商業城物業管理要點及難點分析

　　Z物業在商業領域主要從事商業的開發、研究、策劃、經營、管理、培訓等工作。

　　通過以往在商業開發、策劃、經營、管理方面的經驗，以及公司有關人士長期對內地、深圳及沿海的商業物業現狀與發展趨勢進行調查、跟蹤、研究，在商業物業調研、定位、策劃、經營、管理等方面積累了豐富的經驗。特別在將現代商業管理與我公司先進的物業管理有機結合方面取得了一定的經驗，為大型商業管理探索并開辟了新的思路與途徑。

　　鑒于此，我們對***商業城的物業管理進行以下分析：

　　一、***商業城管理要點包括：

　　*一般性物業管理

　　*特殊管理

　　*統一的專業化管理

　?。ㄒ唬┮话阈晕飿I管理

　　1、對小業主或承租商的管理：分散產權型的商業店鋪，一般宜采用管理公約的形式，明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務，以此規范雙方的行為，保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經營者的經營行為進行約束，以保證良好的公共經營秩序。統一產權型的商業店鋪，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。

　　2、安全保衛管理：***商業城商品多、客流量大，容易發生安全問題。因此，安全保衛要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置，對商場進行全方位的監控，為顧客購物提供安全、放心的環境，確保商場的貨品不被偷盜。

　　3、消防管理：由于***商業城屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設備、設施，還要組織一支義務消防隊，并要有一套緊急情況下的應急措施。

　　4、設備管理：管好機電設備，保證正常運轉是經營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經營，造成不必要的損失。樓宇工程設備管理是通過科學管理、正確使用、精心維護、定期保養、適時更新使設備始終處在良好的工作狀態，保持設備的合理構成和先進水平，避免使用價值下降，充分發揮設備的綜合效益。

　　5、清潔衛生：清潔管理是衡量物業管理質量好壞的重要指標的之一。我公司將建議在推行質量管理體系的基礎上，應用環保學、衛生學等知識，實施專業清潔管理，使***商業城的清潔工作科學、環保、無公害，保證城區空氣清新、商業環境優雅。要有專門人員負責場內流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內的清潔衛生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。

　　6、綠化管理：***商業城中的園林綠化配置及擺設，既需要綠化效果，需要造就生動活潑的園林景觀及配合物業的整體氛圍，以提供客戶觀賞、休息、游玩，以營造健康舒適的購物、休閑空間，造就***商業城的生態環境。綠化園藝的養護管理在在鞏固園藝設計建造的成果，保持***商業城舒適的休閑購物環境，養護工作日常需澆水、清潔，定期修剪，經常施肥、防蟲處理及不斷美化造型、增補植物等。為各業主和用戶提供自然、健康舒適的生活環境。

　　7、車輛管理：車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷盜。

　　8、特約服務:Z物業將建議物業公司開創"生活管家"服務理念，想客戶的所想，做客戶的所需，在不打擾客戶私人空間的前提下，為客戶提供全方位的高品位、高效率服務。物業管理處必須提供住戶一切有償服務安排，此項服務包括代訂報刊、飲品、洗衣、代交費用、家居維修等等,使住戶不須為安排日常家居雜務而煩惱。（針對住宅的小業主）

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　　1、商業形象的宣傳推廣：***商業城物業管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業形象的宣傳推廣，擴大***商業城的知名度，樹立良好的商業形象，以吸引更多的消費者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。

　　2、承租客商的選配。***商業城是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因此***商業城的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

　?。ㄈ┙y一的專業化管理

　　***商業城應實行統一的專業化管理，但在具體的管理決策上應設立***商業城管理委員會。因為***商業城管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證***商業城良好的經營環境和經營秩序，使經營者

的生意好做。***商業城本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對***商業城的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，***商業城的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。***商業城管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

　　1、制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

　　2、開展***商業城整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳***商業城的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以***商業城名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

　　3、協調***商業城各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭；統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

　　4、開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

　　二、***商業城管理難點分析：

　?。ㄒ唬┥虉鍪欠褶k得成功，有很多因素影響，而這些因素又深受完善物業管理的影響。必須保持商場的美好形象，吸引顧客光臨，并在適當地方設置足夠及簡明的指示標志或大型展示。

