20**年物業服務凸顯四大難點
文章來源：中國消費者報
據30個省、自治區、直轄市消費者協會(委員會)的統計數據顯示，20**年共受理物業管理方面的投訴4515件，比20**年受理的4829件有所減少。服務質量、價格、合同問題仍然位于物業管理投訴前三位，其中涉及質量問題的共2838件，占投訴總量的62.9%，與20**年的2659件相比，增加了6.7%，漲幅較大；涉及價格問題的共473件，占投訴總量的10.5%；涉及合同問題的共456件，占投訴總量的10.1%。
20**年8月26日，國務院公布了新修訂的《物業管理條例》，并于10月1日起正式實施?！段飿I管理條例》修改中的一大亮點就是根據《物權法》的有關規定，將物業管理企業修改為物業服務企業，將業主公約修改為管理規約，將業主臨時公約修改為臨時管理規約。 業內人士認為，這幾個小小的名稱變化，表明了物業公司與業主的關系由原來的管理變成了服務，應該說，這是對物業公司和業主關系更加合理而明確的定位。物業公司本來就是全體業主花錢聘請的，從本質上說雙方是一種服務與被服務的契約關系。
一直以來，物業公司與業主之間的矛盾不斷，很大程度上是因為物業公司對自己的定位與雙方之間的權責關系不甚明晰。變管理為服務后，物業公司明確了服務的職能定位，業主明確了自己的權利義務，雙方關系的處理也就有了明確的指導，從而為創造安定、和諧的社區環境提供了法律保障。 專家認為，長期以來，業主弱勢地位的形成正是因為業主自治制度的欠缺所致。
要想從根本上解決物業公司與業主的矛盾，一是物業公司應立足服務而不是管理，新修訂的《物業管理條例》明確將物業管理企業改成了物業服務企業，這一定位給原先少數忽視業主權益的物業公司醒了醒腦，物業公司應該把精力放在提高服務質量上。二是作為協調物業公司和業主矛盾的業主委員會，在很多案例中起到了一定的作用，今后應進一步明確和完善業委會的職能，提升業委會的素質。 近年來，物業管理行業發展速度較快，據統計，目前我國有物業服務企業超過3萬家，從業人員約有300多萬，城鎮小區物業管理覆蓋率達到50%左右。然而，物業管理行業在迅猛發展的同時，一些深層次的矛盾和問題逐步顯露出來：停車問題常常引發物業公司與業主的矛盾；物業公司亂收費的現象依然存在；有的物業公司利用小區共用部位進行經營，謀取利益；有的物業公司挪用住宅維修資金……這些在物業管理方面存在的突出問題，在一定程度上影響了整個行業的進一步發展。
停車問題矛盾激化物業公司難辭其咎
隨著近幾年汽車日漸步入家庭，許多小區往往因為停車問題而引發業主與物業公司的糾紛。20**年5月24日，北京北 (論壇 像冊 戶型 樣板間 視頻1 視頻2 視頻3 視頻4)沙灘8號院發生了物業毆打業主的事件，有8人受傷送醫院治療。據業主們反映，糾紛的發生與小區內一塊公共綠地使用權的歸屬有關，物業公司把這塊綠地當做了停車場，并向業主收費，而業主們則認為，小區公共綠地應歸全體業主所有，物業無權對其進行收費。 事實上，近年來很多小區發生的物業糾紛，相當大的一部分都集中在諸如小區綠地使用權變更、停車位的收費和管理等一些看起來似乎不大，卻實實在在侵犯了業主權益的事情上。業內人收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費究竟是如何分配使用的。這樣一來，雙方就容易出現糾紛。一旦出現糾紛后，物業公司又常常采取不正當的手段解決問題，如停水、停電等，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，直接影響了整個物業服務行業在老百姓心目中的形象，使業主產生大量不滿情緒。因此物業公司應著重提高服務質量，做到財務公開，真正以服務的心態做好物業管理工作。
篇2：破解物業服務糾紛四大法律難點
破解物業服務糾紛四大法律難點
