某技術用房工程難點的監理措施

　　根據本工程情況，我們認為工程的難點有：鉆孔灌注樁、深基坑支護、地下結構、地下室防滲、框架-剪力墻、建筑節能、消防自動報警及自動滅火、施工測量等。

　　一、鉆孔灌注樁

　　本工程選用鉆孔灌注樁，樁徑?700，樁長66m，鋼筋籠45m(162根)，鋼筋籠66m（10根）。進入⑦粘質粉土，單樁承載力特征值2100KN；樁徑?600、樁長58m，鋼筋籠58m，總樁數156根，進入⑤粘質粉土，單樁承載力特征值1400KN。摩擦樁。

　?。ㄒ唬?、鉆孔灌注樁質量控制措施

　　1、鉆孔灌注樁施工中進行旁站監理并如實記錄各工序施工質量，發現問題及時協商處理。

　　2、開鉆前做好對樁位的復核，鉆頭就位準確，鉆臺水平符合要求。

　　3、樁鉆進過程中應控制在不同土層的鉆進速度，測試泥漿比重符合要求。

　　4、樁終孔后通過量測鉆桿余桿長度控制樁底標高，測錘測試沉渣及復核樁深。

　　5、對已焊置的鋼筋籠使用前進行驗收，焊接質量、鋼筋籠規格、保護塊設置符合設計要求。

　　6、下鋼筋籠要求保證垂直度避免觸壁，鋼筋籠間電焊連接質量要檢查驗收，鋼筋籠面標高應符合設計要求固定措施牢固，并有防浮措施。

　　7、下放導管長度進行復核記錄。

　　8、二次清孔后用測錘檢測沉渣及復核樁深，同時檢查護壁泥漿比重符合施工要求，滿足要求同意進入下道工序施工。

　　9、砼澆筑過程中做好對砼坍落度及計量的抽測，并做好記錄。

　　10、做好對砼澆入量記錄，通過計算控制導管的拆除長度，保證導管底部埋入砼下的不小于1m。

　?。ǘ?、樁基施工常見問題防治措：

　　1、沉淀土厚度超過允許值防治措施：注意清孔泥漿各項指標，保證清孔效果，縮短清孔后至澆筑前的各工序操作時間，最后一次測樁底沉淀時間不得早于澆筑時間15分鐘，發現沉淀層超限應再次提起鋼筋籠，重下鉆頭清孔，嚴禁用抽漿法清孔。

　　2、樁基砼強度不夠防治措施：嚴把材料關（三材應有生產許可證、鑒定書、質保書）地材采取料場考察取樣方法；確定配合比，現場嚴格稱量。

　　3、斷樁防治措施：澆注砼前的準備工作必須認真到位，確保砼連續施工；采用兩套澆筑設備，防止機械故障中斷澆筑；應避免在不良天氣（暴雨）或深夜澆筑樁基水下砼，如澆筑時發生暴雨，應采取遮蓋措施和技術措施；配合吸泥機、空壓機做好處理導管堵塞或斷樁的準備。