　?。ǘ┪飿I設施的裝備，在保養方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間斷的服務?？諝庹{節必須調校適宜。逃生通道必須保持暢通無阻,所有固定裝置、設備和裝飾品，必須達到高度安全標準，使顧客特別是兒童不會容易受傷。

　?。ㄈ┪飿I管理公司應不時與商戶聯絡，商量合辦各種推廣和宣傳活動，吸引顧客前來消費。

　?。ㄋ模┰谖飿I附屬停車場的租車位，可以方便顧客和增加租戶的生意額，所以必須向訪客提供優良快捷的服務，以增加其對商場的信心。

　?。ㄎ澹┥虉鰞鹊拈_放時間，其組合成份的使用時間，一般有差異。商場的顧客除大樓本身的使用者外，游客、路人等也是吸引消費對象，故商場設施的使用率一般較住宅物業高，所以商場設施必須保養得宜，以免對租用戶及顧客造成不便。

　?。┯稍诘赇伒拈_放時間不同，管理公司必須與使用者緊密聯系，定訂保安措施，清潔及設施維修等時間表，使商場外觀及設備保養，都能符合物業整體及使用者要求。

　?。ㄆ撸┥虡I城項目應該盡量選擇國內外某些領域知名企業、知名品牌。推廣策劃應該面對國際性水準的眾多機會的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環境、本項目的經營定位、項目的業態組合、經營規模、管理模式等合作商關心的實際問題。

　?。ò耍┥虡I對辦公、住宅小區的影響

　　1、空氣污染：主要體現在餐飲項目經營所產生的油煙，衛生間產生的異味、空調機排放的廢氣等。

　　2、噪音污染：主要體現在商業項目中的消費者、車輛產生的噪音，音像店、咖啡屋、酒吧經營中音樂音量過大而產生的噪音，空調運行中產生的噪音。特別是在商鋪裝修期間，產生的噪音污染更為嚴重。

　　3、衛生污染：主要體現在餐飲和休閑項目經營中產生的廢水、廢物等生活垃圾未及時妥善處理，造成小區衛生環境的污染，且容易滋生蚊蠅，造成業主投訴。

　　4、安全隱患：包括治安隱患、消防隱患（水、電、煤氣的使用不當帶來的隱患）。

　　5、公共場地使用隱患：主要體現在消費者占用公共通道、占用區內固定車位、破壞商業城綠化帶、等方面。

　　6、設施、設備使用隱患：由于商鋪用水用電負荷較大，容易造成停水、停電及其它突發事件的發生，也可能對住宅小區業主的用水用電造成影響。

　　7、外立面影響：主要包括廣告位、空調位設置不符合規范要求，有礙瞻觀，影響小區整體形象。

　　8、采光影響：由于廣告位設置不符合規范要求（超高、超大），會造成附近業主的室內采光度下降，阻礙視線。

　　9、其它影響：如經營項目不符合業主的需求、不符合當地風俗習慣，造成住宅區的業主投訴。

篇2：麗港商業城物業管理顧問合同

　　麗港商業城物業管理顧問合同

　　第1條 協議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業服務（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：______

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊地址：廣州市****

　　聯絡人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經三方友好協商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發的“****”項目提供物業管理顧問服務事宜達成如下協議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業服務（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產咨詢有限公司。

　　4. “物業”指由甲方在**市開發的“***”項目，項目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業交付的時間。

　　6.“后期物業管理顧問服務”指根據本合約有關條款的內容，在本合約期限內，并且在物業交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業管理顧問服務。

　　7. “物業管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據本合約提供的服務，依據本合約的約定應向乙方及丙方支付的費用。

　　第3條 甲方之權利、義務

　　根據本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業的物業管理顧問，在本合約期內，為保障乙方及丙方有效地開展物業顧問工作，甲方的權利和義務為：

　　1．合約期內，甲方有權就本物業使用乙方和丙方的公司標牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項權利同時撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應在物業交付使用日三個月內，成立“物業管理有限公司”。

