他費用。
八、 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修及維修費用，符合專項維修資金予以列支的，不得計入物業服務成本或物業服務支出。
九、 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會或業主委員會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金和必要支出，也可以按照業主大會的決定使用。
十、物業服務費的收取，以法定產權面積(房產證登記的建筑面積)計算;未辦產權證的以售房合同中約定的建筑面積為準。未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業服務費。
十一、物業竣工已交付使用的房屋(包括業主空置的房屋)，物業服務費用由業主自與開發建設單位約定的房屋交付之日次月起按月交納。
十二、開發建設單位因故未按時交給物業買受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
業主辦理入住手續后長期(連續六個月以上)未使用的空置物業，業主或物業使用人應向物業服務企業書面備案，按不低于規定或約定物業服務費標準的80%交納物業服務費。
十三、房屋交付使用后，因建設單位分期開發、分期交付使得小區的綠化、道路等庭院配套設施，不能同時交付使用的，業主交納的物業服務費應低于規定標準的10%-30%，具體幅度在前期物業服務合同中約定，差額部分由開發建設單位向物業服務企業補償。
十四、業主或物業使用人房屋裝修期間，應與物業服務企業簽訂裝修管理協議，并按規定標準交納裝修管理服務費用。多層住宅不超過2元/平方米，高層住宅不超過3元/平方米。
十五、物業服務企業未經業主、使用人同意，一次性預收物業服務費不得超過六個月，也不得擅自向業主、物業使用人收取長期占用(一年以上)性質的押金、保證金等費用。
十六、實行政府指導價普通住宅區內且符合規劃要求的封閉式機動車或非機動車共用車庫(包括利用人防工程的地下車庫)和露天停車場，物業服務企業提供保潔、照明等項服務的，經價格主管部門批準，可收取相應的停車服務費。業主大會成立后，由業主委員會在政府指導價范圍內與物業服務企業協商約定。
普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業的業主、使用人利用前款條件停放機動車、非機動車并由物業服務企業提供服務的;或普通住宅小區物業服務企業承諾為業主、物業使用人提供機動車、非機動車保險等特別服務的停車收費，實行市場調節價。其收費形式和收費標準由業主委員會或業主、物業使用人與物業服務企業在《物業服務委托合同》或協議中作出特別約定。
十七、利用小區共用場地和道路停車的，物業服務企業在征得相關業主、業主大會或業主委員會同意后，根據具體的設施服務條件，可按道路停車不超過50元/輛.月、共用場地停車不超過80元/輛.月收取車位使用維護費，此項收益應當主要用于停車車位的維護和維修及補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定收取和使用。
十八、實行政府指導價的普通住宅區，物業服務企業除據實分攤二次加壓電費外，均不得再向業主分攤各種費用，另有約定的從其約定。
空置物業業主或物業使用人公攤費用按不低于約定公攤費用的80%交納。
物業服務企業應定期公布公攤費用的收支情況，接受業主委員會、業主、物業使用人及價格主管部門的監督。
十九、物業管理區域內供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等部門應當向最終用戶直接收取有關費用。物業服務企業接受委托收取上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主或物業使用人收取手續費等額外費用。
二十、因提供本通知未涵蓋的服務內容和設施設備而超過最高服務等級的或有其它特殊情況的，物業服務費可在政府指導價最高收費標準基礎上適當上浮，上浮幅度由價格部門在不超過20%以內確定。
二十一、《收費許可證》的辦理程序
(一)各物業服務企業在實施收費前，應持價格部門確認的政府指導價標準及相關材料到價格主管部門申請辦理《收費許可證》。
(二)物業服務企業因更名、分立、合并、搬遷或撤消等，應在二十個工作日內到價格主管部門辦理《收費許可證》變更手續。
(三)未按規定程序辦理《收費許可證》的不得從事物業管理服務收費，否則按亂收費查處。
二十二、各物業服務企業在實施收費前，應按價格主管部門規定在管理區域內顯著位置實行明碼標價，標價的內容包括：物業服務企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等，其格式與式樣由價格監督檢查部門統一監制。
二十三、我市大中型國有企業生活區的物業管理服務收費，因硬件設施、規劃等條件限制，不能執行政府指導價的，可根據實際情況單獨申報。
二十四、本通知由市發改委和市房管局負責解釋。自20**年11月1日起執行。原市物價局、房管局《關于調整洛陽市物業管理服務收費計費辦法及標準的通知》(洛價經〔20**〕10號)、市物價局、房管局《轉發省發改委、建設廳〈轉發國家發改委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知〉的通知》(洛價經〔20**〕7號)同時廢止。
附件一：洛陽市普通住宅小區物業服務收費指導價標準
附件二：洛陽市物業管理車輛停放服務收費指導價標準
附件三：洛陽市普通住宅小區物業服務等級指導標準
二OO九年十月十九日
附件一：
洛陽市普通住宅小區物業服務收費指導價標準
單位：元/月·平方米(建筑面積)
一級 |
二級 |
三級 |
四級 |
|||||
多層 |
高層 |
多層 |
高層 |
多層 |
高層 |
多層 |
高層 |
|
綜合服務費 |
0.20 |
0.26 |
0.15 |
0.19 |
0.11 |
0.14 |
0.07 |
0.09 |
公共秩序維護費 |
0.13 |
0.12 |
0.12 |
0.10 |
0.10 |
0.08 |
0.08 |
0.06 |
共用設施維護費 |
0.12 |
0.78 |
0.10 |
0.66 |
0.09 |
0.57 |
0.08 |
0.48 |
公共區域保潔費 |
0.07 |
0.07 |
0.06 |
0.06 |
0.04 |
0.04 |
0.02 |
0.02 |
公共區域綠化費 |
0.04 |
0.12 |
0.03 |
0.09 |
0.02 |
0.07 |
0.01 |
0.05 |
合計 |
0.56 |
1.35 |
0.46 |
1.10 |
0.36 |
0.90 |
0.26 |
0.70 |
注：1、多層帶電梯，物業費等標準按同級別高層標準收取。2、小區建筑面積多層在3萬平方米(含3萬平方米)以下、高層在5萬平方米(含5萬平方米)以下的，物業費標準可在對應指導價標準基礎上上浮10%;小區建筑面積多層在10萬平方米(含10萬平方米)以上的、高層在20萬平方米(含20萬平方米)以上的，物業費標準可在對應指導價標準基礎上下浮10%。
附件二：
洛陽市物業管理車輛停放服務收費標準
| 項目 | 車輛類型 | 內 容 | 收費標準（元/輛·月） | 備 注 | |
| 共用車位 | 專用車位 | ||||
機動車、非機 動車車輛停 放服務收費 |
機動車 |
地上停車場 | 100-150 | 30-50 | 提供封閉停車場地，24小時看管，管理制度嚴密規范。 |
| 地下停車場 | 150-200 | ||||
| 摩托車 | 15 | ||||
| 非機動車 | 電動車 | 10 | |||
| 自行車 | 6 | ||||
| 外來機動車 臨時停放 |
各種外來車輛進入小區超過90分鐘收費 | 2元/輛·次 | 90分鐘以內不收費，過夜收費加倍。 | ||
注：機械式立體車庫不超過300元/輛.月(業主專用車位不超過100元/輛.月)
附件三：
洛陽市莆田普通住宅小區物業服務等級標準
一、綜合管理
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 一級 | 機構設置 | （1）具有三級以上（含三級）物業管理資質。 （2）小區設有管理處（服務中心），配備與企業資質相符的辦公設施及辦公用品。 （3）小區經理具有相當于大專以上學歷，有5年以上的物業管理工作或有2年以上小區經理任職經歷。 （4）小區經理、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理資格證書或者崗位證書。 |
| 日常管理 與 服 務 |
（1）制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施。 （2）每季度向委托方報告一次計劃實施情況。 |
|
| 服務時間 | 周一至周日接待并提供物管服務。 | |
| 服務規范 | 服務規范應符合《市物業服務等級標準》同級標準。 | |
| 管理制度 及公示 |
（1）建立健全各項制度 （2）服務場所公示辦事制度、服務標準、收費依據、收費標準、急修服務內容、投訴渠道。 （3）服務窗口布置應人性化。 |
|
| 報修投訴受理 | （1）24小時受理業主或使用人報修。接到報修半小時內到達現場，小修1日內修復，有完整的報修、維修和回訪記錄。 （2）對業主或使用人的投訴24小時內回復。 |
|
| 服務費收支 | 物業管理服務費收支實行酬金制的每半年向業主公布一次，公共水電費分攤每季度向業主公布一次。 | |
| 滿意度調查 | 每年二次對業主或使用人進行滿意情況普測，平時采取多種形式與業主或使用人溝通，溝通面不低于住戶的70％。 | |
| 特約便民服務 | 能提供三種以上特約（有償）服務和二種以上便民（無償）服務。 | |
| 小區業主活動 | 每年組織二次小區業主活動。 | |
| 檔案管理 | 建立檔案管理制度，建立健全小區物業管理檔案〔包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人房屋裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等〕。 | |
| 財務管理 | 建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。 | |
| 裝修事項 | 告知業主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監督和管理，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。 | |
| 接管項目 | 承接項目時，對小區共用部位、共用設施設備進行查驗。 | |
| 辦公自動化 | 運用計算機進行管理（含業主檔案、收費管理、設備管理等）。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 二級 | 機構設置 | （1）具有三級以上（含三級）物業管理資質。 （2）小區設有管理處（服務中心），配備與企業資質相符的辦公設施及辦公用品。 （3）小區經理具有相當于大專以上學歷，有3年以上的物業管理工作或有1年以上小區經理任職經歷。 （4）小區經理、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理資格證書或者崗位證書。 |
| 日常管理 與服務 |
（1）制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施。 （2）每半年向委托方報告一次計劃實施情況。 |
|
| 服務時間 | 周一至周日接待并提供物管服務。 | |
| 服務規范 | 服務規范應符合《市物業服務等級標準》同級標準。 | |
| 管理制度 及公示 |
（1）建立健全各項制度 （2）服務場所公示辦事制度、服務標準、收費依據、收費標準、投訴渠道。 |
|
| 報修投訴受理 | （1）24小時受理業主或使用人報修。接到報修半小時內到達現場，小修一日內修復，有完整的報修、維修和回訪記錄。 （2）對業主或使用人的投訴24小時內回復。 |
|
| 服務費收支 | 物業管理服務費收支實行酬金制的每半年向業主公布一次，公共水電費分攤每季度向業主公布一次。 | |
| 滿意度調查 | 每年一次對業主或使用人進行滿意情況普測，平時采取多種形式與業主或使用人溝通，溝通面不低于住戶的60％。 | |