　　二、基坑支護

　?。ㄒ唬┵|量控制要點

　　1、深基坑工程施工圖設計文件未經施工圖審查機構審查合格的不得使用；審查合格后不得隨意更改，確需更改的應經原審查機構審查同意；

　　2、深基坑工程施工前，施工總承包單位應對深基坑工程在當地建設行政主管部門或安監機構作專項施工備案，備案后方可施工；

　　3、嚴禁無證施工和層層轉包行為。

　　認真做好施工前幾項監理工作：

　　1、審查基坑工程分包單位相應資質，了解并掌握場地周圍地下管線布局；

　　2、參與深基坑工程專項施工方案會審，專家論證意見書簽字后，督促施工總承包單位批準會審后的深基坑工程專項施工方案，并經我方認可后上報備案；

　　3、檢查和落實深基坑監測單位的監測方案實施，確定測點數和位置以及監測動態報告內容建立監測和信息反饋機制。

　?。ǘ┦┕み^程中質量安全監理措施：

　　1檢查并落實應急預案

　　檢查并落實施工總承包單位深基坑事故應急預案，重點是檢查搶險人員、搶險物資、搶險設備的落實，確保出現突發情況時能及時得到救援。

　　2監控土方開挖各項工作

　　1）本基坑土方量大，工期長，要求在土方開挖前施工單位編制詳細土方開挖施工組織方案，制定嚴格的現場監督制度，要求在坑邊沿6M范圍內不超載。

　　2）土方開挖施工順序應遵循分層、分區域開挖的原則。

　　3）挖土施工單位應與支護結構施工單位密切配合，協同施工，在開挖中嚴格控制機械挖土深度不大于1.5M。

　　3預防暴雨迅猛的雨水泛濫成災對深基坑造成災害；及因受土體位移或受外力影響而發生破裂的地下管道漏水，它們都給基坑安全造成威脅，要求施工方制定出防、降、排措施。

　　4出現險情或病害事故前應有應急措施。

　　三、地下結構工程

　?。ㄒ唬┑叵陆Y構監理措施：

　　1、審查地下結構施工組織設計是否合理，安全事故應急救援預案是否針對性編制。

　　2、審查和考察預拌混凝土供應商資質，供應能力可否滿足工程需要。

　　3、合理選擇混凝土的配合比。

　　4、控制砼澆搗溫度，在現場采用保溫降溫措施如覆蓋等，通過現場測試混凝土表觀和內部之間的溫升情況，溫差控制在25℃以內。在砼澆搗過程中安排監理人員旁站監理。

　　5、混凝土澆搗，應根據夏、冬兩季區別對待。并按規范和設計要求經監理見證留置抗滲、抗壓混凝土試塊。

　　6、混凝土養護：

　　采用有效措施以減少混凝土表面的熱擴散，減少溫度梯度，以防止裂縫出現。因此在混凝土澆搗后，一方面監理工程師巡查中督促承包商加強混凝土養護；另一方面安排監理員收集和檢測混凝土問題發展情況，以便于進一步改善養護條件。

　　7、建議設計時采取控制混凝土裂縫的一些方法：

　　1）設置緩沖層：在底板的地梁、坑內水溝等鍵槽部分，可用厚30~50mm的聚苯乙烯泡沫塑料作垂直隔離，以緩和地基對基礎收縮時的側向壓力。

　　2）避免應力集中：

　?、僭诳锥吹乃闹茉雠湫毕蜾摻?，鋼筋網片或護邊角鐵框。

　?、趹M量避免結構物的斷面突變而產生的應力集中，當確不能避免時建議設計將斷面做成逐漸變化的過渡形式同時增配抗裂鋼筋。

　　3）選擇合理的鋼筋

　?、佼敾炷恋装寤驂Π宓暮穸葹?0~40cm時可采取增配構造鋼筋，使構造筋起到溫度筋的作用，可有效的提高混凝土的抗滲性能。

　?、谶x擇合理的配筋率，全截面含筋率宜控制在0.3~0.5%內。

　?、墼谘鼗炷帘砻媾渲娩摻羁商岣呙鎸涌贡砻娼禍睾透煽s的自約束應力。

　　8、嚴格控制砼結構拆模時間

　　要嚴格按照《混凝土結構工程施工質量驗收規范》GB50204-20**及《建筑施工扣件式鋼管模板支架技術規程》DB33/1035-20**的相關要求控制砼結構的拆模時間。未經監理工程師同意，承重結構不得提前拆模。

　　四、地下室、屋面、衛生間防滲漏工程

　?。ㄒ唬┑叵率曳罎B漏水質量控制措施：

　　地下室外圍柔性防水層應嚴格把好原材料質量、砼表面清理工作、涂刷間隔時間、涂刷施工工藝、層數、厚度等。地下室砼施工縫留置必須強調砼施工縫面層質量、形式、正確的留置位置、時間、砼連接的振搗施工工藝，要嚴格按設計及規范要求施工。嚴控鋼板止水帶的質量：要重視鋼板的原材料，對其厚度、大小、型號、焊接和安裝質量層層把關。后澆帶的留置位置應符合規范和設計要求，要用木板或其它遮蓋物作為保護層，不受破壞和污染；砼施工質量應符合規范，工藝采用二次振搗。

