房地產開發工程建設管理工作指引之前期準備階段

　　為了理順建設管理流程，更好地指引工程建設，根據《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號），結合我司工程建設的實際情況，對工程建設實施中的各環節工作流程進行了規定，提煉出各環節的管理控制要點。

　　一、前期準備階段

　　工程建設前期準備階段（基本取得用地到基礎開工）主要工作內容包括：現場查勘；收地圍蔽；清表；組織詳勘；申報臨水臨電；前期綜合策劃；實施“三通一平”；大型土石方施工；與政府相關部門對接等。

　?。ㄒ唬┈F場查勘

　　1、取得原始地形地貌圖和周邊道路市政管網圖

　　基本達成土地意向后，督促開發部及時向政府相關部門索取原始地形地貌圖和周邊道路市政管網圖，并進行復核，如誤差較大，不滿足要求時，應外委有資質的第三方重新繪制。

　　2、現場查勘

　　收地前，工程部應組織現場查勘，詳細了解場地內的情況：地上地下建（構）筑物、墳墓、高低壓電線（電纜）、通訊電纜（光纜）、排水（給水或灌溉）渠（管）、地上附著物等，尤其是有無礦產、文物、溶洞、防空洞等，并繪制在總圖上。

　　3、地形地貌、地質資料、周邊道路管網資料和現場查勘資料是拿地決策、編制總規以及施工組織的重要依據，應及時取得并向有關部門提供。根據現場查勘和取得資料的情況，決定是否進行普勘。

　?。ǘ┚C合策劃

　　新開發項目在詳規批復一周內或開工前，由工程部牽頭，地區公司負責人主持召開項目開發建設綜合策劃方案審查會。參加部門及綜合策劃方案內容詳見《房地產開發建設管理制度》第四條。

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　　1、收地圍蔽

　?。?）準備工作。

　?、俎k理收地手續。

　?、诿鞔_征地紅線。工程部根據國土局提供的紅線控制坐標點（一般找當地測繪院取得），按征地紅線圖放出征地紅線，做好標記。做好征地紅線的復測工作，紅線控制點坐標須由測量工程師全數復核。若征地紅線圖中給出的坐標點與國土局提供的紅線控制坐標點出入較大，應聯系開發部協調相關部門及時解決。

　?、蹨y算圍蔽工程量，制訂圍蔽工程的實施方案。

　?、軐赡芤l的民眾阻擾事件有充分的估計，積極與當地政府部門溝通取得支持，并做好預案。

　?、萁M織施工單位，做好圍蔽工程人員、材料、機械設備的進場準備。

　?。?）圍蔽實施

　?、賹φ鞯貒尉牟邉?，做到:范圍準確、速度快捷、圍蔽實施時間保密并擇機實施，避免與當地群眾糾紛。

　?、趪芜M場和實施過程中做好拍照取證和新聞媒體解釋工作。

　?、蹏瓮瓿珊?，應安排保安部門巡視，防止圍蔽遭受惡意破壞。

　　2、施工圍蔽

　?。?）施工圍墻

　?、俑鶕瘓F建筑設計院下發的《定型產品-標準做法》，萬畝大盤（天下盤）在征地紅線上做施工圍欄，圍欄標準：采用100*100*1500混凝土立柱拉鍍鋅刺繩鐵絲網，砼立柱每隔5米一根，埋深500，鐵絲網高度1米。

　?、诟鶕瘓F建筑設計院下發的《定型產品-標準做法》，一般樓板的小區采用施工圍墻，圍墻標準：采用磚砌圍墻，墻高2米，每隔6米一個磚砌墻柱，臨時圍墻外立面應作抹灰，墻體做*大LOGO、廣告標語（內容須經集團營銷品牌中心審批）等。

　?、蹏鷫κ┕r機：收地后盡快組織施工圍墻的施工。

　?。?）場地內施工圍蔽

　?、俑鳂硕蔚氖┕雾毑扇〗y一的形式，布臵方案須經工程部經理批準，符合銷售要求，滿足安全文明施工需要。

　?、陧椖块_工時，中心園林區須第一時間圍蔽，保證園林、園建的施工不受其他施工單位的影響。

　　3、銷售圍蔽

　　嚴格按照集團營銷品牌中心批準的銷售圍蔽方案進行布臵、并于開盤前15天完成。銷售圍蔽須經常維護及更新，保持良好形象。

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　　根據現場查勘結果和開發部提供的資料，在開發部協助下加快拆除、遷移地上地下障礙物，并及時清理建筑垃圾。如有林木，砍伐前應到林業主管部門辦理砍伐證。