| 特約便民服務 | 能提供二種以上特約（有償）服務和一種以上便民（無償）服務。 | |
| 小區業主活動 | 每年組織一次小區業主活動。 | |
| 檔案管理 | 建立檔案管理制度，建立健全小區物業管理檔案〔包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人房屋裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等〕。 | |
| 財務管理 | 建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。 | |
| 裝修事項 | 告知業主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監督和管理，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。 | |
| 接管項目 | 承接項目時，對小區共用部位、共用設施設備進行查驗。 | |
| 辦公自動化 | 運用計算機進行管理（含業主檔案、收費管理、設備管理等）。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 三級 | 機構設置 | （1）具有物業管理資質。 （2）小區設有管理處（服務中心），配備與企業資質相符的辦公設施及辦公用品。 （3）小區經理具有相當于高中以上學歷，有2年以上的物業管理工作或有1年以上小區經理任職經歷。 （4）小區經理、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理資格證書或者崗位證書。 |
| 日常管理與服務 | （1）制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施。 （2）每半年向委托方報告一次計劃實施情況。 |
|
| 服務時間 | 周一至周日接待并提供物管服務。 | |
| 服務規范 | 服務規范應符合《市物業服務等級標準》同級標準。 | |
| 管理制度及公示 | （1）建立健全各項制度 （2）服務場所公示辦事制度、服務標準、收費依據、收費標準。 |
|
| 報修投訴 受理 |
（1）24小時受理業主或使用人報修。接到報修半小時內到達現場，小修一日內修復，有完整的報修、維修和回訪記錄 （2）對業主或使用人的投訴24小時回復。。 |
|
| 服務費收支 | 物業管理服務費收支實行酬金制的每半年向業主公布一次，公共水電費分攤每半年向業主公布一次。 | |
| 滿意度調查 | 每年一次對業主或使用人進行滿意情況普測，平時采取多種形式與業主或使用人溝通，溝通面不低于住戶的50％。 | |
| 特約便民服務 | 能提供二種以上特約（有償）服務和二種以上便民（無償）服務。 | |
| 檔案管理 | 建立檔案管理制度，建立健全小區物業管理檔案〔包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人房屋裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等〕。 | |
| 財務管理 | 建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。 | |
| 裝修事項 | 告知業主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監督和管理，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。 | |
| 接管項目 | 承接項目時，對小區共用部位、共用設施設備進行查驗。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 四級 | 機構設置 | （1）具有物業管理資質。 （2）有接待地點，配備與之相符的辦公設施。 （3）管理人員、專業操作人員持證上崗。 |
| 日常管理 與 服 務 |
（1）制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施。 （2）每年向委托方報告一次計劃實施情況。 |
|
| 服務時間 | 周一至周日接待并提供物管服務。 | |
| 服務規范 | 服務規范應符合《市物業服務等級標準》同級標準。 | |
| 管理制度 及公示 |
（1）建立健全各項制度 （2）服務場所公示辦事制度、服務標準、收費依據、收費標準。 |
|
| 報修投訴受理 | （1）24小時受理業主或使用人報修。接到報修1小時內到達現場，小修一日內修復，有完整的報修、維修和回訪記錄。 （2）對業主或使用人的投訴24小時回復。 |
|
| 服務費收支 | 物業管理服務費收支實行酬金制的每半年向業主公布一次，公共水電費分攤每季度向業主公布一次。 | |
| 滿意度調查 | 每年一次對業主或使用人進行滿意情況普測，平時采取多種形式與業主或使用人溝通，溝通面不低于住戶的50％。 | |
| 檔案 管理 |
建立檔案管理制度，建立健全小區物業管理檔案〔包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人房屋裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等〕。 | |
| 財務管理 | 建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。 | |
| 裝修事項 | 告知業主或使用人裝修須知，加強裝修過程中的監督和管理，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。 | |
| 接管項目 | 承接項目時，對小區共用部位、共用設施設備進行查驗。 |
二、公共區域秩序維護
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 一級 | 人員配備 | 公共秩序維護員中45周歲以下的人員占總數的50％以上，身體健康，工作認真負責。 |
| 技能訓練 | 公共秩序維護員接受過安全技能培訓的比例為80％。訓練有素，掌握基本的安全護衛技能 | |
| 技能水平 | 有較強的安全防范能力，能很好地維護公共秩序工作，正確使用各類消防、物防、技防器材和設備。 | |
| 服裝儀容 | 上崗時佩戴統一標志，穿戴統一服裝，儀容儀表規范整齊，上崗時精神飽滿，姿態良好。 | |
| 器械配備 | 配備對講裝置或必要的安全護衛器械。 | |
| 出入口值守 | 主、次出入口24小時有人值守，主出入口雙人值勤，6：00－20：00立崗，有詳細的交接班記錄及外來車輛的登記記錄。 | |
| 進出人員管理 | （1）阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。 （2）外來探親訪友人員進入小區，熱情接待，積極聯系住戶。 （3）對大件物品搬出進行登記。 |
|
| 車輛疏導 | 對進出小區的車輛進行管理、疏導，保持出入口環境整潔、有序、暢通。 | |
| 巡邏要求 | （1）公共秩序維護員手持巡更采集器，按設定的路線每天不少于八次。 （2）重點部位（小區道路、單元出入口、地下停車場等）應設巡更點，有巡更記錄。 （3）接受業主（使用人）求助，回答住戶的詢問。 |
|
| 應急處理 | 接到火警、警情及異常情況后8分鐘內報告相關部門，人員及時到達現場且協助保護現場。 | |
| 技防設施 | （1）小區的監控中心24小時有人值守，對所有監控點實施監控無遺漏。 （2）技術防范設施（如安防監控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等）能有效使用，對所反應的信息實施管理。 |
|
| 露天車位 | （1）有人員24小時巡視。（2）按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。 | |
| 收費車庫（棚） | 應有專職人員24小時服務，車輛停放有序，對車庫內配置的設施設備進行管理和維護，按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，照明、消防器械配置齊全，通風良好，無易燃、易爆、危險物品及雜物存放。 |
|
服務級別 |
服務項目 | 服務標準 |
|---|---|---|
| 二級 | 人員配備 | 公共秩序維護員中45周歲以下的人員占總數的40％以上，身體健康，工作認真負責。 |
| 技能訓練 | 公共秩序維護員接受過安全技能培訓的比例為70％以上。 | |
| 技能水平 | 有較強的安全防范能力，能很好地維護公共秩序工作，正確使用各類消防、物防、技防器材和設備。 | |
| 服裝儀容 | 上崗時佩戴統一標志，穿戴統一服裝，儀容儀表規范整齊，上崗時精神飽滿，姿態良好。 | |
| 器械配備 | 配備對講裝置或必要的安全護衛器械。 | |
| 出入口值守 | 主出入口24小時有人值守，次出入口每日6：00－22：00有1人值守，有交接班記錄，對外來車輛有登記。 | |
| 進出人員 管理 |
（1）阻止小商小販、外來人員隨意進入小區。 （2）對外來人員、送貨人員進行登記，阻止未經許可的外來人員進入小區，對大件物品搬出有記錄。 |
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| 車輛疏導 | 對進出小區車輛進行管理、疏導，保持出入口道路暢通。 | |
| 巡邏要求 | （1）每天按設定路線不少于六次。 （2）重點部位加強巡邏，有巡邏記錄。 （3）接受業主（使用人）求助，回答住戶的詢問。 |
|
| 技防設施 | 小區的監控中心24小時有人值守，技術防范設施（如安防監控、樓宇對講、周界報警等）能有效使用，對所反應的信息實施管理。 | |
| 露天車位 | （1）有人員24小時巡視。 （2）按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。 |
|
| 收費車庫（棚） 技防設施 |
應有專職人員24小時服務，車輛停放有序，車庫內地面、墻面有簡易的車輛行駛指示牌和地標，備有必需的消防器材，有照明，通風良好，無易燃、易爆、危險物品及雜物存放 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 三級 | 人員配備 | 配備公共秩序維護人員，身體健康，工作認真負責。 |
| 技能訓練 | 公共秩序維護人員接受過安全技能培訓的比例為50％以上。 | |
| 技能水平 | 有較強的安全防范能力，能很好地維護公共秩序工作，正確使用各類消防、物防、技防器材和設備。 | |
| 服裝儀容 | 上崗時佩戴統一標志，穿戴統一服裝，儀容儀表規范整齊，上崗時精神飽滿，姿態良好。 | |
| 出入口值守 | 主出入口24小時有人值守，次出入口定時開放，門衛有交接班記錄。 | |
| 進出人員 管理 |
阻止小商小販隨意進入小區。 | |
| 車輛疏導 | 對小區進出車輛進行管理和疏導，保持出入口暢通。 | |
| 巡邏要求 | 每天按設定路線不少于四次，有巡視記錄。 | |
| 應急處理 | 接到火警、警情及異常情況后8分鐘內報告相關部門，人員及時到達現場且協助保護現場。 | |
| 技防設施 | 對可監控的設施實施監控。 | |
| 露天車位 | 設置簡易的交通標志，車輛有序停放。 | |
| 收費車庫（棚） | 有專人服務，車輛停放有序，備有必要的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無易燃、易爆、危險物品及雜物存放。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 四級 | 人員配備 | 配備公共秩序維護人員，身體健康，工作負責。 |
| 技能水平 | 有較強的安全防范能力，能很好地維護公共秩序工作，正確使用各類消防、物防、技防器材和設備。 | |
| 服裝儀容 | 上崗時佩戴統一標志，穿戴統一服裝，儀容儀表規范整齊，上崗時精神飽滿，姿態良好。 | |
| 出入口值守 | 主出入口24小時有人值守，次出入口定時開放，門衛有交接班記錄。 | |
| 進出人員管理 | 阻止小商小販隨意進入小區。 | |
| 車輛疏導 | 對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。 | |