　?。ǘ┪菝娣罎B漏水質量控制措施：

　　協助工程法人單位選擇有相關資質或有防水施工經驗的隊伍。嚴把防水基層的質量關。即防水基層必須具有足夠的強度，表面平順、潔凈；防水基層施工前將結構層表面粘附物、垃圾、積水清理干凈，并要求干燥，基層施工完成后，進行噴水養護，保證找平層質量。防水材料必須是省、部批準的生產廠家，有產品合格證，材料進場后要見證取樣復試，合格后方可使用。對不同材料的適宜施工氣溫和施工方法進行監控。防水層的施工次序、搭接方法、搭接長度和節點的處理，都應符合防水施工驗收規范的有關要求。加強施工中的跟蹤檢查，尤其要加強對節點細部處理的檢查，若有不符合要求的，應及時處理或返工。屋面防水層施工后，應進行淋水試驗。合格后方可進行下道工序的施工。

　?。ㄈ┬l生間防滲漏水質量控制措施：

　　衛生間地面砼澆搗時，樓板四周（除門洞處外）宜澆高度不小于120mm的翻邊。在管道穿板的部位，應正確埋設鋼套管。鋼套管高出地面應不小于20mm。管道與套管間的縫隙，應采用剛柔材料（如細石砼、密封防水材料）封嵌嚴實，并做第一次24小時盛水試驗，當不滲漏者方可作有關防水疊層的施工。防水層施工的控制要點與屋面防水施工類同。防水層及地面面層做好的同時，應在管道根部用與地面相同的材料做高度不小于20mm的披水墩。最后逐間進行24小時的盛水試驗，并做好記錄，以不滲漏為合格。

　　我們認為做好以上各項工作，地下室等的滲漏水的問題一定能圓滿解決。地下室、屋面、衛生間地面的砼施工。應嚴格把好砼澆搗厚度、搭接長度、砼及防水砼的養護方法和其不同的齡期，做好砼的試塊，真實地反映砼施工和內在的質量。如我公司中標監理該項工程，將制訂更完善的監理實施細則來確保工程質量。

　　五、框架剪力墻結構

　?。ㄒ唬╀摻罟こ淌┕べ|量控制要點

　　1、首先必須熟悉施工圖紙，明確各結構部位鋼筋品種、規格、綁扎或焊接要求，特別要注意結構某些部位的與眾不同之處，對于有關配筋變化的圖紙會審記錄和設計變更通告單應及時標注在相應的施工圖紙上，避免出差錯。

　　2、監理工程師應要求承包人對鋼筋的下料，加工進行詳細的技術交底，要求技術人員根據圖紙和規范要求進行鋼筋翻樣，應檢查焊工的上崗證，對成型鋼筋，進行檢查，發證問題及時通知承包人要求整改，鋼筋應有出廠質量證明書和試驗報告單，鋼筋焊接，擠壓連接均慶按規定批量進行機械性能試驗，并對處觀進行檢查。

　　3、在鋼筋綁扎過程中，監理工程師應到現場巡視，發現問題及時通知承包單位改正。

　　4、在承包人質檢人員自檢合格的基礎上，對承包人報驗的部位進行隱蔽工程驗收，驗收時應按質量評定標準，對照結構施工圖，確認所綁扎的鋼筋規格、數量、間距、長度，錨固，搭接應符合規范要求。