難點一: 業委會“無名分”處境尷尬
業主委員會是由物業服務區域內全體業主組成的業主大會選舉產生的，執行業主大會決議的機構。因此，業主委員會沒有獨立的法律地位，不能以自己的名義單獨行使法律行為，在訴訟法上也不具備訴訟主體資格。
現實生活中，卻因業主委員會沒有獨立的法律地位而造成很多問題難于解決。在廣州市某小區，業主委員會經建設住宅主管部門審核備案成為合法社區社團組織，并經公安部門批準刻制了公章，運作規范，但當地民政部門卻不同意其辦理登記手續。
業主委員會法律地位的模糊不僅使業主身份尷尬，給物業服務公司的操作也出了道難題。在廣州海運集團物業發展公司管理的一個樓盤，業主委員會要求實行酬金制，由業主委員會管理賬務，但“因它什么都不是”，在銀行也開不了戶，最后還是要歸由物業服務公司開戶，但業主要求花費要由業主委員會批準，這讓物業公司很難操作，因為拿到的錢還必須扣除稅金。
對此，海運集團物業發展公司副總經理葉亮呼吁“給業主委員會一個法律地位”，另一物管公司代表銀奧集團總裁湯皓也說:“建議業主委員會作為一個社團具有一定的法律地位，便于物業服務過程中出現糾紛時，業主委員會具備訴訟主體的資格能夠提出訴訟?！?/p>
但法律界人士卻持反對意見，中山大學法學院副教授張民安提出:
“業主委員會與業主大會的關系，類似于公司法上董事會與股東會的關系，董事會不可能單獨注冊成立，業主委員會同樣只是附屬于業主大會的內部機構，沒有獨立的法人資格，也不能成為訴訟主體或仲裁主體。裁定業主委員會具有訴訟主體資格則明顯與現行法律相悖，盡管《民事訴訟法》有公民、法人以外的其他組織可以作為訴訟當事人的規定。但是，根據最高法院的意見，民訴法中的‘其他組織’僅指合法成立、有一定組織機構和財產的不具備法人資格的組織。而業主委員會僅僅是業主大會這種會議形式的執行機構，并不具備組織的特征，真正屬于組織的，是全體業主組成的業主大會?！?/p>
難點二: 管理合同“姓什么”待確定
對物業服務合同的性質，有人認為是委托合同，有人認為是服務合同，還有人認為是混合合同，合同法律性質不同，物業公司與業主、業主委員會的權利義務關系也就不同，目前很多物業服務糾紛也就是因為合同性質爭議產生的。
認為物業服務合同是委托合同的，很大原因是由于國務院《物業服務條例》出臺前，物業服務合同是被稱為“物業服務委托合同”的。但與會的大多數法律界人士均不站在委托合同的一方。
在廣東廣大律師事務所凌云志看來，“《物業服務服務合同》的性質是平等民事主體---物業服務公司與業主之間簽訂的關于就房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的服務合同。物業服務公司的職能不是管理業主，管理只是服務的一種形式”。
廣州粵華物業公司辦公室主任溫必潛則將物業服務合同定位為一種“復合性合同”，“業主群體把其共用部位、共用設施設備管理、安全秩序維持以及清潔、園林綠化等事務交托給物業服務企業完成，具有委托代理的性質;物業服務企業把部分事務交付給專業服務公司承擔，具有承攬的性質;物業服務企業在履行合同的過程中，很大程度上是以勞務付出或提供服務的形式進行的，因而，具有勞務性質和服務性質。對于這一無名合同，應加強立法研究，使其成為《合同法》上的有名合同，以利于規范此類合同行為?！?/p>
廣東警官學院經濟法教研室主任譚玲教授同樣認為，物業服務合同是種比較新型的形式，不同的是，在她看來:“物業服務合同是委托合同與行紀合同的綜合體，但名稱就有待確定?！?/p>
難點三: 停車場“歸誰用”誰說了算
在廣州某大廈，業主張先生入住時沒有汽車，1年后他買了新車，到大廈地下停車場租位停車時卻被告知，停車場車位已經售罄，而占去張先生車位的，居然是為數不少的大廈外附近居民。這讓張先生覺得不解，地下停車場屬于大廈的一部分，不是應該屬于大廈全體業主共有的嗎?