　　3．負責本物業正常物業管理工作之全部投資、收益及債權、債務。如甲方參與物業管理行政主管部門組織的各項評比時，乙、丙方根據實際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實施，由甲方負責本物業的設備設施等硬件及公共環境等條件符合評比標準，如有不達標的項目，甲方須在限期內負責整改并承擔整改相應費用。

　　4. 須在簽約后指定專人負責與乙方及丙方進行溝通，若此人發生人事變動，或聯絡方式變更，均應在變更前三個工作日內以書面形式通知乙方及丙方其聯系方式或變更聯系人。

　　5. 依據銷售時約定的交鋪標準及建設部《房屋接管驗收標準》規定向物業管理公司移交鋪位；且需完好保存物業的報批件、建筑及設備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個月向物業管理公司移交。

　　6. 須依據本合約規定按時向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費發票。

　　7. 在合約期內應對乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時，對乙方及丙方的工作予以監督，給予公正、客觀的評價。

　　8. 甲方應給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權力，以確保顧問工作的順利開展：

　　物業管理建議權；

　　財務管理建議權；

　　本物業的物業管理公司之人事建議權。

　　9. 甲方須及時提供有利于乙方及丙方工作之有關本物業之資料，及時向乙方及丙方通報工程進度，并負責本物業所在地外部各有關單位的協調聯系工作。

　　第4條 乙方之權利、義務

　　根據本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負責為甲方提供并履行本合約確認的物業之物業管理顧問工作，在合約期內，乙方應：

　　1. 乙方須嚴格履行本合約的相關條款，盡職盡責完成本合約規定之顧問工作內容。

　　( 詳見：本合約第5條之第5項 )

　　2.監督丙方工作，保證丙方按質按量完成合同內與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標志，并同意由丙方代收取物業管理顧問酬金。

　　4．合約期內，同意丙方作為乙方的執行代表，按合約規定履行乙方及丙方的責任及義務。

　　第5條 丙方的權利、義務

　　1. 丙方應根據本物業實際需要或經甲方及甲方物業公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業現場進行實地指導工作，并參與及協助甲方解決物業管理籌建與經營運作中出現的問題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監督，對于甲方因未及時采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產生的問題和影響不承擔任何責任；對甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據顧問工作需要，有權隨時檢查甲方對顧問意見的執行情況，若發現執行偏差，有權并應該及時以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結束時本物業的管理工作仍能正常運行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業管理顧問服務，包括：

　　一、物業管理籌備階段顧問服務內容

　　5.1 物業管理銷售配合

　　制定物業管理服務項目及內容；

　　對甲方的銷售和招商人員進行物業管理知識的培訓；

　　協助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務員等人員；

　　對售樓部的裝飾布置及周邊環境提供書面顧問建議；

　　協助甲方確定保安員、清潔工、服務員的制服樣式；

　　對保安員、清潔工、服務員等進行培訓；

　　展銷會期間派員到現場進行有關物業管理知識的解答；

　　在銷售活動前或期間協助提供工作安排的建議及現場協助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊》、《裝修手冊》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業主，增加業主對甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認以后，方可使用于業主。

　　5.2 物業管理籌備服務

　　協助甲方制定物業管理所需的各類文件、管理規章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協助建立合適之管理組織；

　　協助進行物業管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規程、崗位職責及權能；

　　協助定制相關之管理制度，建立評審及獎懲制度，以協助推動員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓，使各崗位管理人員認識有關日常運作，并提高服務意識；

　　根據需要，協助甲方進行清潔、綠化、保險、以及部分工程維護保養外判商的招投標工作；

　　協助甲方做好物業管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；

　　協助甲方做好物業的驗收移交。

　　5.3 財務服務

　　協助甲方編制首年財務預算及開辦費預算；

　　開設物業管理專用銀行帳戶；

　　協助編制各項財務制度，如：請款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現金、憑證記帳制度及應收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業管理顧問服務內容

　　5.4 物業管理方面

　　協助甲方推行現存或修訂后的管理文件，針對實際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協助甲方開展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報告，并由派員到現場檢定有關工作，對存在的問題提供糾正及預防措施；

