商業城物業顧問工作服務詳述

　　第一章 顧問工作概述

　　一、為保證***商業城有一個高起點的物業管理水平及服務質量，**和順祥房地產開發有限公司（發展商）擬聘請 深圳市保利物業管理有限公司 作為本項目物業管理工作的顧問商。顧問商將指導本項目的物業管理公司（管理商）負責***商業城物業管理工作的具體實施運作，以便利用顧問商在人力資源、管理經驗、管理模式、管理制度等諸方面的優勢提供高品質的物業顧問服務。

　　二、雙方合作關系確定后，顧問商將會把***商業城的物業管理工作列入保利物業相應的策劃、考核、檢查、評比序列之中。顧問商將 組建顧問團 及 委派駐場顧問，根據項目的具體情況，負責跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業管理工作；指導管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務質量標準等，并督促其有效運行。按照雙方約定的顧問服務內容為管理商提供全方位、全過程、專業化的顧問管理服務。

　　三、為保證管理目標的實現及更有力地推行保利物業管理模式，顧問商將選派物業管理資深人士數名任駐項目現場，作為管理商的管理實體核心。除派駐場人員外，保利物業還將輔之以 顧問團 以及保利物業公司各專業部門的技術支持，結合項目物業管理工作的實際需要定期赴現場進行考察指導，根據項目現場發現的問題及時和有針對性的提出整改建議與整改措施。在駐場顧問與顧問團二者的共同努力下，為管理商日后的管理工作打下良好的基礎。

　　四、顧問商提供顧問服務的目的在于為管理商培養一支高水準、高素質的管理隊伍，同時顧問商優良的品牌效應也會對項目的租售起到良好的促進作用。在顧問期限內，顧問商允許發展商就該項目在對外宣傳推廣中使用"保利物業顧問管理"等文字。

　　第二章 顧問期限

　　一、顧問階段安排

　　顧問期分前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段。

　　二、顧問期限

　　其中前期介入階段為合作雙方簽約之日起至***商業城物業入伙之日（即發展商書面通知業主入住的日期，下同）前兩個月；實操指導階段為12個月，自***商業城物業入伙之日前兩個月起計；服務質量跟蹤階段為實操指導階段結束后首六個月。

　　第三章 服務范圍及內容

　　一、顧問服務范圍

　?。ㄒ唬┓课萁ㄖ倔w共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。

　?。ǘ┓课萁ㄖ倔w共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等。

　?。ㄈ┍疚飿I規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。

　?。ㄋ模┍疚飿I規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。

　?。ㄎ澹I裝修工程質量監理與裝修管理。

　?。┕镁G地、花木的綠化養護與管理。

　?。ㄆ撸┕箔h境的清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。

　?。ò耍┙煌?、車輛行駛及停泊秩序與安全的管理。

　?。ň牛┌踩O控和巡視等保安工作。如有需要，對本物業實行二十四小時封閉式安全管理，確保安全（不含人身、財產的保險保管責任）。

　?。ㄊ┙⒓肮芾砦飿I資料、檔案，包括工程建設、竣工、房屋改動、裝修及住戶資料等。

　?。ㄊ唬┥鐓^娛樂活動的開展和社區文化建設(針對小區住宅業主)。

　?。ㄊ┙邮芪飿I使用人就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。

　?。ㄊ模I主委員會的成立與運作（如果需要）。

　?。ㄊ澹﹨f助管理商進行物業費用和服務費用的制定和收取。

　?。ㄊ├矶Y共用、德法并行，對物業使用人違反物業管理法規政策的行為進行處理。

　?。ㄊ撸┓ㄒ幒驼咭幎ㄎ飿I管理公司管理的其他事項。

　　二、顧問服務內容

　　第一階段 前期介入

　　工作內容概述：

　　從物業管理的角度在項目的功能設計、施工、設施設備選型、驗收等方面提供合理化建議，為今后開展物業管理工作打下良好的基礎。

　　1、顧問團對項目進行實地考察，通過研讀、消化、理解發展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規劃、設計施工圖、項目模型等資料，了解項目的規劃意圖、設計內容和規范，確定項目檔次，協助管理商對管理檔次進行定位。

　　2、根據我司長期從事物業管理實踐積累的豐富經驗，從物業管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業建議，使發展商在項目的投入上既能準確把握未來業主的實際需要，又有利于日后物業管理的成本控制及提高管理質量。