　　注意事項：

　　1、根據查勘資料合理估計工程量并及時提出招標立項或委托立項。

　　2、準確做好工程量及外運量的確認、計量，并取證。

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　　1、勘探單位進場

　　總規方案一經確定，工程部立即組織勘探單位進場，并優先對綜合樓、樣板棟、大門、標志塔、其它重要配套進行詳勘。

　　2、勘探孔位確定、復核

　　勘探單位根據總工室提供的詳勘方案（勘探技術要求）、總規圖上的坐標點定出孔位，工程部須對每個孔的位臵進行復核。

　　3、勘探進度控制

　　根據公司工期要求，督促勘探單位組織足夠的鉆機進場。一般一臺鉆機一個工作日可鉆一個孔（30米計）。

　　4、勘查質量控制

　　勘查施工時，工程部必須安排監理人員旁站監理，確?？碧浇Y果與實際相符，工程量真實客觀，所有鉆孔工程量必須由兩名監理人員進行驗收和巖芯拍照，并在臺賬上簽字，單孔完成當天上報工程部經理后存檔（具體要求見《巖土工程勘察施工旁站監理管理辦法》）。嚴禁旁站不到位、勘探結果失真情況。

　　5、勘探結果取得

　　首期綜合樓、樣板樓等在開鉆后7天內取得柱狀圖，確保7天后基礎開工；其它主體工程在詳勘開鉆后15天內提供勘探報告。

　?。┡R水臨電

　　1、臨電申報

　?。?）根據首期開發面積并結合后續開發節奏，同時考慮售樓部、會所、樣板房、園林等的用電需求，計算施工用電總容量。具體可參考集團管理中心下發《施工臨時用電管理指引》。

　?。?）根據需求容量，選擇變壓器的型號和臺數，并向當地供電部門提出用電申請。

　?。?）前期施工如市電尚未開通，需使用發電機供電時，應按集團下發的《施工發電機管理指引》實施。嚴禁發電機管理不善、計價不合理、工程量確認不準確，嚴禁長期使用發電機。

　?。?）臨時施工用電分期方案、交樓臨時用電方案及臨時用電改造方案必須報集團管理中心審批。

　?。?）臨時用電工程的議標、定標、合同按集團相關制度規定的權限報批，不得以委托或簽證的形式實施。

　　詳見《關于地區公司執行臨時用電方案報審的通知》（*地司管函字[20**]第109號）

　　2、臨水申報

　?。?）有市政水源接入時，根據首期開發面積并結合后續開發，計算施工用水小時需求量和日需求量，向當地供水部門提出用水申請。

　?。?）無市政水源或市政水源無法接入時，應因地制宜制定取水供水方案，并盡早實施。

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　　1、水通、電通、路通

　?。?）督促開發部及時辦理臨時用水、用電審批手續并確定施工單位，之后督促盡快完工，不得影響開工。

　?。?）督促開發部及時辦理臨時道路出入口報批手續（包括市政道路綠化遷移報批手續）、余泥排放證等。

　?。?）收地后，盡快開通地塊至周邊主要交通道路的施工通道，同時組織場地平整、臨時道路的施工，尤其是在雨季，施工道路的打通對于基礎施工、主體施工至關重要。主體單位確定較早的，盡量將此部分工作內容納入主體合同。

　?。?）施工道路應優先利用小區永久道路的水穩層部分，面層在交樓前鋪設。

　?。?）施工道路的布臵原則上不能與銷售通道混用，嚴格分開；確實無法分開的，務必保證在節假日前清洗干凈。

　?。?）甲方辦公、生活用臨時設施應盡量納入主體合同。

　　2、場地平整

　?。?）根據豎向設計方案確定場地施工控制標高。

　?。?）土方量計算

　　小型土石方工程（10萬立方米以下且造價在100萬元以下）場地比較平坦時，一般采用方格網法；場地地形較為復雜或挖填深度較大、斷面不規則時，一般采用斷面法。

　?。?）注意事項

　　注意勘查地下已有給排水管道、電線電纜的情況；詳細探明地下障礙物，場地的挖方與填方盡量平衡，避免在短期內既有土方外運又要土方外購。禁止土方反復倒運、工程量確定不準確。