| 巡邏要求 | 每天不少于兩次在小區內巡邏，協助維護正常生活秩序。 | |
| 應急處理 | 接到火警、警情及異常情況后8分鐘內報告相關部門，人員及時到達現場，且協助保護現場。 | |
| 露天車位 | 設置簡易的交通標志，車輛停放有序。 | |
| 收費車庫（棚） | 有專人服務，車輛停放有序，備有必要的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無易燃、易爆、危險物品及雜物存放。 |
三、共用部位共用設施日常維護
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 一級 | 公共照明系統 | （1）樓道燈、道路燈完好率不低于95％。 （2）景觀燈、節日燈完好率不低于95％。 |
| 排水系統 | （1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每月檢修保養一次。 （2）污水處理系統每季度全面巡檢維保一次。 （3）化糞池每半年清掏一次。 （4）污水井、雨水井、雨水管道、排水溝及時清掏。 |
|
供水系統 （含供暖） |
（1）供水系統設施每月檢查一次。 （2）供水設備無銹蝕。 （3）水泵、熱交換器每年維修保養一次，飲用水池（箱）半年清洗、消毒、水質化驗一次，檢測報告存檔備查。 （4）水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，冬季對外露管網做防凍處理。 （5）減壓調壓裝置每月巡查一次并做記錄。 （6）設備運行設專人值班并建立值班記錄，每小時記錄一次。 |
|
| 消防系統 | （1）消防泵、消火栓每月巡查一次，每季保養一次。 （2）滅火器每年至少檢查二次，按質保期限及時更換。 （3）消防水帶每月檢查一次，消防管網壓力每月檢查一次，高層樓宇24小時管網保壓。 （4）每年對消防知識宣傳教育不少于一次，每年一次消防應急預演。 （5）巡查、檢查、保養記錄齊全，存檔備查。 |
|
| 智能化系統 | （1）弱電系統配置完善（至少能有錄像監控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡其中的五項及五項以上系統） （2）系統每月檢查一次，發現問題及時維修。 |
|
| 房屋結構 | 每年一次對房屋結構、涉及安全的部位進行檢查，并有記錄。 | |
| 門窗 | 每月巡視一次樓內公共部位門窗，有記錄。 | |
| 屋頂 | 每年檢查二次，做好記錄。 | |
| 道路、路面、 側石、窨井蓋 |
每周巡檢一次，做好記錄?！?/td> | |
| 屋面泄水溝、 樓外排水管道、 化糞池及地面排 水溝、圍墻 |
每月巡查檢一次，做好記錄?！?br /> |
|
| 樓梯間、公用 走廊的室內墻地面 |
每月巡檢一次，做好記錄，無粉刷層剝落、不起殼。 |
|
| 涼亭、雕塑、 景觀小品及休閑椅、 室外健身設施 |
每月巡檢一次，做好記錄，發現損壞及時修復。 |
|
| 安全標志 | 每半月巡檢一次，做好記錄。 | |
| 電梯 | （1）遇電梯發生一般故障的，專業維修人員2小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員5分鐘之內到場應急處理，專業人員45分鐘之內到場進行救助。 （2）每天應進行檢查，檢查記錄存檔。 （3）保證電梯24小時完好，轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。 （4）客梯無安全關閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重裝置的應設專人駕駛電梯，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保證安全運行。 （5）設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發生故障時應確保三方通話。 （6）委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。 （7）確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。 （8）定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發現問題及時處理，并做好記錄。 （9）電梯維護保養提前一天通知業主或使用人，并盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。 （10）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 二級 | 公共照明系統 | （1）樓道燈、道路燈完好率不低于90％。 （2）景觀燈、節日燈完好率不低于90％。 |
| 排水系統 | （1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每月檢修保養一次。 （2）污水處理系統每半年全面巡檢維保一次。 （3）化糞池每年清掏一次。 （4）污水井、雨水井、雨水管道、排水溝及時清掏。 |
|
供水系統 （含供暖） |
（1）供水設施每月檢查一次。 （2）供水設施無銹蝕。 （3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每年保養一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質化驗一次，水質符合國家標準。 （4）水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，每年冬季對外露水管包扎、防凍。有水泵房的，實施封閉管理。 （5）減壓調壓裝置每月巡查一次并做記錄。 |
|
| 消防系統 | （1）消防泵、消火栓每月巡查一次，每半年保養一次。 （2）滅火器每年至少檢查一次，按質保期限及時更換。 （3）消防水帶每月檢查一次，消防管網壓力每月檢查一次。 （4）每半年進行一次消防知識宣傳，每年一次消防應急預演。 （5）巡查、維修、保養有記錄。 |
|
| 智能化系統 | （1）弱電系統配置完善（至少能有錄像監控、樓宇對講、周界報警、巡更系統、電子顯示屏、住戶報警、門鎖智能卡其中的三項及三項以上系統） （2）系統每月檢查一次，發現問題及時維修。 |
|
| 房屋結構 | 每年一次對房屋結構、涉及安全的部位進行檢查，并有記錄。 | |
| 門窗 | 每月巡視一次樓內公共部位門窗，有記錄。 | |
| 屋頂 | 每年檢查一次，做好記錄。 | |
| 道路、路面、 側石、窨井蓋 |
每周巡檢一次，做好記錄?！?/td> | |
| 屋面泄水溝、 樓外排水管道、 化糞池及地面排 水溝、圍墻 |
兩月巡查檢一次，做好記錄?！?br /> |
|
| 樓梯間、公用 走廊的室內墻地面 |
每月巡檢一次，做好記錄。 |
|
| 涼亭、雕塑、 景觀小品及休閑椅、 室外健身設施 |
每月巡檢一次，做好記錄。 |
|
| 安全標志 | 每月巡檢一次，做好記錄。 | |
| 電梯 | （1）遇電梯發生一般故障的，專業維修人員2小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員5分鐘之內到場應急處理，專業人員45分鐘之內到場進行救助。 （2）每天應進行檢查，檢查記錄存檔。 （3）保證電梯24小時完好，轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。 （4）客梯無安全關閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重裝置的應設專人駕駛電梯，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保證安全運行。 （5）設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發生故障時應確保三方通話。 （6）委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志，物業公司應有專人對電梯保養進行監督，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。 （7）確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。 （8）定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發現問題及時處理，并做好記錄。 （9）電梯維護保養提前一天通知業主或使用人，并盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。 （10）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 三級 | 公共照明系統 | （1）樓道燈、道路燈完好率不低于80％。 （2）景觀燈、節日燈完好率不低于80％。 |
| 排水系統 | （1）每個月巡查一次污水泵等排污設備，并對其進行檢修保養一次。 （2）排污系統每年至少巡檢一次，雨水季節每月進行1次巡查清理。 （3）化糞池每年清掏一次。 （4）污水井、雨水管（井）、排污溝視情定期清理。 |
|
供水系統 （含供暖） |
（1）供水設施每季度檢查一次。 （2）供水設施無銹蝕。 （3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每年保養一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質化驗一次，水質符合國家標準。 （4）水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，做好冬季防凍處理。 （5）減壓調壓裝置每月巡查一次并做記錄。 |
|
| 消防系統 | （1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每年保養一次。 （2）滅火器每年檢查一次，按質保期限及時更換。 （3）消防水帶每兩個月檢查一次，消防管網壓力每半年檢查一次。 （4）每年對消防知識進行一次宣傳并有記錄存檔。 |
|
| 房屋結構 | 每年一次對房屋結構、涉及安全的部位進行檢查，并有記錄。 | |
| 門窗 | 每月巡視一次樓內公共部位門窗，有記錄。 | |
| 屋頂 | 每年檢查一次，做好記錄。 | |
| 道路、路面、 側石、窨井蓋 |
每周巡檢一次，做好記錄?！?/td> | |
| 屋面泄水溝、 樓外排水管道、 化糞池及地面排 水溝、圍墻 |
兩月巡查檢一次，做好記錄?！?br /> |
|
| 樓梯間、公用 走廊的室內墻地面 |
每季度巡檢一次，做好記錄。 |
|
| 涼亭、雕塑、 景觀小品及休閑椅、 室外健身設施 |
每月巡檢一次。 |
|
| 安全標志 | 兩個月巡檢一次。 | |
| 電梯 | （1）遇電梯發生一般故障的，專業維修人員2小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員5分鐘之內到場應急處理，專業人員45分鐘之內到場進行救助。 （2）每天應進行檢查，檢查記錄存檔。 （3）保證電梯24小時完好，轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。 （4）客梯無安全關閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重裝置的應設專人駕駛電梯，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保證安全運行。 （5）設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發生故障時應確保三方通話。 （6）委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志，物業公司應有專人對電梯保養 進行監督，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。 （7）確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經?！⊙膊闃菍?，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。（8）定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發現問題及時處理，并做好記錄。 （9）電梯維護保養提前一天通知業主或使用人，并盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。 （10）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 四級 | 公共照明系統 | 樓道燈、道路燈完好率不低于80％。 |