　　考察整體工程進度，協助發展商各專業工程的階段性實施進度計劃提議方案；

　　建筑設計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業管理的需求；

　　設備機房的環境、通風是否滿足要求；

　　對住戶室外空調機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議；

　　根據清潔管理經驗及物業規劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議；

　　管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局；

　　在不增加開發商總投資的情況下，為配合國際環保理念的推行，對適當設置一些環保設施，如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議；

　　在空調工程施工前，根據設計圖紙從節能和便于管理的角度提出對設計的修改建議；在空調設施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議；

　　從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議；

　　根據國家消防規范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪費等）提出糾正及修改建議；

　　根據物業所在地的氣候特點，審查植物設計圖紙，選擇因地制宜的環境綠化植物，使其既美觀又方便長期養護，對不利于以后物業管理的問題提出調整建議；

　　從治安管理、員工生活、社區文化活動需要等方面提出修改建議；

　　根據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議；

　　對建筑外墻的選材和設計提供專業建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；

　　3、根據項目規模、物業管理目標及服務范圍、深度、當地行業管理相關法規政策等，對管理商的機構設置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質要求等提出建議。

　　4、從業主/住戶使用的角度，提出專業建議：如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設安全防護設施。

　　5、從智能化角度提出專業化建議。

　　6、從環保的角度提出專業化建議。

　　7、從物業管理角度提供專業咨詢服務以降低成本、提高效益。

　　8、在施工過程中，協助發展商監督各專業工程的進展情況，盡力提高工程施工質量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業設備的管理難度。

　　9、指導發展商監督各專業設備安裝和調試工作，確保工程質量。

　　10、指導發展商組織各專業工程、設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發展商責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協助收集驗收報告。

　　11、根據項目檔次定位和當地政府物價主管部門有關物業管理收費政策，指導發展商制訂物業管理收費標準。

　　12、配合發展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供保利物業企業簡介、主要業績證書、在管物業圖片等資料。

　　第二階段 實操指導

　　實操指導階段根據各個時期管理重點與難點的不同又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。

　　前期籌備

　　一期物業入伙前。這一時期顧問商將協助管理商從管理機構組建、人員培訓和為物業入伙做相應的籌備等方面開展工作。

　　1、協助管理商建立各專業管理模式、機構設置、擬定人員編制。

　　2、在發展商需要對物業設施設備系統進行增加、減少或改動時，協助發展商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統的穩定。

　　3、協助管理商根據物業項目實際情況，測算物管成本，提出物業管理收費標準，報當地政府物價部門審批。

　　4、協助管理商選聘各專業物管工作人員（管理層和操作層）組建工作隊伍。

　　5、協助管理商培訓各專業物管工作人員（管理層和操作層），以確保人員素質。

　　6、協助制定入伙交接驗收標準及實施程序。

　　7、指導管理商準備設備移交、接管驗收的相關資料，協助管理商與發展商之間各類專業設施設備的交接與驗收工作（包括各專業工程的竣工資料的交接工作等）。

　　8、指導管理商對設備外觀出現的缺陷進行整改，對運行中的設備進行節能改造以利于提高設備管理質量。

　　9、協助管理商按ISO9000體系標準編制各項管理制度及建立相關資料、文件。

　　10、協助管理商建立各專業原始技術資料、維修保養記錄等檔案；并就物業管理檔案資料的整理提供咨詢和指導。

　　11、協助管理商制定日常物業管理所需設備、材料清單，協助編制對外分包的有關程序，協助評價和選擇各專業分包方。

　　12、指導會計核算，幫助進行財務成本分析，提高經濟效益。

　　13、協助制定入伙前工作計劃。

　　集中入伙

　　指業主在發展商書面通知前來入伙的時限內集中到物業現場收樓、驗樓、辦理入伙手續的工作時期。本期時間短，工作量大、環節多，需豐富的工作經驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環節中去，使入伙工作得以有條不紊地進行，并給業主留下良好的最初印象即成為集中入伙期工作的難點。因為集中入伙期是業主第一次與物業管理機構打交道，第一印象的好壞，將決定物業管理機構日后長期物管工作能否得到業主的配合而輕松、順利地開展。