　　5、對于一些設計上明確要求或規范要求的構造措施應加強檢查。

　?。?）框架節點箍筋加密區的箍筋及梁上有集中荷載處的附加吊筋或箍筋，不得漏放；柱根部第一道箍和墻體第一道水平筋應放在離結合部位邊緣50mm以內。

　?。?）雙層配筋的底板或墻板，應要求設置撐筋和拉鉤，負筋應保證位置準確到位，采取相應措施防止錯位變形。

　?。?）鋼筋保護層墊塊的強度、厚度、放置方法應符合設計及規范要求。

　?。?）預埋付、預留孔洞的位置應正確，固定可靠，孔洞周邊加固鋼筋應符合設計要求。

　?。?）特別要注意部分暗梁、暗柱鋼筋的配置是否準確。

　?。?）鋼筋不能隨便代用，若要代用需經得業主和設計方和認可。

　?。ǘ┠０骞こ藤|量控制要點：

　　1、審核模板工程的施工方案，保證工程結構和構件各部分形狀尺寸和相關位置正確，有足夠的承載力，陰度和穩定性，保證不漏漿，模板及支架系統構造簡單，裝拆方便。

　　2、對進場模板規格，質量進行檢查，提出修整意見，重要部位要求承包人按要求預拼裝。

　　3、注意脫模劑對模板的適用性及工具的適應性。

　　4、墻柱支模前應先在基底彈線，以彈線校正鋼筋位置，并為合模后檢查位置提供準確依據。

　　5、予埋件，預留孔洞的位置，標高、尺寸應復核；預埋件固定方法可靠防止位移。

　　6、模板涂刷隔離劑時首先要清除模板表面的塵土和砼殘留物再涂刷，涂刷應均勻，不得漏或沾污鋼筋。

　　7、應根據現行砼工程施工及驗收規范中的有關規定進行左整體結構的拆模，對于大體積砼的拆模時間，除應滿足砼強度要求外，不應考慮產生溫度裂縫的可能性。一般應采取保溫措施，使砼內外溫差降至25℃以上時方可拆模，為了加速模板周轉需提前拆模時必須采取效措施，使拆模與養護措施密切配合。特殊情況下提前拆模前應征得設計單位的同意。

　?。ㄈ╉殴こ痰馁|量控制要點：

　　1、砼澆筑前應督促承包商檢查模板剛度，穩定性，及時清理雜物并澆水濕澗模板。

　　2、砼投料順序應正確，攪拌時間應大于90秒，砼運輸應及時如發生離拆應進行二次拌和。

　　3、砼澆搗操作應符合規范要求，做到快插慢拔，每一振點時間為20秒左右，現場旁站監理人員應及時提醒操作人員。

　　4、澆搗時應經常觀察模板、鋼筋、預留洞，預埋件等有無變形移位，堵塞現象，如發現應停止澆注，修正后可繼續施工。

　　5、梁板砼澆搗：現澆有梁板時，采用"趕漿法"澆筑，梁與板現時澆筑只有當梁高度大于1米時才允許梁單獨澆筑，其施工縫應留在板底20-30mm處。澆筑時平板振動器垂直于澆搗方向振搗或用插入式振支器順澆筑方向拖拉振搗。

　　6、施工縫應盡量不留或少留，留置位置應符合規范要求，待砼抗壓強度達到1.2Mpa時才允許繼續灌注砼。

　　7、砼養護：砼澆筑后應在12小時內加以養護，澆水養護次數以能保持砼有足夠的濕潤狀態為度，一般不少于7晝夜，冬季晝夜溫差較大時必須覆蓋草包或薄膜養護。

　　六、建筑節能工程

　?。ㄒ唬┕澞芄こ瘫O理控制措施

　?。?）材料配制及使用

　　界面劑漿料、保溫漿料、抗裂防水凈漿（貼玻纖網用）、抗裂防水砂漿（用在外表面拉毛）須嚴格按供應商提供技術參數進行

配制和使用。

　?。?）基層處理

　　基層應具有足夠的強度和剛度，且表面平整。施工前將基層表面的灰塵、污垢、油漬及殘留砂漿等清除干凈，墻面松動、風化部分應剔鑿，墻表面凸起物≥5MM應鍆平。在兩種不同基體交接處，采用不小于300寬鋼絲網或耐堿耐心玻璃網布進行加強處理。