| 排水系統 | 化糞池、污水溝（井）定期清掏。 | |
供水系統 （含供暖） |
（1）供水設施每半年檢查一次。 （2）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每年保養一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質化驗一次，水質符合國家標準。 （3）水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網，做好冬季防凍處理。 |
|
| 消防系統 | （1）消火栓每年檢查一次，每年保養一次。 （2）滅火器每年檢查一次，按質保期定期更換。 （3）消防水帶每年檢查一次，消防管網壓力每年檢查一次。 （4）有檢查記錄。 |
|
| 房屋結構 | 每年一次對房屋結構、涉及安全的部位進行檢查，并有記錄。 | |
| 門窗 | 每月巡視一次樓內公共部位門窗，有記錄。 | |
| 屋頂 | 每年檢查一次，做好記錄。 | |
| 道路、路面、 側石、窨井蓋 |
兩周巡檢一次，做好記錄?！?/td> | |
| 屋面泄水溝、 樓外排水管道、 化糞池及地面排 水溝、圍墻 |
兩月巡查檢一次，做好記錄?！?br /> |
|
| 樓梯間、公用 走廊的室內墻地面 |
每季巡檢一次，做好記錄。 |
|
| 涼亭、雕塑、 景觀小品及休閑椅、 室外健身設施 |
每季巡檢一次。 |
|
| 安全標志 | 兩個月巡檢一次。 | |
| 電梯 | （1）遇電梯發生一般故障的，專業維修人員2小時內到達現場修理，發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理人員5分鐘之內到場應急處理，專業人員45分鐘之內到場進行救助。 （2）每天應進行檢查，檢查記錄存檔。 （3）保證電梯24小時完好，轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。 （4）客梯無安全關閉裝置或無緊急呼救裝置的，貨梯無自動稱重裝置的應設專人駕駛電梯，駕駛員應堅守崗位不脫崗，保證安全運行。 （5）設置緊急呼救裝置的，應保證24小時完好，發生故障時應確保三方通話。 （6）委托專業維修保養單位進行定期保養，每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志，物業公司應有專人對電梯保養 進行監督，對電梯運行進行管理并對情況進行記錄。 （7）確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經?！⊙膊闃菍?，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。（8）定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查，發現問題及時處理，并做好記錄。 （9）電梯維護保養提前一天通知業主或使用人，并盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。 （10）建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。 |
四、公共區域保潔服務
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 一級 | 垃圾收集 | （1）按單元配置垃圾收集點，每天早晚定時各清理一次。 （2）裝修垃圾定點堆放，每周清理一次，在裝修高峰期每三天清理一次。 |
| 通道、樓梯臺階 及扶手、欄桿、窗臺、開關 |
（1）每天清掃一次，并拖洗保潔一次。 （2）樓梯間墻面每月除塵一次。 （3）大堂、門廳的大理石、花崗石地面每月保養一次，地面干凈無雜物。 （4）扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦洗三次。 （5）樓梯間無灰塵、無亂貼亂畫、無擅自占用現象。 |
|
| 門窗玻璃、天花 板、公共燈具、 消火栓、指示牌信報箱 |
（1）門窗玻璃每周擦拭一次。 （2）天花板、公共燈具每月除塵一次。 （3）消火栓、指示牌、信報箱每周擦拭二次。 |
|
| 電梯門及轎廂 | （1）每天清掃一次，如有地毯每三天吸塵一次。（2）每月保養一次。 | |
| 道路、地面、 綠地、明溝（樓外部分） |
每天循環不間斷清潔。 | |
| 垃圾箱（桶）、 果皮箱及消殺 處理 |
（1）每天清理二次，外表擦拭一次。 （2）垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無散落、無污跡、無異味。 （3）垃圾箱、窨井、明溝每月消殺一次，夏季（6、7、8月）每月消殺二次。 （4）每季滅鼠一次。 |
|
| 公共燈具、宣傳 欄及休閑、娛樂 健身設施 |
（1）燈具、宣傳欄每月擦抹一次。 （2）休閑、健身設施每周清潔一次。 |
|
| 設施設備用房及 停車場、共用 車庫（棚） |
（1）每半月清掃一次。 （2）設施用房及車庫無異味。 （3）無雜物堆放。 |
|
| 雕塑、亭、廊、 山石等小品及人工湖、噴水池 |
（1）雕塑、亭、廊、山石等小品每月清洗一次。 （2）人工湖、噴水池每周二次清理雜物。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 二級 | 垃圾收集 | （1）按樓棟配置垃圾收集點，每天定時各清理一次。 （2）裝修垃圾定點堆放，每周清理一次。 |
| 通道、樓梯臺階 及扶手、欄桿、窗臺、開關 |
（1）每天清掃一次，每周拖洗保潔一次。 （2）樓梯間墻面每月除塵一次。 （3）大堂、門廳的大理石、花崗石地面每兩個月保養一次。 （4）樓梯間無亂貼亂畫、私自占用現象。 （5）扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦洗一次。 |
|
| 門窗玻璃、天花 板、公共燈具、 消火栓、指示牌信報箱 |
（1）門窗玻璃每月擦拭兩次。 （2）天花板、公共燈具每月除塵一次。 （3）消火栓、指示牌、信報箱每月擦拭三次。 |
|
| 電梯門及轎廂 | （1）兩天清掃一次，如有地毯每周吸塵一次。（2）每月保養一次。 | |
| 道路、地面、 綠地、明溝（樓外部分） |
每天清潔兩次。 | |
| 垃圾箱（桶）、 果皮箱及消殺 處理 |
（1）每天清理一次，外表每兩天擦拭一次。 （2）垃圾無漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面清潔無異味、污跡。 （3）垃圾箱、窨井、明溝兩個月消殺一次，夏季（6、7、8月）每月消殺二次。 （4）每季滅鼠一次。 |
|
| 公共燈具、宣傳 欄及休閑、娛樂 健身設施 |
（1）燈具、宣傳欄兩個月擦抹一次。 （2）休閑、健身設施半月清潔一次。 |
|
| 設施設備用房及 停車場、共用 車庫（棚） |
（1）每月清掃一次。 （2）設施用房及車庫無異味。 （3）無雜物堆放。 |
|
| 雕塑、亭、廊、 山石等小品及人工湖、噴水池 |
（1）雕塑、亭、廊、山石等小品兩個月清洗一次。 （2）人工湖、噴水池每周清理雜物一次。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 三級 | 垃圾收集 | （1）按物業管理配置垃圾收集點。 （2）裝修垃圾定點堆放，及時清理。 |
| 通道、樓梯臺階 及扶手、欄桿、窗臺、開關 |
（1）每周清掃三次。 （2）樓梯間墻面隔月除塵一次。 （3）單元門廳每天清掃一次。 （4）扶手、欄桿、窗臺、開關每月擦洗一次。 |
|
| 門窗玻璃、天花 板、公共燈具、 消火栓、指示牌信報箱 |
（1）門窗玻璃每月擦拭一次。 （2）天花板、公共燈具兩個月除塵一次。 （3）消火栓、指示牌、信報箱每月擦拭一次。 |
|
| 電梯門及轎廂 | （1）兩天清掃一次。（2）兩月保養一次。 | |
| 道路、地面、 綠地、明溝（樓外部分） |
每天清潔一次。 | |
| 垃圾箱（桶）、 果皮箱及消殺 處理 |
（1）每天清理一次，外表每周擦拭一次。 （2）垃圾箱箱周圍無散落、無污水。 （3）垃圾箱、窨井、明溝每季消殺一次，夏季（6、7、8月）每月消殺二次。 （4）每半年滅鼠一次。 |
|
| 公共燈具、宣傳 欄及休閑、娛樂 健身設施 |
（1）燈具、宣傳欄每季擦抹一次。 （2）休閑、健身設施每月清潔一次。 |
|
| 設施設備用房及 停車場、共用 車庫（棚） |
（1）每兩月清掃一次。 （2）無雜物堆放、無異味。 |
|
| 雕塑、亭、廊、 山石等小品及人工湖、噴水池 |
（1）雕塑、亭、廊、山石等小品每半年清洗一次。 （2）人工湖、噴水池每半月清理雜物一次。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 四級 | 垃圾收集 | 業主或使用人送至小區指定垃圾堆放點，及時清理。 |
| 通道、樓梯臺階 及扶手、欄桿、窗臺、開關 |
每周清洗兩次 | |
| 門窗玻璃、天花 板、公共燈具、 消火栓、指示牌信報箱 |
（1）門窗玻璃每兩個月擦拭一次。 （2）天花板、公共燈具三個月除塵一次。 （3）消火栓、指示牌、信報箱每季度擦拭一次。 |
|
| 電梯門及轎廂 | （1）每天清掃一次。（2）兩月保養一次。 | |
| 道路、地面、 綠地、明溝（樓外部分） |
每天保潔一次。 | |
| 垃圾箱（桶）、 果皮箱及消殺 處理 |
（1）每天清理一次，周圍每周擦拭一次。 （2）夏季（6、7、8月）消殺不少于二次。 （4）每年滅鼠一次。 |
|
| 公共燈具、宣傳 欄及休閑、娛樂 健身設施 |
（1）燈具、宣傳欄每季擦抹一次。 （2）休閑、健身設施每月清潔一次。 |
|
| 設施設備用房及 停車場、共用 車庫（棚） |
（1）每季清掃一次。 （2）無雜物堆放、無異味。 |
|
| 雕塑、亭、廊、 山石等小品及人工湖、噴水池 |
（1）雕塑、亭、廊、山石等小品每季清洗一次。 （2）人工湖、噴水池每月清理雜物一次。 |
五、公共區域綠化維護
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 一級 | 草坪、花木 | 成活率95％。 |
| 修剪 | 及時對草坪整治修剪，高度控制在8cm以下。喬木根據需要適時修剪，灌木整形修剪每年四遍以上，籬、球等按生長情況、造型要求適時修剪。 | |
| 清雜草（綠） | 及時除掉雜草，無明顯雜草滋生。 | |
| 灌、排水 | 保持有效供水，無積水。 | |
| 病蟲害防治 | 預防為主，及時采用高效、低毒、低殘留農藥，有針對性進行治理，噴灑農藥4次／年。 | |
| 施肥 | 按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥4次／年。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 二級 | 草坪、花木 | 成活率80％。 |
| 修剪 | 及時對草坪整治修剪，高度控制在8cm以下。喬木根據需要適時修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，籬、球等按生長情況、造型要求適時修剪。 | |
| 清雜草（綠） | 及時除掉雜草，無明顯雜草滋生。 | |
| 灌、排水 | 干旱、高溫季節基本保持有效供水，有低洼等及時整平，基本無積水。 | |
| 病蟲害防治 | 預防為主，及時采用高效、低毒、低殘留農藥，有針對性進行治理，噴灑農藥3次／年。 | |
| 施肥 | 按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥3次／年。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 三級 | 草坪、花木 | 成活率75％。 |