　　為此我司將提供以下顧問服務，以保證入伙工作順利進行，為今后物業管理的正常進行打下良好的基礎：

　　1、指導成立入伙期各工作組，制定各個工作組責任制度。

　　2、指導制定入伙工作流程，緊急應變方案等。

　　3、協助發展商有關部門在集中入伙期間實行聯合辦公，提供一條龍服務。

　　裝修搬遷

　　指業主辦妥入伙手續后，對其物業進行二次裝修，直至搬遷入住的工作時期。

　　此時物業管理公司的工作難點有二：（1）面對大量不同的裝修單位和素質較低的裝修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們，保護公共設施設備，不侵害業主公共利益，同時又監督裝修質量，避免遺留安全隱患等；（2）業主入住有先有后，怎樣兼顧先入住業主的正常生活和后入住業主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而避免被有效投訴，也是一個棘手的問題。

　　為此，我司將提供一整套根據長期實踐經驗總結出來的行之有效的管理辦法，有效幫助解決以上問題，主要內容包括：

　　1、指導建立嚴格的裝修審批程序。

　　2、指導建立裝修單位進場管理工作流程。

　　3、指導建立各業主/住戶的裝修檔案。

　　4、指導建立日常裝修監督管理制度。

　　5、指導建立裝修現場驗收制度。

　　6、指導建立裝修單位退場管理工作流程。

　　7、指導建立各業主/住戶的入住管理辦法。

　　正常管理

　　指物業現場大部分小業主的二次裝修工作已基本完成，小區環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。此時我司主要提供的顧問服務內容有：

　　1、通過日常工作中的實際運作進一步完善發展商下屬物業公司之管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。

　　2、指導建立嚴格的安全管理制度，包括出入監督、保安巡查、緊急情況處理制度等。

　　3、指導建立清潔、園藝綠化操作考評管理制度。

　　4、指導建立財務管理制度、財務人員崗位責任制。

　　5、指導建立機電設備維修保養管理制度。

　　6、按照ISO9000國際質量管理體系標準建立物業管理規范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。

　　7、顧問團定期對項目進行考評，并就各專業所涉及的內容、范圍進行全面檢查，指出問題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況：

　?。?）各項管理規章制度、崗位、部門職責及其執行情況；

　?。?）按照ISO9000標準對管理商的各專業設備管理體系運行狀態、維修、保養情況進行檢查；

　?。?）根據管理商運作過程的實際情況，對涉及各專業管理的文件進行修正補充。

　　第三階段 服務質量跟蹤

　　服務質量跟蹤階段是保利的顧問團在駐場顧問撤出后，在三個月內再次實地考察項目，對項目物業管理

機構進行全面的檢查、考評，檢驗其管理水平是否穩定的同時提供相應的咨詢輔導工作。如果有服務質量下滑的跡象，考察團將提出相應的整改意見，并要求物業管理機構限期完成整改，以確保保利物業所提供顧問服務質量的持續穩定。

　　1、顧問團對項目現場進行考核評價，并就各專業相關內容在運作中存在的問題或不足，給出書面整改意見及建議。

　　2、解決遺留的疑難問題，協助整理各專業圖紙及資料，保證設備的完好，確保交接工作順利完成，物業管理正常運行。

　　3、根據管理商的需要提供物管工作各專業咨詢服務。

　　第四章 顧問工作職責

　　一、駐場顧問工作職責

　　1、全面考察項目，熟悉物業所在地的物業管理法規、人文環境等，并將這些信息傳遞給顧問團；

　　2、將顧問團針對本項目制定的物業管理具體計劃付諸實施；

　　3、將項目物業管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術上的支持，并協助管理商落實解決；

　　4、協助顧問團對項目的實地考察、評審、監督整改等工作；

　　5、日常物業管理工作的培訓、指導、咨詢；

　　6、緊急事故的應對與處理。

　　二、顧問團工作職責

　　1、根據駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借保利物業豐富的管理經驗為項目度身訂造一整套物業管理實施方案，完成合同約定的各項工作內容；

　　2、負責解決物業管理工作中的重點的難點問題；

　　3、定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見；

　　4、對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。

　　第五章 顧問服務目標承諾

　　保利物業憑借長期物業管理模式輸出的經驗，在發展商提供必要的合作條件的基礎上，我們對物業管理質量做出如下鄭重承諾：

　　★ 執行國家有關法律法規及各級政府物業管理主管部門規定的各項標準。

　　★ 保質保量、按時完成各項工作內容。

　　★ 按照ISO9000國際質量管理體系進行管理，使各項管理工作符合ISO9000國際質量管理體系的標準要求。

　　★ 在物業的硬件設施、入住時間、入住率等客觀條件滿足參評的自然條件的情況下，顧問商將從管理服務的角度提供全面的管理體系的建立與完善，使項目的物業管理依次達到區、市級優秀物業管理小區標準。