　?。?）保溫漿料施工

　　在保溫漿料施工前一天將基層澆水濕潤。抹灰前一小時再澆水一次，以滿足施工要求。保溫漿料至少應分兩次自上而下進行施工，前次與后次厚度可按6：4分配，每次厚度不宜超過20㎜，每兩次間隔應在24h以上。

　?。?）抗裂防水層施工

　　施工前一天基層要澆水濕潤?？沽逊浪畬雍穸瓤刂?-8㎜，用抹子抹平后再用海綿拉毛?？沽逊浪皾{達到初凝強度后應適當噴水養護。約3天即可按圖紙要求進行分格彈線，面磚縫不應小于5㎜，同時進行抗裂防水層空鼓、開裂檢查，發現問題及時返工。

　　七、消防工程監理質量控制要點

　　1、火災自動報警系統的布線，應符合現行國家標準《電氣裝置工程施工及驗收規范》的規定。

　　2、在管內或線槽內的穿線，應在建筑抹灰及地面工程結束后進行。在穿線前，應將管內或線槽內的積水及雜物清除干凈。

　　3、不同系統、不同電壓等級、不同電流類別的線路，不應穿在同一管內或線槽的同一槽孔內。

　　4、導線在管內或線槽內，不應有接頭或扭結。導線的接頭，應在接線盒內焊接或用端子連接。

　　5、敷設在多塵或潮濕場所近路的管口和管子連接處，均應作密封處理。

　　6、管路超過規定長度時，應在便于接線處裝設接線盒。

　　7、管子入盒時，盒外側應套鎖母，內側應裝護口，在吊頂內敷設時，盒的內外側均應套鎖母。

　　8、在吊頂內敷設各類管路和線槽時，宜采用單獨的卡具吊裝或支撐物固定。

　　9、線槽的直線段應每隔1.0~1.5m設置吊點或支點。

　　10、吊裝線槽的吊桿直徑，不應小于6mm。

　　11、管線經過建筑物的變形縫（包括沉降縫、伸縮縫、抗震縫等）處，應采取補償措施，導線跨越變形縫的兩側應固定，并留有適當余量。

　　12、火災自動報警系統導線敷設后，應對每回路的導線用500V的兆歐表測量絕緣電阻，其對地絕緣電阻值不應小于20MΩ。

　　八、施工測量監理措施

　　本工程的測量放線工作務必保證精度，杜絕差錯，現采取如下措施：

　?。ㄒ唬┲贫ㄊ┕y量放線工作制度

　　1對施工單位的測量人員進行資格審查，合格后要求人員固定；

　　2測量儀器使用前進行鑒定，合格后經我方簽認；

　　3參加測量控制選點埋設，對控制點進行測量和數據核對；

　　4堅持我方所用儀器和測法獨立，不與施工單位相關。

　?。ǘ┢矫鏈y量

　　1起始依據的校核：總平已示規劃紅線，我方監理人員需對其相互關系進行校核。

　　2場地平面控制網的復核，平面軸線采用坐標法進行定位，定位根據總平面圖提供的坐標經過細致的核算，布設矩形控制網。

　　3我方監理人員應在以下階段對施工單位施測的主軸線進行復核：

　　1）打樁前主軸線施放，墊層完成后主軸線施放、底層主軸線施放。

　　2）各樓層主軸線復核檢查。

　　4樁位復核：我方監理人員根據樁位設計圖紙，施工單位施放的樁位進行校核，校核樁位的偏差一般控制在20㎜之內。

　?。ㄈ┴Q向測量：

　　1起始依據的校核：業主提供的高程起始依據（水準點）我方監理人員應對其進行復核，如復核不符，則應通知業主，由水準點提供部門查明原因后再作決定，并要求施工單位對其進行保護。