| 修剪 | 及時對草坪整治修剪。喬木、灌木、籬、球等每年實施修剪二次以上。 | |
| 清雜草（綠） | 及時除掉雜草，無成片雜草滋生。 | |
| 灌、排水 | 干旱、高溫季節基本保持有效供水，雨季及時排出積水。 | |
| 病蟲害防治 | 預防為主，及時采用高效、低毒、低殘留農藥，有針對性進行治理，噴灑農藥2次／年。 | |
| 施肥 | 按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥2次／年。 |
| 服務級別 | 服務項目 | 服務標準 |
| 四級 | 草坪、花木 | 成活率70％。 |
| 修剪 | 及時對草坪整治修剪。喬木、灌木、籬、球等每年實施修剪一次以上。 | |
| 清雜草（綠） | 及時除掉雜草，無成片雜草滋生。 | |
| 灌、排水 | 干旱、高溫季節基本保持及時澆灌，雨季及時排出積水。 | |
| 病蟲害防治 | 預防為主，及時采用高效、低毒、低殘留農藥，有針對性進行治理，噴灑農藥1次／年。 | |
| 施肥 | 按植物品種、生長狀況、土壤條件適時適量施肥1次／年。 |
篇2：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)
山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)
山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知
二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號
各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：
為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。
山東省住宅物業服務收費管理辦法
第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。
第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。
第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。
第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。
設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。
第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。
非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。
物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。
第九條 普通住宅物業服務成本包括：
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；
?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；
?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；
?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用；
?。┺k公費用；
?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊；
?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
?。ň牛┙洏I主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。
第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。
前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。
第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。
業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。
物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。
第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。
改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。
第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。
第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。
第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。
停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。
普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。
業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。
己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。
第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。
第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。
第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。
除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。
第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。
物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。
專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。
第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。
第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。
第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。
物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。
物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。
第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。
第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：
?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；
?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的；
?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；
?。ㄋ模娭品詹⑹召M的；
?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；
?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。
第二十七條 價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。
第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。
第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。
第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。
第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?！渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。
篇3：忻州市物業服務等級收費管理辦法(2015試行)
忻州市物業服務等級收費管理辦法(20**試行)
忻州市人民政府辦公廳
關于印發忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）的通知
忻政辦發〔20**〕73號
各縣（市、區）人民政府，市人民政府各委、局、辦：
《忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。
忻州市人民政府辦公廳
20**年6月25日
忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)
第一條 為規范物業服務收費秩序，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業穩定健康發展，根據國務院、山西省《物業管理條例》和國家發改委、住建部《物業服務收費管理辦法》等相關法規以及省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》精神，結合忻州實際制定本辦法。
第二條 本辦法適用于忻州市范圍內具有資質的物業企業服務收費行為。
第三條 物業服務收費管理實行分級負責，忻州城區按照城市建設管理權限劃分，分別由市價格主管部門、房地產主管部門和忻府區價格主管部門、房地產主管部門管理，各縣（市、區）的由當地價格主管部門、房地產主管部門負責。
市、縣兩級價格主管部門牽頭，房地產主管部門等配合，負責物業服務收費等級標準的制定，對物業服務價格進行監管，依法查處物業服務中的違規收費、亂收費行為。
市、縣兩級房地產主管部門牽頭，價格主管部門等配合，負責物業服務行業的管理，指導物業企業自主定價，協調解決物業服務管理中的矛盾和問題，加強對物業企業的監督和管理。
第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務內容、服務質量與服務費用相適應的原則。
第五條 物業服務收費管理，業主委員會或產權單位應根據物業實際情況和業主消費水平，選定相應級別的服務內容標準，確定服務收費價格。
第六條 物業綜合服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等；
?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（不包括電梯運行、供熱供水二次加壓和專項維修資金分攤費用）；
?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；
?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；
?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；
?。┺k公費用；
?。ㄆ撸┪飿I服務機構固定資產折舊；
?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
?。ň牛㊣C卡工本費及經業主大會（業主委員會）同意的其它費用。