　　第六章顧問工作安排及費用

　　本項目顧問服務費用總額：人民幣47萬元整。

　　工作階段顧問人員工作期限 工作方式現場工作安排 管理目標 人民幣（萬元）

　　前期介入　顧問團

　　2－4人 自簽約之日起至物業入伙之日前2個月約計（12個月）

　　電話、傳真，電子郵件等溝通；定期赴現場考察指導赴

　　現場工作3次，每次3～4個工作日，時間擬安排于：簽約后兩周/圖紙會審/開盤銷售前/設施設備集中選型階段或工程交接驗收階段。

　　主要針對開發商服務，做好開發建設，招商及銷售的配套服務工作；同時結合物業管理角度提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。15

　　實操指導　顧問團3－4人 自物業入伙之日前2個月起計12個月（12月）

　　電話、傳真，電子郵件等溝通；定期赴現場考察指導

　　本階段首月/物業入伙當月/入伙次月，赴現場工作4次，以后每季度赴現場工作一次，共計4次，每次3－5個工作日。

　　保證前期籌備、集中入伙、裝修期和正常管理工作的有序開展，協助管理商進行物業正常管理期的各項工作。30

　　駐場經理1人常駐現場做日常指導 本階段內常駐現場實地工作。

　　質量跟蹤 顧問團2人，赴現場工作１次， 3個工作日實操指導階段結束后的首6個月

　?。?個月）電話、傳真，電子郵件等溝通；定期赴現場考評指導

　　赴現場工作1次，2～3個工作日，擬安排于本階段最后一個月。

　　完成本項目物業管理顧問結案工作，提交顧問工作總結，并提出本項目物業管理遠期發展規劃。 2

　　合 計：共計工作 30個月47

　　說明：

　　1、人員安排：

　　1)顧問團人員將根據各階段工作內容要求，由包含有行政、人事、質量管理、機電設備、土建、空調、消防、電梯、財務、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理及形象策劃等物業管理需涉及的各專業資深管理人仕組成，并長期為該項目服務。

　　2)前期介入階段，顧問團人員通常為機電設備、土建、空調、消防、電梯、樓宇智能化等工程方面專業人仕，園藝綠化、酒店管理及形象策劃等專業人仕將依據項目實際需要予以選派。

　　3)實操指導階段，顧問商派駐項目現場的駐場顧問中，駐場經理通常為在顧問商擔任國優大廈/小區管理處主任兩年以上的物業管理資深人仕，常駐現場協助管理商對本項目提供物業管理服務。顧問團對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。

　　4)顧問商會因應發展商及管理商的要求，并結合***商業城顧問管理服務的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價。

　　2、有關費用：

　　1)顧問團及駐場顧問往返本項目現場所需的各項差旅費用及上述人員在本項目現場工作時期的食宿由甲方另行提供。

　　2)除上表中所列顧問團定期赴現場考察的安排之外，在顧問期內，顧問商還可應發展商及管理商的要求，并結合顧問管理服務的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價。顧問團不定期赴現場的費用另計。

　　3)如本物業有參加評優的需要，保利可指導管理商從創優的角度，根據市級優秀物業管理大廈的考核評比標準，對各專業設施設備的維修保養、園藝綠化清潔、物業管理檔案資料、創優資料提出專業改進建議。發展商對此項服務另行支付兩萬元咨詢指導費。

　　3、本方案之顧問工作安排和工作期限的界定均以***商業城入伙為基礎，如物業入伙日期有所變動，

　　則工作安排和工作期限將相應做出調整。

篇2：初探物業顧問服務方法

　　初探物業顧問服務方法

　　物業管理行業的發展，需要市場引入先進的管理機制，一些品牌物業公司迎合需求，找到了市場，采取全委、顧問、合作、合資等方式拓展市場，取得了一定的效益。

　　筆者認為，目前拓展市場的最佳方式是做物業顧問，原因之一:客戶希望工作、學習、生活在環境優美的場所，希望享受優質服務，這就促使管理公司必須引進先進的管理方式，提高管理水平。

　　原因之二:被顧問方希望在現有人力資源的基礎上，用較少的投資引進先進的管理機制，提高隊伍素質，改善環境面貌;顧問方也希望通過品牌和人力資源，同樣用較少的投入通過管理技術輸出，擴大企業品牌知名度，增加收入。