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　?。?）小區項目場地土方平衡設計和施工的原則是挖方與填方平衡，盡量少動土，特別是首期施工應做到土方量最小。

　?。?）大型土石方的施工必須按《大型土石方工程管理辦法》（*地司預審字[20**]第001號）的要求及相關工作流程進行。

　?、偻练絼庸で?，工程部須組織對土方原地面測量數據進行測量，并報集團預決算審計部,預決算審計部在收到通知后，2天內派測量工程師到現場進行抽查復測工作。上述工作完成后方可進行土方動工。

　?、谕练酵瓿珊?，工

程部組織對完成土方的地貌進行測量，并上報預決算審計部，進行地貌測量的抽查、復核，上述工作完成后，方可進行后續施工。

　?、鄹鶕斊诩昂笃谑┕し桨?，合理制定土方平衡方案，杜絕土方多次倒運現象。

　?。?）土方施工組織應分區分批，并且樣板區優先、道路優先。

　?。?）土方施工階段應注意水土保護，做好施工場地臨時排洪、排水措施。如需做永久性排洪工程的，永久性排洪的設計施工方案應與整個場地土方施工結合考慮，永久性排洪方案須報集團相關部門批準。

　?。ň牛┱袠肆㈨椗c合同交底

　　1、施工單位進場前兩個月，工程部應及時進行立項。

　　2、項目主體、土方、基礎、支護、園建、裝飾招標立項前，由招投標部組織工程部、合同管理部和工程技術部到現場開會，落實針對上述各合同的立項及合同前期信息的反饋。

　　3、上述各合同及其它各專業合同簽訂后7天內、開工前，由招投標部、合同管理部對工程部進行合同交底。

　　4、招標策劃及技術準備工作必須完善、準確，嚴禁出現定標后技術方案等發生重大變化，導致成本較多增加或工期較大延誤的現象。

　　注意事項：考慮到每個項目的獨特性，嚴禁策劃不到位產生工程內容漏項、委托增加的現象，同時應盡量將相關的甚至可能超出定額精神的內容均納入承包范圍（可以給予適當費用），避免后期扯皮。

　?。ㄊ┚幹剖┕そM織設計

　　1、施工組設計編制重點內容包括施工計劃及關鍵工程搶工措施、　　主要技術方案（包括土石方、地基處理、土壤除堿、外排柵方式等）、平面布臵、施工道路、圍蔽、施工機械數量及配臵等內容；這些內容的策劃宜早進行，最好作為技術標納入招標文件及合同，便于以后協調。

　　2、審查重點

　　施工組織設計審查應重點審查場地布臵是否滿足銷售通道和銷售環境、安全文明施工、后續工程的施工要求。審查總進度計劃的重大節點是否滿足公司開發和銷售要求，總進度計劃應明確專業分包單位的插入時間節點，審查時應充分考慮專業分包單位的合理施工工期。

　　施工組織設計的審查內容主要包括施工方案（技術工藝方法、手段、流程），施工進度計劃，施工平面圖，施工措施，各類材料采購供應計劃，各類施工設備進場計劃。

　　施工組織設計的審查要點詳見《施工組織設計審核制度》

　　專項施工方案的編制和審核應符合建設部建質[20**]213號《〈危險性較大工程安全專項施工方案編制及專家論證審查辦法〉的通知》要求。

　　3、審批程序

　　項目開工前，工程部負責組織總工室、工程技術部、營銷部、預決算部及主體施工單位參加施工組織設計審查會。審查通過后三天內報集團管理中心審批。

　?。ㄊ唬﹫D紙會審

　　“涉及到按合同總價包干的項目，如道路、鋼結構等，在招標前工程部必須組織總工室、預決算部、工程技術部以及設計單位參加圖紙會審。

　　每期地下室、主體工程、裝修及園林工程圖紙下發10天內或開工前，工程部必須組織召開由地區公司主管工程領導主持的，由總工室、預決算部、工程技術部以及設計單位和施工單位參加的大規模圖紙會審；其它專業圖紙下發1周內和開工前，工程部組織相關人員參加圖紙會審。會審結束一周內，由地區公司工程技術部將會議參加單位、人員以及主要會議紀要，報集團管理中心備案。