第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、電梯等共用設備運行費、車輛停放服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務等費用。
根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅小區前期物業和保障性小區物業綜合服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費，實行政府指導價。
電梯等共用設備運行費據實結算，按住戶面積分攤。
已成立業主委員會的非保障性住宅小區的物業綜合服務費、非住宅物業和別墅服務收費以及車輛停放服務費、物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。
第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準，制定出臺住宅小區物業服務等級控制收費標準（忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準）附后。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業在控制收費標準內選擇等級以物業服務合同的形式約定執行。
第九條 前期物業服務（房屋竣工交付使用、業主大會未成立前）。開發建設單位應在政府指導價范圍內對照有關服務內容標準，擬定服務價格后，進行前期物業服務招投標，選擇物業企業，簽訂物業服務合同，報房地產主管部門備案。
前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件應當明確雙方的權利、義務和物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，經買受人簽字確認后執行。
第十條 業主大會選舉產生業主委員會后，非保障性住房物業服務收費實行市場調節價，物業服務企業可參照《忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。
第十一條 電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費，根據運行情況據實結算、按住戶面積分攤，定期公布，具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執行。
供電實行合表電價計費的小區，使用公共變壓器用電的，應將供電企業折扣的度電3分錢用于小區供電設施的運行維護和彌補損耗等費用，不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費；使用非公共變壓器用電的，供電企業折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的，超出部分據實結算、分攤到戶。
第十二條 符合規劃要求且業主已購買的地下車庫（位）、地面車庫（位）以及未購買的停車庫（位）、經業主大會同意的臨時停車位等管理服務收費實行市場調節價，具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執行。
第十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋的，應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業管理服務企業的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元，業主與物業企業另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取，100平方米（包括100平方米）以內的按400元/戶收取，100平方米以上的按600元/戶收取。
業主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的，不得收取裝修垃圾清運費。
第十四條 物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區內應盡可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業服務成本中，發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金，更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，可以據實收取智能卡工本費。
第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。
第十六條 物業服務管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收上述費用的，必須嚴格執行國家收費標準，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等一切額外費用，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。
供電、供水、供熱主管部門要采取工作措施，盡快解決住宅小區供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題，加快推進戶表改造工作，必須實行向終端用戶收費。
第十七條 物業服務企業在制定調整物業服務收費標準時，應遵守《物業管理條例》有關規定，必須經過業主大會或住戶代表大會討論同意，通過公示無異議后，由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。
第十八條 物業管理企業必須按照規定實行明碼標價。在物業收費管理區域內的醒目位置公示服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等，接受業主或物業使用人的監督，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。
第十九條 業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務相關費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務相關費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。
第二十條 不按照物業服務等級標準執行或不執行合同約定服務收費的物業企業，房地產主管部門會同價格部門責令企業限期改正，并進行行政處罰，逾期不改的按照資質管理規定降低資質等級，記入信用檔案，通報所管小區，直至取消收費行為。
第二十一條 獎懲辦法。物業服務管理項目榮獲市級以上優秀住宅小區稱號的，可與企業資質等級掛鉤，在動態考核時可作為加分項目，記入企業信用檔案；物業企業有過失或責任事故的，依法給與行政處罰直至吊銷企業資質證書并記入信用檔案。
第二十二條 市、縣兩級價格主管部門和房地產主管部門要加強對物業服務企業的協同監管和信息共享。指導企業自主定價，協調解決物業企業與業主之間存在的收費矛盾和問題；依法查處違反規定要求的違規收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為；指導物業企業加強隊伍、制度建設，增強服務意識，提升服務質量。
第二十三條 本辦法由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋，自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物價局出臺的《忻州市物業服務等級收費管理辦法》（忻房字〔20**〕51號），忻州市物價局、忻州市房地產管理局《關于進一步規范住宅小區供熱二次加壓等收費的通知》（忻價發〔20**〕193號），忻州市發展和改革委員會、忻州市房地產管理局《關于規范忻州城區住宅小區道閘系統安裝收費標準的通知》（忻房字〔20**〕19號）文同時廢止。
附件：忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準
附件：
忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準
一級標準（1.05元/月.㎡）
一、基本要求（0.08元/月.㎡）
1、物業管理單位建立了現代化企業管理制度。有規范的崗位職責制度；
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；
3、建立有完善的住戶檔案；
4、有符合國家規定的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度，并裝訂成冊；
5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；
6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；
7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；
8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；
9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；
10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準和物業服務資金的收支情況，據實結算的費用每月公布一次；
11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；
12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達95%以上。
二、公共設施設備運行維修保養（0.30元/月.㎡）
住宅區域范圍內公共設施設備完善，并有智能化管理的：
1、配備專業人員維修養護；
2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；
3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；
4、對共用設施設備每日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；
5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證24小時載人電梯正常運行；
6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；
7、設備房每日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；
8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；
9、路燈、樓道燈完好率不低于95%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理（0.12元/月.㎡）
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；
2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時修復，屬于大、中修范圍的，在報修期內的，及時編制維修計劃報建設單位，按雙方《前期物業管理合同》進行維修。在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業主大會或者業主委員會，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；
3、高層住宅每日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；
4、每日巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；
5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；
6、每日巡查二次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；