　　原因之三:員工希望隨著顧問項目的增多，有更多的機會服務于較高層崗位，在施展經驗的同時，學習更多的知識，并提高個人收入。

　　由于物業顧問領域具有長期性(物業市場新舊體制需用幾十年的時間交替)、廣泛性(涉及領域多，包括小區、寫字樓、工廠、學校、政府等社會后勤，以及個性化服務)、靈活性(形式多樣，包括提供培訓、建立制度、現場指導等)，以其投資小，收益高為特色，目前已被眾多品牌物業公司進軍國內市場采用。在此，筆者愿同業內人士共探顧問服務方法。

　　一、機構設置

　　物業顧問機構設置與企業拓展息息相關，由于涉及人力資源成本，因此，可隨顧問項目發展而變化，通?？砂匆韵路绞酱_定：

　　兼職顧問：適用于開展顧問服務初期階段，且距離較近，規模較小的項目。

　　跨部門顧問小組：適用于開展顧問服務一段時間，且顧問項目不多時。

　　經營拓展部：適用于顧問規模較大，且項目仍在不斷增加的情況。是企業目前常用的組織形式。

　　物業管理顧問公司：適用于外委顧問項目收入比例占公司總收入50%以上，且項目和規模仍在不斷壯大，必須用更專業化的服務占領市場時。

　　二、人力資源

　　顧問工作的成敗很大程度上取決于現場項目顧問小組，包括項目經理、項目專業主管等，因此，項目拓展需要企業不斷培養若干項目小組，儲備具備顧問能力的人力資源，以適應市場拓展的需求，其方法可采取:

　　內部培養：選擇部分具有一定物業管理經驗、公文寫作能力、創新意識，具團隊、敬業精神的員工，對其進行"項目經理"培養，使其逐步熟悉顧問業務，全面了解物業知識，掌握對外協調的方法，并能針對不同項目進行管理創新，達到具備管理處主任的素質;同時培養各"項目主管"，使其掌握現場指導作業的方法，具備管理員、機電、保安班長的素質。

　　外部招聘:根據企業拓展需要，在內部培養的同時，針對部分崗位缺口，招聘具備一定實踐經驗和理論知識的項目經理及專業主管，補充人力資源。

　　三、顧問方式

　　恰當的顧問方式是雙贏結局的前提，為此，雙方簽約前就須了解對方實力、現狀以及需求，雙方可在協商的基礎上選擇顧問服務內容、期限、目標、費用等適用的顧問方式。通常按以下方式確定：

　　長期派駐顧問小組：適用于項目距離較遠，被顧問方管理基礎較差的項目，通常顧問小組成員由項目經理配機電主管等組成。這種顧問方式效果較好，費用較高，較為常用。

　　短期派駐顧問小組：適用于項目較近，被顧問 方管理基礎較好的項目，其優點是可以發揮人力資源的優勢，多承接項目，但單項費用較低。

　　專項顧問服務：適用于針對某項薄弱環節或補充合同內容開展的服務，可兼顧企業與市場確定服務單價，通常包括編制規章制度、提供培訓、指導編寫標書、物業創優、進行CI設計、現場專項作業指導等。這種方式時間短，收益高，但缺乏全面性。

　　四、實施方案

　　實施物業顧問是一項長期的工作，可在公司領導的統籌安排下，采取項目小組(項目經理、項目主管)屬地管理，顧問部門實施監控的方式，按計劃保質保量完成任務。

　　項目經理:全面負責顧問項目的實施，定期總結匯報，調整顧問計劃，控制進度;根據工作需要不定期安排項目主管到現場指導管理、機電、保安、清潔、綠化等專項工作;負責收發顧問建議及文函，協調雙方的關系。

　　項目主管：根據項目經理的安排，階段性完成專項任務，并做出相應顧問建議及文函。

　　現場顧問小組還須保保相對獨立性、權威性，并充分發揮組織、計劃、協調、控制、指揮等管理職能指導對方工作，常用手段如下:

　　■充分發揮對方部門職能和各崗位職責的作用，使每項工作任務都有計劃、有落實、有檢查、有結果、有總結。

　　■重視培養對方員工的敬業精神和團隊意識，強化工作責任感和協作能力。

　　■對重大問題及時匯報對方領導，并提供決策意見。

　　■充分利用對方人力資源，強化部門負責人的任務感，使其發揮領導作用，主動貫徹規章制度;引導管理、作業人員按標準細化管理工作。

　　■適時導入考評機制，將工作業績與個人收入掛鉤。

　　■及時召開或參與專題會議，發揮集體智慧解決工作難題。

　　■針對問題，采用書面文函通知對方整改，并跟蹤問題的處理。

　　■根據需要階段性申請調動公司資源，進行專項作業指導。

　　■定期聽取各方意見，不斷改進工作方法。

　　通?？蓪㈩檰柶趧澐譃榍捌陬檰柡秃笃趯ｍ椫笇Ф€階段:

　　1、前期顧問

　　前期顧問小組進駐現場后，可充分了解項目基本情況，包括:現場環境、組織架構，收集規章制度。為確保合同得到有效履行，還應要求被顧問方指派部門接收文函，并安排專人負責協調雙方關系，傳達顧問建議及文函，組織各部門落實，并監督檢查落實情況。

　　隨后，依據合同、方案或標書內容(約二個月)，在同對方充分協商的基礎上，共同完成以下工作:

　　■提出整改建議

　　■調整組織架構提編制規章制度

　　■制訂工作總計劃

　　2、專項指導

　　專項指導貫穿后期顧問過程，項目經理可隨工作進展，視需要，階段性報顧問部門調配人力資源強化專項作業，通常對以下工作展開指導:

　　■加強施工監管

　　■推廣CI標識

　　■核算費用收支

　　■組織崗位培訓

　　■指導現場運作

　　■完善管理檔案

　　■進行開源節流

　　■實施品質考核

　　■開展創優活動

　　五、資料管理

　　物業顧問服務含金量最高的內容是選擇成熟的文件體系，指導對方編制規章制度，要求被顧問方接文件化體系運行，因此，如何管理顧問資料便成為工作的重點之一，必須對其實行系統化管理，進行收集，科學分類、編目、歸擋。

　　1、資源資料:由行政人事部控制，供新接顧問項目前期小組建立文件體系作參考，通?？捎靡粡埞獾瞎境墒斓奈募w系，內容包括:

　　■行政人事制度

　　■財務制度

　　■IS09001質量體系文件

　　■物業創優資料

　　■培訓資料

　　■CI標識系統

　　■專項顧問資料等。

　　2、現場顧問檔案:由項目經理負責管理，通常包括:

　　■文件簽收記錄--文件編號并長期保存

　　■文字資料--可以與被顧問方共享

　　■資料電腦存盤--每半年更新，內容包括:合同、方案、工作匯報、工作計劃、整改建議、運作文件、培訓、驗收、入伙、裝修、機電、維修、消防、保安、停車場、環境、節能、收支預算、標識、創優等

　　3、公司顧問檔案:由顧問部門負責管理，通常包括:

　　■來往文函--長期保存

　　■工作計劃、總結、匯報

　　■光蝶--一個項目一張光碟，每半年更新此外，各部門都應對資料進行保密控制。

　　六、檢查落實

　　對顧問工作進行檢查是確保方案順利實施的必要手段，相關部門應對其實施階段性檢查，及時發現問題解決問題。

　　項目經理:須定期到現場檢查各專業主管的工作，監控顧問計劃的實施，及時與被顧問方協商解決問題的方法。

　　顧問部門負責人:須每月昕取各項目經理的匯報，不定期或指派人員到現場檢查項目工作效果，對執行合同、工作計劃、檔案管理、環境效果等提出意見，幫助項目經理對難以解決的問題同被顧問方進行溝通。

　　公司領導:不定期與被顧問方領導進行溝通，昕取對方意見，根據需要召開顧問專題會議，布置任務。

　　七、成本核算

　　公司可建立項目經理、顧問部門負責人、相關職能部門三級審核及公司總經理審批報批制，控制日常開支。財務部門可根據合同及時通知被顧問方給款，在年初對各顧問項目進行收支戚本測算，并獨立設帳、獨立核算，年終總體結算，分析收支(工資、獎金、差旅、津貼、其它等)情況，為評估各顧問項目、節流增效、改善顧問方法提供依據。