像“地下停車場的使用權如何合理分配”這類合同中沒有約定的事項，往往成為業主和開發商長期拉鋸戰的導火線。業主代表、廣東翔信律師事務所的龐艷表示:“解決地下停車場使用分配及出租問題，首先要明確物權的問題。地下室為共用設施，設計為停車場時其使用功能并未獨立于地上建筑以外，應看成是地上建筑的配套設施，物權當然屬于該建筑的全體業主所有，所以不能單獨出售?！?/p>
“但現在普遍的是，在開發商取得預售許可證進行銷售的情況下，業主對其出售或出租的行為難以限制，即使業主與發展商達成共識只能銷售給業主，業主再次轉讓時，也沒有法律依據限制其處分自己所有的財產。所以根本問題在于，房屋主管部門批注銷售的行為是否恰當。
對此，廣州大學法學院副教授武中俐認為:“地下停車場的所有和使用制度的本質是業主自治管理”。
如何限制發展商出售或出租地下停車場?武中俐副教授認為“需要政府設立共有部分持份權的限制制度，一是對售出要有明確的規定，限制出租、出售的機會，二是明確契約，約定開發商的‘止步、莫伸手’尺度。這方面國外的經驗可供參照，日本以共同部分專有權解決這個問題，美國把停車場視為共同部分，業主享有停車的權利，在業主購房時便明確告知配備有充足停車場，法國則把‘為每個業主提供能夠滿足停車的車位’列為開發商的義務”。
難點四: 物管“不收費”是否算違約
物業公司對部分業主不收費或少收費，現階段比較普遍，特別是在一些尚未售罄的新樓盤，經常聽到物業公司對發展商尚未出售的房屋不收費或少收費，此外，對產權屬發展商的會所以及其它一些經營性用房等，物業公司也經常是睜一只眼閉一只眼;還有，對小部分長期與發展商或物業公司有矛盾的業主，物業公司也懶得追收欠交的服務費等。
部分業主不交費的行為是否損害了其他業主的權利?廣東翔信律師事務所的龐艷肯定地說:“就一個小區或一棟大廈來說，共同財產和共同利益是構成業主之間聯系的基礎，要在單個業主利益的分散性和眾多業主利益的協調性之間實現均衡，需要一個有效的機制來實現，那就是共同契約，包括業主公約和物業服務服務合同，業主一旦共同決定委托物業公司進行物業服務，就等于所有業主的權利、義務都是共同的，只有大家都遵守，權利義務才能實現?！?/p>
“如果任由物業公司對部分業主不收費或少收費，勢必造成服務質素或水準降低，破壞了業主共同利益的平衡和自我管理、自我約束的機制，物業服務公司縱容或容許部分業主不交或少交物業服務費，使該業主不履行義務而享受權利，實質上加重了其他業主的義務，損害了該部分業主的權利，構成侵權?！?/p>
但原廣州市中級法院謝英燕副庭長則認為:“物業公司對部分業主不收費或少收費，是對自身權利的處分，不構成違約，業主無權干涉。但現實中，物業公司往往是把這部分經濟損失轉嫁到小業主身上，或降低服務標準，這就損害了小業主的利益，小業主可以索賠，但物業公司承擔的就不是違約責任。另一種情況下，如果業主委托物業公司收取管理費，然后給予一定酬金，那么物業公司不收或少收費就是沒盡到業務，這才需要承擔違約責任?！?/p>