　　杜絕先施工后會審的現象，避免因會審質量不高而造成大面積返工的現象。嚴格進行設計變更審批及管理，變更要做臺帳統計，并對變更的原因進行分類及分析，嚴禁使用工作聯系單來代替設計變更。

　?。ㄊ┡c政府相關部門對接

　　1、與建設行政主管部門對接

　　了解施工證照取得、工程驗收（中間驗收）、竣工備案等方面的要求、流程，提前采取措施防止影響工期；了解安全文明施工要求；了解當地對建設開發各個階段相關的制度、辦法、規定、要求等文件。協助、督促開發部及時辦理相關工程質量監督手續，避免因先行開工導致后期需進行結構檢測等現象，既影響進度、又增加成本。

　　2、與供電、供水、供暖、燃氣、消防、氣象等部門對接了解供電、供水、供暖、燃氣、消防、防雷方案報批（報建）及圖紙設計、施工、驗收等方面的要求，督促開發部及時辦理、完善各種相關手續。

　　3、與城管部門及交通執法部門對接

　　4、與街道委（或鎮政府）及與公安部門對接

篇2：X地產工程建設施工發電機管理指引

　　某地產工程建設施工發電機管理指引

　　為了加強施工現場發電機使用的管理，結合集團公司的實際情況，擬定本管理指引，供參照執行。

　　一、本指引主要適用于施工現場未開通臨時用電或業主提供電源容量不足，需使用發電機供電的。

　　二、工程部應派專業監理工程師負責發電機的管理：發電機進退場管理臺帳的建立、發電機進場驗收、發電機使用記錄等工作，并在組織架構和崗位職責上予以明確。

　　三、發電機使用的申請、批復管理

　　1、工程現場使用發電機前，應由使用單位提出使用申請及用電方案。

　　2、工程部應根據合同及施工方案的要求進行審查，對發電機用電負荷的大小及性質給予審核，審核要點包括：使用發電機的原因、用電設備清單及其負荷的大小、發電機供電的施工部位、發電機位臵布臵、線路走向布臵等。

　　3、發電機額定功率應與實際負荷相匹配，不得大于實際最大負荷的2倍。

　　四、發電機進出場管理及設備管理

　　1、進場使用的發電機必須具備合法有效的合格證或檢驗合格報告，并經監理工程師驗收后方可進場投入使用。驗收內容應包含發電機合格證或檢驗合格報告、進場發電機與申請書內規格型號是否一致、發電機饋線配電系統的布臵等。

　　2、工程部應建立《發電機進退場臺帳》（見附表一），所有發電機必須登入《發電機進退場臺帳》，并標明發電機規格、型號及進退出場時間、使用部位、使用單位。

　　3、發電機需使用時，開機關機必須經監理工程師同意后方可實施操作，并實時登入《發電機使用記錄》（見附表二）。監理工程師在審核發電機使用時，應復核發電機是否與負荷匹配，巡視發電機的使用情況，嚴禁出現“大馬拉小車”現象。

　　4、發電機設臵應遠離生活區域，發電機排煙管出口應設臵在室外。

　　5、發電機如需與市電同時使用，必須設臵市電連鎖裝臵，嚴禁與市電并列運行。

　　6、低壓發電機應采用三相四線制供電，并采用TN-S接零保護。

　　7、原則上發電機供電半徑不得超過250米。

篇3：房地產開發工程建設管理工作指引之開工模式

　　房地產開發工程建設管理工作指引之開工模式

　　二、開工模式

　　1、開工標準

　　項目首期開工優先施工樣板區包括綜合樓（售樓部）、中心園林、樣板樓、大門、標志塔及其它重要配套如運動中心、學校等；首期其余住宅按照開盤前達到預售形象進度安排施工。

　　2、工期標準

　　開工至開盤工期標準、正常施工工期標準詳見《新項目開盤前工期標準》（*地司管字[20**]第076號）及《工期標準》（*地司管字[20**]第094號）

　　3、搶工措施概述

　　為了確保六個月內開盤，須統籌安排、合理配臵各種資源，如對基礎形式的選用宜綜合評估各項因素，尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎宜采用施工周期短，施工難度小的基礎形式。具體措施詳見《加快樣板區工程進度的措施與建議》。