　　2各樓層標高測量：我方監理人員要注意施工單位樓層標高引測方法，通常是用水準儀把標高引測到邊柱上、然后用50M鋼尺向上引測。各層都應從底層上引，以便減少累計誤差。要求施工單位做到偏差在允許規定之內。

　?。ㄋ模┐怪倍葴y量：

　　對建筑物外側柱模板的垂直度要求施工單位允許偏差做到：層高≤5M控制在8㎜之內；層高>5M控制在10㎜之內；全高（H）控制在H/1000且≤30㎜；

篇2：商業城物業管理要點難點分析

　　商業城物業管理要點及難點分析

　　Z物業在商業領域主要從事商業的開發、研究、策劃、經營、管理、培訓等工作。

　　通過以往在商業開發、策劃、經營、管理方面的經驗，以及公司有關人士長期對內地、深圳及沿海的商業物業現狀與發展趨勢進行調查、跟蹤、研究，在商業物業調研、定位、策劃、經營、管理等方面積累了豐富的經驗。特別在將現代商業管理與我公司先進的物業管理有機結合方面取得了一定的經驗，為大型商業管理探索并開辟了新的思路與途徑。

　　鑒于此，我們對***商業城的物業管理進行以下分析：

　　一、***商業城管理要點包括：

　　*一般性物業管理

　　*特殊管理

　　*統一的專業化管理

　?。ㄒ唬┮话阈晕飿I管理

　　1、對小業主或承租商的管理：分散產權型的商業店鋪，一般宜采用管理公約的形式，明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務，以此規范雙方的行為，保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經營者的經營行為進行約束，以保證良好的公共經營秩序。統一產權型的商業店鋪，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。

　　2、安全保衛管理：***商業城商品多、客流量大，容易發生安全問題。因此，安全保衛要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置，對商場進行全方位的監控，為顧客購物提供安全、放心的環境，確保商場的貨品不被偷盜。

　　3、消防管理：由于***商業城屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設備、設施，還要組織一支義務消防隊，并要有一套緊急情況下的應急措施。

　　4、設備管理：管好機電設備，保證正常運轉是經營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經營，造成不必要的損失。樓宇工程設備管理是通過科學管理、正確使用、精心維護、定期保養、適時更新使設備始終處在良好的工作狀態，保持設備的合理構成和先進水平，避免使用價值下降，充分發揮設備的綜合效益。

　　5、清潔衛生：清潔管理是衡量物業管理質量好壞的重要指標的之一。我公司將建議在推行質量管理體系的基礎上，應用環保學、衛生學等知識，實施專業清潔管理，使***商業城的清潔工作科學、環保、無公害，保證城區空氣清新、商業環境優雅。要有專門人員負責場內流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內的清潔衛生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。

　　6、綠化管理：***商業城中的園林綠化配置及擺設，既需要綠化效果，需要造就生動活潑的園林景觀及配合物業的整體氛圍，以提供客戶觀賞、休息、游玩，以營造健康舒適的購物、休閑空間，造就***商業城的生態環境。綠化園藝的養護管理在在鞏固園藝設計建造的成果，保持***商業城舒適的休閑購物環境，養護工作日常需澆水、清潔，定期修剪，經常施肥、防蟲處理及不斷美化造型、增補植物等。為各業主和用戶提供自然、健康舒適的生活環境。

　　7、車輛管理：車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷盜。

　　8、特約服務:Z物業將建議物業公司開創"生活管家"服務理念，想客戶的所想，做客戶的所需，在不打擾客戶私人空間的前提下，為客戶提供全方位的高品位、高效率服務。物業管理處必須提供住戶一切有償服務安排，此項服務包括代訂報刊、飲品、洗衣、代交費用、家居維修等等,使住戶不須為安排日常家居雜務而煩惱。（針對住宅的小業主）

　?。ǘ┨厥夤芾?/P>

　　1、商業形象的宣傳推廣：***商業城物業管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業形象的宣傳推廣，擴大***商業城的知名度，樹立良好的商業形象，以吸引更多的消費者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。

　　2、承租客商的選配。***商業城是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因此***商業城的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