篇3：項目前期物業顧問服務合同范本

　　項目前期物業顧問服務合同范本

　　______(以下簡稱甲方)與________(以下簡稱乙方)，經友好協商，在平等互利的原則下，就為****項目提供物業顧問服務事宜達成一致意見，并簽訂本合同共同遵守。

　　1. 甲方：

　　地址：

　　電話：傳真：

　　2. 乙方：

　　地址：

　　電話：傳真：

　　第一章：注釋

　　1.除合同內容或文義需要另外解釋外，下列用語將具有如下意義：

　　1.1"本物業"指名稱為****的物業整體，高檔****，總建筑面積約**萬平方米，地址位于___________；

　　1.2"顧問服務"甲方聘用乙方為物業顧問，依據甲乙雙方議定之內容，乙方向甲方提供物業顧問服務；

　　1.3"本合同"指本物業顧問服務合同及其附件。

　　2.本合同內之標題是為方便閱讀而寫，并不影響本合同之結構和含義。

　　第二章：提供顧問服務之目的

　　1.乙方為甲方在本物業前期施工過程中及本物業交付使用階段，從物業管理角度提供顧問建議及服務，同時協助甲方進行本物業的銷售及市場宣傳活動。

　　2.在乙方為本物業提供物業顧問服務期內及甲方足額支付預付費用后，甲方有權在本物業的售樓書、對外宣傳資料和各種媒體宣傳中使用乙方的名稱及標識的文字和圖案，聲明本物業由乙方提供物業顧問服務。如甲方使用乙方公開對外宣傳以外的資料必須事先經乙方確認后方可印刷或公布。惟甲方此項權利須嚴格限于乙方為本物業提供物業顧問服務期間內行使，且需按照乙方提供的標識樣本使用乙方標識，否則乙方將保留所有權利追討任何非授權使用乙方或其相關機構名稱或標識之行為的法律責任及有形、無形的經濟損失。

　　第三章：顧問服務及后期管理

　　在本合同有效期內，乙方依據雙方約定的服務內容(詳見附件《物業顧問服務內容》為甲方提供顧問服務。

　　第四章：合同期限

　　本合同的服務期限自___年___月___日至本物業交付使用日止。

　　第五章：物業顧問人員工作執行

　　1.本物業的物業顧問服務由乙方委派具有豐富實際操作和管理經驗的工程經理和區域經理擔任顧問組負責人，其余人員配合該兩名人員共同在本物業的顧問服務中提供服務。乙方將向甲方提供顧問人員名單，經甲方認可后開展工作。

　　2.在顧問期內，乙方顧問人員于本合同簽訂后根據合同附件的顧問服務內容或應甲方要求到本物業現場提供服務，其余時間通過電話、傳真、電子郵件等方式提供顧問服務。

　　3.乙方顧問人員需配合甲方施工進度按合同附件內容完成各階段顧問工作，并每月依據合同附件及內容向甲方提交顧問工作報告。

　　第六章：顧問服務費用

　　1.顧問酬金

　　乙方為甲方提供物業顧問服務的酬金為人民幣**萬元整(RMB*******)，甲方分*期支付給乙方：

　　第一期：于簽訂合同后十五個工作日內支付人民幣**萬元整(RMB*******)；

　　第二期：

　　第三期：

　　第四期：

　　第五期：

　　第六期：

　　2.在乙方正常按本合同履行其應負責任之前提下，甲方應按期向乙方付款。若甲方未能按本章第1條的約定按時支付乙方酬金逾期超過7日，乙方有權暫停服務，且不承擔違約責任。

　　3.若因乙方原因未能按合同履行其所承擔的責任與義務，甲方有權減緩支付下一期酬金，且不承擔違約責任。若因甲方原因造成乙方無法得到相應的資料或工作配合而導致乙方不能正常履約完成顧問工作，乙方不承擔違約責任。

　　4.甲乙雙方應各自負責繳付有關顧問酬金之稅項及獨立處理其財政狀況，互不干涉。

　　5.顧問費用支付方式

　　甲方按本合同約定之顧問酬金以支票支付方式或以電匯方式匯付至乙方賬戶。乙方開具正式發票。

　　收款單位：

　　開戶銀行：

　　賬號：

　　第七章：雙方的權利和義務

　　1.甲方的權利和義務

　　1.1有權依據本合同相關條款之約定，對乙方各階段的顧問管理工作質量做出評價。

　　1.2應向乙方提供本物業相關資料，如設計方案、設計圖紙、設備圖紙、設備說明等，供乙方制訂物業管理規劃時參考。

　　1.3有權要求乙方根據約定之顧問事項提交專題書面報告，乙方應及時提交。

　　1.4配合乙方協調項目內各部門工作關系。

　　1.5在本合同終止后，有權要求乙方返還所有自甲方借出的關于本物業的圖紙、文字資料等文件。

　　1.6如因項目工程延誤，導致本合同在期滿時全部或部分內容仍然未能履行，甲方如需乙方提供延期服務，甲乙雙方應就延期服務另行協商。

　　1.7本合同終止，甲方須及時停止使用乙方的名稱及標識（包括文字和圖案）。但甲方在其銷售渠道有權

注明曾經由乙方提供物業顧問服務的事實，且甲方已制作完成并正在使用的印刷宣傳制品除外。

　　1.8本合同規定之顧問服務屬乙方商業秘密，未經乙方許可，不得將顧問服務涉及的資料、圖紙、數據等提供或披露給無關的第三方，如由此造成乙方損失，甲方需承擔賠償責任。但專為履行本合同有關的業務時除外。