7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；
8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
四、協助維護公共秩序（0.20元/月.㎡）
1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中12小時站崗值勤；
2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。
3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。
4、配有安全監控設施的，24小時監控，專人值守。監控資料保存不少于30日；
5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；
6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；
7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；
8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
五、保潔服務（0.20元/月.㎡）
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，全天保潔；
3、樓道每日清掃一次，樓梯扶手每日清擦一次。公共部位門、窗每月清擦一次；
4、及時清除道路積水、積雪；
5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；
6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；
7、共用雨、污水、井、化糞池每月檢查一次，視檢查情況及時清掏；
8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月兩次消毒和滅蟲除害；
9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面保持清潔；
10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；
11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。
六、綠化養護管理（0.15元/月.㎡）
住宅區域內綠化覆蓋率達到規劃要求的：
1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；
2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于2%；
3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于3%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于3%，土地裸露面積應小于5%；
4、定期組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；
5、大型活動和重大節日隨季節擺花裝扮，美化環境、增加氣氛；
6、設有景觀湖的，應保持三季有水，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次。
二級標準（0.85元/月.㎡）
一、基本要求（0.07元/月.㎡）
1、各崗位有規范的崗位職責，并將制度上墻接受監督；
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；
3、建立有完善的住戶檔案；
4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；
5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；
6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；
7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；
8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；
9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；
10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每季公布一次；
11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；
12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上。
二、公共設施設備運行維修保養（0.25元/月.㎡）
住宅區域范圍內公共設施設備完善，并部分設施設備實行智能化管理的：
1、配備專業人員維修養護；
2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；
3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；
4、對共用設施設備每兩日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；
5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；
6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；
7、設備房每二日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；
8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；
9、路燈、樓道燈完好率不低于90%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理（0.11元/月.㎡）
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；
2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；
3、高層住宅每二日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；
4、每二天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；
5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；
6、每日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；
7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；
8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
四、協助維護公共秩序（0.15元/月.㎡）
1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中9小時站崗值勤；
2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每3小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。
3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。
4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于15日；
5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；
6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；
7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；
8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
五、保潔服務（0.14元/月.㎡）
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，定時保潔；
3、樓道每二日清掃一次，樓梯扶手每二日清擦一次。公共部位門、窗每二月清擦一次；
4、及時清除道路積水、積雪；
5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；
6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；
7、共用雨、污水、井、化糞池每兩月檢查一次，視檢查情況及時清掏；
8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月一次消毒和滅蟲除害；
9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔兩次；
10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；
11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。
六、綠化養護管理（0.13元/月.㎡）
住宅區域內綠化覆蓋率基本達到規劃要求的：
1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；
2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于5%；
3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于5%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于5%，土地裸露面積應小于5%；
4、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形，需要時補栽、補種，保持觀賞效果；
5、適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；
6、大型活動和重大節日裝扮小區，美化環境、增加氣氛。
三級標準（0.65元/月.㎡）
一、基本要求（0.06元/月.㎡）
1、物業管理單位機構設置合理，崗位明確；
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；
3、建立住戶檔案；
4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；
5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；
6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；
7、管理服務人員統一著裝，服務主動、熱情；
8、設有服務接待中心，公示12小時服務電話。急修半小時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；
9、基本能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；
10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每年公布一次；
11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；
12、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達85%以上。
二、公共設施設備運行維修保養（0.20元/月.㎡）