　?。ㄈ┙y一的專業化管理

　　***商業城應實行統一的專業化管理，但在具體的管理決策上應設立***商業城管理委員會。因為***商業城管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證***商業城良好的經營環境和經營秩序，使經營者

的生意好做。***商業城本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對***商業城的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，***商業城的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。***商業城管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

　　1、制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

　　2、開展***商業城整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳***商業城的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以***商業城名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

　　3、協調***商業城各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭；統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

　　4、開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

　　二、***商業城管理難點分析：

　?。ㄒ唬┥虉鍪欠褶k得成功，有很多因素影響，而這些因素又深受完善物業管理的影響。必須保持商場的美好形象，吸引顧客光臨，并在適當地方設置足夠及簡明的指示標志或大型展示。

　?。ǘ┪飿I設施的裝備，在保養方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間斷的服務?？諝庹{節必須調校適宜。逃生通道必須保持暢通無阻,所有固定裝置、設備和裝飾品，必須達到高度安全標準，使顧客特別是兒童不會容易受傷。

　?。ㄈ┪飿I管理公司應不時與商戶聯絡，商量合辦各種推廣和宣傳活動，吸引顧客前來消費。

　?。ㄋ模┰谖飿I附屬停車場的租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向訪客提供優良快捷的服務，以增加其對商場的信心。

　?。ㄎ澹┥虉鰞鹊拈_放時間，其組合成份的使用時間，一般有差異。商場的顧客除大樓本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消費對象，故商場設施的使用率一般較住宅物業高，所以商場設施必須保養得宜，以免對租用戶及顧客造成不便。

　?。┯稍诘赇伒拈_放時間不同，管理公司必須與使用者緊密聯系，定訂保安措施，清潔及設施維修等時間表，使商場外觀及設備保養，都能符合物業整體及使用者要求。

　?。ㄆ撸┥虡I城項目應該盡量選擇國內外某些領域知名企業、知名品牌。推廣策劃應該面對國際性水準的眾多機會的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環境、本項目的經營定位、項目的業態組合、經營規模、管理模式等合作商關心的實際問題。

　?。ò耍┥虡I對辦公、住宅小區的影響

　　1、空氣污染：主要體現在餐飲項目經營所產生的油煙，衛生間產生的異味、空調機排放的廢氣等。

　　2、噪音污染：主要體現在商業項目中的消費者、車輛產生的噪音，音像店、咖啡屋、酒吧經營中音樂音量過大而產生的噪音，空調運行中產生的噪音。特別是在商鋪裝修期間，產生的噪音污染更為嚴重。

　　3、衛生污染：主要體現在餐飲和休閑項目經營中產生的廢水、廢物等生活垃圾未及時妥善處理，造成小區衛生環境的污染，且容易滋生蚊蠅，造成業主投訴。

　　4、安全隱患：包括治安隱患、消防隱患（水、電、煤氣的使用不當帶來的隱患）。

　　5、公共場地使用隱患：主要體現在消費者占用公共通道、占用區內固定車位、破壞商業城綠化帶、等方面。

　　6、設施、設備使用隱患：由于商鋪用水用電負荷較大，容易造成停水、停電及其它突發事件的發生，也可能對住宅小區業主的用水用電造成影響。

　　7、外立面影響：主要包括廣告位、空調位設置不符合規范要求，有礙瞻觀，影響小區整體形象。

　　8、采光影響：由于廣告位設置不符合規范要求（超高、超大），會造成附近業主的室內采光度下降，阻礙視線。

　　9、其它影響：如經營項目不符合業主的需求、不符合當地風俗習慣，造成住宅區的業主投訴。

篇3：《物業管理條例》執行中的難點與對策

　　文/任宇平

　　《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)已于20**年9月1日起開始實施，這是我國出臺的第一部關于物業管理的行政法規?！稐l例》從法律角度確認了物業管理行業在社會生活中的地位，在業主權利的保障和物業公司權利的限制等方面取得了很大的進步。它標志著物業管理這一新興行業步入了法制化發展的軌道。然而仔細研讀這一《條例》，會發現《條例》中有些規定在實際操作中，其實很難。說貫徹《條例》難，并非畏難，而是正視困難、剖析原因，找出對策，更好地貫徹《條例》。