　　每月定期協助甲方對員工工作表現進行評審；

　　綜合各部門檢定結果與甲方召開總結會議，定期（每月）與甲方開會，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；

　　推行車庫維護的計劃，設計及合理安排車庫照明開放時間，以減少能源費；

　　協助甲方進行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務質量；

　　協助制定完整物業管理緊急處理程序。

　　5.5 財務管理方面

　　協助甲方按既定的財務計劃，執行日常的財務管理工作；

　　每年十月份前，協助甲方編制下一年度管理公司營運的財務預算；

　　協助向物價局申報物價，編制申報物價報告及預算，爭取理想收費。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業知識及崗位職責培訓，使員工不斷更新管理技能及物業法規的知識，并促成其取得有關上崗的資格；

　　協助甲方明確崗位職責，執行員工評審制度及匯報責任；

　　協助進行招聘員工工作，以彌補自然流失的員工，并制定標準試題或現場面試的程序等；

　　安排定期對保安員進行業務培訓及素質教育，特別要加強服務意識及法制教育，協助定期舉辦防火演習；

　　5.7 工程支持方面

　　協助執行已制定的修繕計劃，并定期檢查，以確保機電及物業結構，在任何時間均以最佳狀態運作；

　　協助對機電及設備的使用維護手冊，嚴格執行其中內容，并使工作人員熟悉工作程序及設備的運作；

　　聽取客戶的意見，檢討樓宇之設計和設施的營運，并提出改善意見，以求物業達至高水平之物業管理要求。

　　三、顧問工作方式

　　物業驗收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協助解決物管上的問題，經理級管理人員每月赴物業現場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現場配合甲方工作，對物業進行實地考察，并應甲方之需求根據顧問工作內容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級物業經理負責駐場，并協助甲方提供物業管理服務。

　　第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個月。

　　2. 如甲方在本合約期限結束后，有意繼續聘請物業管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個月，如三方達成一致協議，可再續約，續約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達成一致續約協議，及三方并未違反此合約內有關條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問酬金及其他相關費用

　　1. 物業管理顧問酬金

　　物業管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計；

　　q 物業管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內，甲方預付相當于二個月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負責管理物業期間內，使物業獲得優秀稱號或有關ISO9002服務質量體系認證等稱號，則甲方將承諾適當的獎勵。

　　3. 如甲方未能按時繳付該酬金，丙方將保留權利在應繳費用拖欠達三十日后暫停本合約內乙方及丙方之職責及服務，直至有關欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續聘請乙方及丙方，乙方及丙方的物業管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導致無法繼續履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔違約責任，三方應本著公平、客觀之原則協商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務或經甲方提出整改要求，但服務水平仍未能令甲方滿意，甲方有權提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經三方協商一致后，三方可對本合約的條款進行修訂，更改或補充，并簽訂補充協議，補充協議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過錯，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執行本合約下的義務，三方無須承擔任何責任。

　　第11條 責任與權利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規定之責任及

　　賦予乙方及丙方之權力時，如乙方及丙方在履行職責時并未違反任何法律及本合約的規定，甲方應保證乙方及丙方免受由此產生的法律責任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經甲方認可的工作對甲方造成損失和影響時，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔相關的法律責任。

　　第12條 爭議的解決

　　1. 凡與本合約有關的任何爭議應盡量通過友好協商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協商，如協商不成，任何一方可向本物業所在地有管轄權的法院申請起訴。

　　2. 敗訴方須負責有關之訴訟及法律費。

　　第13條 標志所有權

　　1. 本合約期限內，甲方將有權使用乙、丙方公司的有關名稱、商標、服務標志、版權等，但僅限于與本物業相關的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時間。

　　2. 在本合約期限內，如乙方公司發生股權轉變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據本合約有關條款合法使用乙方新的有關名稱、商標、服務標志、版權等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書寫。

　　2. 合約中任何一方發出任何通知或報告須以書面形式，并以信件或傳真形式發出。若以電子郵件形式發出，則在對方電話確認后，視為有效送達。

　　3.本合約首頁三方的地址、傳真號碼如有任何改變，須在改變后48小時內通知另一方有關之改變。

　　本協議自三方授權代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：