住宅區域范圍內公共設施設備完善：
1、配備專業人員維修養護；
2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；
3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；
4、對共用設施設備每三日組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；
5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；
6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；
7、設備房每三日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；
8、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；
9、路燈、樓道燈完好率不低于85%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理（0.09元/月.㎡）
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；
2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；
3、高層住宅每三日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；
4、每三天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；
5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。依業主手冊進行管理；
6、兩日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；
7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；
8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
四、協助維護公共秩序（0.11元/月.㎡）
1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤；
2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每4小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。
3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。
4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于一周；
5、對進出小區的車輛實施規范管理，保證停放有序；
6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；
7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；
8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
五、保潔服務（0.11元/月.㎡）
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每二日清潔一次，適時保潔；
3、樓道每三日清掃一次，樓梯扶手每三日清擦一次。公共部位門、窗每季清擦一次；
4、及時清除道路積水、積雪；
5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；
6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；
7、共用雨、污水、井、化糞池每季檢查一次，視檢查情況及時清掏；
8、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；
9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每三日清潔一次，電梯轎廂墻壁每三日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔一次；
10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱。
六、綠化養護管理（0.08元/月.㎡）
住宅區域內綠化覆蓋率低于規劃要求50%以下的：
1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護；
2、定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積應小于10%；
3、對花卉、草坪、綠籬、樹木應適時補植更新，存活率應達到90%，土地裸露面積應小于10%；
4、預防花草、樹木病蟲害。
四級標準（0.45元/月.㎡）
一、基本要求（0.05元/月.㎡）
1、物業管理單位有明確的崗位職責制度；
2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；
3、建立住戶檔案；
4、有完善的物業管理方案和相應的管理制度；
5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；
6、管理人員持證上崗；
7、設有服務電話，及時與住戶溝通；
8、根據業主需求提供物業服務合同之外的部分特約服務和代辦服務；
9、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準；
10、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達80%以上。
二、公共設施設備運行維修保養（0.12元/月.㎡）
住宅區域范圍內公共設施設備完善：
1、建立共用設施設備檔案，并有記錄；
2、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；設施設備運行正常；
3、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；
4、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；
5、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；
6、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；
7、路燈、樓道燈完好率不低于80%；景觀照明、監控設施等運行良好，經常有人維護修理；
8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理（0.07元/月.㎡）
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；
2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；
3、每周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求進行管理；
5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；
6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；
7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。
四、協助維護公共秩序（0.07元/月.㎡）
1、住宅區域主出入口24小時設門衛；
2、設護樓護院人員進行巡查；
3、對進出小區的車輛進行管理；
4、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；
5、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
五、保潔服務（0.08元/月.㎡）
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每兩日清潔一次，注意保潔；
3、樓道每周清掃一次，樓梯扶手每半月清擦一次。公共部位門、窗半年清擦一次；
4、及時清除道路積水、積雪；
5、對住宅區域內的園林景觀、健身器材保持清潔及觀賞效果；
6、共用雨、污水、井、化糞池每半年檢查一次，視檢查情況及時清掏；
7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；
六、綠化養護管理（0.06元/月.㎡）
1、對花卉、綠籬、樹木實施綠化養護管理，定期進行修剪；
2、預防花草、樹木病蟲害。
五級標準（0.35元/月.㎡）
一、基本要求（0.04元/月.㎡）
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；
2、建立住戶檔案；
3、房屋共用部位、公共設施設備應有相應的管理制度；
4、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗并將移交給的各種資料保存完好；
5、管理人員持證上崗；
6、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見。
二、公共設施設備運行維修保養（0.11元/月.㎡）
住宅區域范圍內公共設施設備基本完善的：
1、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患根據需要組織維修；
2、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；
3、設備房保持整潔；
4、路燈、樓道燈完好率不低于75%；監控設施等運行良好，經常有人維護修理；
5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。
三、共用部位維護及管理（0.06元/月.㎡）
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；
2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的根據需要組織維修；
3、每兩周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）進行管理；
5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；
6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；
7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。
四、協助維護公共秩序（0.06元/月.㎡）
1、住宅區域主出入口24小時設門衛；
2、發生安全事故時，有采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協助做好救助工作；
3、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；
4、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。小區內道路暢通。
五、保潔服務（0.06元/月.㎡）
1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；
2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每三日清潔一次，注意保潔；
3、及時清除道路積水，雪天及時清理人行通道；
4、共用雨、污水、井、化糞池每年檢查一次，視檢查情況及時清掏；
7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；
六、綠化養護管理（0.02元/月.㎡）
對小區的花、樹木實施綠化養護管理。