　　一、業主大會的運作難

　　《條例》賦予了業主大會相應的權力，現實中除了業主能夠單獨享有的權力之外，多數業主的權力只能通過業主大會的形式才能實現。然而由于業主大會這種組織形式，靠業主本身這樣一個松散的、自發性的個人來自行運作召開，無異于難上加難。召開業主大會，組織相關人員、討論《業主公約》等資料的起草，需要具有相關專業的專門人才才能完成，其成本巨大，單靠業主本身無法完成，加之召開會議，工作決議起草，業主代表候選人產生、籌備所需資料整理、匯集均有困難。另外業主大會的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。這種約束力的體現，更多地要靠全體為主的自覺性。在業主的整體素質還不高，自治意識還不強的情況下，出現部分業主損害全體業主利益的情況時有發生?！稐l例》雖規定了業主大會的決定具有法律效力，但部分業主不遵守或不履行業主大會決定時，有誰來追究責任，采取哪些法律措施，都是不明確的。

　　因此建議能在物業管理協會下成立一個物業管理咨詢服務公司，由這樣一個采用企業化運作方式的專業機構來指導業主大會及其執行機構的運作，這個專門的咨詢公司有其自身獨有的第二身份，以及各種專業人才，綜合地為業主提供全方位的咨詢服務，承擔協調、督促各種物業管區業主大會的活動，協助各物業管區業主委員會及時有效地召開業主大會，確保業主大會職責的履行，決議的貫徹執行，并在今后日常的管理工作中為業主、物業公司、開發商、業主大會及業主委員會幾者之間調解各種糾紛。物業管理咨詢服務公司應當在市場經濟條件下，經營管理企業，付出相應的勞動，收取應得的報酬。

　　二、物業管理服務標準界定難

　　近幾年來，關于物業管理糾紛越來越多，業主對物業企業的投訴，可謂不勝枚舉，從深圳物業管區的小車被盜，業主向物管企業索賠，到某些業主尋找理由拒不交納物業管理費的普遍存在......物管糾紛讓我們爭吵得無休無止，有些根本性問題的爭論己嚴重阻礙了物業管理行業的發展。糾紛出現總是業主與物管企業間相互指責、互相埋怨、公說公有理，婆說婆有理。其原因何在?那就是物業管理服務標準說不清、道不明。

　　有關物定管理服務標準的問題，《條例》規定雙方須在物業服務合同中約定，這似乎巳說明的十分清楚了。但由于物業管理不同于一般的產品(有形)，可以通過各種儀器工具進行質量檢測。物業管理它是一種服務(無形)行為，且其產品有不固定性、多樣化的特點。故對其服務質量的約定不可能做到象數字一樣精確，存在大量的定性標準，即使有些定量標準也隱藏在定性成份中，如在保安巡邏崗位職責中，“保安每半小時沿指定線路巡邏一次”，這半小時標準是定量的，但巡邏是細致、認真負責的，還是走馬觀花、馬馬虎虎的，服務質量差異很大。對它的要求，也只能有原則的標準，無法做到精確。另外，有些服務內容也無法有效地實施具體考評，很難通過直觀感知其優劣。正是由于物業管理服務標準的難以界定，這就給物業服務質量糾紛的處理埋下了隱患，一旦發生糾紛，業主往往以物管公司提供的服務未能達到要求而拒交物業管理費;物管公司則自認為已按合同約定提供了相應的管理服務而訴業主違約。

　　看來，解決物業管理服務標準界定難的問題，是減少物業管理糾紛的根本途徑。為此建議有關部門盡快制訂《城市物業管理服務分類分級指導標準》，可將以往發生過或可預料的內容盡可能規定得更詳細些，讓業主與物管企業能