　　對于關鍵且周期長的材料設備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯，須提前策劃，必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產甚至派專人、專項資金至廠家直接解決確保滿足工程進度需要。

　　三、開盤模式

　　1、每期樓宇發售15天前，售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內裝、中心園林等銷售環境、大門、標志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工，樣板區范圍內全面清洗完成并達星級標準。

　　2、首期主體工程達到當地政府要求的預售標準。

　　四、工程管理基本機制

　　1、樣板先行

　　工程建設實行樣板先行制度。施工樣板未經批準不能大面積施工。詳見《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）

　　第十五條。

　　需做樣板的有：外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等；室內墻地面磚、木地板、地暖、內外保溫；室內墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；大堂、電梯前室的所有裝飾；室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等；室內外磚砌體及批蕩；主體結構的鋼筋及模板；預制構件的安裝等。對于入戶門、木地板、地磚、陽臺欄桿、鋁合金重點是陽臺推拉門、電梯必須做成品保護樣板，經工程部經理驗收批準后方可大面積施工。

　　2、隱蔽驗收

　　(1)需要進行隱蔽驗收的工程

　　集團規定，以下工程須進行隱蔽驗收：巖土工程勘察；工程樁：預制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁；基坑驗槽；錨桿；防水工程；

　　模板工程；鋼筋工程；砌體工程；門窗塞縫；墻體保溫；地暖工程；水電線管暗埋和預留；防雷、接地工程。

　?。?）隱蔽驗收程序：

　　詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續或經抽檢仍不合格的不得進入下道工序。

　?。?）隱蔽工程驗收管理與考核，具體按照《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）中的第三章隱蔽工程驗收管理與考核的規定執行。

　　3、旁站監理

　　在以下的工程內容施工時，工程部必須安排技術人員進行旁站監理，并做好相關臺帳和旁站記錄，及時處理并上報施工中的突發事件。須進行旁站的工程：勘探施工、工程樁施工、護壁工程施工、鋼結構吊裝施工、關鍵部位裝修、重要設備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項目總監理工程師（工程部經理）認為有必要實行旁站監理的工程。

　　4、維權取證（索賠反索賠）

　?。?）對索賠反索賠事件保持高度敏感，前提是熟悉合同關鍵條款，尤其對于停工事件、反復進出場事件、材料人工價格劇烈波動期間、質量安全事故等，一旦發生或潛在發生，必須及時匯報、取證，并與合同管理部密切溝通，共同制定防范措施或處理方案。

　?。?）對于施工單位常規性的不履約行為如管理人員不足、機具設備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時取證并書面督促整改，不整改的須及時上報，并于合同管理部、預決算部溝通。

　?。?）嚴格執行發文收文簽收手續，及時歸檔工程資料，加強工程檔案文件及各種會議紀要的簽認歸檔管理。

　?。?）嚴禁以會議紀要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進行賠償、補償、獎勵及上調價格。

　　嚴禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠，使違規經營活動合法化。

　　5、工程建設交流會

　　在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經理組織全體監理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設交流會。

　　會議紀要經與會各方代表會簽后，3天內報工程技術部、管理中心備案。

　　會議內容詳見《房地產開發建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第五條

　　6、現場協調會

　　每周日前，地區公司主管工程領導組織總工室、合同管理部、工程技術部、招投標部、預決算部、材料部、開發部、工程部召開現場協調會，解決工程遇到的問題，同時討論索賠反索賠風險與措施。詳見《房地產開發建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第十條

　　7、主要施工單位季度綜合評價

　　每季度初，主管工程公司領導組織工程部、工程技術部、預決算部、合同管理部對參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進行綜合評價并排名，評價結果經地區公司董事長審批后報管理中心及當地公司招投標部，由管理中心組織合同管理中心進行總體評比并形成專項報告。