　　2.乙方的權利和義務

　　2.1嚴格按照本合同約定向甲方提供物業顧問服務，主動、優質地在合同期內完成顧問工作事項內的各項工作內容。

　　2.2依據本合同，定時委派指定顧問人員至甲方現場開展工作。如甲方認為乙方顧問人員不能勝任工作，乙方需進行人員調整，但此人員調整并不影響本合同繼續履行。

　　2.3積極主動與甲方聯絡，隨時以各種適當的方式（如到場、電話、傳真、電子郵件）履行顧問工作事項之內容。

　　2.4向甲方提供專業及針對性顧問服務，體現在各種建議、制度、預算等。

　　2.5如甲方對乙方提供的顧問服務發出書面整改通知，應積極主動與甲方溝通，達成一致意見后確定并實施整改措施。

　　2.6如甲方因工程延期，導致本合同不能按時完成，可與甲方協商合同延期事宜。

　　2.7妥善保管甲方移交的本物業資料，在合同終止時，交還甲方。

　　2.8保守甲方商業秘密，未經甲方允許，不得向無關的第三方透露，如有違反，造成甲方損失，乙方需承擔賠償責任。

　　第八章：終止合同

　　1．在履行本合同期間，甲乙雙方中任何一方嚴重違約或者有其它違約行為致使不能實現合同目標，在接到對方書面通知十五日內仍未能達成改善或按本合同繼續履行，守約方可再給予違約方一個月的寬限期，寬限期滿，違約方仍未履行合同義務的，則守約方有權書面通知違約方終止本合同，并有權要求違約方按本合同約定酬金總額的**%一次性賠償經濟損失。

　　2．在本合同履行期間，甲乙雙方在并無出現違約行為的情況下，甲乙雙方中任何一方有權提出提前終止本合同，提出終止合同的一方，必須提前三個月給予守約方書面通知，并另外支付守約方補償金人民幣*萬元整（RMB*******），一次性補償守約方因合同提前終止的損失。守約方自接到通知之日起十五日內以書面形式復函，逾期未復的視為同意提出終止本合同一方的決定。

　　第九章：不可抗力

　　如遇火災、地震、洪水、臺風或*、戰爭、足以使物業停止正常運營的政府行為等不可抗力因素，致使本合同無法履行，甲、乙雙方互不承擔責任。

　　第十章：其它

　　1.轉讓

　　本合同應約束合同雙方當事人，如雙方單位發生變更，其權利和義務的承繼人應確保繼續履行合同，任何一方合同當事人都不可在未得到其他合同當事人書面同意前轉讓本合同之一切或部分權益或責任。

　　2.通知

　　任何與本合同有關之通知或通訊應以中文簡體書寫，并以傳真、快遞、郵寄或專人送交方式送至本合同內所注明各當事人之地址。會議通知則必須于二天前送達上述地址。

　　3.完整合同

　　本合同已包括所有合同當事人之協議，并取代所有先前合同當事人之間關于為物業提供物業顧問管理服務的協議或溝通。若本合同任何條文于任何法律下成為無效、非法或不能執行，本合同其余的條文之有效性、合法性及可執行性并不因此而受損。

　　4.爭議之解決

　　本合同各方在闡釋或履行本合同時如發生爭議，應首先通過友好協商解決。如果協商不能解決，各方同意向物業所在地人民法院提起訴訟。

　　5.修改合同

　　本合同之一切條文，必須經過合同當事人共同協商，在取得一致意見后，方可做出修改，刪減和增加，并簽訂補充協議。

　　6.合同附件

　　本合同所有附件是本合同不可分割的組成部分，本合同中所定義的所有名詞在本合同和其附件中具有相同意義。

　　7.本合同以中文簡體書寫，一式四份；甲乙雙方各持二份，具有同等法律效力。

　　甲方：

　　簽署：________________

　　公司蓋章：____________

　　乙方：

　　簽署：_____________

　　公司蓋章：_________

　　_____年_____月_____日于**簽訂